برندگان جهانی بازار مسکن

بررسیهای «نایتفرانک» همسو با آمار صندوق بین المللی پول، از کند شدن روند رشد شاخص قیمت جهانی مسکن حکایت دارد. این شاخص بعد از تخلیه حباب در سال 2011، افزایش یافت؛ اما شیب رشد آن در سال جاری میلادی کمتر خواهد شد.

بیشترین تورم مسکن طی سال گذشته میلادی از بین شهرهای مختلف جهان، در ونکوور کانادا و با نرخ رشد 20/4 درصد برای قیمت املاک این شهر، به ثبت رسید. موسسه تحقیقاتی بینالمللی «نایت فرانک» لندن که سالانه، شهرهای جهان را با شاخصهای مختلف اقتصاد مسکن همچون « شهرهای لوکس، شهرهای ارزان و همچنین تورم مسکن شهری» رتبهبندی میکند، اخیرا برای محاسبه رکورد بیشترین نرخ رشد قیمت ملک، مناطق شهری کشورهای دارای بیشترین تورم را مورد بررسی قرار داد و فهرست 10 شهر که در سال 2015 با بیشترین تورم در بازار ملک مواجه شدند را معرفی کرد. خریداران مستغلات (سرمایهگذاران ملکی) در این 10 شهر برندگان جهانی بازار مسکن محسوب میشوند.

نتایج این بررسی نشان میدهد سقف افزایش قیمت ملک مسکونی در سال 2015 در شهرهای مختلف جهان از 20 درصد تجاوز نکرد و به جزء سه شهر ونکوور، سیدنی و شانگهای، مابقی مناطق شهری با رشد حداکثر تکرقمی قیمت مسکن نسبت به 2014 روبهرو شدند. «نایت فرانک» از کندشدن نرخ رشد قیمت مسکن در جهان خبر میدهد و اینکه، تعداد شهرهایی که در سال گذشته میلادی رشد قیمت واقعی ملک در آنها مثبت شده، کمتر از سالهای 2013 و 2014 بوده است. همزمان با انتشار این گزارش، آمار و اطلاعات صندوق بینالمللی پول درباره روند تغییرات قیمت مسکن در جهان نیز نشان میدهد شاخص جهانی قیمت مسکن که از سال 2013 روند صعودی به خود گرفت، تا دستکم اواسط سال گذشته میلادی همچنان افزایش پیدا کرد و از 140 به نزدیک 150 رسید.

این شاخص با معیار 100 برای سال 2000، به دنبال جهش بازار مسکن آمریکا در سالهای 2008-2007، تا مرز 160 صعود کرد اما تخلیه حباب مسکن در سالهای بعد از آن، شاخص جهانی قیمت مسکن را در سال 2011 به پایینترین نقطه یعنی سطح 140 رساند. موج بعدی افزایش قیمت مسکن در دنیا از سال 2012 شروع شد و تاکنون نیز ادامه داشته است. نکته قابل توجه در گزارش موسسه «نایت فرانک»، غیبت «لندن» در فهرست 2015 گرانترین شهرهای بازار جهانی ملک است. قیمت مسکن در لندن به دلیل سختگیریهای مالیاتی دولت در حوزه اخذ مالیات از نقل و انتقال ملک، طی سال گذشته میلادی تحت کنترل قرار گرفت. در لندن، «مالیات تمبر» که از اولین معاملات ملک، با نرخی معادل سه درصد قیمت روز املاک دریافت میشود، سال گذشته با نرخ 5 درصد برای هر تعداد معامله ملکی افراد، اعمال شد و سبب شد خرید و فروش خانه با احتیاط بیشتری به لحاظ ارزش معامله، انجام بگیرد.

بر اساس پژوهشی که مرکز نایت فرانک لندن انجام داده است، در سالی که گذشت، شهر ونکوور کشور کانادا، با 20 درصد نرخ تورم بخش املاک، بالاترین نرخ تورم را در میان شهرهای جهان داشته است. بر این اساس، شهرهای ونکوور، سیدنی و شانگهای به ترتیب با نرخ تورم 20/40 درصد، 13/7 درصد و 10/70 درصد بالاترین نرخ تورم بخش املاک را در جهان داشتهاند و لندن بهخاطر تغییراتی که در نظام مالیات املاک ایجاد کرد، نتوانست در این فهرست قرار گیرد. انتظار میرود در سال 2016، بخش املاک شهر سیدنی استرالیا بالاترین نرخ تورم را در میان همه شهرهای جهان به خود اختصاص دهد و این در شرایطی است که در سال 2015 هم این شهر رشد 13/7 درصدی بخش املاک را تجربه کرده بود. مرکز نایت فرانک همچنین پیشبینی میکند که همزمان با کندی رشد اقتصادی استرالیا در سال آینده، بخش املاک شهر سیدنی رشد 10 درصدی را تجربه کند.

این مرکز تحقیقاتی همچنین نام شهرهای دیگری را که در سال منتهی به ماه سپتامبر گذشته بیشترین رشد قیمت املاک را تجربه کردند، اعلام کرده است. بر این اساس، این شهرها به ترتیب جاکارتا، موناکو و بانکوک بودهاند. در کل باید گفت رشد قیمت املاک جهان در حال کند شدن است و کمتر از 75 درصد از شهرهای جهان شاهد رشد مثبت قیمتهای املاک بودهاند و این در حالی است که تنها دو سال پیش، بیش از 90 درصد شهرهای جهان رشد مثبت بخش املاک را تجربه کرده بودند. موسسه نایتفرانک همچنین اعلام کرده است که شهر سنگاپور برای هفتمین سال پیاپی عنوان ضعیفترین بازار مسکن لوکس در جهان را به خود اختصاص داد. از سوی دیگر شهر لندن نیز نتوانسته است در فهرست پررونقترین بازار مسکن لوکس جهان جای گیرد. در لندن هم مجموعهای از راهکارهای ارائه شده توسط دولت همچون «عوارض تمبر» برای دومین مسکن به معنای آن بوده است که هزینه خرید یک ملک بسیار بالا است.

کیت اورتت آلن، شریک مرکز نایت فرانک میگوید: «همزمان با اینکه به عصر نوین افزایش نرخهای بهره، مقررات سختتر و بازگشت سرمایه پایینتر وارد میشویم، جالبتر خواهد شد که ببینیم نرخ تورم بازار مسکن کدام شهرها بالاتر است.» بهنظر میرسد رویدادهای دو اقتصاد بزرگ جهان بر روند تحولات مسکن سال 2016 تاثیرگذار خواهد بود و طی 12 تا 18 ماه آینده، میزان کند شدن اقتصاد چین و افزایش اخیر نرخ بهره در آمریکا، تعیینکننده نرخ تورم بازارهای املاک در جهان توسعهیافته و نوظهور خواهند بود. در گزارش مرکز نایت فرانک آمده است: «اگر قرار باشد یک بازار را بهعنوان پربازدهترین بازار املاک جهان در سال پیش رو برگزینیم، آن شهر سیدنی خواهد بود. با وجود این انتظار میرود در همین شهر هم رشد قیمتهای مسکن لوکس از 15 درصد در سال گذشته به 10 درصد در سال 2016 کاهش یابد. کندی رشد اقتصاد استرالیا، ضعیف شدن بازار سهام این کشور طی ماههای اخیر و قوانین جدید در مورد هزینههای سرمایههای خارجی از جمله دلایل کاهش این نرخ رشد در سال 2016 خواهد بود.»

«مالیات تمبر» چیست؟

مالیات تمبر مالیات بر معاملات زمین در کل بریتانیا بهجز اسکاتلند است. این مالیات بر معاملات زمین، مانند خرید و فروش خانه مسکونی وضع میشود. این مالیات نوعی مالیات بر انتقال دارایی است که برای«انتقال زمین» گرفته میشود. در سال 2005 سقف پرداخت مالیات تمبر از 60 هزار پوند به 120 هزار پوند افزایش یافت به این معنی که خانههایی که ارزش آنها 120 هزار پوند بود از پرداخت مالیات برتمبر معاف بودند. در سال 2006، این سقف بیشتر افزایش یافت و به 125 هزار پوند رسید. در سال 2008 دولت انگلستان اعلام کرد برای یک سال سقف پرداخت مالیات تمبر از 125 هزار پوند به 175 هزار پوند افزایش مییابد. در بودجه سال 2010 مالیات بر تمبر خانههای به ارزش کمتر از 250 هزار پوند برای خانه اولیها به مدت دو سال برداشته شد، اما برای املاکی به ارزش بیش از یک میلیون پوند نرخ مالیات 5 درصد درنظر گرفته شد. در سال 2014 دولت انگلستان اصلاحات بیشتری را درمورد مالیات بر تمبر اعمال کرد. به این ترتیب که برای ارزش املاک سقفی در نظر گرفته میشود و تا آن سقف معاف از مالیات بر تمبر است و بیش از آن سقف مالیات به صورت پلکانی افزایش مییابد. در پاییز 2015، دولت انگلستان اعلام کرد خریداران خانه دوم باید 3 درصد بیشتر از نرخ استاندارد مالیات پرداخت کنند. این قانون از آوریل 2016 اجرا میشود و تاکنون موجب کاهش رشد قیمت مسکن شده است.