پیری زودرس آپارتمان‌ها

مبحث 22 مقررات ملی اوایل پارسال با هدف تامین ایمنی، قابلیت بهرهبرداری مناسب و آسایش ساکنان به تصویب رسید. اجرای این ضوابط باعث پاسخگوشدن سازندهها به ساکنان ساختمان در زمان بهرهبرداری و همچنین مانع استهلاک و پیری زودرس آپارتمانها میشود.

براساس مبحث 22 مقررات ملی ساختمان که بهار سال گذشته تدوین و دستورالعملهای مربوط به آن از طرف معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام شد، سازنده و مالک یک ساختمان موظفند با رعایت یکسری ضوابط حداقلی، قابلیت بهرهبرداری مناسب و آسایش ساکنان ساختمان را فراهم کنند.

مبحث 22 بر راهاندازی شرکتهای «مراقبت و نگهداری از ساختمان» و بازدیدهای دورهای بازرسان این شرکتها از ساختمانهای مسکونی و حتی غیرمسکونی پایهریزی شده تا تحتتاثیر کنترل حقوقی ساختمانهای تازهساز توسط افراد متخصص و حرفهای، گروه موسوم به بسازوبندازها که سازندههای غیرحرفهای بازار را تشکیل میدهند مجبور به ترک بازار مسکن شوند.
واگذاری مسوولیت نگهداری ساختمان از «مدیر مجتمع» که صرفا یکی از ساکنان آپارتمان و ناآشنا به مباحث فنی ساختمان است به «شرکت مراقبت و نگهداری» باعث خواهد شد مباحث تکمیلی دیگری همچون بیمه ساخت و فروش آپارتمان بهعنوان قوانین آرشیوشده نیز احیا شده و در نتیجه، تکالیف سازندهها نسبت به قبل، جدیتر و مسوولیتپذیرتر شود.
اعضای گروه موسوم به بسازوبندازها که دستهای از آنها هیچ تحصیلات مرتبط با ساختمان ندارند اما در مشاغل شیک و پردرآمد فعالیت دارند، طی سالهای اخیر با رانتیشدن بازار ملک و جهشهای ناگهانی قیمت زمین و مسکن، توانستند بهواسطه نقدینگی و سرمایه وسیع در اختیار خود، سهم قابل توجهی از ساختوسازهای مسکونی شهر تهران و سایر نقاط کشور را به دست بگیرند. در این میان، ضعف نظارت دستگاههای مسوول همچون شهرداریها، نظام مهندسی و... بر روند ساختوساز باعث شد کیفیت ساختمانهای جدید به لحاظ مصالح به کار رفته در قسمتهای پنهان سازه، ظاهر بیرونی سازه و از همه مهمتر، تجهیزات، طراحی و امکانات داخلی آپارتمان با افت شدید نسبت به ساختمانهای چندسال ساخت مواجه شود. امروز دیوارهای نازک بین آپارتمانهای مجاور و ناامنی صوتی ناشی از آن، نشت آب از سرویسهای بهداشتی، خرابی متعدد تجهیزات مصرفی و تکیده شدن ناگهانی نمای ساختمان، از جمله عوارض پیری زودرس آپارتمانهای مسکونی به حساب میآید که سرمنشأ آن به «سلب مسوولیت سازنده، از لحظه فروش واحد، نسبت به آنچه ساخته است» مربوط میشود.

این پدیده چون با مدیریت صرفا ساکنان مجتمع نسبت به حوزه نگهداری ساختمان همراه میشود، باعث تسریع روند فرسودگی شده است.
در این باره بررسیهای معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد: در اکثر ساختمانهای مسکونی، امکان سکونت در مجتمع، قبل از پایان عمرمفید آن، از بین میرود. روز گذشته حامد مظاهریان معاون امور مسکن در همایش مقررات ملی ساختمان، با اشاره به لزوم بازنگری در ضوابط نگهداری ساختمان، اعلام کرد: در حوزه نگهداری و مراقبت از ساختمان به دنبال تعیین صلاحیت جدید برای این کار تخصصی هستیم تا مسوولیت نگهداری مجتمعها به افراد حقیقی و حقوقی متخصص سپرده شود.
معاون وزیر تصریح کرد: استهلاک زودرس ساختمانهای مسکونی که ناشی از نگهداری نادرست ساختمان است علاوه بر عوارض 8گانه، به اقتصاد ملی و اقتصاد خانوار نیز آسیب میزند. مظاهریان هدف از اصلاح مقررات ملی ساختمان را ترویج فرهنگ نگهداری اصولی ساختمانهای مسکونی و تبدیل آن به یک مطالبه عمومی عنوان کرد.

 شناسایی ساختمانهای ناامن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، روز گذشته در همایش مقررات ملی ساختمان که با پیام مکتوب وزیر و سخنرانی معاون مسکن برگزار شد، مسوول شورای تدوین مقررات ملی ساختمان گفت: مبحث ۲۲ ساختمان در دست تغییرات است و تا ۱۵ ماه آینده با شرایط واقعی مورد نیاز کشور تطبیق مییابد.

احمدی اظهار کرد: در بخش مراقبت و نگهداری، فعالیتهای مبحث 22 را آغاز کردیم و با پشتیبانی مباحث فنی بیستویکگانه، مبحث 22 در دست تغییرات است و تا 15 ماه آینده با شرایط واقعی مورد نیاز کشور تطبیق مییابد.

وی اظهار کرد: در بخش مراقبت و نگهداری این موضوع باید مدنظر باشد که شامل بازرسی و کنترل توسط بهرهبردار و متولیان نگهداری، تعمیرات، تغییرات، مدیریت مصالح نگهداری و بهرهبرداری است.
مسوول شورای تدوین مقررات ملی ساختمان بیان کرد: این 5 موضوع مذکور در بخش مراقبت و نگهداری باید مدنظر قرار گیرد. وی یادآور شد: الگویی ایدهآل و ارزنده در ویرایش اول مبحث 22 ساختمان مطرح بود که در حال حاضر با مشکلات اجرایی در تاثیر در جامعه فنی و بهرهبرداری ساختمانها مواجه هستیم، که مکانیزمی برای اجرا تهیه نشده است و بستر قانونی هم تزلزل دارد.
مسوول شورای تدوین مقررات ملی ساختمان تاکید کرد: باید همه کارها در زمینه بهرهبرداری، بازرسی، تعمیر، تغییر و مدیریت ساختمان را تحت کنترل درآوریم.
گزارش «دنیای اقتصاد» از محتوای مبحث22 حاکی است: یکسری ضوابط و مقررات حداقلی باید از سوی مالک، سازنده و بهرهبردار ساختمان به اجرا دربیاید تا شرایط ایمنی، قابلیت بهرهبرداری مناسب، آسایش و بهداشت ساکنان و در نهایت بهرهدهی مناسب و پایایی ساختمان، محقق شود. در قالب این ضوابط، شرکتهای مراقبت و نگهداری از ساختمان باید تشکیل شود تا با انجام بازدیدهای ادواری موردنیاز از بخشهای معماری سازه، تاسیسات برقی و تاسیسات مکانیکی، شرایط قید شده در مبحث22 برای ساکنان فراهم شود.
این شرکتها اختیار دارند اتمام زمان مفید عمر ساختمان را به مالک اعلام کنند و حتی در صورت تشخیص، ساختمانهای ناامن را نیز میتوانند شناسایی و معرفی کنند.
همچنین در صورت اصلاح و اجرای مبحث 22، هر نوع تغییر کاربری ساختمان، قبل از آنکه به راحتی مجوز آن توسط کمیسیون ماده 5 و شهرداریها صادر شود، باید ابتدا به تایید شرکتهای مراقبت و نگهداری ساختمان برسد. این شرکتها با انعقاد قرارداد با ساکنان ساختمان، عملا در نقش نگهدار، اقدامات دورهای را از بخشهای مختلف ساختمان نظیر موتورخانه، تاسیسات توزیع آب شرب، تجهیزات گاز شهری، آسانسور، لولهکشی و ... انجام خواهند داد.


ساختمانها خارج از کنترل مهندسان
وزیر راه و شهرسازی در پیامی خطاب به برگزارکنندگان همایش مقررات ملی ساختمان با ابراز نگرانی نسبت به پروسه بهرهبرداری از ساختمانهای مسکونی بهخصوص مجتمعهای کمواحد، اعلام کرد: در حال حاضر ساختمانها پس از اتمام کار و آغاز دوره بهرهبرداری از کنترل مهندسان خارج میشوند و مالکان و متصرفان، خود ناچار به مراقبت و نگهداری از ساختمان هستند؛ در واحدهای کمحجم و ساختمانهای کوچک نگرانی از مراقبت و نگهداری از ساختمان جدی است.
در پیام عباس آخوندی آمده است: امروزه با توسعه فناوریهای نوین در صنعت ساختمان و کاربرد مصالح و روشهای نوین ساخت و همچنین استفاده از سیستمهای پیشرفته مکانیکی و برقی، نیاز به مهارتهای ویژه نگهداری و مراقبت از ساختمان، بیشتر شده است. بنابراین از مجموعه وزارتخانهها و سازمانهای نظام مهندسی و شهرداریها میخواهم که با برنامهریزی و تهیه برنامه مدون، مقررات کنترل ساختمان در دوره بهرهبرداری را فراهم کنند.