چهار اثر برجام بر بازار مسکن

بازار مسکن در عصر«برجام»

بازار ملک در دوره جدید از 4 وجه اقتصادی- سیاسی تاثیر میپذیرد:

برنامه جامع اقدام مشترک یا همان «برجام»، در راستای توافق هستهای 23 تیرماه ایران و کشورهای 1+5، از این هفته رسما به اجرا درمیآید و با لغو تحریمها بهعنوان مهمترین دستاورد این توافق، بخشهای مختلف اقتصاد ایران از جمله مسکن و ساختمان وارد دوره جدید میشود. مجموعه بازار ملک شامل «معاملات مسکن» و «ساختوساز»، در عصر «برجام» به تناسب ظهور آثار لغو تحریمها در اقتصاد، به شکل غیرمستقیم و مرحلهای، از مولفههای مختلف تاثیر میپذیرد.

«توافق» تیر، بعد از چند ماه مذاکرات فشرده و ناامیدیهایی که بعد از هر بار تمدید نشستهای مشترک در بخشهایی از اقتصاد بروز میکرد، به بار نشست و تاثیر خاص خود را در آن زمان بر اقتصاد گذاشت اما اکنون، «لغو تحریمها» بهعنوان پرده آخر از پروسه مذاکرات و توافق، شرایط را قطعا بهتر از 6 ماه گذشته خواهد کرد. پیشتر و در پی توافق هستهای، آثار این رخداد در بازار مسکن به شکل کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت بررسی شده بود و نتایج، مشخص کرد: با تاثیرپذیری مولفههای اقتصاد کلان و برخی بازارهای مقصد سفتهبازیهای کوتاهمدت (ارز و طلا) از توافق ایران با 1+5، انتظار برای خروج از رکود مسکن شکل میگیرد و در میانمدت، معاملات ملک بهبود پیدا میکند.

در حال حاضر، سناریوی میانمدت مربوط به توافق، تا حدودی در آمار معاملات پاییزی بازار مسکن تهران شکل عینی پیدا کرده و میتوان گفت: فاز پیش رونق معاملات مسکن که از نیمه پاییز امسال شروع شد، در پی لغو تحریمهای مرتبط با موضوع هستهای، در ماههای آینده بهعنوان دوره زمانی میان مدت بعد از توافق و کوتاه مدت بعد از اجرای برجام، ادامه مییابد و در نتیجه خوشبینیها نسبت به آینده اقتصاد، حجم معاملات مسکن بهصورت نسبی افزایش خواهد یافت. آنچه پیشبینی رشد معاملات مسکن را تقویت میکند، فرآیند اثرگذاری لغو تحریمها بر بازار ملک است.بررسیها در اینباره نشان میدهد: اجرای برجام از 4 کانال به شکل غیرمستقیم، متغیرهای بازار مسکن را تحتالشعاع قرار خواهد داد. اولین کانال، از مسیر «بهبود رشد اقتصادی» بهواسطه آزادسازی داراییهای بلوکه شده دولت و سیستم بانکی و همچنین ورود سرمایههای خارجی به کشور، شکل میگیرد، بهطوریکه در نتیجه لغو تحریمها، منابع مالی جدید و تازه به اقتصاد ایران تزریق میشود و شرایط برای خروج کل اقتصاد از رکود و افزایش تولید ناخالص داخلی، فراهم میآید. از آنجا که تغییرات بخش مسکن عمدتا وابسته به تغییرات بخشهای تقاضای نهایی مانند خانوارها و سرمایهگذاران است، بهواسطه رشد اقتصادی و بهبود درآمد و قدرت خرید خانوارها، «تقاضای موثر» در بازار خرید ملک افزایش خواهد یافت. کارشناسان اقتصادی و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند: در حال حاضر تقاضای موثر برای خرید مسکن در پایینترین سطح قرار دارد که یکی از دلایل آن، صرفنظر از موضوع قدرت خرید، جذاب نبودن سرمایهگذاری در بازار ملک به دلیل ریسک پایین سپردهگذاری در بانکها است.

بر این اساس از آنجا که لغو تحریم ها که بخش زیاد آن به مناسبات بانکهای ایران با شبکه جهانی بانکی مربوط میشود، موجب کاهش هزینه فعالیت سیستم بانکی و تسهیل مبادلات ارزی خواهد شد، این موضوع هم میتواند هزینه تجارت خارجی تولیدکنندگان ایرانی را پایین بیاورد و هم اینکه، امکان تنظیم غیردستوری نرخ سپرده بانکی با سطح تورم را موجب شود. از طرفی، بهبود مناسبات بینالمللی ایران در حوزه سیاست خارجی، به تدریج باعث کاهش ریسک سرمایهگذاری در بازارهای دیرنقد شونده همچون بازار ملک میشود و مقاصد جدیدی غیر از بازار پول بهعنوان تنها محل فعلی سرمایهگذاریهای خرد پیشروی سرمایهگذاران قرار خواهد گرفت. به این ترتیب در قالب کانال دوم اثرگذاری لغو تحریمها بر بازار مسکن، نقدینگیهای موجود در بانکها به سمت سایر بازارها از جمله خرید ملک از جانب اول متقاضیان مصرفی و سپس متقاضیان سرمایهای متمایل میشود و از این طریق نیز شرایط ایجاد «تقاضای موثر» در بازار مسکن فراهم میآید. از طرفی با فروکش کردن سفته بازی در بازار ارز و سکه (بازارهای جذاب دوره تحریم) روند افزایش تقاضا در بازار ملک تقویت خواهد شد. از این کانال، بانکها نیز تحتتاثیر کانال اول، توان مضاعف برای پرداخت تسهیلات مسکن پیدا میکنند به گونهای که با آزادسازی داراییهای بلوکه شده دولت در پی لغو تحریمها، امکان پرداخت مطالبات چند صد هزار میلیارد تومانی پیمانکاران پروژههای عمرانی بهوجود میآید و به تبع آن، حجم سنگین بدهیها به نظام بانکی تسویه خواهد شد و منابع جدید و نقد برای پرداخت وامهای بلندمدت از جمله وام خرید مسکن فراهم میشود.

سومین کانال تاثیرگذاری غیرمستقیم اجرای برجام بر بخش مسکن و ساختمان، از مسیر حمایتهای یارانهای دولت از بخش مسکن میگذرد. در حال حاضر دولت برای اجرای طرح جامع مسکن در حوزه تامین مسکن کمدرآمدها (مسکن اجتماعی) با تنگنای شدید اعتباری و کمبود بودجه مواجه است. قرار بود از امسال، سالانه 300 هزار فقره وام ساخت و نوسازی بافت فرسوده با نرخ سود یارانهای 9 تا 10 درصد به سازندهها پرداخت شود و بخشی از کمدرآمدهای اجارهنشین نیز یارانه اجاره بها دریافت کنند که این برنامه حداقل به 4 تا 5 هزار میلیارد تومان منابع نیاز دارد. این برنامه در سال جاری، بهخاطر نبود اعتبار دولتی جهت پوشش یارانه مورد نیاز، فقط به پرداخت 50 هزار عدد وام نوسازی محدود شد اما دستیابی به منابع جدید ناشی از لغو تحریمها، میتواند یکی از اولویتهای تخصیص منابع را نصیب بخش مسکن و بهخصوص، حوزه تامین مسکن کمدرآمدها کند و به ساخت و عرضه مسکن ارزان قیمت منجر شود. آخرین کانال نیز شامل قسمتی از بازار ملک خواهد شد که در حال حاضر املاک لوکس مسکونی و تجاری در آن، فریز شده است.

در فاصله توافق هستهای تیر ماه تا کنون، بیش از یکصد هیات تجاری- اقتصادی از کشورهای مختلف اروپایی و آسیایی برای رصد اقتصاد ایران و موقعیتشناسی جهت سرمایهگذاری، وارد کشور شدند و اقامت کوتاهمدت در تهران و برخی دیگر از شهرها داشتند.پیشبینی میشود با اجرای برجام از این هفته، بخشی از مذاکرات تجاری ماههای اخیر خارجیها در ایران، در فاصله کوتاهی به عقد قرارداد سرمایهگذاری منجر شود. در این صورت، اولین بازخورد این قراردادها، به شکل تقاضای جدید برای اجاره دفاتر اداری و تجاری و همچنین نیاز به اجاره بلندمدت محل مسکونی در بازار ملک ایجاد میشود که پیامد مثبت آن، نجات مالکان و سرمایهگذاران انبوه ساختمانهای مسکونی لوکس و برجهای اداری و تجاری خالی از فعالیت خواهد بود. گفته میشود این قسمت از بازار ملک از یکسو محل انباشت منابع بانکهای سرمایهگذار در بازار ساختوساز شده است و از سوی دیگر دارای حباب قیمتی است که اگر بهصورت ناگهانی تخلیه شود، وضعیت قرمزرنگ اعتبارات برخی بانکها را تا مرز ورشکستگی پیش خواهد برد.

شرایط جدید اما کمک میکند املاک و ساختمان های لوکس بدون مشتری، بهصورت اجاره یا فروش، عرضه شود و در نتیجه، پروسه تعدیل قیمت این املاک بهصورت تدریجی اتفاق بیفتد. در دوره جدید، بین دو بازار سهام و مسکن، میتواند رقابت محسوس برای جذب سرمایههای نقدی متقاضیان سرمایهگذاری قرار بگیرد. این دو بازار طی دست کم یکسال اخیر، تحتتاثیر رکود اقتصادی، جذابیت خود را از دست دادند. شاخص در بازار سهام سال گذشته، به زیان سرمایهگذاران ختم شد و امسال نیز نرخ بازدهی در مرز صفر در نوسان بود. در بازار ملک نیز اگر چه سطح قیمت مسکن پایین آمد، اما کشش بازارهای موازی از جمله بازار پول، مانع ورود تقاضای مصرفی و سرمایهای به این بخش شد. با این حال، سیگنالهای مثبت اقتصادی در دوره پساتحریم، هم باعث جذابیت سرمایهگذاری در بخش صنعت و تولید و در نتیجه رشد مثبت ارزش سهام شرکتهای بورسی خواهد شد و هم چشمانداز بازدهی در بازار ملک را برای گروهی از سرمایهگذاران بهبود خواهد داد.

تقاضای موثر پررنگ میشود

مصطفی ازگلی، کارشناس بورسی و تحلیلگر حوزه مالی مسکن درباره نحوه تاثیرگذاری اجرای برجام بر بازار مسکن، با تاکید بر اینکه این موضوع اثر مستقیم بر بخش مسکن ندارد، گفت: شواهد در نظام بانکی نشان میدهد با وجود تقویت سبد تسهیلات خرید و ساخت مسکن، حجم «تقاضای موثر» خیلی پررنگ و در حد حجم تسهیلات تعریف شده، نیست. این موضوع نشان میدهد، رکود حاکم بر بازار مسکن، به آن شکل، ارتباطی با وام مسکن ندارد بلکه ناشی از توجیهپذیر نبودن سرمایهگذاری ملکی در مقایسه با مثلا سپردهگذاری بانکی است.

این کارشناس با تاکید بر اینکه، اجرای برجام، چالش «توجیه اقتصادی خرید و ساخت مسکن» را تا حدودی مرتفع خواهد کرد، افزود: در دوران تحریم، هزینههای آشکار و پنهان فعالیت تجاری و اقتصادی هم برای بانکها از بابت تامین مالی و هم برای تجار و سرمایهگذاران، افزایش پیدا کرده بود اما با لغو تحریمها، هزینههای جانبی و اضافی همچون کارمزدها و حقالعمل مبادلات بازرگانی به سطح واقعی بر میگردد و تولید و تجارت نسبت به قبل، ارزان خواهد شد. در نتیجه، نرخ انتظار بازدهی مورد نظر فعالان اقتصادی نیز کاهش پیدا میکند ضمن آنکه، در دوره جدید با لغو تحریمها، سرعت گردش پول در اقتصاد نیز افزایش خواهد یافت. ازگلی در ادامه، با اشاره به نزول نرخ سود بین بانکی، این موضوع را علامتی از فراهم شدن شرایط برای کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی برشمرد و گفت: در این صورت، گزینههای جدید سرمایهگذاری پیش روی سپردهگذاران بانکی قرار خواهد گرفت که یکی از آنها بازار مسکن خواهد بود.

قحطی نقدینگی در بازار مسکن

سلمان خادمالمله کارشناس اقتصادی نیز با اشاره به اینکه، در حال حاضر قحطی نقدینگی در بازار معاملات مسکن باعث شده معاملات مصرفی به سمت تهاتر ملک با ملک و پرداخت اقساطی بهای معامله، پیش رود، گفت: با لغو تحریمها، دولت، فعالان اقتصادی و بانکها از شرایط جدید تاثیر میگیرند و به دنبال آن، آثار غیرمستقیم منابع مالی و سرمایههای خارجی ورودی به کشور، نصیب بخش مسکن خواهد شد. این کارشناس با اشاره به اینکه بین افت و خیز درآمدهای نفتی و سیکلهای تجاری بازار مسکن رابطه مستقیم وجود دارد، گفت: هر چند کاهش درآمد دولت از محل فروش نفت در رکود سرمایهگذاری ساختمانی و افت قیمت مسکن موثر بوده اما در دوره جدید میتوان به تحریک رونق مسکن از محل تقویت منابع و اعتبارات بانکی امیدوار بود. خادمالمله در عین حال تصریح کرد: رونق معاملات مسکن در این مقطع حتی بهصورت انتظاری، نمیتواند عاملی برای تحریک قیمت مسکن شود، چون که هیچ زمینهای هر چند جزئی برای تسلط انتظارات افزایشی بر سطح پایدار قیمت مسکن وجود ندارد.

تنها مشتریان جدید ساختمانهای لوکس

یک تحلیلگر بازار املاک تجاری نیز معتقد است: اگرچه در حال حاضر تقاضایی برای خرید واحد در مجتمعهای تجاری و مسکونی لوکس در نقاط گرانقیمت شهر تهران وجود ندارد اما نمایندگیهای برندهای خارجی و شرکتهایی که بهصورت مشترک بین شرکای ایرانی و خارجی برای سرمایهگذاری در دوره پساتحریم تاسیس میشود، تنها مشتریان جدید این ساختمانها خواهند بود که میتوانند این بازار را از کسادی مطلق رها کند. مسعود فیاضآذر پیشبینی کرد: با ورود شرکتهای خارجی به بازار اقتصاد ایران، نیاز فعالان این شرکتها به اجاره بلندمدت دفتر کار و اقامتگاه مسکونی، بازار املاک لوکس رونق خواهد گرفت و با رونق آن، چرخه متوقف شده سرمایهگذاری در کل بازار مسکن که تحت تاثیر تمرکز اعتبارات بانکی در این املاک، قرار گرفته، مجددا به حرکت خواهد افتاد.

معاون امور مسکن: در میانمدت تکانه قیمتی نخواهیم داشت

گروه مسکن: معاون وزیر راه وشهرسازی پیامدهای اجرای برجام در بازار مسکن در دو بازه زمانی کوتاهمدت و میانمدت را تشریح کرد. بر خلاف برخی اظهارنظرهایی که طی روزهای اخیر در اینباره منتشر شده و حکایت از پیشبینی ایجاد تحول محسوس در بخش مسکن به خصوص اثر اجرای برجام در افزایش قیمت آپارتمانها در کوتاهمدت و میانمدت دارد، معاون مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی دیروز اعلام کرد: بخش مسکن به دلیل ماهیت ویژه خود دیرتر از سایر بازارهای اقتصادی همچون طلا، ارز و بورس از تحولات اقتصادی و سیاسی تاثیر میپذیرد. مظاهریان ادامه داد: با این وجود این تحولات علاوه بر اثر واقعی در میانمدت میتواند حاوی تاثیر انتظاری یا همان اثر احساسی در کوتاهمدت باشد.وی با بیان اینکه اثر واقعی اجرای برجام و رفع تحریمها در بازار مسکن خود را بهصورت آثار میانمدت در رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضا نشان میدهد، افزود: تاثیر انتظاری یا احساسی اجرای برجام بر بازار مسکن محدود خواهد بود.

معاون وزیر راه وشهرسازی بیشترین اثر میانمدت و واقعی رفع تحریمها در بخش مسکن را ورود بخش قابل توجهی از سرمایههای ایرانیان خارج از کشور به بازار مسکن تحت تاثیر تسهیل عملیات بانکی عنوان کرد و گفت: علاوه بر اثر نامحسوس اجرای برجام بر بازار مسکن در کوتاهمدت، در میانمدت هم با وجود ورود سرمایههای خارجی انتظار تکانههای شدید قیمتی در بازار مسکن دور از ذهن خواهد بود؛ چرا که همزمان با افزایش تقاضا در نتیجه بهبود شرایط و شاخصههای اقتصادی، ورود سرمایههای خارجی عملا منجر به افزایش ساختوساز و عرضه مسکن در کشور میشود. مظاهریان افزایش تقاضا در بازار مسکن بعد از اجرای برجام را بیشتر متوجه املاک اداری عنوان کرد و گفت: نیازی که به واسطه ورود هیاتهای سرمایهگذاری خارجی به کشور در بخش واحدهای اداری ایجاد میشود بهطور قطع بخش عمدهای از توان ساختوساز را به سمت عرضه واحدهای اداری هدایت میکند.

معاون وزیر راه و شهرسازی زمان مورد نظر برای رسیدن تحولات ناشی از اجرای برجام به بازار مسکن را نیمه دوم سال بعد عنوان کرد. با گذشت 6 ماه از توافق هستهای ایران با گروه 1+5 هم اکنون وزارت راه وشهرسازی از مجموع 121 پروژهای که در مهر ماه امسال برای جذب سرمایهگذاران خارجی در بخش راه و شهرسازی ارائه کرد، 40 پروژه معادل 33 درصد از کل پروژهها را به بخش شهرکسازی و انواع ساختوساز اختصاص داده است که این پروژهها در مجموع 5 میلیارد یورو ارزش دارند. هم اکنون وزارت راه وشهرسازی و تعدادی از سرمایهگذاران خارجی بهعنوان دو طرف همکاری برای سرمایهگذاری در بخش مسکن و اجرای پروژههای ساختمانی آمادهاند تا پس از اجرای برجام نسبت به اقدام برای ورود سرمایههای خارجی به بخش مسکن وارد عمل شوند.