فرصت پسارکودی در ساخت‌وساز

با تغییر مسیر تاریخی دو منحنی زمین و مسکن در سال 84، هر متر بنای کلنگی در بهار92، به مرز 6 میلیون تومان رسید و شکاف بیسابقه زمین و آپارتمان رقم خورد اما سقوط شدید نرخ کلنگی از تابستان 92 تاکنون، فاصله دو منحنی را به کمترین حد رسانده است. در حال حاضر 6 عنصر درونی و بیرونی، بر رفتار آتی «زمین» موثر است و اثرگذاری ترکیبی آنها به اضافه تجربه 23 ساله از نوسانات بازار ملک، نشان میدهد رانش بیشتر قیمت زمین، بعید است و هماکنون خرید کلنگی برای سازندهها بهصرفه است.

کالبدشکافی موقعیت جدید قیمت زمین در تهران
فرصت تاکتیکی در بازار زمین
ردیابی 5 عنصر آیندهساز قیمت «ملک کلنگی»
نزدیکی دوباره قیمت زمین و مسکن پساز 4 سال شکاف بیسابقه

موقعیت جدید «قیمت» در بازار زمین، یک فرصت تاکتیکی پیشروی ساختوساز قرار داده که سرمایهگذاران ساختمانی با استفاده از آن میتوانند یک فصل زودتر از موعد سنتی، وارد بازار املاک کلنگی شده و عرصه مورد نیاز برای پروژههای پسارکود را خریداری کنند. گزارش از آخرین وضعیت نرخها در دو بازار زمین و آپارتمان در شهر تهران حاکی است: «شکاف» بیسابقهای که بهواسطه استارت جهش ارزش معاملاتی املاک کلنگی در سال90، بین زمین و مسکن در بهار 92 بهوجود آمد، در حال حاضر تحت تاثیر رانش دو ساله قیمت زمین به کف مورد انتظار، در کمترین حد خود قرار گرفته است.

سطح کنونی میانگین قیمت زمین در تهران (ملک کلنگی) براساس آخرین آمار مربوط به بهار94، مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان شده که تنها حدود 300 هزار تومان بیشتر از متوسط قیمت فعلی آپارتمان است. این فاصله در سال 92 که تب قیمتها به اوج رسید، رکورد شکست و از 1/5 میلیون تومان در هر متر نیز فراتر رفت به شکلی که در بهار92 –زمان اوج رونق مسکن و قله قیمت ملک- در حالی که متوسط قیمت آپارتمان در پایتخت در سطح متری 4 میلیون و 200 هزار تومان قرار گرفت، متوسط قیمت زمین به متری 5 میلیون و 839 هزار تومان رسید. بررسیهایی که با استناد به اطلاعات 23 ساله از قیمت انواع ملک انجام شده است، نشان میدهد: شکاف نجومی دو سال گذشته، محصول تغییری بود که از اوایل سال 84 در روند تاریخی دو منحنی قیمت زمین و مسکن بهوجود آمد و باعث شد حرکت تقریبا منطبق منحنیها، درست از همان سال، دو مسیر جداگانه را در پیش بگیرد.

زمین و آپارتمان در شهر تهران از سال72 تا اواخر سال 83، روی یک خط قیمتی قرار داشتند و در این سالها، اگرچه قیمت منحنی دوم در حد جزئی –چند ده هزار تومان در هر مترمربع- کمی بالاتر از منحنی اول قرار داشت اما روند نوسانات قیمت آنها کاملا شبیه و منطبق بر هم بود. با این حال طی سالهای اخیر کاهش شدید زمین خام آماده ساخت از یکسو و فروش تراکم و اضافهطبقه بهعنوان محرک رشد کاذب قیمت زمین از سوی دیگر، باعث شد بازار زمین -که امروز ترکیبی از حجم پایین زمین خام و حجم بالای ملک کلنگی را تشکیل میدهد- وارد مسیر مجزا از قیمت مسکن شود و فارغ از نرخ رشد که همواره بیشتر از میزان افزایش قیمت مسکن بوده، این بار به لحاظ قیمت اسمی نیز فاصله بگیرد.

متوسط قیمت زمین در تهران طی سالهای 84 تا 92 حدودا 10 برابر شد و به مرز 6 میلیون تومان در هر مترمربع رسید. اما هماکنون تخلیه دو ساله حباب در بازار زمین، شکاف نجومی قیمتها در دو بازار را به حداقل رسانده است. در طول 10 سال گذشته اگر چه بین قیمت زمین و مسکن فاصله افتاد، اما حرکات این دو منحنی کماکان و متناسب با دورههای رکود و رونق، همجهت بود و فقط در شتاب رشد مثبت یا منفی آنها، اختلاف چشمگیر به وجود آمد؛ مثلا در فاصله رونق 86 تا رکود سال88، قیمت زمین سقوط شدیدتری –رشد منفی بیشتر- نسبت به قیمت مسکن را تجربه کرد، اما این قضیه در دوره بعد یعنی حدفاصل رکود88 تا جهش92، برعکس شد، به طوری که در فاصله این 4 سال، در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران 2/5 برابر شد تورم زمین رشد 3/8 برابری را ثبت کرد. اکنون آنچه باعث ترمیم اساسی شکاف قیمتها در بازار ملک شده، دور موتور متفاوت تخلیه حبابها طی دو سال اخیر بوده است. به بیان سادهتر، همانطور که در جریان قیمتها، تورم زمین شیب تندی نسبت به تورم مسکن داشت، در فاصله بهار92 تا بهار94 نیز این اختلاف در شیب منفی ظاهر شد، به طوری که متوسط قیمت زمین در تهران با 24 درصد کاهش از متری 5/8 میلیون به 4/4 تومان رسید، اما قیمت مسکن در این مدت حداکثر 5 درصد افت کرد و از متری 4/2 میلیون به متری 4 میلیون تبدیل شد.

مقصد بعدی قیمت زمین

تحلیلهای کارشناسی و نظر صاحبنظران اقتصاد مسکن درباره مقصد بعدی قیمت زمین و ملک کلنگی، حکایت از آن دارد که ارزش معاملاتی زمین در تهران به کف انتظاری خود نزدیک شده است. این تحلیل براساس مجموعه عناصر 5گانه درونی و بیرونی قیمتساز در بازار زمین و همچنین رفتار تاریخی منحنی قیمت، شکل گرفته است و نتایج آن تاکید میکند: هر چند قیمت زمین نیز همانند قیمت آپارتمان در وضعیت ثبات نسبی قرار گرفته اما مدت زمان پایداری آن، کمتر خواهد بود و زودتر از منحنی مسکن، شیب مثبت –افزایش تدریجی- میگیرد. بر این اساس از آنجا که پیشبینی میشود قیمت زمین در کوتاهمدت، حول و حوش نقطه کف، تغییرات جزئی –شبیه آنچه طی سه فصل منتهی به بهار94 اتفاق افتاد- داشته باشد، هماکنون خریدهای مصرفی از این بازار با صرفه اقتصادی همراه خواهد بود. بر اساس این گزارش، عناصر 5گانه موثر بر قیمت زمین طی ماههای آینده به ترتیب اهمیت شامل «تیراژ ساختوساز، رفتار قیمت مسکن، نرخ سود بانکی، تقاضای غیرمصرفی و حجم نقدینگی» است.

حجم معاملات در بازار زمین، رابطه مستقیم با حجم ساختوساز دارد، به گونهای که متناسب با افزایش میل به سرمایهگذاری ساختمانی و رشد صدور پروانه ساخت، خرید و فروش ملک کلنگی در تهران نیز افزایش پیدا میکند. طی دستکم یکسال اخیر حجم خرید زمین خام و ملک کلنگی در تهران بین 15 تا 20 درصد با کاهش فصلی مواجه شد، اما از آنجا که شرایط فعلی از هر نظر – میل به انجام معاملات مسکن و در نتیجه فراهم شدن زمینه برای خروج از رکود ساختوساز- برای بازگشت سرمایهگذاران ساختمانی مهیا شده، بهزودی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران که پیش از این تا 60 درصد کاهش پیدا کرده بود، تقویت میشود. در این فضا، سطح موجود قیمت زمین، نوعی فرصت تاکتیکی برای سرمایهگذاران ساختمانی محسوب میشود که باید پیشاز واکنش احتمالی بازار املاک کلنگی به دوره پسارکود ساختوساز، از آن استفاده شود. بسازوبفروشها و شرکتهای ساختمانی برای بهرهبرداری از این فرصت، میتوانند زودتر از آذرماه –شروع فصل سنتی خرید یا مشارکت با صاحبان املاک کلنگی- وارد این بازار شوند.

قیمت مسکن به عنوان دومین عنصر مهم و اثرگذار بر مسیر آتی منحنی قیمت زمین، بعید است بیش از این کاهش پیدا کند. هماکنون غالب کارشناسان تاکید میکنند، سطح فعلی قیمت مسکن با دوره پایان رکود، همخوانی دارد و حباب آن تقریبا تخلیه کامل شده است بنابراین با توجه به اینکه مطابق روند تاریخی، سطح این دو منحنی در بهترین حالت، بر هم منطبق میشوند، نمیتوان انتظار کاهش محسوس قیمت زمین را داشت. هر چند گفته میشود، قیمت زمین تا سطح قیمت مسکن میتواند کاهش پیدا کند اما در این میان، باید احتمال افزایش تدریجی قیمت مسکن را نیز مدنظر قرار داد.

عنصر سوم موثر بر رفتار قیمت زمین که نرخ سود بانکی است، در صورتی که در ماههای آینده بار دیگر توسط سیاستگذار پولی سرکوب شود، اثر فزایندهای بر قیمت زمین خواهد گذاشت. اردیبهشت امسال، یک روز مانده به تصمیم شورای پول و اعتبار برای کاهش نرخ سود سپردهگذاری در بانکها، انتشار نتایج یک تحقیق علمی در «دنیایاقتصاد» نشان داد با منفی شدن نرخ سود واقعی در بازار پول، افراد با ریسکپذیری بالا – دارندگان نقدینگی و سرمایه- 79درصد از دارایی خود را وارد بازار زمین خواهند کرد و به ملک تبدیل میکنند. اکنون، یکی از عوامل توقف شتاب منفی قیمت زمین طی فصل بهار امسال را میتوان کاهش نرخ سود بانکی دانست. در بهار امسال متوسط قیمت زمین در تهران نسبت به زمستان93 بدون تغییر ماند. با توجه به اینکه، ملک و بهخصوص زمین، در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایهگذار غیرمولد –سفتهبازها- میدهد، زمانی که بازدهی سرمایهگذاری و سودهای کوتاهمدت در سایر بازارها، پایین میآید، این بازار مورد توجه قرار میگیرد.

هماکنون عناصر چهارم و پنجم موثر بر بازار زمین را نیز میتوان با همین تجربه بین بازارها، تحلیل کرد. در حال حاضر تحت تاثیر دوره پساتحریم، چشمانداز سفتهبازی کوتاهمدت در بازارهایی همچون ارز و سکه، از بین رفته است. از طرفی، با لغو تحریمها و گشایش ارزی و به تبع، تاثیری که رشد درآمدهای ارزی و رشد تقاضای واردات، میتواند روی قیمت کالاهای غیرقابل مبادله –زمین- داشته باشد، مسیر آتی قیمت زمین بیشتر از آنچه به سمت کاهشی، تحریک شود، احتمال افزایش آن وجود دارد. به این ترتیب برآیند همه این عناصر، جهت منحنی قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی را مثبت خواهد کرد، اما چون این اتفاق درکوتاه مدت بعید خواهد بود، سرمایهگذاران ساختمانی یا همان تقاضای مصرفی پیشاز تغییرات قیمتی، میتوانند برای ساختوسازهای جدید، زمین مورد نیازش را خریداری کنند.