خالی ماندن خانه‌ها ضرر دارد

خانههای خالی بالاخره مشمول مالیات شدند. پس از سالها کش و قوس در این باره که دولت باید از خانههای خالی که تعدادشان در ایران کم هم نیست، مالیات دریافت کند، رئیسجمهور به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد که خانههای مسکونی خالی مشمول مالیات شود. بر اساس این ابلاغیه واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی میشود، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند بود: سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم معادل مالیات متعلقه، سال چهارم به بعد معادل یک ونیم برابر مالیات متعلقه.

تعداد واحدهای خالی طی سالیان گذشته رو به افزایش گذاشته است. در سال 86 تعداد خانههای خالی در حدود 641هزار بود که معادل چهار درصدکل واحدهای مسکونی در کشور است. میانگین جهانی برای خانههای خالی در جهان نیز چهار درصد است و این نشان میدهد خالی بودن نیم میلیون خانه در شهرهای ایران در سال 86 کاملا طبیعی بوده است و نمیتوان آن را علاقه شدید به سرمایهگذاری در ملک و املاک دانست. در سال 90 بازار ملک دارای مالکانی بود که از یک تا پنج فقره از املاک مسکونی آنان بدون استفاده مانده بود و از 20 میلیون واحدمسکونی در سال 90، تعداد یک میلیون و 666 هزار واحدمسکونی خالی از سکنه بود. در دو سال اخیر نیز تعداد خانههای خالی چیزی در همین حدود برآورد میشود و تنها در تهران بیش از 400 هزار خانه خالی است.

نقش مالیات در عرضه و تقاضا

براساس اصول عرضه و تقاضا به هر مقدار که میزان عرضه بیشتر باشد قیمتها روند نزولی خواهد داشت و به همان نسبت اگر عرضه محدودتر شود، قیمتها افزایش مییابند. اینگونه است که صاحبان املاک با ترس مواجه شدن پرداخت مالیات واحد مسکونی خود را اجاره خواهند داد. با دریافت مالیات از خانههای خالی پس از مدتی با افزایش عرضه و تعادل در بازار مسکن اجارهای، در نتیجه کاهش نرخ اجاره را خواهیم داشت. البته شناسایی این خانهها نیز مستلزم داشتن اطلاعات دقیق از سوی سازمان امور مالیاتی و سازمان ثبت اسناد و وزارت صنعت و معدن و وزارت نیرو در قالب یک سامانه اطلاعاتی است چرا که در بین این خانهها هستند اموالی که موروثی هستند و گاهی 30 سال بین مالکان دعوا است و اینجاست که آنها نباید مالیات 30 سال را پرداخت کنند. دریافت مالیات یک ابزار کنترلی در حوزه مالیات مستقیم برای دولت است که اگر چه افزایش درآمد به همراه نخواهد داشت اما در تثبیت مالیات نقش مهمی را دارد و از این طریق از احتکار یک کالای سرمایهای جلوگیری خواهد شد.

8 درصد خانه خالی در 5 سال

تعداد خانههای خالی در پنج ساله بین سال 85تا90 معادل 8/25درصد افزایش داشته است. سرعت ساخت وسازخانه در این پنج سال و عرضههای جدید بیشتر بوده است. طبق نظر کارشناسان مسکن نوسان تعداد خانههای خالی با منحنی نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس دارد. این پدیده بهطور نامحسوس سوداگران بازار و انبوهسازان مسکن را از فروش املاکشان منصرف کرده و آنها بهامید افزایش قیمت در آینده به مالکان خانههای خالی تبدیل شدهاند. و به همین دلیل است که سیاست اخذ مالیات بهترین راهکار برای جلوگیری از بروز و رشد این قضیه در کشور است.

سر به سر شدن با تقاضای مسکن

در سرشماری سال90 با وجود وجود پدیده منفی خانههای خالی، بهبود یکی از مهمترین شاخصهای بخش مسکن به چشم میخورد. در سال90 شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» از 1/1 به 04/1 رسیده بود. این شاخص نسبت تعداد خانوارهای ایرانی به تعداد واحدهای مسکونی را نشان میداد که براساس آن در سال85 به ازای هر 110 خانوار 100 واحد مسکونی قابل استفاده در کشور وجود داشته اما در سال90 به ازای هر 100 واحد مسکونی 106 خانوار وجود داشت که نشان میدهد عرضه مسکن رفته رفته در حال سربه سر شدن با تقاضای مسکن در کشور است. تعداد خانههای خالی در تهران از 400 هزار واحد به 500 هزار واحد در سال 93 رسید. و این روند تا سال 94 نیز ادامه داشته و روند رو به رشدی را دارد و بیش از پیش برتعداد اینگونه از واحدها افزوده خواهد شد اگر که تصمیمات مثبتی در این راستا گرفته نشود.

اصل اعمال مالیات درست است

یک کارشناس مسکن در این زمینه میگوید: اصل و نفس عمل اعمال مالیات بر خانههای خالی امر بسیار درستی است. منتها کسانی هستند که تعداد قابل توجهی خانه و آپارتمان دارند و اینها را نه اجاره میدهند و نه میفروشند و افرادی دیگر هم هستند که وضعیت مالی متوسطی دارند و ممکن است غیر از خانهای که خود استفاده میکنند یک آپارتمان دیگر نیز داشته باشند و جزو دارایی آنان به حساب بیاید، اعمال کردن مالیات به صورت یکسان بر خانههای این دو قشر به نظر میرسد که میتواند موجبات بروز مشکل را فراهم کند. عباس اکبرپور ادامه میدهد: در این زمینه باید تفکیک قائل شد. یک سری از خانهها، خانههایی هستند که نوساز هستند و در واقع وارد بازار مسکن شدهاند. از زمان ساخت آنها و اخذ پایان کارشان تعداد سال معینی به عنوان مثال کمتر از 5 سال میگذرد. با اخذ مالیات، صاحبان آنها راغب میشوند که ملک خود را بفروشند و دوباره وارد بازار ساخت وسازمیشوند تا این بخش رونق بیابد و تعداد آپارتمانهای ارائهشده به بازار مصرفکننده افزایش پیدا کند و موجبات کاهش احتمالی قیمت مسکن را فراهم کند. او تصریح میکند: در عین حال فروش این آپارتمانها پس از آنکه مالیات به آنان بسته شد و صاحبان، راغب به فروش هر چه سریعتر شوند موجب میشود که تعداد افرادی که اجاره نشین هستند کاسته شود و در نهایت میتواند بر بازار و نرخ اجاره نیز تاثیرگذار باشد و اینها به نفع اجارهنشینها خواهد بود.

تشخیص خانههای مشمول مالیات مشکل است

یک اقتصاددان نیز در این زمینه میگوید: این مالیات قبلا هم بوده، اما چون تشخیص آن دشوار و مشکل بوده و هزینه اینکه تشخیص دهیم که چه خانههایی خالی است آن را از برنامه مالیاتی خارج کردند. جمشید پژویان ادامه میدهد: این اقدامات دوباره برقرار شد، اما مهم این است که نحوه اجرای آن چگونه باشد و اینکه بدانیم این منازل خالی کدام است و از چه طریقی میتوان این مسکنها را شناسایی کرد.یا باید افرادی مامور رفتن به تک تک این منازل شوند یا اینکه سیستمی به صورت متمرکز وجود داشته باشد که اطلاعات تمام آپارتمانهایی را که در شهرهای بزرگ هست داشته باشد. او تصریح میکند: باید سیستمی وضع شود که اجاره دادن از طریقی باشد که این اطلاعات را منتقل کند و مجموعه اطلاعات سیستمی مشخص شود که چه آپارتمانی اجاره نرفته است. همه اینها مقداری پیچیدگی دارد بهویژه برای اقتصاد ما و برای تشکیلات سازمان مالیاتی ما که هنوز نواقصی در آن وجود دارد و در زمینه کارهای اجرایی مشکل دارد و هزینه اجرای این طرحها نیز بالا است. به گفته پژویان اگر قرار است این طرح اجرا شود باید زیرساختهای آن فراهم باشد.