سرعت صفر تورم مسکن

شیب تورم کشوری مسکن بعد از جهش 34 درصدی سال 92، در سطح صاف کنونی قرار گرفته است. شرایط فعلی با توجه به قدرت 31 درصدی وام مسکن در پوشش هزینه خرید، برای معاملات مصرفی مناسب ارزیابی میشود.

آخرین آمارهای رسمی از نرخ کشوری قیمت مسکن حکایت از ثبات قیمتها در بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی عمده شهرها به تبعیت از تهران دارد. معدل کشوری قیمت مسکن در 9 ماهه اول امسال در مقایسه با 9 ماه اول سال گذشته، تنها با یک درصد افزایش، ثبات قیمت مسکن را تایید میکند. قیمت مسکن در کشور بعد از طی مراحل افت پلکانی در دو سال اخیر هم اکنون با تخلیه تورم 34/2 درصدی سال 92، شیب صفر درجه به لحاظ نرخ رشد به خود گرفته است. سال گذشته قیمت کشوری مسکن 14درصد افزایش پیدا کرد. بر اساس، تازهترین آمار منتشر شده از وضعیت کشوری قیمت مسکن در مراکز 31 استان کشور، هم اکنون میانگین وزنی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 2 میلیون و 850 هزار تومان است که با ریز نوسان مثبت یک درصدی در مقایسه با 9 ماهه اول سال 93، عملا قیمت مسکن به پایداری رسیده و از تغییرات محسوس فاصله گرفته است. دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی در گزارش خود از وضعیت قیمت مسکن در 31 شهر مهم کشور، در شرایطی تثبیت قیمتها در بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی را بهصورت رسمی تایید میکند که پیش از این در آخرین گزارش خود از وضعیت قیمت مسکن طی سه ماهه اول سال 94، میانگین وزنی قیمت مسکن در کل کشور را مترمربعی حدود 2میلیون و 780 هزار تومان اعلام کرده بود. همچنین سال گذشته همین موقع قیمت مسکن در کشور 13/7 درصد نسبت به سال 92 افزایش پیدا کرد.

بر این اساس، دفتر اقتصاد مسکن در حالی رشد قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز 31 استان کشور طی 9 ماه اول امسال را معادل یک درصد و در شرایط ثبات گزارش میدهد که مقایسه معدل قیمت مسکن در این بازه زمانی نسبت به سه ماه اول امسال، ریز نوسان 2/5 درصدی را نشان میدهد. این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان این میزان نوسان در قیمت متری مسکن با توجه به بهای کل یک آپارتمان مسکونی اساسا به حدی نیست که بتواند تاییدیههای آماری موجود در ارتباط با ثبات قیمت مسکن را مختل کند. ثبات کنونی قیمت مسکن حاوی یک پیام کشوری به متقاضیان مصرفی از بابت فرا رسیدن زمان خرید است. شرایط فعلی با توجه به میانگین سقف وام خرید مسکن در همه شهرها، به لحاظ قدرت پوششی تسهیلات بانکی نیز نسبت به گذشته مزیت دارد. میانگین وام خرید مسکن در حال حاضر 60 میلیون تومان است که 31درصد از قدرت خرید آپارتمانهای میانگین متراژ (70 مترمربع) براساس قیمت کشوری را پوشش میدهد.

ارزانترین و گرانترینهای بازار مسکن

آخرین گزارش مرکز آمار کشور از وضعیت قیمت مسکن طی 9 ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته در حالی معدل قیمت هر مترمربع آپارتمان در 31 شهر مرکز استان را معادل 2 میلیون و 850 هزار تومان اعلام میکند که هماکنون قیمت هر مترمربع مسکن در 5 استان کشور، کمتر از یک دوم میانگین قیمت کشوری است. ارزانترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به شهرکرد با میانگین قیمتی 970 هزار تومان است. این در حالی است که شهر سمنان با یک میلیون و 170 هزار تومان، اردبیل و زاهدان با یک میلیون و180 هزار تومان و ایلام با یک میلیون و 190 هزار تومان معدل قیمت هر مترمربع مسکن به ترتیب رتبه دوم تا پنجم ارزانترینهای بازار مسکن را به خود اختصاص دادهاند. از سوی دیگر، شهر تهران با متوسط قیمت حدود 4 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان مسکونی، گرانترین مرکز استان در میان 31 شهر مهم محسوب میشود. اراک با 2 میلیون و 670 هزار تومان و مشهد با 2میلیون و 640 هزار تومان، دومین و سومین شهر گران قیمت به لحاظ نرخ معامله هر مترمربع واحد مسکونی هستند.

شهرهای پرشتاب

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن در هر یک از مراکز 31 استان کشور نشان میدهد هماکنون سیگنالهای پیش رونق با ارقام بالاتری از نرخ رشد مثبت در سه شهر ارزان قیمت بیش از سایر شهرها مشاهده میشود. در 9 ماه اول امسال، خرم آباد، مرکز استان لرستان با نرخ رشد مثبت 19/2 درصدی بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن را در میان سایر شهرها تجربه کرده است؛ معدل قیمت مسکن در این شهر در بازه زمانی ذکر شده مترمربعی یک میلیون و 230 هزار تومان گزارش شده است. همچنین شهر ایلام با نرخ رشد مثبت 19درصد و یزد با نرخ رشد مثبت 13/3 درصد، دومین و سومین استانی هستند که بیشترین نرخ رشد قیمت را در بازار مسکن 9 ماهه اول سال 94 تجربه کردهاند. نرخ رشد مثبت قیمت مسکن در هر یک از این شهرها در شرایطی از میانگین تورم عمومی فعلی فراتر رفته که به نظر میرسد روند معاملات مسکن در بازار مسکن این شهرها اندکی زودتر از سایر شهرها در مسیر پیش رونق قرار گرفته است.

پایان دوره رکود در بازار مسکن براساس سیکلهای رکود و رونق در بازار معاملات خرید وفروش، تصویب افزایش سقف وام مسکن و همچنین مثبت شدن چشمانداز پیش روی بازار مسکن در نتیجه ایجاد امیدواری برای بهبود وضعیت اقتصادی طی ماههای اخیر ناشی از توافق هستهای، از مهمترین دلایل رشد قیمت مسکن در این شهرها میتواند محسوب شود. این روند در شرایطی باعث افزایش حدود 20 درصدی قیمت آپارتمان در دو شهر از 31 مرکز استان کشور شده است که معدل کلی قیمت مسکن در کل کشور، حکایت از ثبات قیمتها طی 9 ماه اول امسال در سایر مراکز استانها دارد. در وضعیتی که عمده رشد مثبت میانگین قیمت هر مترمربع مسکن طی 9 ماه اول سال 94 در شهرهای نسبتا ارزانتر به لحاظ قیمت واحدهای مسکونی اتفاق افتاده، اما روند رشد قیمت مسکن در 8 شهر بزرگ و میان جمعیت، منفی بوده است.

در این میان سنندج با منفی 7/1 درصد بیشترین کاهش قیمت را در بازه زمانی گفته شده در بازار معاملات مسکن تجربه کرده است. همدان با 6/8، بوشهر با 3/3، قزوین با 3، اردبیل با 2، تهران با 1/3، قم با 1/2 و کرمانشاه با 0/01 درصد رشد منفی، به ترتیب بیشترین کاهش قیمت را طی 9 ماه اول امسال، شاهد بودهاند. البته نرخ رشد منفی در اغلب شهرهایی که قیمت مسکن در آنها کاهشی گزارش شده به حدی نیست که بتوان آن را به معنای کاهش محسوس تلقی کرد و بیشتر میتوان تعبیر تداوم ثبات را برای بازار مسکن این شهرها مورد تاکید قرار داد. به این ترتیب کارشناسان مسکن معتقدند در شرایطی که نرخ رشد قیمت مسکن در عمده شهرها در حد صفر رسیده و روند نزولی قیمت مسکن در برخی دیگر از این شهرها کند یا متوقف شده است، هم اکنون بازار معاملات مسکن در کل کشور در مسیر ورود به فاز پیش رونق قرار گرفته است. پیش رونقی که نشانههای قطعی آن را به احتمال زیاد میتوان از اوایل سال آینده در روند معاملات خرید و فروش مسکن مشاهده کرد.