تصویر بازار «مسکن» بعد از «توافق»

هر چند از طول زمانی «رفتار انفعالی» متقاضیان مصرفی و سرمایهای مسکن، فروشندههای ملک، سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی، بیش از یکسال میگذرد و در این مدت، «رکود مسکن» بهعنوان محصول این رفتار دستهجمعی، ریشههای اقتصادی و سیاسی مختلفی داشته است اما طی یک ماه اخیر، عامل جدیدی به نام «روزهای پایانی مذاکرات»، بردار برآیند نیروهای قبلی را بار دیگر در جهت «تعمیق رکود» تنظیم کرد به طوری که مشاهدات و تحقیقات میدانی، از خروج بیشتر خریدار و فروشنده از صحنه معاملات و افزایش کارگاههای ساختمانی نیمهتعطیل در شهر تهران در هفتههای پیشین حکایت دارد. این اتفاق، هماکنون جو رکود را نسبت به اردیبهشت و خرداد که کلیت بازار نسبتا بهبود پیدا کرده بود، بار دیگر سنگینتر کرده است.

در حال حاضر، مجموعه کنشگران بازار ملک به دنبال علائمی هستند که میتواند آینده «مسکن» در دوران پساز توافق و لغو تحریمها را به شکل واضح، تصویرسازی کند تا به کمک آن، شرایط معاملات و ساختوساز به سمت رونق تحریک شود. بررسیها در این باره نشان میدهد: اقتصاد مسکن ایران بعد از توافق نهایی در مذاکرات هستهای، در سه شاخه شامل «معاملات مسکن»، «تغییرات قیمتی» و «سرمایهگذاریهای ساختمانی»، تحت تاثیر تحولات سیاسی قرار خواهد گرفت اما این اثرپذیری، همزمان نخواهد بود بلکه از یک ترتیب و توالی زمانی خاص تبعیت خواهد کرد.

بازار مسکن در حالت کلی، واکنش مستقیم و آنی، به «توافق» بروز نمیدهد و متغیرهای اقتصادی این بازار شباهتی به بازارهایی همچون ارز، سکه و بورس ندارد که در لحظه، به تغییر و تحولات مختلف اقتصادی یا سیاسی عکسالعمل نشان دهد.

کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره معتقدند: صرفنظر از جو روانی در بازارها که پیامدهایش آنچنان قابل پیشبینی نیست، «توافق ایران و 1+5» بر سه زیربخش بازار مسکن «اثر ثانویه» خواهد گذاشت و بعد از مشاهده آثار اولیه این توافق بر بازارهای حساس، قطعا سرنوشت بازار ملک نیز تغییر پیدا میکند و وارد مسیر جدید خواهد شد.

ترتیب زمانی اثرگذاری

ترتیب زمانی اثرگذاری «توافق» بر بازار مسکن به این شکل خواهد بود که اول زیربخش معاملات و سپس زیربخشهای ساختوساز و قیمت، به این رخداد تاریخی عرصه سیاست، واکنش نشان خواهند داد.

اولین فاز اثرگذاری، متوجه «معاملات مسکن» میشود به گونهای که با تزریق خوشبینی ناشی از حصول توافق در مذاکرات هستهای، به کل فضای اقتصاد ایران، مزیت سرمایهگذاری در بازارهای دیر نقدشونده اما سودده، افزایش پیدا میکند و به تدریج تقاضا برای ورود به این بازارها حجیم و حجیمتر میشود.

بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، به لحاظ شاخص «بازدهی در زمان» در رتبههای آخر قرار دارد به این معنی که سرمایهگذاری کوتاهمدت در بازار ملک برخلاف بازارهایی همچون سکه یا ارز، عایدی دندانگیری در پی ندارد. این موضوع در دورههای «رکود» و «اواخر رکود»، تشدید نیز میشود به این معنی که نوسانات قیمت در این دو دوره به مراتب کندتر و کمدامنهتر از دورههای شروع رونق و اوج رونق است.

از طرفی، درجه حساسیت لحظهای متغیرهای بازار مسکن به تحولات درونی و بیرونی بازار، بسیار پایینتر از میزان حساسیت سایر بازارها است.

این دو خصلت بازار مسکن – بازدهی در طول زمان و حساسیتپذیری فوقالعاده پایین به تحولات- در مقطع بعد از توافق مانع از هجوم افراد به بازار معاملات آپارتمان میشود. اما از آنجا که تغییر فضای معاملات مسکن در دوره «پساتوافق» حتمی به نظر میرسد، پیشبینی میشود در میانمدت، ابتدا فاز «معاملات مسکن» از رکود کنونی خارج شود. انتظار میرود شروع خروج از رکود معاملات مسکن، بعد از واکنش سریع و کوتاهمدت متغیرهای اقتصاد کلان و بازارهای ارز و طلا و بورس به رخداد «توافق و آغاز لغو تحریمها» باشد به این معنی که بازار مسکن زودتر از سایر بازارها، واکنش نشان نخواهد داد. افزایش میل به خرید و فروش آپارتمان ابتدا از تهران شروع میشود و با تاخیر یک تا دو فصل به کلانشهرهای دیگر و سپس سایر شهرها سرایت میکند.

علامت ناشی از تغییر فضای کلان اقتصادی، هم تقاضای مصرفی و هم تا حدودی، تقاضای سرمایهای را به سمت خرید ملک جلب میکند که البته با یکسری مکانیزم قابل اجرا از سمت دولت و سیاستگذاران، میتوان مسیر ورود شکل دوم تقاضا به بازار مسکن را باریک کرد تا فرصت به نفع مصرفکنندهها تقویت شود.

خرداد امسال، 14 هزار فقره معاملات خرید آپارتمان در تهران انجام شد و در اردیبهشت نیز این حجم به 15 هزار فقره رسید اما این بازار کشش خرید و فروش 20 هزار واحد مسکونی در ماه را دارد.

شوک دوم به ساختوساز

حال و هوای دوره پساز توافق، بعد از اثرگذاری بر معاملات مسکن، فاز ساختوسازهای مسکونی و سرمایهگذاریهای ساختمانی را تحتالشعاع قرار میدهد.

با توجه به اینکه عملیات اداری لغو تحریمها چند ماه بعد از اتمام توافق، به نتیجه میرسد، آثار ملموس آن بر اقتصاد ایران نیز بطئی و تدریجی است. اما چون فضای خوشبینی از هماکنون در بازارها برقرار شده، چرخ معاملات کالا و خدمات زودتر از چرخ تولید، به حرکت خواهد افتاد.

به این ترتیب، افزایش میل به معاملات مسکن در میان مدت، سمت عرضه مسکن را تحریک خواهد کرد و باعث میشود ساختوساز نیز پس از حداقل یکسال رکود عمیق و افت شدید صدور پروانه ساختمانی، افزایش پیدا کند. البته، ساخت و سازهای مسکونی در حال حاضر با عوامل رکودزای متعددی از جمله افزایش عوارض ساخت درگیر هستند اما فروش نرفتن واحدهای مسکونی تحت تاثیر رکود معاملاتی، یکی از عوامل کلیدی است که حل آن، حتما باعث بهبود نسبی تیراژ آپارتمانسازی خواهد شد.

چشمانداز قیمت مسکن

کارشناسان مسکن، واکنش قیمت ملک به تحولات ناشی از «توافق» را جزو آخرین مرحله اثرگذاری عنوان میکنند.

با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن که به لحاظ روانی، برخی انتظارات، از ادامه شیب کاهشی قیمت پشتیبانی میکند و غالب بازیگران بازار توقع ثبات قیمت مسکن را دارند، میتوان گفت قیمت مسکن در طولانیمدت و متناسب با میزان رونق معاملات، تحتتاثیر قرار میگیرد.

چنانچه حجم تقاضای سرمایهای و سفتهبازی در بازار ملک بیشتر از تقاضای مصرفی باشد و سیاستهای آتی دولت در بخش مسکن نتواند به تکمیل سریع ساختمانهای نیمهکاره و تقویت ساختوساز جدید منجر شود، در این صورت، افزایش ناموزون قیمت مسکن دور از انتظار نیست در غیر این صورت، قیمتها در میانمدت به گونهای نوسان میکند که فاصله موجود بین نرخ رشد اسمی قیمت مسکن و نرخ تورم به تدریج کم شده و سطح پایین تورم مسکن به تورم عمومی نزدیک شود.

آثار تاخیر «توافق» چیست؟

گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: موضوع توافق هستهای و لغو تحریمها، به شکل تاخیری و غیرمستقیم، بر متغیرهای بازار مسکن از جمله قیمت آپارتمان اثر میگذارد و صرفا روند تحولات بازار مسکن را تندتر یا کندتر خواهد کرد اما اثر مستقیم و آنچنان موثری ندارد.

با این تحلیل، انتظار میرود زمانبندی تغییر سیکلهای تجاری بازار مسکن با تغییراتی مواجه شود به این صورت که زمان لازم تا اتمام دوره پایان رکود، کوتاهتر شود و فعالان بازار معاملات در اوایل نیمه دوم امسال، رونق را احساس کنند.

حسین عبدهتبریزی اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، در این باره میگوید: لغو تحریمها بهعنوان مهمترین و اولین محصول اساسی توافق هستهای، باعث خواهد شد گشایشهای بزرگی در اقتصاد ایران بهوجود بیاید که افزایش منابع ارزی، تسهیل تولید، رونق صنعتی و رشد تولید ناخالص داخلی، از جمله پیامدهای مثبت این اتفاق است. برآیند این تحولات، قطعا قدرت خرید و توانایی مالی مردم را بهبود میبخشد و از این مسیر، بازار مسکن نیز تاثیر میپذیرد. عبدهتبریزی تصریح میکند: بازار مسکن متفاوت از سایر بخشهای اقتصادی، مراوده جهانی ندارد بنابراین صادرات و واردات و مناسبات تجاری ایران با کشورها، نقش مستقیم بر بازار مسکن نخواهد داشت به همین خاطر، نوع واکنش بازار مسکن قطعا با سایر بازارهایی همچون خودرو، تفاوت دارد و از این منظر، نباید انتظار تغییرات سریع و گسترده در بخش مسکن را داشت. به گزارش «دنیایاقتصاد»، توافق و لغو تحریمها، یک اثر استثنایی نیز بر بازار مسکن خواهد گذاشت و چالشی که تاکنون برای حل آن، راهکار مشخصی وجود نداشت، میتواند در پی گشایش اقتصادی ناشی از لغو تحریم، حل و فصل شود. پیشبینی میشود با لغو تحریمها و رفع ممنوعیت سرمایهگذاری شرکتهای خارجی در ایران، نیاز به تامین دفاتر نمایندگی در تهران از سمت تجار و سرمایهگذاران خارجی، افزایش پیدا کند و در نتیجه، «خانههای خالی» و ساختمانهای مسکونی و اداری بلااستفاده با حجم قابل توجهی از مشتری خرید یا اجاره مواجه شود.

در این صورت، معضل حبس منابع در املاک لوکس و ساختمانهای مازاد که پیشتر قرار بود از طریق اخذ مالیات از خانههای خالی حل شود، به شکل خودکار مرتفع میشود.