شرط اثرگذاری نرخ سود بانکی بر بازار مسکن

باوجود اینکه تجربه نشان از تاثیر کم قدرت کاهش 2درصدی نرخ سود بانکی بر بازار مسکن دارد، اما موضعگیری متفاوتی را ازسوی فعالان و کارشناسان بازار مسکن در این زمینه شاهدیم، برخی معتقدند که کاهش 2درصدی نرخ سود بانکی در بازار مسکن موثر بوده و در صورت تداوم میتواند رونق را به این بازار بازگرداند، ضمن اینکه به گفته این کارشناسان بازار اجاره نیز تحتتاثیر قرار میگیرد و پس از این نرخ اجارهبها افزایش مییابد، در مقابل عدهیی دیگر اعلام میکنند که رقم مورد تصویب ازسوی شورای پول و اعتبار درباره نرخ سود بانکی، توانایی تحریک بازار مسکن را ندارد زیرا این بازار بیش از دو سال است که در رکود بهسر میبرد و به حاشیه اقتصاد کشور رانده شده است و کاهش 2درصدی توان مقابله با این رکود عمیق را ندارد مگر اینکه نرخ سود بانکی با نرخ تورم هماهنگ شده و به پایینتر از 15درصد برسد که در این صورت بازار مسکن دچار پویایی میشود.

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی یکی از موافقان کاهش 2درصدی نرخ سود سپردههای بانکی است و میگوید: وزارت راهوشهرسازی کاهش نرخ سود بانکی را اقدام مثبتی میداند و از این کاهش سود استقبال میکند اما این رقم را برای بازگشت رونق به بازار مسکن کافی نمیداند. مظاهریان در گفتوگو با پایگاه خبری وزارت راهوشهرسازی میافزاید: وزارت راهوشهرسازی انتظار کاهش رقم بیشتری را دارد و پیشنهاد میکند که سود بانکی بین ۱۲ تا ۱۴درصد باشد.

وی همچنین درباره لیزینگ مسکن اظهار میکند: آییننامه لیزینگ مسکن توسط بانک مرکزی نوشته شده و در صف تصویب شورای پول و اعتبار قرار گرفته است و باید منتظر باشیم تا در جلسه این هفته شورای پول و اعتبار بررسی، تصویب و ابلاغ شود.

علاوه بر استقبال معاون وزیر راهوشهرسازی از کاهش مجدد نرخ سود بانکی و نظر مثبت وزارتخانه متبوعش، رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن تهران بهعنوان فعال بخش خصوصی مسکن نیز از این اقدام اخیر شورای پول و اعتبار حمایت میکند. حسن محتشم درباره کاهش 2درصدی نرخ سود بانکی میگوید: کاهش نرخ سود بانکی موجب ورود نقدینگی به کل اقتصاد میشود و بازار مسکن هم از این موضوع بینصیب نخواهد ماند.

وی در گفتوگو با فارس، درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی در رونق بخش مسکن اظهار میکند: زمانی که نرخ سود بانکی افزایش مییابد، برخی سرمایهداران ترجیح میدهند به علت ریسک بالا در بازار، سرمایه خود را در بانکها سپردهگذاری کنند، اما زمانی که نرخ سود بانکی کاهش مییابد برخی سرمایهداران تلاش میکنند سرمایه خود را صرف تولید و کسبوکار کنند و همین موضوع میتواند تولید و ساختوساز مسکن را افزایش دهد.

محتشم اضافه میکند: زمانی که سرمایهها وارد بخش کلان اقتصاد کشور میشوند، بخش مسکن هم از این سرمایهها بهره میبرد اما متاسفانه هنوز بخش مسکن در رکود به سر میبرد.

رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن استان تهران بااشاره به اینکه همواره در اواخر سال نقل و انتقال مسکن تاحدودی رونق میگیرد، میگوید: همواره برخی متقاضیان مسکن برای اینکه از تورم سال آینده در امان باشند، اقدام به خرید مسکن در اواخر سال میکنند. به گفته وی اکنون تاحدودی واحدهای مسکونی کوچک با قیمت متوسط رونق دارند. محتشم تصریح میکند: تا زمانی که شاهد آثار برجام نباشیم و پولهای بلوکه شده آزاد نشود و سرمایهگذاری خارجی در اقتصاد کلان رخ ندهد، بعید است که بخش مسکن رونق بگیرد. وی همچنین بااشاره به 2مانع اصلی در رونق بازار مسکن میگوید: از دلایل رکود ساختوساز باید به فروش نرفتن واحدهای مسکونی ساخته شده و ناامید شدن سازندگان غیرحرفهیی از رونق بازار مسکن اشاره کرد. این فعال حوزه مسکن میافزاید: زمانی که محدودیتهایی در ساختوساز برجها اعمال میشود، ساختوساز نیز کاهش مییابد و این کاهش ساختوساز و عرضه بهطور قطع به رشد قیمت مسکن در آینده منجر میشود.

تاثیر تثبیت نرخ سود بر افزایش نرخ اجاره

اگرچه فعالان بخش خصوصی و دولتی معتقدند که کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن موثر است اما محمدرضا فرهادیپور کارشناس ارشد اقتصاد مسکن به «تعادل» میگوید: به نظر نمیرسد که این کاهش در کوتاهمدت تاثیری داشته و بازار مسکن شاهد تحولی اساسی باشد.  وی میافزاید: به این دلیل که تغییر نرخ سود سپردهگذاری در کاهش نرخ تسهیلات بانکی حوزه مسکن تاثیری ندارد برهمین اساس انگیزه متقاضیان خرید مسکن یا انبوهسازان را برای خرید و ساختوساز افزایش نمیدهد پس نمیتوان انتظار داشت که سرمایهگذاران، سرمایههای خود را به سمت بازار مسکن هدایت کنند و بازار مسکن رونق بگیرد.

به گفته فرهادیپور، در ایران نرخ تورم و نرخ سود بانکی متناسب با یکدیگر حرکت نمیکنند درحالی که اگر سازوکار بازار حکمفرما باشد با کاهش تورم، نرخ سود بانکی نیز افت میکند.

این کارشناس ارشد مسکن اضافه میکند: کاهش 2درصدی، نرخ سود بانکی اگرچه بر خریدوفروش مسکن تاثیری ندارد اما درصورت کاهش مجدد یا تثبیت میتواند بر بازار رهن و اجاره تاثیرگذار باشد.

وی اظهار میکند: کاهش نرخ سود بانکی میتواند موجب افزایش نرخ اجارهبها شود، زیرا صاحبخانهیی که پیش از این با سپردهگذاری هر یک میلیون تومان میتوانست 25هزار تومان بهصورت ماهانه دریافت کند در حال حاضر 18هزار تومان از بانک میگیرد و همین موضوع سبب میشود که صاحبخانهها به سمت افزایش مبلغ رهن برای جبران کاهش نرخ سود بانکی حرکت کنند.

فرهادیپور بااشاره به تاثیر کاهش نرخ سود بانکی در افزایش نرخ اجاره مناطق شمالی تهران میگوید: در مناطق یک و 3 تهران که نسبت اجاره به قیمت هر متر مربع بیشتر است، فشار تحمیل شده بر مستاجر با این کاهش، افزونتر است.

این کارشناس ارشد مسکن در ادامه میگوید: بازار مسکن تحتتاثیر رکود اقتصاد کلان قرار دارد و تا زمانی که اقتصاد ایران دچار «تناقض خست کینز» است، نمیتوان شاهد بهبود بازار مسکن بود زیرا انگیزهیی برای تولید در صنعت و ساختوساز در مسکن وجود ندارد، زیرا با دچار شدن اقتصاد به این تناقض سرمایهگذاران به سمت هدایت سرمایههای خود به بازار سرمایه یا پول حرکت میکنند.

وی در پایان میگوید: در دو، سه سال اخیر بازدهی سرمایهگذاری در بانک حدود 20 تا 26درصد بوده اما با رکود حاکم بر بازار مسکن، بازدهی سرمایه در این بازار به 5 تا 6درصد رسیده است.