فرصت پیشگیری از شوک قیمت بازار مسکن

معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی با جمعبندی نسبت به آنچه در طول دو روز همایش «سیاستهای توسعه مسکن در ایران» از سوی صاحبنظران اقتصادی مطرح شد، بیانیهای در 30 محور منتشر کرد و مهمترین دستاورد این گردهمایی را اجماع کارشناسان بر نقش مسکن به عنوان «پیشرانه خروج از رکود اقتصادی» دانست.

در این بیانیه، با اشاره به برنامههایی که متولیان بخش مسکن برای رکودزدایی دو مرحلهای از اقتصاد کشور طراحی کردهاند، نسبت به احتمال از دست رفتن «زمان مناسب» برای اجرای برنامههای در دست تصویب هشدار داده شده است.

وزارت راهوشهرسازی همسو با سیاستهایی که توسط دولت در لایحه خروج از رکود اقتصادی گنجانده شده، در نظر دارد رکود مسکن را از طریق تحریک غیرتورمی تقاضای مصرفی مهار کند. این تحریک قرار است با راهاندازی صندوقهای پسانداز مسکن در بانکها و پرداخت تسهیلات کارآمد خرید مسکن، اتفاق بیفتد تا در مرحله بعدی، بهواسطه رابطه پیشین قوی بخش مسکن با سایر بخشهای اقتصادی، رونق ساختوساز و فروش آپارتمانها به رشد تولیدات صنعتی مرتبط بینجامد و در نتیجه رشد اقتصادی را سبب شود.

اما آنچه در لابهلای برنامه تحریک تقاضای مصرفی مسکن باید مورد توجه سیاستگذاران قرار گیرد، دو لبه بودن آثار این برنامه است.

بررسیهای کارشناسان اقتصاد مسکن و تجربه دورههای قبلی رکود-رونق در این بخش نشان میدهد: تحریک تقاضای مصرفی از طریق پرداخت تسهیلات موثر خرید مسکن، چنانچه در زمان «رکود و ثبات نسبی قیمتها» به اجرا دربیاید، میتواند اهداف مدنظر دولت از بابت رونق پایدار در بازار مسکن و بالطبع در سایر بخشهای اقتصادی را برآورده کند.

اما لبه دوم برنامه تحریک تقاضا که آثار معکوس به همراه دارد، موقعی بروز میکند که زمان اجرای برنامه به تاخیر بیفتد و به دوره جهش قیمت کشیده شود.

صاحبنظران اقتصادی در چهاردهمین همایش سیاستهای توسعه مسکن، در این باره هشدار دادند و اعلام کردند: شرایط کنونی بازارهایی همچون ارز و بورس و طلا، زمینه ورود تقاضای سفتهبازانه و خریداران سرمایهای به بازار مسکن را کاملا تضعیف کرده و پیشبینی میشود این بازار حداقل تا پایان امسال حالت ثبات نسبی خود را حفظ کند. حاکمیت چنین شرایطی در بازار مسکن، فرصت تصویب و اجرای برنامه رکودزدایی غیرتورمی را کماکان برای مسولان محفوظ گذاشته است؛ اما اگر تحریک تقاضای مصرفی مسکن در آستانه موجهای صعودی قیمت، صورت بگیرد، در این حالت نهتنها مزیت تسهیلات خرید، تحتتاثیر افزایش قیمتها، خنثی میشود که برگشت تقاضای سرمایهای به بازار باعث جذب تسهیلات توسط گروههای غیرمصرفی شده و پیامد این اتفاق، عملا برنامه رونق غیرتورمی در بخش مسکن و کل اقتصاد را به ضد خودش، تبدیل میکند.

بررسیها نشان میدهد در اواسط دهه80 که بازار مسکن یک دوره حدودا دو ساله رکود را کاملا پشتسر گذاشته بود و در مراحل ابتدایی رونق قرار داشت، بانکها با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، عملا مسیر جهش قیمت را کوتاه و امکان افزایش دامنه رشد قیمت را فراهم کردند. این برنامه نابجا باعث رشد بیسابقه 86درصدی قیمت مسکن در سال86 شد و باعث شد نظر منتقدان تقویت طرف تقاضا، مسلط شود و در نتیجه دولت جلوی پرداخت وام خرید را بگیرد. این ممنوعیت تا الان نیز کماکان به قوت خود باقی است.

به گزارش «دنیایاقتصاد»، در بیانیهای که معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی به مناسبت پایان همایش سیاستهای توسعه مسکن، از محتوا و چکیده مقالات ارائه شده در این همایش، تهیه کرده ، تاکید شده است: بازار مسکن در ماههای آینده با شوک قیمتی روبهرو نمیشود و در این فاصله، فرصت سیاستگذاری برای خروج غیرتورمی از رکود فراهم است.

در قالب سیاستهای جدید، قرار است برنامه تامین مالی مکفی و پایدار در بخش مسکن برای ورود متقاضیان مصرفی به چرخه پسانداز بانکی و خرید مسکن، به اجرا دربیاید و در عین حال سمت عرضه نیز تامین مالی شود.

متن کامل بیانیه

در متن بیانیه معاونت مسکن که نسخهای از آن در اختیار «دنیایاقتصاد» قرار گرفته، ضمن تاکید بر تکلیف دولت برای تکمیل بهینه پروژههای نیمهکاره مسکنمهر، اولویتهای پیشرو را بر «سیاستگذاری برای خروج تدریجی از رکود مسکن» و همچنین «برنامهریزی برای تامین مالی مکفی و پایدار در بخش مسکن» عنوان کرده است.

در بیانیه تصریح شده است: بازار مسکن در ماههای آینده، تقاضای سفتهبازانه به خود نخواهد دید. متن بیانیه به شرح زیر است:

1- بخش مسکن دارای ارتباطات گسترده با دیگر بخشهای اقتصادی است، نوسانات قیمتی در این بخش که تا حدود زیادی ناشی از خاصیت سفته بازانه آن است، سایر بخشهای اقتصاد را دچار تغییر خواهد کرد. از این رو ضمن تاکید بر استفاده حداکثری از ظرفیت بخش خصوصی، مداخله حداقلی دولت ضروری به نظر میرسد.

2- با عنایت به سهمبری بخش مسکن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی، اتخاذ سیاستهای مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضای مسکن، بهمنظور حفظ تعادل بازار و متناسب با ویژگیهای اقتصادی، فرهنگی و اقلیمی هر منطقه سکونتی مورد تاکید قرار میگیرد.

3- رشد و توسعه در بخش مسکن جدای از رشد در کل اقتصاد اتفاق نخواهد افتاد، هرچند در کوتاهمدت بخش مسکن، پیشران در اقتصاد است، لکن در بلندمدت از سایر بخشها تاثیر پذیرفته و پیرو تغییر شاخصهای کلان اقتصاد از جمله نقدینگی است. لذا موفقیت برنامهریزیهای بلندمدت در بخش مسکن متاثر از سیاستهای کلان و بسته به وجود بسترهای مناسب اقتصادی خواهد بود.

4- تحلیل شرایط کنونی حاکم بر بازارهای رقیب مسکن، حاکی از عدم ورود تقاضای سفته بازانه در بخش مسکن و عدم وقوع شوک قیمتی در کوتاهمدت میباشد. حاکمیت چنین شرایطی فرصت برنامهریزی و تصمیمگیری برای سیاستگذاران این بخش را بهمنظور خروج تدریجی و غیرتورمی از رکود فراهم میآورد.

5- سیاستهای مسکن باید متناسب و همسو با سیاستهای توسعه و طرحهای جامع شهری تدوین گردیده و برقراری رفاه و تامین حقوق اولیه شهروندان، قربانی تامین سرپناه فیزیکی نگردد.

6- تامین خدمات روبنایی و تاسیسات زیربنایی همگام با اجرای برنامههای مختلف در بخش مسکن، برنامهریزی و عملیاتی گردد.

7- تدوین و تصویب قوانین مناسب در راستای ایجاد درآمد پایدار برای شهرداریها، بهمنظور جلوگیری از اتکای آنها به درآمدهای حاصل از تراکمفروشی و پیشگیری از تخلفات ساختمانی، مورد تاکید قرار گیرد.

8- آزادسازی برنامهها، طراحی کالبدی و تقسیمات کشوری، ایجاد الزام قانونی برای نهادهای محلی و شهرداریها، ایجاد سطوح مختلف مدیریتی، تدوین و تصویب سیاستهای جامع توسعه شهری و سیاستهای عدم تمرکز و ایجاد رغبت و انگیزه برای بخش خصوصی جهت توزیع سرمایه در مناطق مختلف شهری از دیگر موارد قابل توجه در حوزه شهرسازی است.

9- در تدوین سیاستهای پراکنش جمعیت، توجه به شاخصهای اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ...، جلوگیری از ایجاد و ظهور شهرهای در هم تنیده یا تمرکز جمعیت در نقاط خاص جغرافیایی، بدون توجه به سرانههای رفاهی و حرکت در مسیر حفظ امنیت سیاسی و نظامی کشور حائز اهمیت است.

10- مطالعه و پژوهش در زمینه فرصتها، چالشها و موانع توسعه درون بافتهای فرسوده و توسعه شهرهای جدید، نسل نوین شهرها و شهرکها جدید با کارکردهای غیرسکونتی و طرحهای هویتزا در شهرهای جدید امری ضروری است.

11- در برنامهریزیهای مسکن از پهنههای ارزشمند طبیعی و نواحی حساس زیستمحیطی محافظت شود.

12- در نظام برنامهریزی شهری در جهت ارتقای رقابتپذیری شهری، بهبود محیط کسبوکار و توسعه اقتصاد محلی گام برداشته شود.

13- سیاستگذاری یکپارچه و متعادل با حداقل تغییرات در نظام مدیریت زمین و مسکن، با هدف ارتقای کیفیت زندگی، فرهنگ و شاخصهای اجتماعی در تعیین خطمشیهای سیاستی مدنظر قرار گیرد.

14- بازسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری، ارتقای کیفیت زندگی و ایمنسازی این بافتها بهمنظور پیشگیری از فجایع حاصل از وقوع حوادث طبیعی مورد توجه است.

15- تکمیل و قابل سکونت کردن پروژههای مسکن مهر بهعنوان بزرگترین پروژه مسکن در ایران، با اهتمام ویژه پیگیری شود.

16- در راستای ایجاد فضای سکونتی ایمن، مناسب و بهداشتی برای ساکنان مسکن مهر که پیشگیری از بروز فساد و ارتقای عدالت اجتماعی را به دنبال خواهد داشت، اقدامات موثر با همکاری و هماهنگی تمام دستگاههای متولی صورت پذیرد.

17- بر نوسازی و بهسازی مسکن روستایی بهمنظور ارتقای کیفیت زندگی روستاییان بهعنوان تامینکنندگان امنیت غذایی پایدار در کشور، ایجاد محیط امن و ارتقای بهداشت روستاها توجه و تاکید شود.

18- سیاستهای مسکن روستایی معطوف به توسعه درون روستاها، جلوگیری از رشد پراکنده در اطراف روستاها و توجه به تمایل ساکنان شهری برای سکونت موقت در مناطق روستایی باشد.

19- بهمنظور جلوگیری از گسترش فقر مسکن و در نتیجه فقر عمومی تامین مسکن کمدرآمدها از اولویتهای اصلی سیاستگذاران حوزه مسکن خواهد بود.

20- برقراری مکانیزمهای اجتماعی و گنجاندن مسکن در نظام فراگیر اجتماعی با نگاه انسانی و نه رویکرد ابزاری مدنظر قرار گیرد.

21- در تدوین برنامههای اجتماعی مسکن، توجه به ابعاد اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، زیست محیطی، الزامات معیشتی، حفظ فرصتهای اشتغال و ... ضروری است.

22- بهرهگیری از تجارب کشورهای مختلف در زمینه مسکن اجتماعی، توجه و تاکید بر بهرهگیری از الگوی ساخت و ساز بومی، اجرای طرحهایی با محوریت مشارکت مردم و تعریف مسوولیتهای مناسب برای اقشار هدف از جمله نکات قابل توجه در طراحی مکانیزمهای اجتماعی مسکن است.

23- در سیاستگذاریهای مسکن به ایجاد شهر متعادل، حرکت نکردن در مسیر تمرکز و تجمیع فقر و توجه به سیاستهای کوچکسازی با حفظ استانداردها و کیفیت زندگی توجه شود.

24- تعیین سهم بهینه مداخله دولت و توجه به میزان اثرگذاری آن، متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی در برنامههای بخش مسکن، بهویژه برنامههای حمایتی مورد توجه قرار گیرد.

25- فقدان تامین مالی مکفی و پایدار در بخش مسکن از عمده چالشها و اصلیترین دلایل عدم توسعه این بخش است. بنابراین ارتقای نظام تامین مالی مسکن و برقراری زمینه ورود اقشار مختلف به این چرخه مبتنی بر پسانداز و انتفاع سرمایههای خرد از سودآوری بخش مسکن، سرلوحه برنامه پایدارسازی منابع مالی در این بخش است.

26- استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن از جمله انواع مختلف صندوقهای زمین و مسکن و صندوقهای پسانداز و وام مسکن، استفاده از ظرفیتهای بازار سرمایه، تلاش در راستای بهبود عملکرد و ارتقای بازار رهن اولیه و ثانویه و استفاده از ظرفیت ابزارهای موجود در راستای تامین مالی مسکن امری ضروری است.

27- ارتقای صنعت ساختمان و بهرهمندی از ابزارهای مختلف تامین مالی در بخش مسکن در گرو برقراری نظام بیمهگر منسجم و تسهیلکننده است. توجه به فرآیندهای مبتنی بر بیمه در برنامههای مسکن، برنامهریزی و انجام اقدامات لازم در این زمینه اجتنابناپذیر است.

28- ارتقای صنعت ساختمان و بهرهگیری از تکنولوژیهای نوین ساختمانی که بهبود کیفیت زندگی، صرفهجویی در زمان، هزینه و انرژی را به دنبال داشته و در پایداری نظام مالی و گام نهادن در مسیر توسعه موثر خواهد بود، مدنظر قرار گرفته و زمینه ورود صنایع و تکنولوژیهای جدید در بخش مسکن فراهم شود.

29- از ظرفیتها و بسترهای قانونی موجود در زمینههای مختلف مرتبط با مسکن از جمله مباحث صنعتی سازی، تامین مالی مسکن، صنعت بیمه و ... در سیاستگذاریها استفاده و در راستای رفع موانع قانونی و احیانا تنظیم ضوابط و مقررات مکمل (از جمله آیین نامهها) تلاش شود.

30- مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیتها و استعدادهای همگان، بهرهبرداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی شتابدهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و در نتیجه پیشرفت جامعه به شمار میرود؛ این مهم در سیاستگذاری و تعیین خطمشی بخش مسکن مدنظر قرار خواهد گرفت.