الگوی چینی رونق مسکن

تقویت پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ بهره پایینتر و میزان سپردهگذاری کمتر، اثر مثبتی بر افزایش معاملات ملک گذاشته و به اتمام رکود در شهرهای بزرگ منجر شده است.

دولت چین موفق شد پیش از تکمیل فرآیند دو ساله رکود مسکن، به کمک مجموعه سیاستهای «تسهیل مالی» و «تنظیم جریان ساخت»، بازار عرضه و فروش واحدهای مسکونی نوساز را در شهرهای درجه یک این کشور وارد فاز رونق کند. معاملات مسکن در کشور چین از اواسط سال 2014 روند کاهشی به خود گرفت و تا یک فصل گذشته، تحت تاثیر نبود تقاضای موثر از سمت خانوارهای چینی برای خرید خانه از یکسو و همچنین تداوم کاهش قیمت مسکن از سوی دیگر، رکود در خرید و فروش و ساخت و ساز ادامه پیدا کرد. در شهرهای بزرگ و درجه یک این کشور، چالش «رشد خانههای خالی و رسوب واحدهای نوساز فروش نرفته در بازار ملک»، طی کمتر از دو سال گذشته، باعث شد اخیرا عمده برنامههای اقتصادی دولت چین معطوف به رکودزدایی از بخش مسکن شود.

آثار اولیه اقدامات دولت در حال حاضر به شکل افزایش معاملات مسکن نمایان شده است. مقامات اقتصادی چین با این اعتقاد که تحرک در بخش مسکن و ساختمان باعث رشد اقتصادی کشور خواهد شد، 5 سیاست پولی مالی برای تقویت تقاضای خرید مسکن در نظام بانکی و مالیاتی این کشور اعمال کردهاند که مهمترین آن، تسهیل مسیر پرداخت وام خرید مسکن از طریق کاهش نرخ بهره تسهیلات و همچنین کاهش کف مورد نیاز برای سپردهگذاری در حساب پسانداز مسکن است. بانکهای پرداختکننده وام خرید مسکن که تا 70 درصد قیمت خانه، تسهیلاتی با دوره بازپرداخت حداکثر 30 ساله ارائه میدهند، در حال حاضر برای سادهسازی امکان فروش خانههای خالی نوساز، حتی ضوابط پرداخت وام خانه دوم را نیز به نفع این گروه از متقاضیان تغییر دادهاند.

همزمان با این اقدامات مالی، دولتهای محلی در شهرهایی که به مازاد عرضه مسکن و انباشت نوسازهای خالی از سکنه دچار شده است، مقررات محدودکننده برای ساخت و ساز بیشتر اعمال کردهاند و به موازات آن، دولت چین مشوقهایی برای ساختوساز در شهرهای متوسط و کوچک در نظر گرفته است. تحقیقات دفتر ملی آمار چین نشان میدهد: ماه گذشته، مجموعه سیاستهای جدید دولت در بازار مسکن باعث افزایش معاملات خانه شد و سهم شهرهایی که روند خرید و فروش خانه در آنها کاهشی بوده، در مقایسه با شهرهای وارد شده به فاز رونق مسکن، کمتر شده است. در پی اجرای سیاستهای دولت چین، بخش املاک این کشور در ماه نوامبر نشانههایی از بهبود را از خود نشان داد و قیمت مسکن نوساز در مبنای ماهانه در شهرهای بیشتری افزایش یافت.

براساس گزارش دفتر ملی آمار چین، از 70 شهر بزرگ و متوسطی که در ماه نوامبر مورد بررسی قرار گرفتهاند، قیمت مسکن و حجم معاملات نوساز بر مبنای ماهانه در 33 شهر افزایش یافته است. این در شرایطی است که در ماه اکتبر 27 شهر با افزایش قیمت و معاملات مسکن نوساز رو به رو شدند. براساس این گزارش در ماه نوامبر قیمت مسکن نوساز برمبنای ماهانه در 27 شهر دیگر دچار کاهش شده است.

در ماه اکتبر 33 شهر شاهد افت قیمت مسکن نوساز بودند. برمبنای سالانه نیز 21 شهر افزایش قیمت مسکن نوساز را ثبت کردند که نسبت به 16 شهر ماه اکتبر رشد نشان میدهد. در میان شهرهای عمده چین، شهر شنزن بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده و قیمت مسکن نوساز بر مبنای سالانه در این شهر 44/6 درصد جهش کرده است. اما در ماه نوامبر قیمت مسکن چندساله همچنان ضعیف بود، اما بهتر از ماه اکتبر بود بهطوری که 16 شهر کاهش ماهانه قیمت را گزارش کردند. این در شرایطی است که در ماه اکتبر در 23 شهر قیمت مسکن چندساله دچار کاهش شد. همچنین قیمت مسکن چندساله در ماه نوامبر در 40 شهر افزایش یافت که این تعداد در ماه اکتبر 38 شهر بود. لیو جیانوی، کارشناس آمار دفتر ملی آمار چین، میگوید: «افزایش معاملات و در پی آن توقف روند نزولی قیمت مسکن نشاندهنده موثر واقع شدن سیاستها است.»

براساس گزارش دفتر ملی آمار چین، روند متغیرهای اقتصاد مسکن در شهرهای درجه یک و درجه دو در ماه نوامبر بیشتر بوده اما در شهرهای درجه سه بدون تغییر بوده است. بازار مسکن چین در سال 2014 به دلیل کاهش تقاضا و فراوانی عرضه دچار رکود شد. در نوامبر 2014 میانگین قیمت مسکن نوساز در 100 شهر چین 10589 یوآن (1736 دلار) در هر متر مربع بود. رکود بازار مسکن در سال 2015 نیز ادامه یافت بهطوری که هم حجم فروش و هم قیمتها کاهش یافت و میزان سرمایهگذاری در بخش مسکن کند شد. بانک مرکزی چین به منظور مبارزه با ضعف بازار مسکن و کندی رشد اقتصادی، از نوامبر گذشته تاکنون نرخ بهره را 5 بار و از ماه فوریه تاکنون حداقل نرخ سپرده مورد نیاز برای بانکها را 3 بار کاهش داده است. دولت چین همچنین حداقل سپرده مورد نیاز برای گرفتن وام خرید مسکن دوم را کاهش داده است و برخی از دولتهای محلی محدودیت خرید مسکن را لغو کردهاند.

به لطف این اقدامات، بخش مسکن در تابستان و پاییز سال جاری میلادی به لحاظ خرید و فروش احیا شد و البته تحت تاثیر بازگشت خریداران و تخلیه حباب قیمتی، روند کاهنده قیمت متوقف شد. گزارش مرکز تحقیقاتی چاینا ایندکس آکادمی، نشان میدهد که قیمت مسکن در 100 شهری که مورد بررسی قرار گرفتهاند طی سال 2015 ، بالغ بر 3/39 درصد افزایش یافته است. براساس این گزارش شهرهای درجه یک مانند پکن و شنزن در سال 2015 افزایش 15/1 درصدی قیمت مسکن را ثبت کردهاند، اما قیمت مسکن در شهرهای درجه دو و درجه سه همچنان دچار کاهش است.

یانگ هونگژو، معاون مرکز تحقیقاتی اییهاوس، با اشاره به افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی آمریکا میگوید:«قیمت مسکن چین بیشتر به سیاستهای پولی چین وابسته است و باتوجه به این موضوع، سرمایهگذاریهای بینالمللی اندکی در بخش مسکن شده است، افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو تاثیر چندانی بر بخش مسکن چین ندارد.» یانگ میگوید به دلیل رشد اقتصادی ملایم چین، این کشور در سال 2016 نیز سیاستهای مالی خود را تسهیل خواهد کرد. او پیشبینی میکند بانک مرکزی چین در سال آینده بازهم نرخ بهره را کاهش دهد. یانگ معتقد است این مساله فضای بیشتری برای رشد بازار املاک از بابت حجم معاملات و حجم ساخت و ساز ایجاد میکند. علاوه براین کاهش ارزش یوآن صادرات چین را تقویت و اقتصاد این کشور را تثبیت خواهد کرد. این مساله به نوبه خود موجب افزایش تقاضا برای مسکن خواهد شد. رهبران چین برای بخش املاک اهمیت ویژهای قائل هستند و بر کاهش خانههای خالی فراوان این کشور تمرکز کردهاند.

بخش مسکن و ساختمان چین یکی از صنایع اصلی در این کشور محسوب میشود. خبرگزاری شینهوا که خبرگزاری رسمی دولت چین است، در گزارشی پیشبینی میکند رونق مسکن در سال 2016 ادامه خواهد داشت و میانگین افزایش قیمت 4 تا 7 درصد خواهد بود. البته ممکن است برخی از شهرهای درجه دو و درجه سه کماکان در رکود بمانند. روزنامه والاستریت ژورنال نیز پیشبینی میکند سیاستهای تشویقی دولت برای تقویت بازار مسکن در سال 2016 ادامه خواهد یافت. والاستریت ژورنال پیشبینی میکند نرخ بهره بازهم کاهش خواهد یافت، برای خریداران مسکن تخفیفهای مالیاتی درنظر گرفته خواهد شد، قوانین مربوط به زمین و سیاستهای ثبت خانوارها اصلاح خواهد شد (براساس سیستم ثبت خانوارها در چین افراد به روستایی و شهری تقسیم میشوند. این سیستم در دهه 1950 ایجاد شد و هدف آن ممانعت از مهاجرت روستاییان به شهرها بود. این سیستم در دهه 1970 اصلاح شد و روند مهاجرت روستاییان به شهرها را تعدیل کرد).

این اصلاحات امکان سکونت روستاییان بیشتری را در شهرهای کوچک و متوسط فراهم میکند تا در نتیجه آن، تقاضا برای املاک افزایش یابد. دولت چین همچنین به مشکل خانههای خالی و عرضه بیش از حد مسکن رسیدگی خواهد کرد. بنابراین به شرکتهای ساختمانی اجازه داده خواهد شد فقط در برخی شهرها و به تعداد محدود ساخت و ساز کنند. از دیگر اقداماتی که در این زمینه انجام خواهد شد، ارائه مشوقهایی برای مهاجرت روستاییان به شهرها خواهد بود.

کمک به افزایش شهرنشینی

روز دوشنبه پس از برگزاری جلسهای در باب سیاستهای اقتصادی کشورِ چین این مطلب بهعنوان نتیجه جلسه اعلام شد: دولت چین با هدف ایجاد ثبات در بازار بحرانزده مسکن و کاهش فهرست داراییهای این بخش وارد عمل خواهد شد. سازمان مرکزی امور اقتصادی این کشور تصریح کرد که دولت به ساکنان مناطق روستایی کمک خواهد کرد تا در شهرها ساکن شده و بتوانند در آنجا داراییهای ملکی خریداری کنند.