پیش‌بینی سرنوشت مسکن تا پایان سال

نتایج یک پژوهش درباره عوامل شکلدهنده رکود ساختمانی

مسکن در محاصره چهار ضلعی رکودزا

یک موسسه پژوهشی وابسته به ریاستجمهوری، با بررسی تحولات دستکم سه سال گذشته بازار مسکن، عوامل درونی و بیرونی شکلدهنده رکود ساختمانی را در دو دسته «سمت عرضه» و «سمت تقاضا» طبقهبندی کرده و با تشریح شرایط موجود، پیشبینی کرده است: ساختوساز و سرمایهگذاری مولد در بخش مسکن در سال جاری، وضعیتی بهتر از سال 93 نخواهد داشت.

موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامهریزی، در گزارشی جامع، زمان تشکیل رکود فعلی در بازار مسکن را سال 91 عنوان کرده است؛ در این سال اگرچه سرمایهگذاری ساختمانی بخش خصوصی –ساختوسازهای مسکونی- در شهرها از رشد نسبی مناسبی برخوردار بود اما با کاهش فعالیتهای ساختمانی دولتی در این سال، «ارزش افزوده بخش ساختمان» به عنوان معیار اصلی شناسایی ادوار تجاری –دورههای رکود و رونق- بعد از رشد مثبت سال 90، در سال 91 منفی شد و به سطح منفی 3/6 درصد رسید. در سالهای 92 و 93 نیز تحتتاثیر کاهش نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان خصوصی، رکود مسکن ادامه پیدا کرد و برای سال جاری نیز این وضعیت تداوم دارد. در تحقیقات انجام شده، بر نقش «بودجه دولت و درآمد نفت» به عنوان یک ضلع موثر بر نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان دولتی تاکید شده است که طی سالهای اخیر به تناسب کاهش درآمدهای دولت از محل فروش نفت، سهم بودجه عمرانی نیز افت کرده و این موضوع به شکل کاهش فعالیتهای ساختمانی دولتی بروز کرده است. همچنین سه مولفه «حاشیه سود ساخت و ساز»، «توان خرید مصرفی مسکن» و «نرخ بازدهی بازارهای رقیب» نیز اضلاع موثر بر سرمایهگذاری ساختمانی خصوصی را تشکیل میدهند که مجموعه این چهارضلعی در سالهای 91 تا 94، باعث شده بخش مسکن به عنوان بخش پیشرو -که قویترین ارتباط پیشین با سایر بخشهای اقتصادی را دارد- نتواند به فاز رونق دست پیدا کند.

بخش مسکن و ساختمان با سهم قابلتوجهی در تولید ناخالص داخلی، ارتباط قوی با تعداد زیادی از رشته فعالیتهای اقتصادی و قرارگرفتن در انتهای زنجیره تولید، دارای ظرفیت قابلتوجهی برای تاثیرگذاری بر صنایع وابسته و در نتیجه شکلدهی ادوار تجاری است. از طرفی، ماهیت تولید در بخش ساختمان به گونهای است که به تعداد زیادی نیروی کار نیاز دارد که به معنای ظرفیت مناسب این بخش برای اشتغالزایی است ضمن اینکه به دلیل توسعهنیافتگی بازارهای مالی در کشور، بازار مسکن بهعنوان زیرمجموعه بخش ساختمان، نقش مهمی در جذب دارایی خانوارها دارد و سهم عمدهای از هزینههای خانوار به این بخش اختصاص مییابد لذا تحولات بخش مسکن به طور معنادار بر رفاه خانوارها اثرگذار است.

موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامهریزی وابسته به ریاستجمهوری، در این گزارش، با اشاره به اهمیت بخش ساختمان، ابتدا نحوه شناسایی دورههای رکود و رونق مسکن را تشریح میکند؛ بخش ساختمان به دو جزء بخش ساختمان خصوصی (بناهای مسکونی و تجاری) و بخش ساختمان دولتی (راهها، پلها، بنادر و پروژههای زیرساختی) تقسیم میشود. برای تشخیص رکود یا رونق در بخش ساختمان، قیمت مسکن، ارزش یا تعداد معاملات در بازار مسکن یا رشد ارزش افزوده بخش مسکن مورد استفاده قرار میگیرد اما با توجه به مبانی نظری ادوار تجاری بر نوسانات تولید ناخالص داخلی حقیقی، استفاده از روش ارزش افزوده برای تشخیص رکود و رونق مسکن و ساختمان، سازگاری بیشتری با این مبانی دارد. از این دیدگاه قیمت مسکن اگرچه عاملی موثر در رونق و رکود است اما میتواند از تقاضای سوداگری مسکن یا انتظارات، سطح قیمت تغییر کند که در این صورت با تغییرات تولید و ارزشافزوده هماهنگ نیست.

از طرفی ارزش یا تعداد معاملات مسکن نیز چون که الزاماً به ساختمانهای نوساز محدود نمیشود، لزوما به معنای رشد بخش مسکن تلقی نمیشود بهخصوص اینکه افزایش معاملات ناشی از تقاضای سوداگری چنانچه با افزایش ساختوساز همراه نباشد، باعث حباب قیمتی مسکن میشود که در این صورت میتواند مستقل از روند تولید در بخش مسکن و ساختمان باشد. ارزش افزوده بخش ساختمان، بنا به تعریف، معادل ارزش تولید ساختمان منهای ارزش نهادههای واسطه استفاده شده در فرآیند تولید است. ارزش افزوده بخش ساختمانهای دولتی عمدتا به بودجه عمرانی دولت وابسته است و با توجه به وابستگی بودجه عمومی به درآمدهای نفتی به عنوان یک عامل برونزا، به طور نسبی از نوسان بالایی برخوردار است. ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی که مستقیما به سرمایهگذاری بخش خصوصی ارتباط پیدا میکند، به قدرت خرید خانوار و نرخ بازدهی مسکن وابسته است.

روند تغییرات ارزش افزوده بخش ساختمان حاکی از آن است که در سال 1391 به دلیل کاهش 64 درصدی اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای (عمرانی) ارزش افزوده ساختمان دولتی با رشد منفی 32 درصد مواجه شده و کل بخش ساختمان را وارد رکود کرده است. این در حالی است که ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی در این سال رشد 4 درصدی داشته که فراتر از متوسط رشد بلندمدت خود بوده است. با این وجود در سال 1392 به دو دلیل میتوان گفت که رکود بخش مسکن ناشی از کاهش ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی بوده است. اول اینکه در سال 1392 رشد منفی اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای متوقف شده و رشد 11 درصدی را تجربه کرده است و دوم اینکه سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمان با رشد منفی 8/7 درصدی در این سال مواجه بوده است.

تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده نیز به عنوان شاخصی برای تقاضای بخش خصوصی با کاهش 5/5 درصدی خود در این سال موید رکود ساختمان در بخش خصوصی است. در سه فصل اول سال 93 میزان رشد سرمایهگذاری بخش خصوصی به ترتیب منفی 11 درصد، منفی 16 درصد و منفی 9 درصد بوده است. ارزش افزوده بخش ساختمان در سال 90 معادل 2/5 درصد رشد مثبت کرد اما در سالهای 91 تا 93 به ترتیب با رشد منفی 3/6 درصد، 3/1 درصد و 0/4 درصد روبهرو شد. تشکیل سرمایه ساختمان از سال 1390 تا 1392 روند نزولی داشته و سپس در سال 1393 تحتتاثیر افزایش اعتبارات عمرانی، اندکی افزایش یافته است.

نشانه بورسی از رکود مسکن

ارزش تولید و فروش نهادههای ساختمانی میتوانند به عنوان شاخصهایی پیشنگر به شناسایی رونق و رکود بخش ساختمان کمک کنند. با توجه به پیوند قوی بخش ساختمان با صنایع تولیدکننده نهادههای ساختمانی، کاهش یا افزایش ارزش تولید و فروش این صنایع میتواند به عنوان نشانهای از رکود یا رونق بخش ساختمان تلقی شود.

ارزش تولید و فروش نهادههای ساختمانی (به قیمت ثابت) در این گزارش، از میانگین وزنی ارزش تولید و فروش چهار صنعت بورسی شامل سیمان، کاشی و سرامیک، فلزات اساسی و کانی غیرفلزی بهدست آمدهاند. از نیمه دوم سال 1390 رشد ارزش تولید و فروش نهادههای ساختمانی به طور معناداری کاهش یافته است. به طور کلی در سالهای 1391 تا 1393 ارزش تولید و فروش نهادههای ساختمانی با رشد منفی مواجه شدهاند. در سال 1393 رشد ارزش فروش نهادههای ساختمانی به طور متوسط کمتر از رشد ارزش تولید این نهادهها است که میتواند نشانهای برای تداوم وضعیت رکودی بخش ساختمان باشد. در فصل آخر سال 93 ارزش فروش نهادههای ساختمانی 3/2 درصد کاهش یافت در حالی که میزان کاهش در منحنی رشد ارزش تولید نهادههای ساختمانی 0/8 درصد بود.

اثر تحریم و هدفمندی بر کاهش فعالیتهای ساختمانی دولتی

ساختمان بخش دولتی در اقتصاد ایران سهم قابلملاحظهای از ارزش افزوده کل بخش ساختمان را به خود اختصاص داده است، بنابراین تغییرات ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی میتواند کل بخش ساختمان را تحتتاثیر قرار دهد.

با شروع تحریمهای نفتی و کاهش درآمدهای ارزی دولت، اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای به قیمت ثابت با کاهشی شدید، از 88028 میلیارد ریال در سال 1390 به 31860 میلیارد ریال در سال 1391 رسید. این وضعیت در کنار اجرای برنامه هدفمندسازی یارانهها و تعهد دولت نسبت به پرداخت یارانههای نقدی سبب شد که در سال 1391 میزان اعتبارات تخصیصی نسبت به اعتبارات مصوب، بهخصوص در مورد اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای بهشدت کاهش یابد. کاهش این اعتبارات سبب شد که ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی با رشد منفی 32 درصدی در سال 1391 مواجه شود. در سالهای 1392 و 1393 به دلیل کاهش سطح این اعتبارات در سال 1391 و همچنین به دلیل گشایشهای ارزی ناشی از مذاکرات هستهای، کاهش اعتبارات مذکور متوقف شد و به ترتیب 10/8 و 24/5 درصد رشد یافت. با این وجود رشد اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای در فصول مختلف سال 1393 یکنواخت نبوده و رشد 24/5 درصدی این اعتبارات در این سال برآیندی از رشدهای مثبت 336 و 118 درصدی فصول دوم و سوم و رشدهای منفی 98 و 57 درصدی فصول اول و چهارم است.

رکود ساختمانی بخش خصوصی از کی رقم خورد؟

ساختمان بخش خصوصی در اقتصاد ایران سهمی حدود 70 درصد از ارزش افزوده کل بخش ساختمان را به خود اختصاص داده است. این ارزش افزوده ناشی از فعالیت بخش خصوصی در دو حوزه ساختمان مسکونی و ساختمان غیرمسکونی است که در این میان سهم ساختمان مسکونی قابلتوجهتر است.

از دیدگاه طرف عرضه وضعیت ساختمان بخش خصوصی را میتوان با دو معیار تعداد ساختمانهای مسکونی جدید و تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده مورد بررسی قرار داد. بررسی این روندها بیانگر آن است که از سال 1392 تقریبا به طور مستمر میزان رشد تعداد ساختمانهای تکمیل شده و شروع شده، کاهش یافته و از ابتدای سال 1393 وارد دامنه منفی شده است. نکته قابلتوجه در این خصوص آن است که از فصل دوم سال 1392 (به استثنای فصل اول سال 1393) رشد تعداد ساختمانهای شروع شده همواره کمتر از رشد تعداد ساختمانهای تکمیل شده است. این امر به نوبه خود میتواند موید کاهش تمایل بخش خصوصی برای سرمایهگذاری در ساختمان باشد. تعداد پروانههای صادرشده در مناطق شهری معیار مهم دیگری برای بررسی وضعیت طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی است. حجم صدور پروانههای ساختمانی در سال 93 بهشدت کاهش یافت و از 40 تا 45 هزار فقره در فصول سال 92 به کمتر از 35 هزار فقره در فصول 93 رسید.

نقش حاشیه سود در کاهش انگیزه ساختوساز

تصمیمگیری بخش خصوصی برای سرمایهگذاری (ساختوساز) در بخش ساختمان به طور طبیعی وابسته به چشمانداز سود ناشی از این فعالیت است. بنابراین تفاوت ارزش یک متر مربع واحد مسکونی با ارزش انتظاری هزینه ساخت آن (شامل هزینههای مستقیم ساخت و هزینه فرصت) که میتواند به عنوان «حاشیه سود ساختوساز» تعریف شود، در این تصمیمگیری بسیار موثر است. روشن است که هر چه سود بیشتر باشد بخش ساختمان مسکونی برای سرمایهگذاران جذابتر خواهد شد. حاشیه سود در سالهای 87-1386 و 92-1390 در حداکثر خود قرار دارد و از فصل دوم سال 1392 میزان آن به طور مداوم در حال کاهش است.

نسبت دو متغیر «قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی» و «ارزش انتظاری هزینه ساخت» همواره بیش از یک بوده است؛ یعنی از سال 80 تا اواخر سال 93 همواره بالاتر از یک بوده است. به این معنی که مثلا بهار 92 که قیمت مسکن به اوج رسید این نسبت از عدد 2 فراتر رفت و حاشیه سود معادل 100درصد ارزش انتظاری هزینه ساخت شد. با این وجود این نسبت در فصل پایانی سال 1393 تقریبا به یک رسیده است که تاییدکننده حاشیه سود ساختوساز در این سال است. سرمایهگذاری حقیقی بخش خصوصی در ساختمانهای مسکونی شروع شده است. اگر سرمایهگذاری در ساختمانهای شروع شده را به عنوان مهمترین معیار رونق و رکود طرف عرضه بپذیریم، مشخص میشود که به طور واضح کاهش نسبت «قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی» به «ارزش انتظاری هزینه ساخت» عامل رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی در سال 1393 است.

پایینترین سطح قدرت خرید مسکن

بر اساس ادبیات موجود، تقاضا برای ساختمانهای مسکونی به تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگری قابل تفکیک است. یکی از مهم ترین عوامل موثر بر تقاضای مصرفی ساختمانهای مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توانپذیری مسکن که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به دست میآید، شاخصی تعریف شده برای اندازهگیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. تعبیر این شاخص به این صورت است که اگر یک خانوار نوعی تمام درآمد سالانه خود را پس انداز کند، طی چند سال میتواند یک واحد مسکونی خریداری کند.

در صورتی که مقدار این شاخص زیر 5 سال باشد خانوارها بر اساس این شاخص از قدرت خرید مناسبی برخوردارند، اگر شاخص در دامنه 5 تا 7 سال قرار داشته باشد خانوارها دارای وضعیت نسبتا مناسبی هستند، اگر در دامنه 7 تا 10 سال باشد وضعیت خانوادهها از این جهت نامناسب است و اگر شاخص بیشتر از 10 سال باشد وضعیت خانوارها بحرانی است. خانوارهای کشور از نظر شاخص توانپذیری در اغلب سالهای دوره مورد بررسی وضعیتی نامناسب یا بحرانی داشتهاند. این شاخص از 11/8 در سال 1390 با روندی افزایشی در سال 1393 به 13/8 رسیده است. این امر بیانگر آن است که قدرت خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی که بهعنوان تقاضای مصرفی این واحدها نیز قابل تعریف است بهطور محسوس کاهش یافته است. علاوه بر شاخص توان پذیری، میزان تسهیلات اعطایی در بخش مسکن نیز میتواند قدرت خرید و تقاضای مصرفی خانوارها را برای ساختمانهای مسکونی تحت تاثیر قرار دهد.

تقاضای سرمایه ای متوجه بازار «رقیب»

فعالان اقتصادی در تصمیمگیری برای سرمایهگذاری در بازارهای دارایی به عوامل مختلفی مانند میزان بازدهی مورد انتظار، میزان ریسک، قابلیت نقدشوندگی دارایی، هزینه معاملاتی و مانند آنها توجه دارند. در این دیدگاه غالب آن است که مسکن یکی از بهترین گزینههای سرمایهگذاری است و در مقایسه با سایر گزینهها از ریسک کمتری برخوردار است. از این رو تقاضای سوداگری برای مسکن بخش مهمی از تقاضای کل آن را تشکیل میدهد. بهطور تاریخی در ایران مهمترین بازار رقیب برای مسکن سپردههای بانکی بوده و رکود در مسکن بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپردههای بانکی میشود، به طوری که از یک طرف پایین بودن سود بانکی نسبت به تورم در دوران رونق بازار مسکن (مثل سالهای 1374، 1386 و 1391)، به سرازیر شدن نقدینگی به سمت مسکن میانجامد و از طرف دیگر بالا بودن سود سپردهها در دوران رکود مسکن نیز این رکود را تشدید میکند (مانند سالهای 1387، 1392 و 1393).

در مجموع میتوان گفت که ساختمان بخش خصوصی هم از دیدگاه عرضه و هم از دیدگاه تقاضا در سال 1393 در رکود بوده است. نشانههای رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی را میتوان رشد منفی تعداد ساختمانهای شروعشده و پروانههای ساختمانی صادر شده و علت اصلی آن را میتوان کاهش حاشیه سود ساختوساز در این سال عنوان کرد. طرف تقاضای ساختمان بخش خصوصی نیز به دلیل کاهش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سوداگری در رکود بوده است. کاهش تقاضای مصرفی، بهدلیل کاهش توان مالی خانوارها برای خرید مسکن و کاهش تقاضای سوداگری، بهدلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با داراییهای رقیب، اتفاق افتاده است.

وضعیت سال 94

براساس لایحه بودجه سال 1394، اعتبارات تملک دارایی سرمایهای (عمرانی) نسبت به سال قبل حدود 20 درصد افزایش یافته است؛ بنابراین حتی اگر اعتبارات مذکور بهطور کامل تخصیص یابد، رشد حقیقی آن نسبت به سال 1393 قابلتوجه نخواهد بود و نمیتواند رشد ارزش افزوده بخش ساختمان را در سال 1394 بهطور معنیدار تحتتاثیر قرار دهد.

با توجه به کاهش قیمتهای نفت، بهنظر میرسد که بودجه عمومی دولت در سال 1394 با کسری مواجه شود. در این صورت، بنا به تجربه گذشته، تخصیص اعتبارات عمرانی بهنفع تامین اعتبارات هزینهای کاهش خواهد یافت و افزایش 20 درصدی این اعتبارات نسبت به سال 1393 محقق نخواهد شد. در این صورت میتوان پیشبینی کرد که ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی نسبت به سال 1393 کاهش یابد. با این وجود، افزایش درآمدهای نفتی ناشی از افزایش صادرات نفت پس از رفع تحریمها میتواند از شدت این موضوع بکاهد. از طرفی، روند تعداد پروانههای صادرشده در مناطق شهری و همچنین حاشیه سود ساخت و ساز، بیانگر آن است که سرمایهگذاران خصوصی چشمانداز مناسبی از سودآوری بخش ساختمان در کوتاهمدت ندارند؛ بنابراین با فرض شرایط موجود، میتوان انتظار داشت که در سال 1394 رکود طرف عرضه در ساختمان بخش خصوصی تداوم یابد.

در این میان نرخ سود بانکی همچنان میتواند بهعنوان رقیب اصلی، جاذبه سرمایهگذاری در ساختمان را کاهش دهد. از این دیدگاه، احتمال کاهش نرخ تورم در سال 1394 نرخهای سود حقیقی را افزایش و انگیزه سرمایهگذاران در بخش ساختمان مسکونی را بیش از پیش کاهش خواهد داد. علاوهبر این، توافق هستهای میتواند با ایجاد خوشبینی در بازار سرمایه به کاهش تمایل سرمایهگذاران خصوصی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن کمک کند. افزایش اخیر سقف تسهیلات مسکن نیز به دلیل نیاز به سپردهگذاری یکساله، نمیتواند تقاضا را در سال 1394 بهطور محسوس افزایش دهد. انتظار میرود که این تسهیلات اثر حقیقی خود را در سال 1395 نشان دهند.

با توجه به موارد فوق، بهطور کلی انتظار میرود که در سال 1394، ارزش افزوده بخش ساختمان با رشد مثبتی معنیدار مواجه نشود. مشاهدات آماری بیانگر این واقعیت است که ورود بخش ساختمان به رکود در سال 1391 متاثر از کاهش ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی بوده که خود از کاهش قابلتوجه اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای (عمرانی) در این سال ناشی شده است. در سال 1392 دلیل اصلی رکود بخش ساختمان را میتوان به کاهش ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی نسبت داد. بهنظر میرسد در سال 1393 ساختمان بخش خصوصی نقشی پررنگتر در تداوم رکود بخش ساختمان داشته است.

روند تولید ساختمانهای مسکونی جدید و تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده وضعیت رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی را تایید میکنند. کاهش حاشیه سود فعالیت ساختوساز در سال 1393 از عوامل اصلی این رکود است. طرف تقاضای ساختمان بخش خصوصی نیز در سال 1393، بهدلیل کاهش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سوداگری، در رکود بوده است. کاهش تقاضای مصرفی، به دلیل کاهش توان مالی خانوارها برای خرید مسکن و کاهش تقاضای سوداگری، بهدلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با داراییهای رقیب، اتفاق افتاده است.

براساس لایحه بودجه سال 1394، رشد اعتبارات عمرانی نسبت به سال 1393 قابلتوجه نیست و بهتبع آن ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی افزایش چندانی نخواهد داشت. حاشیه سود ساختوساز نیز بیانگر آن است که سرمایهگذاران خصوصی چشمانداز مناسبی از سودآوری بخش ساختمان در کوتاهمدت ندارند. بنابراین با فرض شرایط موجود، بخش ساختمان در سال 1394 شاهد وضعیتی بهتر از سال 1393 نخواهد بود.