بررسی سه سناریو برای وام مسکن، امروز در شورای پول و اعتبار

در سناریو نخست، مدلی طراحی شده که در آن سقف وام مسکن با 15 میلیون تومان افزایش، معادل 60 میلیون تومان تعیین شده و عرضه این وام نیز تنها از کانال «بانک مسکن» خواهد بود. در سناریو دوم، سه سقف برای وام مسکن در نظر گرفته میشود، به نحوی که سقف وام مسکن در تهران معادل 80 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ معادل 60 میلیون تومان و در سایر شهرها و نواحی معادل 40 میلیون تومان تعیین خواهد شد. اما در سناریو سوم، تغییرات درخصوص کانال وامدهی است. بر اساس این سناریو، انحصار در پرداخت تسهیلات وام مسکن پس از 7 سال پایان یافته و پرداخت وام مسکن در همه بانکها آزاد خواهد شد، که این طرح را میتوان یک سناریو مکمل برای دو سناریو نخست نیز معرفی کرد. در کنار موارد مطرح شده، این احتمال وجود دارد که در جلسه شورای پول و اعتبار، تصمیمگیری درخصوص صندوق پسانداز نیز مورد بررسی قرار گیرد. در این صندوق منابع حاصل از بازپرداخت اقساط وام مسکن، بهعنوان یک منبع اولیه برای وامدهی در حوزه مسکن قرار میگیرد.

امروز در جلسه شورای پول و اعتبار «افزایش سقف وام مسکن» بررسی میشود. موضوعی که دو هفته قبل در دستور کار شورای پول و اعتبار قرار گرفت، اما اعضای شورا خواستار بررسی بیشتر از سوی بانکمرکزی در این خصوص شدند. «انحصارشکنی از وام مسکن» و «تغییر سقف تسهیلات» دو درخواست اصلی اعضای شورا بوده و قرار است تصمیمگیری درخصوص این دو موضوع در دستور کار امروز شورای پول و اعتبار قرار گیرد.

رئیسکل بانکمرکزی در این خصوص توضیح داده است: «بانکمرکزی سه سناریو برای مصوبه وام مسکن در نظر دارد که در جلسه هفته جاری شورا ارائه خواهد کرد که تصمیمگیری درخصوص چگونگی و سقف وام مسکن بهنظر اعضای شورا بستگی خواهد داشت.» وی افزود: «بهطور کلی بانکمرکزی با تصمیمی که موجبات رونق در بخش مسکن را فراهم کند و وام در سطحی تعیین شود که دریافتکننده توانایی بازپرداخت داشته باشد، موافق است.» اگرچه رئیسکل بانکمرکزی به جزئیات این سه سناریو اشارهای نکرد، اما از قرار معلوم در جلسه امروز تکلیف دو مورد مهم «سقف وام مسکن» و «کانال تخصیص» مشخص میشود؛ بنابراین بر اساس گفتههای مسوولان میتوان سه سناریو احتمالی برای وام مسکن در نظر گرفت. علاوهبر این، بهنظر میرسد سیاستگذار پولی اعتقاد دارد که تغییر در سقف و نحوه تخصیصدهی باید متناسب با شرایط وامگیرنده صورت گیرد.

سناریو اول: سقف وام60 میلیون تومان

مدل اولیه که پیشتر نیز به این موضوع اشاره شده بود، افزایش سقف وام مسکن به 60 میلیون تومان است که عرضه این وام تنها از کانال بانک مسکن باشد. در دی ماه سال 92، شورای پول و اعتبار پس از سالها سقف تسهیلات خرید وام مسکن را از 18 میلیون به 35 میلیون تومان افزایش داد که البته برای تعمیر و تکمیل وام مسکونی نیز 10 میلیون تومان در قالب وام جعاله به آن افزوده شد. اما پس از اعمال سقف 45 میلیون تومان در وام مسکن، موضوع تغییر این نرخ یکی از چالشهای اصلی حوزه مسکن و بازار پول بوده است. وزارت راه و شهرسازی پیشنهادی درخصوص افزایش وام مسکن تا 50 درصد قیمت تمام شده و ایجاد صندوق پسانداز مسکن ارائه کرده بود، اما این تصمیم تاکنون عملی نشده و سقف وام مسکن در حد 45 میلیون تومان باقی مانده است. بهطور کلی، در ماههای گذشته افزایش وام مسکن تا سقف 60 میلیون از سوی بانک مسکن بهعنوان یکی از اصلیترین گزینههای وام مسکن محسوب شده، هر چند که مبالغ دیگری نیز درخصوص وام مسکن پیشنهاد شده است.

سناریو دوم: افزایش سقف وام تا 80 میلیون تومان

علاوهبر گزینه نخست، برخی منابع بیان کردند این احتمال وجود دارد که سقف وام مسکن سه نرخی شود، به این صورت که سقف وام مسکن برای تهران معادل 80 میلیون تومان، برای شهرهای بزرگ رقم 60 میلیون تومان و سایر شهرها 40 میلیون مبنای تصمیم قرار گیرد. پیشنهاد سقف 80 میلیون تومانی در ماههای گذشته نیز در قالب طرح صندوق وام مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده بود که پرداخت مابهالتفاوت سود به صندوقها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (در قالب وجوه اداره شده و یارانه نرخ سود تسهیلات)، مهمترین مشکلهای صندوق عنوان شده بود. حال بهنظر میرسد موضوع افزایش سقف وام مسکن تا 80 میلیون تومان به شکل دیگری ارائه شده است و مبنای آن تفاوت قیمت مسکن در پایتخت، شهرهای بزرگ و سایر شهرها بوده است. برخی از کارشناسان معتقدند که اعطای وام 80 میلیون تومانی را میتوان بهعنوان عاملی مهم برای خروج بازار مسکن از رکود تلقی کرد. البته برخی از اعضای شورای پول و اعتبار به دلیل کمبود اعتبار برای تسهیلات مسکن و همچنین جلوگیری از تغییر مسیر کاهشی تورم، با ارائه وام 80 میلیون تومانی مخالفت کردند. به گفته این مسوولان، افزایش مبلغ وام خرید مسکن به 60 میلیون تومان بیشتر از سایر گزینهها مورد توجه قرار گرفته است.

سناریو سوم: تغییر کانال وامدهی

اما گزاره دیگر، تغییرات درخصوص کانال وامدهی است. در حال حاضر به دلیل تصمیمی که دولت در سالهای گذشته گرفته بازار وامدهی مسکن کاملا انحصاری است و این وام تنها از طریق بانک مسکن پرداخت میشود، اما احتمال دارد که با نظر شورا از این بازار انحصارشکنی شده و پرداخت وام مسکن آزاد شود. در روزهای اخیر، مدیرکل اعتبارات بانکمرکزی از تصمیم پایان انحصار پرداخت وام مسکن پس از 7 سال خبر داده بود که در صورت تصویب این تصمیم در شورای پول و اعتبار تمامی بانکها قادر به اعطای تسهیلات بانکی در حوزه مسکن خواهند شد. البته این سناریو را میتوان یک سناریو مکمل نیز در نظر گرفت، به شکلی که افزایش سقف وام مسکن (در یکی از دو سناریو قبلی) با تغییر کانال وامدهی بانکها صورت گیرد.

موضوع دیگری که احتمال دارد در دستور کار امروز شورای پول و اعتبار قرار گیرد این است که منابع حاصل از بازپرداخت اقساط مسکن مهر بهعنوان منبع اولیه آن یک صندوق پسانداز شود و وامدهی درحوزه مسکن از این طریق صورت گیرد. پیشنهادی که در ماههای گذشته، بین وزارت راه و شهرسازی با بانک مسکن در رفت و برگشت بوده است. بر اساس آمار میزان بازپرداخت اقساط بازپرداخت مسکن مهر حدود 2 هزار تا 2 هزار و 500 میلیارد تومان در سال است.

در طرح اولیه این طرح مقرر شده بود که از محل تشکیل صندوقهای پسانداز مسکن سالانه تعداد 300 هزار فقره (ماهانه به تعداد 25 هزار فقره) تسهیلات به متقاضیان اعطا شود که با توجه به برنامهریزی طرح مزبور در یک افق 5 ساله، سرجمع تعداد واحدهای مسکونی تامین مالی شده از محل این طرح بالغبر 1/5 میلیون واحد خواهد بود، اما بهنظر میرسد که برخی از مولفههای این مدل تا حدودی تعدیل شده و هدفگذاری برای اعطای 300 هزار فقره تسهیلات در سال به 150 هزار فقره کاهش یافته است. البته برخی از کارشناسان معتقدند که باید سازوکاری در این طرح تعبیه شود، که در وهله اول دستاورد تورمی را خدشهدار نکند و در وهله دوم توازن پایداری میان منابع صندوق و مصارف این صندوق برقرار باشد. علاوهبر این با توجه به این موضوع که این طرح شامل تمامی بانکها است، نباید ریسک قابل توجهی به شبکه بانکی وارد کند.

بهطور کلی با بررسی تمام گزینههای مطرح شده، نمیتوان مدعی شد که کدام سناریو شانس بیشتری برای انتخاب شدن در جلسه امروز شورای پول و اعتبار وجود دارد، اما بهنظر میرسد که سیاستگذار پولی با بهرهگیری از تجربه سالهای گذشته بهدنبال این موضوع است که ضمن حفظ دستاورد تورمی، بهدنبال تحریک تقاضا در بخش مسکن باشد.