چراغ سبز به معاملات مسکن

نتایج رصد تحولات بازار مسکن در ماه مهر نشان میدهد برابر انتظارات کارشناسی، بهای معاملاتی آپارتمانها بهدلیل «نبود محرکهای صعودی» و همچنین «تخلیه حباب قیمتی»، زمینه لازم برای افتوخیز چشمگیر را از دست داده و همین آرامش نسبی، با توجه به تصویب تسهیلات جدید خرید مسکن، باعث شده شرایط فعلی از هر حیث برای هر دو سمت بازار ملک، مساعد انجام معامله باشد. حجم خرید و فروش آپارتمان در پایتخت طی ماه گذشته 10 درصد کاهش یافت که سه علت مقطعی برای آن مطرح است. با این حال تحلیلهای رسمی، از چراغ سبز پاییزی بازار ملک به خریدار و فروشنده خبر میدهد. به استناد آمارهای سامانه رهگیری که توسط دفتر اقتصاد مسکن پردازش میشود، میانگین ارزش هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 4 میلیون و 100 هزار تومان است. بانک مرکزی نیز متوسط قیمت مسکن را –با توجه به تفاوت در نوع محاسبه اطلاعات خام سامانه رهگیری املاک- متری 3 میلیون و 930 هزار تومان اعلام کرده و با تاکید بر اینکه قیمتها به «کف» رسیده، ماههای پیشرو را «زمان مناسب» برای متقاضیان مصرفی دانسته است.

قیمت مسکن مطابق پیشبینیها، طی اولین ماه فصل پاییز در اقامتگاه نیمسال اول 94 متوقف ماند و میانگین ارزش معاملاتی آپارتمانهای مسکونی شهر تهران برای ششمین ماه متوالی، در سطح مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان تمدید شد.

در مرداد امسال با استناد به اطلاعات رسمی بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن، آینده کوتاه مدت و میانمدت قیمت مسکن را حرکت بر مدار «نوسان صفر» پیشبینی کرد و نوشت: روند 24 ماهه نزول قیمت مسکن که از ابتدای تابستان92 شروع شده بود، توانست در اوایل سال جاری «حباب» را از بازار ملک تخلیه کند.

پیشتر نیز با اشاره به اینکه «سیگنالها از قیمت مسکن استانها» و همچنین «رابطه بلندمدت قیمت و اجارهبها در 24 سال گذشته یا همان P به R» همگی از آستانه اصابت قیمت ملک به نقطه کف در بهار 94 خبر میدهند، اعلام شد: مسیر آتی قیمتها در بازار مسکن به گونهای خواهد بود که فاصله دو منحنی «تورم عمومی نقطه به نقطه» و «رشد نقطهای قیمت مسکن» به تدریج از بین میرود و نزول ارزش واقعی املاک مسکونی متوقف میشود.

هماکنون آمار جدید از قیمت مسکن در تهران که وضعیت بازار در مهر 94 را روایت میکند، از تحقق پیشبینیهای سه گانه حکایت دارد و نشان میدهد: از ابتدای اردیبهشت تا پایان مهر ماه، میانگین بهای آپارتمانهای فروخته شده در پایتخت، از یک منحنی خطی تبعیت کرده و در سطح مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان ثابت بوده است.تثبیت قیمت مسکن، به رغم برخی هیجانات افزایشی که درست از بعد از توافق هستهای تیرماه توسط برخی دلالان و بسازوبفروشها در فضای روانی بازار معاملات تزریق شد، میتواند نوعی «چراغ سبز پاییزی» به هر دو سمت خریدار و فروشنده از بابت فراهم بودن بهترین شرایط ممکن برای انجام معاملات مصرفی محسوب شود.

میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران با احتساب دقت «چند ده هزار تومانی»، در مهرماه به مترمربعی 4 میلیون و 168 هزار تومان رسید که در مقایسه با متوسط 4 میلیون و 108 هزار تومانی ماه شهریور، 68 هزار تومان یعنی معادل 1/4 درصد افزایش یافته است.

اما این میزان تغییر در هر مترمربع با توجه به بهای کل یک آپارتمان مسکونی با کمترین متراژ (50 متری)، عملا به معنای 3 میلیون و 400 هزار تومان پرداخت بیشتر برای یک معامله 205 میلیونی است که از نظر کارشناسان اقتصاد مسکن، «نوسان محسوس» قیمتی به حساب نمیآید.افت و خیزهای ریز و نامحسوس قیمت مسکن در هر ماه نسبت به ماه قبل که جزو طبیعت بازار است، طی 6 ماه گذشته دامنهای بین منفی یک تا حداکثر مثبت 3 درصد را تجربه کرده است.با این حال، ثبات کنونی قیمت آپارتمانهای تهران باعث شده تورم نقطهای قیمت مسکن سرانجام در مهر ماه، از شیب منفی 5 ماه قبل خود خارج شود. در ماه گذشته، قیمت هر متر واحدمسکونی 2/6 درصد نسبت به مهر93 افزایش پیدا کرد. به عبارت دیگر، اگر چه سطح قیمت در مهر 94 در مقایسه با شهریور94 ثابت ماند اما در مقایسه با مهر 93، رشد کرده است.

این در حالی است که تغییرات نقطهای قیمت مسکن (میزان تغییر در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) در فاصله اردیبهشت تا پایان شهریور امسال همواره نزولی بوده و بین 1/4 تا 5/9 درصد رشد منفی داشته است.

هر چند در ماه گذشته تورم نقطهای قیمت مسکن مثبت شد، اما هنوز سطح این منحنی 8 واحد درصد پایینتر از تورم عمومی نقطه به نقطه است و این نشان میدهد: ارزش واقعی آپارتمانهای مسکونی کماکان نه تنها افزایش ندارد که رو به کاهش است، اما نرخ کاهش رو به نقصان است. در مهر امسال، شاخص بهای کالا و خدمات (تورم عمومی)، 10/8 درصد نسبت به مهر پارسال افزایش یافت.

تکمیل اطلاعات اولیه از قیمت مسکن در مهرماه مشخص میکند: معدل قیمت در 7 ماه اول امسال به متر مربعی 4 میلیون و 80 هزار تومان رسید که 2/2 درصد نسبت به 7 ماه اول سال گذشته کاهش یافته است.همچنین نرخ بازدهی بازار مسکن که از تغییرات قیمت در پایان مهر94 نسبت به ابتدای فروردین به دست میآید نیز حکایت از زیان 1/6 درصدی خریداران دارد.

این زیان در ماههای اخیر بیش از 3 درصد بود اما تحت تاثیر ثبات قیمت از یکسو و افزایش تورم نقطهای مسکن از سوی دیگر، نرخ زیان نیز رو به کم شدن است.

شرایط غیرقابل تکرار برای معاملهگران

بررسیها نشان میدهد: بازار ملک در حال حاضر از هر حیث مساعد برای دو طرف معاملات است.

افزایش سقف وام خرید از محل اوراق مسکن که از چند روز دیگر در فرابورس عملیاتی میشود در کنار ثبات کنونی قیمت مسکن، دو مزیت بازار فعلی برای خریداران است. از طرفی، آرامش پاییزی جو روانی بازار ملک که به صورت سنتی بعد از پایان فصل اصلی نقل و انتقالات، در بنگاهها حاکم میشود، قدرت چانهزنی خریداران برای تخفیف روی قیمت پیشنهادی فروشندهها را زیاد میکند.در سمت عرضه نیز به طور قطع احتمال فروش آپارتمان در زمان کف قیمتی، به مراتب بیشتر از دوره افزایش احتمالی است، بنابراین، منافع دو طرف بازار در شرایط فعلی اقتصاد مسکن، قابل تامین است.

آمار معاملات مسکن در ماه مهر از کاهش 10 درصدی حجم خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران نسبت به شهریور خبر میدهد.

این کاهش که تداوم رکود معاملاتی را نشان میدهد، سه علت دارد: علت اول رخوت پاییزی است. عمده خانوارهای دارای فرزند متقاضی مسکن، تا پیش از اتمام تابستان، خریدشان را از بازار ملک انجام میدهند و در صورت عدم موفقیت، خرید را به پایان سال یا تابستان سال بعد موکول میکنند.

علت دوم اما مربوط به تحولات داخلی بازار مسکن است؛ زمزمه افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن در ماه گذشته باعث شد سمت تقاضا از متن بازار مجددا کنار رود. این موضوع در ماه جاری نیز احتمالا ادامه پیدا میکند چون که مصوبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام اوراق از 45 به 70 میلیون تومان، هنوز به بانک مسکن و فرابورس ابلاغ نشده است.

علت سوم افت 10 درصدی معاملات مسکن در مهر ماه نیز اجرای سکانس آخر توافق هستهای از طریق تصویب برجام در مجلس بود که تعقیب این موضوع از سوی دو سمت بازار ملک در این ماه باعث وقفه در انجام معاملات شد.

در مهر ماه امسال 11 هزار و 144 مبایعهنامه خرید مسکن در بنگاههای املاک شهر تهران تنظیم شد در حالی که ماه گذشته حجم فروش آپارتمان به 12 هزار و 414 فقره رسیده بود.

بانک مرکزی: زمان خرید مسکن فرا رسید

مطابق با گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران در مهر ماه 3 میلیون و 930 هزار تومان برآورد شده است که 0/5 درصد نسبت به ماه قبل و 0/9 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشته است. حجم معاملات هم در مهر ماه 10 درصد نسبت به شهریور ماه کاهش داشته است. بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات مسکن در شهر تهران در مهر ماه سال 94، امسال بررسی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران در ماههای اخیر نشانگر ثبات نسبی قیمتها در بازار مسکن بهرغم کاهش حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل است.

بانک مرکزی روز گذشته اعلام کرد: با توجه به اینکه قیمت مسکن طی دوسال اخیر تغییر چندانی را تجربه نکرده است، وضعیت کنونی تا حدودی نشانگر کف قیمتی مسکن در بازار شهر تهران بوده و از این منظر ماههای پیش رو، زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن ارزیابی میشود. ضمن آنکه با مشخص شدن نتایج مذاکرات هستهای و کاهش نااطمینانیهای متصور در فضای اقتصاد کلان و نیز تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید مسکن خانوارها، بهبود معاملات بازار مسکن در فصول آتی نیز دور از انتظار نخواهد بود.

ادامه رکود مسکن خوشایند نیست

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی روز گذشته نسبت به پیامدهای ادامه رکود مسکن هشدار داد. حامد مظاهریان گفت: اگرچه کاهش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی به نفع گروهی از متقاضیان است، اما در بلندمدت منجر به افزایش جهشگونه قیمت مسکن در نتیجه کمبود تولید و از بین رفتن توجیه اقتصادی سرمایهگذاری در این بازار میشود.