دو اقدام واجب برای افزایش قدرت خرید مسکن

 با رسیدن سرمایه بانک مسکن به 8200 میلیار تومان در بودجهی سال آینده ممکن است توان طرف تقاضا به عنوان مهمترین مولفه در خروج مسکن از رکود افزایش یابد؛ امکانی که کاهش بهرهها و افزایش مدت بازپرداخت وامها دو اقدام واجب برای تحقق آن است.

شهریار شقاقی کارشناس مسکن در اینباره میگوید: اقشار ضعیف که حقوقشان کمتر از یک میلیون تومان است نیازمند مسکن هستند؛ در حالی که با این حقوق نمیتوانند از عهدهی اقساط ماهیانه بیش از یک میلیون تومانی وامهای 80 و 60 میلیون تومانی با بهرههای بالا بر بیایند. به همین دلیل دولت باید تسهیلات را با بهرههای پایین و متناسب با سطح درآمد اقشار مختلف جامعه اختصاص دهد.

در حال حاضر سرمایه بانک مسکن 3200 میلیارد تومان است که با کاهش توان تسهیلاتدهی این بانک بخصوص طی سالهای اخیر، این سرمایه نمیتواند تاثیر چندانی در افزایش توان متقاضیان خرید مسکن ایجاد کند. به همین دلیل قرار است طبق بند (الف) تبصره 18 لایحه بودجه سال 1395 مبلغ 5000 میلیارد تومان دیگر به سرمایه بانک مسکن اضافه شود و بدین ترتیب سرمایه این بانک 8200 میلیارد تومان خواهد شد.

سود وام مسکن باید با وامهای تجاری و بازرگانی متفاوت و با توان مردم سازگار باشد. در کشورهای پیشرفته بیش از 90 درصد قیمت خانه را با بهره 4 درصد و مدت زمان بازپرداخت طولانی وام میدهند که هم وام گیرنده راضی است، هم وام دهنده و هم ساختمانسازی رونق دارد اما ظاهرا در ایران طرفین (متقاضی و بانک) تمایلی به تسهیلات مسکن از خود نشان نمیدهند.

ارزش تسهیلات به قیمت مسکن طی سالهای اخیر با توجه به تورم آنقدر پایین آمد که به حدود 5 درصد رسید؛ مسالهای که مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز به آن اذعان دارد.

حسین عبده تبریزی در گفتوگو با ایسنا اظهار کرد: ارزش وام به قیمت مسکن طی سالهای اخیر به حدود 5 درصد رسیده که در صورت پرداخت وامهای 100 میلیون تومانی به انبوهسازان این مبلغ تقریبا 10 برابر میشود و به حدود 50 درصد میرسد.

وی با اشاره به هزینه ساخت یک واحد 70 متری در شهر تهران افزود: به طور مثال ساخت یک واحد 70 متری در تهران با احتساب قیمت زمین، مصالح و دستمزد حدود 200 میلیون تومان است که اگر وامهای 100 میلیون تومانی محقق شود نسبت ارزش وام به ارزش مسکن که طی سالهای اخیر بسیار کم شده و حدود 5 درصد است تقریبا 10 برابر میشود و گشایشی در این بخش ایجاد خواهد کرد.

اما کارشناسان معتقدند هماکنون در بخش مسکن با یک تورم جدی مواجهیم و متقاضیان قدرت خرید ندارند. فروشندگان هم حاضر نیستند قیمتها را تعدیل کنند. به همین دلیل قیمتها ساکن است اما با درآمد عمومی جامعه در تعادل نیست. لذا زمانی میتوان گفت قیمت مسکن به کف رسیده که متقاضیان مثل چهار سال پیش توان خرید واحد مسکونی داشته باشند.

یکی دیگر از مشکلات مسکن ارزش افزوده بخش ساخت و ساز بخصوص در کلانشهر تهران است که هزینههایی تا سقف 16 میلیون تومان در متر مربع را به خریداران تحمیل میکند. محمد عدالتخواه در اینباره میگوید: قیمت خانه به هزینههای ساخت، قیمت زمین و هزینه های جانبی وابسته است. سوآل این است چرا در تهران خانه ای که هزینه ساخت آن کمتر از یک میلیون تومان است و در لوکسترین حالت به 2 میلیون تومان میرسد باید بین متری 4 تا 18 میلیون تومان فروخته شود؟

این کارشناس مسکن با بیان اینکه خوشبختانه هماکنون به دلیل رکود 2.5 ساله بخش مسکن، قیمتها ثابت مانده و تا حدودی حباب آن خالی شده است، گفت: طبیعی است که قیمت مسکن ظرفیت افزایش بیش از تورم را نداشت، وگرنه برخی سازندگان با قیمتهای متری 18 میلیون تومانی هم راضی نیستند.

پس از امضای برجام انتظار عمومی این است که توان خرید متقاضیان مسکن به سالهای قبل از تحریم برگردد و در عین حال قیمت مسکن افزایش نیابد؛ اقدامی که پیدا کردن راه حل برای آن اگر نگوییم غیرممکن است، با اصول اقتصاد آزاد در تناقض است. اگر قرار باشد دولت سیاستهای انبساطی پولی را در پیش بگیرد باید تورم مجدد مسکن را بپذیرد و اگر سیاستها انقباضی باشد نمیتوان انتظار داشت تا دو سه سال آینده توان متقاضیان مصرفی افزایش پیدا کند.

در این شرایط برنامهریزی مسکن باید با نیاز گروهها و اجتماعات مختلف و متکثر انسانی، سازگار بوده و از ظرفیتهای مدنی مانند تشکلهای محلی برای سیاستهای توسعه مسکن بهرهگیری شود که در سیاستهای توسعه مسکن وزارت راه و شهرسازی به آن تاکید شده است.

با توجه به شرایط و پیچیدگی های موجود، بنا به نظر کارشناسان وزارت راه و شهرسازی، اینک در بخش مسکن، نیازمند راه اندازی صندوق های ضمانت، نهادهای بازار بورس، صندوق های پس انداز و تسهیلات، نهادهای مالی پروژه محور و بازار محور هستیم، تا بتوانیم به اهداف تجهیز منابع مالی، افزایش قدرت خرید و افزایش قدرت ساخت به لحاظ کمی و کیفی در بخش مسکن دست یابیم.