بازار یخ‌زده مسکن در پسابرجام

بررسیهای میدانی نشان میدهد رونق یا پیشرونق محسوسی به فضای معاملات مسکن ورود نکرده و مشاوران املاک کماکان از نبود مشتری صحبت میکنند. البته متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب با 1.9 و 1.3 درصد کاهش همراه بوده است.

جدول زیر جدیدترین قیمت برخی واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران را نشان میدهد:

از سال 1391 که بخش مسکن وارد رکود شده تا کنون متوسط تورم عمومی با لحاظ نوسانات آن حدود 20 درصد بوده و این در حالی است که قیمت مسکن ثابت مانده و حتی با اندکی کاهش همراه بوده است. این به معنای آن است که قیمت مسکن نسبت به قدرت خرید بیش از 40 درصد کاهش یافته، با این حال هنوز حباب آن تخلیه نشده است؛ چرا که بازار مسکن واکنشی نسبت به متغیرهای اقتصادی نشان نمیدهد.

جهش 300 درصدی قیمت مسکن در سال 1391 ارمغانی بود که دولت قبل از خود به جا گذاشت و دولت فعلی با توجه به قرار داشتن در شرایط تحریم و رکود شدید اقتصادی نتوانست برای مسکن معجزه کند و باید تا تخلیه حباب قیمت مسکن منتظر بماند. به دلیل افت شدید ساخت و سازها و نبود مشتری در سالهای 1392 و 1393 میزان تسهیلات مسکن نسبت به کل تسهیلات بانکها به ترتیب 12 و 11.8 درصد بوده است. امسال نیز این روند کاهشی ادامه یافته و به 10.3 درصد رسیده است. این در شرایط است که طی 30 سال گذشته متوسط سهم تسهیلات بانکی مسکن نسبت به کل تسهیلات 25 درصد بوده است.

با اینکه مکانیزم رونق، حباب، رکود، سرنوشت محتوم ادواری بخش مسکن در ایران است، به گفتهی کارشناسان رکود 2.5 سالهی اخیر طولانیترین دوران رکود پس از انقلاب اسلامی را تجربه میکند. با این حال به نظر میرسد انتظارها برای خروج از رکود تا یک سال آینده ادامه یابد.

با امضای طلایی برجام که از تلاشهای بیوقفهی تیم مذاکره کننده هستهیی به دست آمد سرانجام طی هفتههای اخیر مهر "باطل شد" به تحریمهای 12 ساله ایران خورده شد. در این شرایط متقاضیان مسکن در حال رصد کردن بازار هستند تا احتمالا در انتهای بازه زمانی تخلیه حباب قیمت مسکن وارد بازار شوند. انتظار عمومی این است که قیمت مسکن به عنوان کالایی که یک سوم درآمد خانوارهای ایرانی را در تمام طول عمر به خود اختصاص میدهد کاهش یابد. اما مقاومت صاحبان املاک به فروش پایینتر از نرخ بازار طی 2.5 سال گذشته ثابت میکند که قیمتها افت محسوسی نخواهد داشت و دولت باید به دنبال تقویت طرف تقاضا برود.

توان طرف تقاضا به دلیل قیمتهای بادکردهی مسکن به شدت کاهش یافته و زور تسهیلات بانکی که طی یک سال اخیر مقداری افزایش یافته به قیمت مسکن نمیرسد. تسهیلات 80 و 60 میلیون تومانی در بهترین حالت میتواند یک سوم قیمت واحد مسکونی کوچک نوساز در تهران را پوشش دهد و در شهرستانها شاید به نصف ارزش مسکن برسد. از سوی دیگر بالا بودن سود تسهیلات و پایین بودن مدت بازپرداخت عواملی هستند که مشتریان مسکن را برای دریافت تسهیلات با شک و تردید مواجه میکند. مضافا اینکه فرهنگ عمومی در ایران به خرید مسکن از طریق ثروت در گذشته تمایل بیشترین نشان میدهد تا ثروتهای آینده.

البته مشکلات مسکن به اینجا ختم نمیشود. تاثیرپذیری مسکن از کاهش درآمدهای نفتی و بودجه انقباضی دولت در سال آینده، سرمایهگذاری منفی بخش خصوصی طی سالهای اخیر و احتمال ادامهی این وضعیت، کاهش صدور پروانههای ساختمانی و روند نزولی ارزش افزوده بخش ساختمان طی سه سال اخیر هم گلوی بخش مسکن را میفشارد.

در این شرایط صحبت از رونق یا حتی پیشرونق در بخش مسکن، کمی خوشبینانه به نظر میرسد. با این وجود بانک مرکزی از آبان ماه سال جاری به این طرف از به کف رسیدن قیمت مسکن خبر داد و سپس در دی ماه اعلام کرد اکنون فرصت خرید خانه است که واکنشهایی را از سوی برخی کارشناسانی در پی داشت که معتقد بودند اعلام آمار مبنی بر رسیدن قیمت مسکن به کف، ایجاد جو روانی برای خروج مسکن از رکود و حل مشکل اشتغال است و نبود متقاضی را دلیل محکمی بر رد ادعای رسیدن قیمت مسکن به کف عنوان کردند.

یکی از مسائلی که از آن به عنوان متغیر بخش مسکن یاد میشود افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود. اوراق تسهیلات مسکن که یک روز بعد از اجرای برجام مسیر حرکتی خود را تغییر داد و با افت قیمت مواجه شد، چند روزی است که مجددا رشد خود را آغاز کرده و به محدوده 90 هزار تومان نزدیک شده است. با اینکه مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس، این افزایش را طبیعی و واقعی میداند، کارشناسان معتقدند افزایش قیمت تسه واکنش کوتاه مدتی است که بازار به امضای برجام داشته که نوعی متغیر انتظاری محسوب میشود و نمیتوان آن را نوعی تحول در بخش مسکن دانست.

روی خوش نشان دادن برجام به اقتصاد ایران و سرمایهگذاری خارجی میتواند طی سالهای آینده رفاه عمومی را افزایش دهد و متقاضیانی که به ناچار با بخش مسکن قهر کردهاند را به بازار بکشاند. اما کارشناسان معتقدند این زمان کمتر از یک سال طول نمیکشد؛ چرا که اقتصاد کلان به این زودیها به بخش مسکن روی خوش نشان نخواهد داد.