3+1 نارسایی در خرید مسکن

ناتوانی خریداران مقابل قیمت مسکن و بیمحلی بانکها به تقاضای وام موانع بعدی رونق هستند. ضمن اینکه ناباوری به امکان خانهدارشدن با قیمتهای کنونی، خروج از رکود را سخت کرده است. بازار معاملات مسکن درست از روز بعد از اعلام توافق هستهای، با تغییر رفتار مشترک عرضه و تقاضا مواجه شد به طوری که طی دستکم یک ماه اخیر، حجم سنگین مراجعه خریدار و فروشنده به بنگاههای املاک شهر تهران، فعالان این بازار را کماکان به رونق قریبالوقوع امیدوار کرده است.

هرچند در همین مدت کوتاه، آمار تنظیم مبایعهنامه در بنگاههای مسکن، از افزایش فوقالعاده جزئی معاملات خرید حکایت دارد اما در حال حاضر یک پرسش سرنوشتساز درباره علت «توقف» دیدارهای مقدماتی خریدار و فروشنده در بنگاه تا مرحله قبل از «عقد معامله» مطرح است که در صورت تشخیص پاسخ درست، امکان خروج سریع بازار مسکن از فاز رکود فراهم خواهد شد.

بررسیهای چندجانبه با استناد به 5 نوع آمار رسمی از سه نهاد مرجع در زمینه اطلاعات اقتصاد مسکن نشان میدهد: هماکنون حوزه خرید و فروش آپارتمان در بازار مسکن با «سه نارسایی اقتصادی» و «یک ضعف روانی» دست به گریبان است.

نارسایی اول: کمیاب شدن نوساز میانمتراژ

«مغایرت و ناهمخوانی شدید در بازار آپارتمانهای پرمخاطب» اولین و البته مهمترین نارسایی معاملاتی محسوب میشود که محصول آن بهصورت انباشت واحدهای نوساز آماده فروش در فایل بنگاههای املاک بهراحتی قابل مشاهده است.

گزارش درباره جزئیات این نارسایی حاکی است: آپارتمانهایی که بیشترین تقاضای خرید متوجه آنها است، کمترین وجه اشتراک را با قدرت خرید مصرفکننده (خانوارهای میاندرآمد که عمده معاملات توسط آنها انجام میشود) دارد. این آپارتمانها چون دوبرابر توان مالی خریدار مساحت دارند، قیمت فروش آنها به جای تشابه به بودجه گروه موثر، با جیب طبقه مرفه ارتباط برقرار میکند.

دو دسته اطلاعات بانک مرکزی از بازارهای معاملات مسکن و سرمایهگذاریهای ساختمانی در تهران مشخص میکند در سمت تقاضا اکثر خریداران، گرایش به خرید آپارتمانهایی دارند که به لحاظ سنبنا، «نوساز» و به لحاظ مساحت، «بین 60 تا 70 مترمربع» باشند اما بهرغم این میل حداکثری به خرید آپارتمان نوساز میان متراژ، در سمت عرضه «میانگین مساحت» واحدهای مسکونی «تازهساز» وارد شده به بازار مصرف، از یکسو با شیب قابل ملاحظهای رو به افزایش بوده و از سوی دیگر، با فاصله زیادی از متراژ مدنظر متقاضیان تجاوز کرده و دور شده است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در تهران در حال حاضر 129 مترمربع برآورد میشود که نسبت به سال90 معادل 6 درصد و در مقایسه با سال85، حدود 14 درصد افزایش متراژ در این نوع آپارتمانها بهوجود آمده است.

در این میان، اطلاعات دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن، با عدد و رقم، تمایل سمت تقاضا به خرید واحد نوساز میان متراژ –زیر 5 سال ساخت- را بازگو کرده و نشان میدهد: در تهران طی بهار امسال سهم خرید و فروش واحد مسکونی نوساز، از سایر ردههای سنی آپارتمان، سنگینتر بوده به طوری که 53 درصد معاملات مسکن متعلق به واحدهای نوساز است و در عین حال، خرید این آپارتمانها در اوایل امسال با بیشترین کاهش همراه شده است.

از طرفی، طی ماههای اخیر بیشترین حجم معاملات مسکن در تهران به لحاظ متراژ، در اختیار واحدهای میان متراژ – مساحت 60 تا حداکثر 70 مترمربع- بوده است به طوری که این نوع آپارتمانها 17 درصد از کل معاملات مسکن تهران را به خود اختصاص دادند و سایر ردههای متری، سهمی به مراتب کمتر داشتند.

به این ترتیب، در شرایط کنونی که قیمت مسکن به کف انتظاری رسیده و هر دو طرف خریدار و فروشنده مصمم به برگشت پای میز بنگاههای املاک شدهاند، عدم انطباق متراژ بین فایلهای فروش و تقاضای خرید، مانع معاملاتی در بازار ملک بهوجود آورده است. آنچه ابعاد این مانع را بزرگ کرده، سهم به شدت ناچیز و جزئی آپارتمانهای نوساز میانمتراژ از کل عرضههای جدید در یکسال اخیر است.

طی 9 ماه اول سال93 – آخرین گزارش بانک مرکزی- 124 هزار واحد مسکونی تازهساز در قالب آپارتمانهای جدید تکمیل شده، به بازار مسکن تهران عرضه شد اما فقط 3778 واحد از آنها مساحتی کمتر از 71 مترمربع داشتند که نشان میدهد، سهم عرضه آپارتمانهای پرمخاطب در پایتخت به 3 درصد کل عرضه مسکن نزول کرده است.

در حال حاضر نه تنها در تهران که در کل کشور شکاف بزرگی بین عرضه و تقاضای آپارتمانهای پرمخاطب (میان متراژ و کممتراژ) وجود دارد. در کل کشور طبق اطلاعات دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن، سهم واحدهای مسکونی کمتر از 75 مترمربع مساحت، از 13 درصد کل واحدهای جدید در سال85 به 3 درصد در سال 92 کاهش پیدا کرده است.

نارسایی دوم: نبود وام خرید مسکن

در حال حاضر سمت تقاضای مصرفی در بازار مسکن، منتظر بازگشایی قفل چندین ساله وام خرید مسکن است. کل سیستم بانکی از اواخر اردیبهشت امسال مجاز شد در تهران 60 میلیون تومان وام خرید بدون سپرده به همه متقاضیان مسکن (با هر شرایطی که دارند اعم از سابقه یا فاقد سابقه مالکیت) پرداخت کند.

بانکها به جز بانک مسکن که تسهیلات خرید را مشروط به سپردهگذاری متقاضیان، پرداخت میکند، در 6 سال گذشته، از ارائه وام خرید مسکن منع بودند؛ هماکنون اگر چه لغو ممنوعیت به صورت رسمی از طرف شورای پول و اعتبار صادر شده اما بانکها به دلایلی همچون عدم صرفه نرخ سود تسهیلات یا نبود منابع داخلی در بانک، از اجرای مصوبه جدید سر باز میزنند و دست متقاضیان را برای پوشش توان خرید مسکن، تا این لحظه خالی گذاشتهاند.

نارسایی سوم: فاصله قدرت و قیمت

بررسیها از سومین نارسایی موجود در مسیر معاملات مسکن، مشکل را متوجه یک موضوع قدیمی میکند. تحت تاثیر عدم افزایش سقف وام خرید مسکن در سالهای اخیر متناسب با تورم مسکن، سال به سال، فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن، شدیدتر شد و در این مقطع، امکان رونق معاملات مصرفی در بازار مسکن، بدون پرداخت تسهیلات بانکی، تقریبا غیرممکن است.

نارسایی روانی: ناباوری به امکان صاحبخانه شدن

علاوه بر سه مانع اقتصادی بر سر راه رونق معاملات مسکن که بیشتر ناشی از غفلت سرمایهگذاران ساختمانی به ذائقه غالب سمت تقاضا و همچنین عدم همراهی نظام بانکی در تقویت بنیه مالی متقاضیان است، هماکنون یک نارسایی روانی نیز در جامعه متقاضیان مسکن حاکم شده است. سمت تقاضا با تکیه بر فرضیه قدیمی و سنتی و باوجود اطلاع کافی از آخرین وضعیت قیمت مسکن و از بین رفتن حباب دو سال اخیر، تصور میکند امکان صاحبخانه شدن در بازار فعلی محال است!

تحقیقات میدانی نشان میدهد عمده متقاضیانی که مصمم به خرید مسکن شدهاند بهخصوص خانهاولیها، با نوعی ناباوری، فایلهای فروش موجود در بنگاههای املاک را جستوجو میکنند. این در حالی است که سطح کنونی قیمت مسکن در تهران به گونهای است که متقاضیان خانه اولی بهراحتی میتوانند با نقدینگی حدود 100 میلیون تومان، صاحب آپارتمان کوچک متراژ کمسن و حتی نوساز در برخی مناطق جنوب و مرکز پایتخت شوند.

میانگین قیمت این نوع آپارتمانها بیشتر از 100 میلیون تومان است، اما خریدار میتواند مابهالتفاوت نقدینگی در اختیار تا قیمت فروش را از طریق رهن یکساله آپارتمان و همچنین وام 45 میلیون تومانی اوراق مسکن، تکمیل کند. این آپارتمانها مخصوص گروههایی است که در فاصله یکسال بعد از خرید، میتوانند همچنان در مکان دیگری اجارهنشین و ساکن باشند.

کارشناسان مسکن در شرایط فعلی، تنها راه رفع نارساییهای موجود در بازار معاملات مسکن را عزم بانکها به پرداخت وام خرید بدون سپرده عنوان میکنند. در این میان، چرخش سریع سرمایهگذاران به تکمیل واحدهای کوچک و میان متراژ، میتواند به افزایش عرضه پرمخاطب منجر شود.

توقف در مرحله پیش رونق

هماکنون شرایط بازار مسکن بهگونهای است که هر چند آمارهای رسمی که به صورت ماهانه از طرف مراجع آماری همچون بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و دفتر اقتصاد و برنامهریزی مسکن وزارت راهوشهرسازی منتشر میشود، حکایت از ثبات قیمت مسکن طی ماههای اخیر دارند، اما دوران پیش از رونق که از اواخر سال گذشته با حرکت آرام بازار معاملات مسکن از حالت رکود آغاز شده بود، بیش از حد معمول طول کشیده است. این در حالی است که پیشبینیهای رسمی که ماه گذشته درباره وضعیت بازار مطرح بود بر انتظار ایجاد رونق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن در سال جاری تاکید داشت.

با این حال و بهرغم گذشت نزدیک به 5 ماه از سال 94، هنوز نشانههای رونق در بازار خرید و فروش مسکن بروز پیدا نکرده است و هر چند نمیتوان شرایط فعلی بازار مسکن را ادامه رکود دنبالهدار دو سال قبل دانست، اما میتوان گفت به نظر میرسد این بار بازار مسکن در مسیر خروج از رکود تا رسیدن به دوره رونق، متوقف مانده است.

آن طور که فعالان بازار مسکن میگویند پایان این مسیر و رسیدن بازار معاملات مسکن به دوره رونق قبل از هر چیز بستگی زیادی به تصمیمگیری درست و منطقی از سوی خریداران و فروشندگان مسکن دارد.

بنا بر اظهار آنها، در کنار مجموعهای از عوامل تاثیرگذار بر طولانی شدن دوره خروج از رکود، هماکنون یک تصور نادرست از سمت تقاضا منجر به طولانی شدن مسیر رسیدن به رونق در بازار خرید و فروش مسکن شده است که تا زمانی که این تصور اصلاح نشود نمیتوان انتظار داشت بازار مسکن به دوره رونق کامل برسد.

البته فعالان بازار مسکن معتقدند این بازار تحت تاثیر نیازی که از سالهای قبل، زمان حال و ماههای آتی در آن ایجاد شده و میشود، در نهایت راه خود را به سمت رونق باز میکند اما تصمیم خریداران و فروشندگان میتواند در طولانی شدن دوره گذار از رکود به رونق به طور نسبی اثرگذار باشد.

خرید 5 درصدی در بازار تقاضا

به گفته مشاوران خرید و فروش مسکن در پایتخت، هماکنون تنها حدود 5 درصد از مراجعههای متقاضیان خرید در بازار مسکن منجر به معامله آپارتمان مسکونی میشود. مابقی این تقاضاها به دلایل مختلف، از جمله نارساییهای موجود فعلا صورت واقعی ندارند.

به گفته فعالان بازار مسکن، این تصور غلط موجب شده باوجود ثبات قیمت مسکن، تنها 5 درصد خرید واقعی به نسبت کل متقاضیان آپارتمانها انجام شود؛ این در حالی است که به محض شروع افزایش قیمت در بازار مسکن، هجوم خریداران هم به این بازار افزایش پیدا میکند که در نهایت احتمال بروز افزایش قیمتها را خواهد داشت.

با این حال، مشاوران املاک، این تصور نادرست را منجر به طولانی تر شدن دوران خروج از رکود عنوان میکنند؛ که چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا، طول دوره رسیدن به رونق کامل را افزایش میدهد. این در حالی است که علاوه بر آنچه گفته شد مجموعه دیگری از عوامل هم اکنون در بازار مسکن وجود دارد که مانع از تحقق رونق مورد انتظار، حداقل در مقطع زمانی فعلی، در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمانها میشود.

انحراف سازندگان از متراژ پرتقاضا در بازار مسکن

علاوه بر اطلاعات بانک مرکزی، اطلاعات مرکز آمار از وضعیت معاملات مسکن طی 4 ماه گذشته از ابتدای سال تا پایان تیرماه، با ارائه یک آمار مهم از رفتار خرید و فروش مسکن در پایتخت، یکی دیگر از عوامل طولانی شدن دوره پیش رونق در این بازار را به صورت کمَی تشریح میکند.

هماکنون توان خرید متقاضیان خرید مسکن بیشتر پیرامون آپارتمانهای میان متراژ، متمرکز شده است. این در حالی است که بر مبنای اطلاعات مرکز آمار، طی سالهای اخیر، میانگین متراژ ساختوسازهای جدید، هیچگاه به طور متوسط کمتر از 150 مترمربع نبوده است. با این حال و براساس گزارشهای رسمی بیشترین سهم از معاملات انجام شده در بازار مسکن طی تیرماه 94، با سهم 7/ 58 درصد، به زیربنای کمتر از 80 مترمربع، اختصاص داشته است. این موضوع نشان میدهد در شرایطی که عمده نیاز متقاضیان متوجه بازار واحدهای میان متراژ بوده است، سازندگان مسکن، عمده توان تولیدی خود را به ساخت واحدهای بزرگ متراژ معطوف کردهاند.

متوسط مساحت زیربنای هر واحد مسکونی که از ابتدا تا نیمه اول سال 93 پروانه ساخت گرفتهاند، به روایت مرکز آمار معادل 9/ 148 مترمربع بوده است. این زیربنای متوسط در سال 92، به میزان 186 مترمربع، در سال 91، برابر با 2/ 166 مترمربع و در سال 90، معادل 7/ 157 مترمربع بوده است. (بین اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی درباره سطح زیربنای مسکونی تفاوت وجود دارد).

این در حالی است که طی ماهها و چند سال اخیر، بیشترین حجم معاملات مسکن در شهر تهران علاوه بر اینکه در متراژهای کمتر از 100مترمربع صورت گرفته است، در میان واحدهای نوساز (صفر تا 5 سال ساخت) بوده است. معاملات خرید و فروش واحدهای نوساز در 4 ماه اول امسال، بیش از نیمی از کل معاملات آپارتمانهای مسکونی را به خود اختصاص داده است.

قدرت خرید زیر قیمت متوسط مسکن

آخرین آمار رسمی از وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن حاکی است: طی تیرماه 94، بیشترین معاملات صورت گرفته در دامنه قیمتی 2 تا 5/ 2 میلیون تومان در ازای هرمترمربع واحد مسکونی صورت گرفته است. این در حالی است که در همین زمان، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بنا بر اعلام مرکز آمار ایران 3 میلیون و 860 هزار تومان بوده است.

این آمار نشان میدهد، هم اکنون توان خرید بیشترین سهم از متقاضیان مسکن، کمتر از قیمت متوسط آپارتمانها در تهران است. به عنوان نمونه، توزیع حجم معاملات در تیرماه امسال، به گونهای بوده است که حدود 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی (معادل 3 میلیون و 860 هزار تومان) معامله شدهاند.

همچنین در تیرماه 94، براساس گزارش مرکز آمار، آپارتمانهای 100 تا 130 میلیون تومانی، در میان دامنههای قیمتی، بیشترین تعداد متقاضی خرید را داشتهاند. این در حالی است که واحدهای بزرگ متراژ که عمده ساختوسازهای اخیر پایتخت را شامل میشوند، کمترین متقاضی را در مقایسه با سایر واحدها داشتهاند.

هر چند شکافی که در حالت طبیعی بین قیمت آپارتمانها و قدرت خرید مردم و متقاضیان مسکن وجود دارد، امری نسبتا عادی محسوب میشود اما عدم پرداخت وام خرید مسکن از طرف بانکها طی امسال، موجب شده این شکاف کماکان ادامه داشته باشد و عملا بخشی از این فاصله که قرار بود به کمک وام بانکی پوشش داده شود، با این ابزار کمکی پر نشود.