گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال 93

این گزارش که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شد.

در این گزارش آمده است: بخش مسکن از بخش های مولد و پیشرو در هر اقتصاد است که با ایجاد رشد اقتصادی و اشتغال در بخش ساختمان و سایر بخش های وابسته و با تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه گذاری، تولید ناخالص داخلی را تحت تاثیر قرار می دهد. از این رو کشورها در شرایط رکودی و جدی شدن معضل بیکاری، از این بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک می گیرند. همچنین هرگونه بی ثباتی در اقتصاد کلان می تواند بازار مسکن را دستخوش نوسان ساخته و اهداف تعیین شده در این بخش را دور از دسترس سازد لذا به دلیل اهمیت بالای بخش مسکن در اقتصاد کلان، رصد تحولات آن همواره مدنظر سیاستگذاران اقتصادی قرار داشته است. در گزارش ذیل به منظور ارایه تصویری از آخرین تحولات بازار مسکن، وضعیت معاملات مسکن شهر تهران با استفاده از آمار سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور تحلیل می شود.

1 - حجم معاملات مسکن

در بهمن ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 15.6 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 6.8 درصد افزایش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تکفیک عمر بنا در بهمن ماه سال 93 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 58 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با بهمن ماه سال 1392 حدود 0.7 واحد درصد کاهش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن ماه سال جاری حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.5 درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد معامله را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 ، 2 و 15 به ترتیب با سهم 9.8 ، 8.3 و 6.8 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

شایان ذکر است 69.1 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به 10 منطقه شهر(به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 15، 10، 8، 14، 7 ، 1 و 11)بوده و 12 منطقه دیگر تنها 30.9 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

2 - تحولات قیمت مسکن

در بهمن ماه سال 1393 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 39.6 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.8 و 8.4 درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مربوط به منطقه 15 معادل 11.7 درصد و کمترین تغییر به منطقه 22(معادل 2.5 درصد افزایش) تعلق دارد.

در بهمن ماه امسال از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 978.9 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 21 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

3 - تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در 11 ماهه نخست امسال

در دوره مورد بررسی تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 158.2 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با دوره مشابه سال قبل 50.5 درصد افزایش نشان می دهد. در این دوره متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 39.2 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 5.7 درصد افزایش نشان می دهد.

4 - مقایسه حجم معاملات و عرضه واحدهای مسکونی جدید

مقایسه روند فصلی معاملات انجام شده با عرضه واحدهای مسکونی تکمیل شده در شهر تهران گویای آن است که از ابتدای سال 1392 متاثر از افت محسوس معاملات در بازار مسکن از یکسو و افزایش عرضه واحدهای جدید ساخته شده از سوی دیگر، میزان عرضه واحدهای مسکونی در سطحی بالاتر از حجم معاملات قرار گرفت. با این حال از ابتدای سال جاری به تبع بهبود حجم معاملات شاخص های مذکور با روند کاهشی همراه گردید به طوری که براساس آخرین آمار موجود نسبت عرضه واحدهای مسکونی به معاملات انجام شده در سه ماهه دوم سال 1393 معادل 86.8 درصد بوده است. البته نسبت مذکور همچنان از متوسط این نسبت طی سال های 91 - 1389 (معادل 63 درصد)بالاتر می باشد.

5 - سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن

1 - 5 - توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در بهمن ماه سال 1393 حاکی از آن است که در شهر تهران بازه های قیمتی (25 تا 30) میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 14.5 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند. بازه های قیمتی'30 تا 35' و'20 تا 25' میلیون ریال به ترتیب با سهم 13.3 و 13.1 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه 29 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است.

شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده که در حدود 61.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (39.2 میلیون ریال)معامله شده اند.

2 - 5 - توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه سال 1393 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای'60 تا 70'مترمربع معادل 16.8 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای'50 تا 60' و'70 تا 80' مترمربع به ترتیب با سهم 15.3 و 13.3 درصدی در رتبه های بعد قرار دارند. در مجموع در بهمن ماه سال 1393 واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 59 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

3 - 5 - توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در بهمن ماه سال 1393 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش'100 تا 130'و'130 تا 160' میلیون تومان هر کدام با سهم 10.6 درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش '160 تا 190'میلیون تومان نیز با اختصاص سهم 9 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته اند. در بهمن ماه سال جاری حدود 46.1 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 5.8 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته اند.

6 - تحولات اجاره بهای مسکن

بررسی روند تحولات اجاره بها و ترکیب آن(رهن و اجاره) بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه های تولید(ساخت)و تقاضای سفته بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایش شدید قیمتی همراه است. در حالی که دامنه تحولات اجاره بها به دلیل ' ارتباط مستقیم اجاره بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن(مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره' شدید نمی باشد، براین اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و بتدریج در بازار اجاره ظاهر می گردد.

در بهمن ماه سال جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12و 14.4 درصد رشد نشان می دهد. شاخص اجاره بهای مسکن تحت تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می گردند و البته تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن در سال های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اما تغییرات آن در مقایسه با سال قبل محدود و همگام با کاهش تورم نقطه به نقطه است. اثرپذیری روند قیمت های این بخش از سیاست های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و ثبات قیمت ها در بخش مسکن را فراهم نموده است. خاطرنشان می نماید سهم هزینه مسنک (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی)در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100 = 1390)معادل 28.4 درصد است.

7 - جمع بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال جاری گویای آن است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در تهران نسبت به بهمن ماه سال قبل 8.4 درصد افزایش داشت. حجم معاملات واحدهای مسکونی در بهمن ماه سال جاری نیز با افزایش 6.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به 15.6 هزار فقره رسید.

شاخص نسبت عرضه واحدهای مسکونی جدید به تعداد معاملات در شهر تهران در سه ماهه دوم سال جاری(آخرین آمار موجود)معادل 86.8 درصد بوده است. هرچند نسبت مزبور در مقایسه با عملکرد سال 1392 (معادل 160.7 درصد)موید بهبود حجم معاملات در نیمه اول سال جاری می باشد، با این وجود نسبت مذکور همچنان از متوسط عملکرد طی سال های 91 - 1389 (معادل 63 درصد)بالاتر است.

عملکرد بازار معاملات مسکن شهر تهران در 11 ماهه منتهی به بهمن ماه سال جاری نشان می دهد، با وجود رشد قابل ملاحظه 50.5درصدی معاملات آپارتمان های مسکونی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در این دوره از رشد 5.7 درصدی برخوردار بوده که این امر حاکی از شرایط رونق غیرتورمی در معاملات مسکن شهر تهران طی دوره مورد بررسی می باشد.