مظنون رکودساز دربازارمسکن

سطح فعلی «قیمت پیشنهادی» فروشندههای مسکن، مظنون اصلی رکود معاملاتی محسوب میشود. نتایج یک بررسی نشان میدهد هماکنون در 8 منطقه اول تهران - که 57 درصد از کل خرید و فروش آپارتمانهای پایتخت، در آنجا متمرکز است - متوسط قیمت مدنظر فروشندهها 10 درصد از میانگین قیمت واحدهای فروش رفته، بالاتر است و همین شکاف متری 550 هزار تومانی، در توان خرید آپارتمانهای کوچکمتراژ، اختلال ایجاد کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، برای انحرافگیری از قیمت پیشنهادی، به بنگاههای املاک ماموریت داده است تا نرخ فروشندهها را «بازارپذیر» کنند.

اختلاف شدید بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت واقعی و قطعی» در بازار مسکن، مظنون اصلی بنبست معاملاتی در دوره کنونی معرفی شده که به رغم افزایش تقاضای خرید، «فروش» را با مانع روبهرو کرده است.

بررسیها در این باره نشان میدهد: در 8 منطقه اول تهران که بیش از نصف کل معاملات مسکن پایتخت در آنجا متمرکز است، هماکنون میانگین «قیمت پیشنهادی» حدود 10 درصد بیشتر از «قیمت واقعی»، تعیین و به متقاضیان اعلام میشود؛ این فاصله در هر مترمربع، 550 هزار تومان برآورد میشود که اگر با هدایت نرخ مدنظر فروشندهها توسط دلالان ملک از بین برود، موتور نیمهروشن معاملات مسکن به حرکت خواهد افتاد.

مناطق 1 تا 8 تهران محل 57 درصد کل معاملات خرید آپارتمان است به طوری که از حدود 15 هزار فقره مبایعهنامه تنظیمشده در بنگاههای مسکن شهر تهران در ماه، 8500 فقره مربوط به فروش واحدمسکونی در این 8 منطقه است.

هماکنون نرخ واقعی مسکن در این مناطق، براساس میانگین قیمت قطعی آپارتمانهای فروشرفته، مترمربعی 5 میلیون و 800 هزار تومان است اما فایلهای در نوبت فروش، با متوسط قیمت متری 6 میلیون و 400 هزار تومان توسط بنگاهها و سامانههای مجازی بازاریابی، به متقاضیان پیشنهاد میشود که همین شکاف بین قیمت مدنظر فروشنده و قیمت مورد پذیرش بازار، شرایط خرید را از خانوارهای خانهاولی و متقاضیان آپارتمانهای کوچکمتراژ گرفته است.

از ماه گذشته، با تقویت انتظار «ثبات قیمت مسکن» در پی تخلیه دو ساله حباب، مشاوران املاک شاهد بازگشت خریدار و فروشنده به بنگاهها شدند.

غالب متقاضیان مسکن در این مقطع، به دنبال واحدهای 50 تا حداکثر 55 مترمربعی هستند که با توجه به میانگین «قیمت پیشنهادی» در مناطق پرمعامله، مشخص میشود، حدود 28میلیون تومان از قیمت کل تعیینشده برای این آپارتمانها، «سطح کاذب» است و باید تا سطح مورد قبول بازار- قیمت معاملهشدهها- تعدیل شود. با احتساب میانگین قیمت واقعی مسکن در 8 منطقه اول تهران، قیمت پذیرش بازار برای یک آپارتمان 50متری در این مناطق، 290 میلیون تومان برآورد میشود در حالی که متوسط نرخهای پیشنهادی برای این واحدها، هماکنون 320میلیون تومان است.

آمارهای یک سامانه اینترنتی خرید و فروش مسکن که متوسط قیمت پیشنهادی فروشندهها و میانگین توان مالی خریداران آپارتمان در 8 منطقه اول تهران را از روی اطلاعات مشتریان خود ثبت میکند، نشان میدهد: سطح قیمت پیشنهادی فروش در تابستان امسال هیچ تغییری نسبت به تابستان سال گذشته نکرده است و اگر چه سمت عرضه، مصممتر از قبل، تمایل به فروش دارد اما چون اقدامی از بابت تطبیق قیمت پیشنهادی با شرایط کنونی بازار انجام نداده، فایلها از سمت مراجعهکنندهها، پس زده میشود.

در تابستان 93، میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق 1 تا 8، مترمربعی 6میلیون و 415 هزار تومان بود و امسال با نوسانی نامحسوس، به 6 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است.

این در حالی است که میانگین توان پرداخت متقاضیان مسکن- براساس آنچه در سامانه مجازی درج کردهاند- در حال حاضر معادل 3 میلیون و 550 هزار تومان است یا به عبارتی، سمت تقاضا، بیشتر به دنبال واحدهایی با چنین مبالغی است که به این ترتیب، مشخص میشود سطح قیمت پیشنهادی نه تنها 10 درصد از قیمت قطعی بیشتر است که 79 درصد از خواسته متقاضیان نیز بالاتر قرار دارد. البته توان یا خواسته متقاضیان با حداکثر بودجه خریدشان متفاوت است به طوری که بودجه خرید به خصوص زوجهای خانهاولی، معمولا توسط وام بانکی، استقراض از اقوام درجه یک و ... تکمیل میشود.

قیمتسازی به نفع خریدار

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید فاصلهای که هماکنون بین قیمتهای واقعی و نرخهای پیشنهادی فروش آپارتمانها وجود دارد، گفت: به مشاوران املاک توصیه میکنیم با تشریح قیمتهای واقعی برای مالکان، زمینه تعدیل قیمتهای پیشنهادی را فراهم کنند تا این شکاف را از بین ببرند.

حسام عقبایی، از هماهنگی با بنگاههای مسکن برای اجرای تاکتیک جدید، جهت تغییر در بازار راکد معاملات آپارتمانها خبر داد و گفت: فارغ از چالشهایی همچون ضعف قدرت خرید و عدم دسترسی به وام مسکن در شرایط فعلی، آنچه میتواند سد خروج از رکود را بشکند تمرکز واسطههای بازار بر تنظیم قیمت پیشنهادی فروشنده با سمت سطح واقعی قیمت مسکن است.

وی در این باره گفت: مشاوران املاک در این تاکتیک تازه وظیفه دارند قیمتهای پیشنهادی آن دسته از فروشندگان مسکن را که با توجه به جو روانی دو سال قبل- نقطه اوج جهش قیمت مسکن در بهار 92- بسیار بالاتر از ارزش واقعی واحدهای آنها قیمتگذاری میشود، به سطح واقعی نرخ فروش برسانند.

هم اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل شهر تهران در مرز 4 میلیون تومان قرار دارد، اما قیمتهای پیشنهادی با عبور از این مرز، شکاف موجود بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واقعی آپارتمانها را دامن میزند.

به گفته عقبایی برخی سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی که آپارتمانهای خود را در شرایط حبابی بازار مسکن در سال 92، با قیمتی بسیار بیشتر از ارزش واقعی آنها پیش فروش کرده بودند هم اکنون که حباب قیمت تخلیه شده و نرخ واحدهای فروش رفته نسبت به قبل کاهش یافته، حاضر نیستند بقیه واحدهای خود را با قیمت واقعی امروز به فروش برسانند.

وی در چنین شرایطی مشاوران املاک را موظف میداند با تشریح شرایط واقعی بازار مسکن برای این دسته از سازندگان و مالکان، آنها را از فواید واقعی شدن قیمتها در راستای گردش مالی و رونق معاملات مسکن آگاه کنند.

به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در صورتی که شکاف قیمتهای پیشنهادی با سطح واقعی قیمتها از بین برود و معاملات خریدوفروش مسکن تسهیل شود، علاوه بر رونق معاملات، فواید گردش مالی در این بخش قبل از هر چیز شامل حال همین سازندگان میشود.

این در حالی است که هماکنون وجود فاصله بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و سطح قیمت واقعی از یک طرف و شکاف بین قیمتهای پیشنهادی مالکان و قیمتهای واقعی، منجر به ایجاد دو مانع قابل توجه در مسیر رونق معاملات خریدوفروش آپارتمانها شده است.

به این ترتیب، سازندگانی که دو سال قبل در نقطه اوج قیمت مسکن، انتظارشان از سطح قیمتهای پیشنهادی برای فروش بسیار فراتر از سطح واقعی و فعلی قیمتها قرار گرفته ، به دلیل این دو شکاف، قادر به فروش واحدهایشان نبوده و در نتیجه عملا سرمایه آنها که باید صرف ساختوسازهای تازه میشد، در آپارتمانهای نوساز و بیمشتری رسوب کرده است.

این در حالی است که هماکنون مشاوران املاک که رکود بازار مسکن بهطور مستقیم سطح درآمد آنها را به واسطه کاهش حجم معاملات مسکن کاهش داده است، هماکنون با این روش تازه سعی میکنند همزمان با خروج معاملات خرید وفروش از حالت رکودی، بحران درآمدی بنگاهها را هم کاهش دهند.

به گفته عقبایی، روزانه بین 8 تا 10 نفر از مشاوران املاک دارای پروانه کسب که به دلیل رکود درآمدی قادر به پرداخت هزینههای مربوط به حرفه خود از جمله اجاره بهای بنگاه نیستند، از این شغل انصراف داده و از صنف مشاوران املاک خارج میشوند.