نسخه باخت‌باخت لیزینگ مسکن

پیشنویس دستورالعمل «نحوه راهاندازی و فعالیت شرکتهای لیزینگ» که اخیرا از سوی سیاستگذار پولی تدوین شد، قبل از ارائه به شورای پول و اعتبار برای تصویب نهایی، در اختیار بانکها برای نظرخواهی و تکمیل کمبودهای احتمالی قرار گرفت. بررسیهای کارشناسان از محتوای این دستورالعمل حکایت از آن دارد که شکل پیشنهاد شده برای «تسهیلات لیزینگ مسکن»، به دلیل ترسیم «فضای غیررقابتی و تکلیفی» برای دو دسته از شرکتهای لیزینگ، حتما به چکشکاری و تجدیدنظر نیاز دارد، در غیر این صورت طرحی که دستکم از سال گذشته از سوی بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت این نوع تسهیلات ارائه شد، قابل اجراشدن نخواهد بود.

گزارش از این پیشنویس 57 مادهای حاکی است: شرکتهای لیزینگ برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، بسته به نوع سهامداران خود، در قالب دو مدل کاملا متفاوت میتوانند خدمات لیزینگی به متقاضیان ارائه کنند. در مدل اول که شرکتهای لیزینگ غیروابسته به بانکها، مشمول آن هستند، نرخ سود تسهیلات لیزینگ مسکن براساس شرایط عرضه و تقاضا در بازار، تعیین میشود به این معنا که محاسبه سود تسهیلات برای این شرکتها، دستوری نخواهد بود، اما در مدل دوم که رعایت آن برای شرکت لیزینگ مسکن وابسته به بانک (شرکتی که موسسه اعتباری و واحد تابعه موسسه اعتباری در آن سهامدار است) اجباری عنوان شده است، اعطای تسهیلات لیزینگ باید تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری باشد.

در صورت تصویب مدل پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، عملا بانک عامل بخش مسکن مکلف خواهد شد این تسهیلات را با سود 20 درصد بپردازد که طبق برآورد کارشناسان، این نرخ، حداقل دو درصد کمتر از هزینه تمامشده تسهیلات برای بانک عامل خواهد بود و امکان تامین منابع و پرداخت تسهیلات لیزینگ را برای شرکت وابسته به بانک عامل بخش مسکن، سلب میکند. در حالحاضر برخی بانکها تحتتاثیر «رفع ممنوعیت پرداخت وام خرید» -که بهار امسال از جانب شورای پول و اعتبار در قالب وام مسکن بدون سپرده 60 میلیون تومانی، تصویب و ابلاغ شد- به گونهای تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت میکنند که نرخ سود واقعی وام حدود 25 تا 27 درصد برای وامگیرنده، تمام میشود. این در حالی است که تسهیلات خرید مسکن در بانکها باید با سود حداکثر معادل نرخ سود عقود مبادلهای پرداخت شود.

کارشناسان با استناد به روش فعلی و جاری در بانکها برای پرداخت وام خرید مسکن معتقدند: با تصویب پیشنویس نحوه راهاندازی لیزینگ مسکن، شرکتهایی که مجاز به تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ مسکن براساس شرایط بازار هستند، این تسهیلات را با نرخ حداقل 25 درصد ارائه خواهند کرد و در این حالت، دسترسی بهتر به منابع اعتباری برای این دسته از لیزینگیها در مقایسه با لیزینگ وابسته به بانک عامل بخش مسکن، به غیررقابتی شدن بازار لیزینگ مسکن منجر خواهد شد.

بانک عامل بخش مسکن از ابتدای سال گذشته با ارائه طرح «فروش اعتباری مسکن» حاضر شد در صورت موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار، تسهیلات لیزینگ بلندمدت حداقل معادل 50 درصد قیمت مسکن در تهران را از طریق گروه مالی وابسته به خود، به متقاضیان پرداخت کند. این طرح و پیگیریهای وزارت راه و شهرسازی برای تصویب آن برای تکمیل سبد تسهیلات خرید مسکن، منجر به بازنگری در دستورالعمل قدیمی راهاندازی شرکتهای لیزینگ شد.

با توجه به اینکه سایر شرکتهای لیزینگ فعال در بازار، طی سالهای اخیر، مانعی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن نداشتند، غیبت این تسهیلات تاکنون عمدتا ناشی از عدم رغبت شرکتهای لیزینگ به ارائه تسهیلات بلندمدت مخصوص خرید مسکن بوده است. بازپرداخت تسهیلات لیزینگ خرید مسکن حداقل در دوره زمانی 10 ساله، معنا پیدا میکند در حالیکه، تسهیلات لیزینگ مثلا خودرو حداکثر در دورهای معادل نصف تسهیلات مسکن، از جانب تسهیلاتگیرنده باید بازپرداخت و تسویه شود. به این ترتیب، در شرایط کنونی، انتظار بر این است که موتور بازار لیزینگ مسکن، صرفا از طرف بانک عامل این بخش روشن شود و این بانک همانطور که در حال حاضر نقش پیشرو را در پرداخت وام خرید و ساخت مسکن به خصوص تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن -در مقایسه با سایر بانکها دارد- در زمینه سایر تسهیلات جدید مسکن همچون لیزینگ نیز بتواند پیشقدم شود.

با این حال، در پیشنویس مربوط به فعالیت شرکتهای لیزینگ، برای راهاندازی بازار لیزینگ مسکن، فرمول دو سر باخت در نظر گرفته شده است به این معنا که عدم قابلیت پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن برای نهاد مالی وابسته به بانک عامل بخش مسکن –تحت تاثیر محاسبه تکلیفی نرخ سود این تسهیلات- از یک سو به باخت متقاضیان خرید مسکن برای بهرهبرداری از شرایط موجود بازار ملک (ثبات قیمت مسکن) منجر خواهد شد و از سوی دیگر به ناکامی سیاستگذار بخش مسکن از بابت اجرای طرحهای جدید تامین مالی منتهی میشود. طبق ضوابط قید شده در متن پیشنویس دستورالعمل «نحوه راهاندازی و فعالیت شرکتهای لیزینگ»، تسهیلات لیزینگ مسکن باید حداکثر به میزان 70 درصد ارزش خرید یک واحد مسکونی پرداخت شود.

تسهیلات لیزینگ مسکن هم میتواند بهصورت تسهیلات اجاره به شرط تملیک و هم به صورت تسهیلات فروش اقساطی، به متقاضیان ارائه شود اما در هر دو شکل، شرکت تسهیلاتدهنده باید «شرط انتقال مالکیت» را در قرارداد خود با مشتری قید کند. شرکتهای لیزینگ مسکن از دریافت هر مبلغی تحت عناوین سود علیالحساب، سود قطعی، سود دوران مشارکت و... منع شدهاند اما میتوانند مبلغی تحت عنوان پیشدریافت، در قالب قرارداد از مشتری دریافت کنند. در قرارداد لیزینگ مسکن، باید مبلغ تسهیلات، نرخ سود تسهیلات، قیمت نقدی فروش، میزان پیشدریافت، نحوه محاسبه قیمت فروش قسطی و اجاره و همچنین انواع وثایق و تضامین مورد مطالبه شرکت لیزینگ، به صورت روشن و بدون ابهام نوشته شود.

شرکتهای لیزینگ مجاز به دریافت سپرده بابت ارائه تسهیلات نیستند و میزان خسارت ناشی از عدم پرداخت تسهیلات در زمان قرارداد، باید براساس نرخ تورم و بر پایه مبلغ پیشدریافت محاسبه شود. بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر برای اجرای دو طرح «فروش قسطی» و «لیزینگ مسکن» معطل کسب مجوز نهایی است. در طرح فروش قسطی، 100 میلیون تومان از بهای خرید مسکن متقاضیان، از طرف بانک مسکن تضمین میشود تا به شکل اقساط 3 تا 5 ساله به فروشنده ملک بازپرداخت شود.

اما در لیزینگ مسکن، حداقل نیمی از بهای ملک، تسهیلات نقدی بلندمدت پرداخت میشود. در طرح لیزینگ مسکن حتی این پیشنهاد نیز مطرح است که تسهیلات لیزینگ به همراه واحد مسکونی نوساز، به متقاضیان ارائه شود و برای گروهی از آپارتمانها، وام خرید نیز به تسهیلات لیزینگ اضافه شود تا قدرت پوششی تسهیلات کل، از 50 درصد قیمت فراتر رود.

کارشناسان، زمان طلایی استفاده از تسهیلات لیزینگ مسکن را شرایط فعلی بازار که معاملات به شکل غیرتورمی در حال خروج از رکود است، عنوان میکنند. این شرایط، برای تقاضای مصرفی، بیشترین کاربری را دارد. در این باره حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد: با توجه به شرایط خاصی که هماکنون بر بازار مسکن حاکم است، به نظر میرسد مردم برای خرید مسکن حداقل در بخشی از بازار تقاضا منتظر اعلام ضوابط لیزینگ مسکن و عملیاتی شدن آن هستند.

البته نباید از نظر دور داشت که لیزینگ مسکن نوعی تسهیلات گران قیمت برای خرید آپارتمانها محسوب میشود و به نظر میرسد بیشترین تاثیر و حوزه نفوذ خود را در بازار آپارتمانهای متوسط رو به بالا یا همان آپارتمانهای لوکس داشته باشد که متقاضیان آنها از توان مالی بالاتری برای پرداخت اقساط لیزینگ برخوردارند و قادر به تقبل نرخ سود بالاتری هم در مقایسه با تسهیلات عادی خرید مسکن هستند.