سود پنهان ساخت در نقاط خاص

برخلاف نگاهی که سرمایهگذاران ساختمانی به بافت فرسوده شهرها از بابت میزان بازدهی سرمایه دارند بررسیهای اقتصادی محققان دانشگاهی در یکی از کلانشهرهای کشور نشان میدهد مشروط به اصلاح نگاه سرمایهگذاران ساختمانی و ورود دولت و شهرداریها به مسیر جدید حمایت اقتصادی از ساختوساز مسکونی در بافت فرسوده، از یکسو سازندهها میتوانند بهطور متوسط سالانه 27 درصد از سرمایهگذاری در محدوده بافت فرسوده سود کسب کنند و از سوی دیگر سرعت نوسازی بافت فرسوده در کلانشهرهای کشور افزایش پیدا کند.

تحقیقات دانشگاهی که اخیرا در مورد روشهای نوسازی تجربه شده در بافت فرسوده کشور و سایر کشورها تحت عنوان «پیش بینی تغییرات قیمت مسکن بافت فرسوده شهری پس از اجرای پروژههای نوسازی با استفاده از روش خاکستری » ارائه شده است، نشان میدهد: اگرچه در حال حاضر بیش از 10 درصد فضاهای شهری کشور را بافتهای فرسوده تشکیل میدهد و براساس قانون برنامه پنجم توسعه، سالانه 10 درصد از مساحت77 هزار هکتاری بافت فرسوده کشور باید احیا و نوسازی شود تا در سال 94 تمامی محدوده بافت فرسوده کلانشهرها در مسیر نوسازی به مقصد رسیده باشند؛ اما هماکنون کمتر از 20درصد از این مساحت نوسازی شده است.

این درحالی است که پیامد فرسودگی، در اشکال گوناگون از جمله کاهش یا فقدان شرایط زیستپذیری و ایمنی، نابسامانی کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و تاسیساتی بروز پیدا میکند. از این رو این تحقیق دانشگاهی برای اینکه به سوال پاسخ دهد که چرا سرمایهگذاران ساختمانی به خصوص در حوزه مسکونی در شهرهای بزرگ محل فعالیت خود را مناطق شمالی شهر و عمدتا خارج از محدوده بافت انتخاب میکنند؟

از این معما رمزگشایی کرده است که چرا درحالی که دولت و شهرداری انواع مشوقهای ساخت وسازهای مسکونی را شامل تخفیفات 100 درصدی در عوارض ساخت وساز و پرداخت وام ساخت یارانهای و ارزان قیمت ارائه میدهند، استقبالی از سوی سرمایهگذاران برای نوسازی بافت فرسوده در حد انتظار صورت نمیگیرد؟ چراکه بافتهای فرسوده شهری، از یکسو طیف گستردهای از مشکلات کالبدی،عملکردی، ترافیکی و زیست محیطی را در خود دارند و برای کل گستره شهر، تهدیدی جدی به شمار میروند و از سوی دیگر پتانسیل شهرها برای استفاده از زمین به منظور اسکان جمعیت، قلب تپنده اقتصادی شهر، تامین فضاهای باز و خدماتی و نیز بهبود محیطزیست، محسوب میشوند.

بررسیهای موردی انجام شده در یکی از کلانشهرهای کشور که بیشترین بافت فرسوده را دارد، نشان میدهد: سرمایهگذاران ساختمانی برای انتخاب محل سرمایهگذاری خود به دو مولفه نگاه میکنند. مولفه نخست وضعیت کالبدی منطقه شامل میزان فرسودگی، سطح خدمات و سرمایه شهری و... است و مولفه دوم وضعیت اقتصادی منطقه است. به این معنی که قیمت زمین و ملک محدوده مورد نظر را در وضعیت موجود و پس از سرمایهگذاری برای تعیین میزان بازدهی سرمایه مقایسه میکنند.

این یافتهها که در فصلنامه علمی-پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری منتشر شده است، نشان میدهد: طی سالهای گذشته خطایی در ذهن سرمایهگذاران ساختمانی بابت نوع نگاهشان به بافت فرسوده وجود داشته است به این معنی که سرمایهگذار با نگاه به مولفه اول یعنی وضعیت کالبدی، چشم انداز روشنی از مولفه دوم از نظر بازدهی سرمایه تصور نمیکرد. این در حالی است که محققان این پژوهش تاکید دارند در بافت فرسوده به سه علت نمیتوان در گام اول بازدهی موثری برای سرمایهگذاری ساختمانی پیش بینی کرد.

علت اول توان و بضاعت مالی اندک مالکان و اقشار کم درآمد ساکن در محدوده بافتهای فرسوده شهری است که انگیزه اولیه برای حضور مالکان در پروسه تخریب و نوسازی را از بین میبرد. علت دوم به قیمت زمین در بافت فرسوده مربوط میشود که تحت تاثیر ضعف و فقر خدمات شهری در بافت فرسوده ارزش زمین و ملک نسبت به سایر مناطق شهری پایین است. علت سوم هم به این موضوع باز میگردد که از آنجا که املاک فرسوده دارای زمینهای با مساحت کم هستند و کل بافت فرسوده دارای معابر باریک و غیر نفوذ است، امکان سرمایهگذاری بزرگ ساختمانی(برجسازی) در بافت فرسوده چندان مقدور نیست و در نتیجه ارزش افزوده ناشی از فعالیت ساختمانی در حالت کلی کمتر از سایر نقاط شهری خواهد بود.

با این حال پژوهشگران این تحقیق به دولت وشهرداری توصیه میکنند علاوه بر آنچه در تمام این سالها تحت عنوان تسهیلات تشویقی به سازندگان محدوده بافت فرسوده ارائه کردند، اما در عمل جذابیت کافی برای ورود سرمایهگذاران ساختمانی را ایجاد نکرد باید مسیر دیگری را برای فراهم شدن زمینه سرمایهگذاری قوی در بافت فرسوده فراهم کنند.

این مسیر از کانال رسیدگی به سرمایه و خدمات شهری بافت فرسوده تحققپذیر است. به این معنی که شهرداریها امکانات شهری بافت فرسوده را در گام اول فراهم کنند تا سرمایهگذاران رغبت اولیه برای ورود به بافت فرسوده را پیدا کنند. این توصیه را از آنجا مطرح میکنند که اراضی موجود در بافت فرسوده به علت آنکه در مقایسه با فضاهای شهری جدید(شهرهای جدید) دارای خدمات و امکانات زیرساختی است، بنابراین هزینه دولت برای تامین فضاهای مسکونی جدید در محدوده بافت فرسوده دستکم 40 درصد کمتر از شهرهای جدید خواهد بود. نتایج این تحقیق نشان میدهد در صورتی که سرمایهگذاران ساختمانی وارد بافت فرسوده شوند و دست به اجرای پروژههای بزرگ(تجمیع تک پلاکها وساخت وساز در قالب یک بلوک شهری) کنند این امکان را پیدا میکنند که بعد از چهار سال (موعد بهرهبرداری پروژه) از یک نرخ مطلوب بازدهی سرمایهگذاری بهرهمند شوند.

نرخ بازدهی سرمایهگذاری در این تحقیق براساس مدل خاکستری برای دو دوره زمانی محاسبه شده است. یک دوره حدفاصل زمان اجرای پروژه تا اتمام پروژه ساختمانی و دوم یک دوره زمانی مربوط به چهار سال بعد از تکمیل ساختمان مسکونی است که بیان میکند: ارزش معاملاتی یا بازاری آپارتمانهای مسکونی در محدوده بافت فرسوده از زمان ساخت تا تکمیل، سالانه بهطور متوسط 27 درصد افزایش پیدا میکند. ارزش این آپارتمانها همچنین در چهار سال اول بهره برداری نیز بهطور متوسط 25 تا 26 درصد مجددا رشد خواهد کرد.

همچنین این تحقیق با تکیه بر مدلهای اقتصادی بیان میکند، قیمت بخش مسکن، تابع عوامل مختلفی نظیر تورم، سرمایهگذاری در زیرساختها و انتظارات است. به گونهای که در مدلهای تجربه شده پس از اجرای پروژههای نوسازی تجمیعی در محدوده بافت فرسوده، به دلیل تغییرات آشکار کالبدی در نتیجه اجرای پروژههای سرمایهگذاری در بافت فرسوده، انتظارات فعالان اقتصادی موجب شکلگیری جریانی در قیمتهای مسکن منطقه شده است که این جریان در افزایش چشمگیر قیمت واحدهای مسکونی منطقه در سال ابتدایی بهره برداری از پروژه نسبت به سالهای گذشته نمایان میشود.

مطالعهکنندگان این پژوهش با تاکید بر اینکه ارزش اسمی ملک مسکونی تحت تاثیر تورم قرار دارد قیمت واقعی ساختمانهای مسکونی در محدوده بافت برای سرمایهگذاری را نیز محاسبه کردند که نشان میدهد: قیمت واقعی در زمان بهرهبرداری پروژه بهطور متوسط 45 درصد افزایش پیدا میکند. بنابراین در جمعبندی این پژوهش تاکید میکنند پروژه ساختمانی در بافت فرسوده نه تنها در زمان تکمیل ساختمان، بلکه دست کم بعد از چهار سال از ساخته شدن آنها برای سرمایهگذاران میتواند بازدهی داشته باشد.

به تعبیری دیگر از این مطالعه چنین استنباط میشود که آنچه در مرحله اول بهعنوان اثرات اجرای یک پروژه احیای بافت فرسوده، قابل مشاهده و درک است آثار کالبدی اجرای آن است و آثار اقتصادی، متعاقب آن و با یک وقفه زمانی بروز پیدا میکند. بهطوری که در مطالعه موردی انجام شده در این تحقیق پس از اجرای پروژه کلان نوسازی بافت فرسوده، پس از وقفه زمانی چهارساله آثار اقتصادی افزایش ارزش بازاری املاک را به همراه آورده و این اثرگذاری همچنان تا سال نهایی اتمام این پروژه ادامه پیدا کرده است.

در نتیجهگیری این تحقیق همچنین تاکید شده است که اجرای پروژههای احیای بافت فرسوده نظیر هر طرح سرمایهگذاری دیگری در سطح کلانشهرها، تحولات اقتصادی، اجتماعی وکالبدی به همراه خواهد داشت اما درجه تاثیرپذیری محدودههای اطراف پروژه از هر یک از این تحولات، بستگی به عوامل مختلفی نظیر حجم پروژه، زمان اجرای پروژه بافت اجتماعی محدوده و... خواهد داشت. بنابراین از دو روش افزایش مرغوبیت محدوده میتواند موجب فراهم آوردن منافع اقتصادی بلندمدت در منطقه شود.

روش نخست افزایش درآمد شهرداری به دلیل امکان افزایش قیمتهای منطقهای که توسط شهرداری تعیین میشود و روش دوم افزایش جذب سرمایهگذاری کلان به دلیل توجیه پذیری بیشتر سرمایهگذاری در منطقه. البته محققان در این پژوهش توصیه میکنند با توجه به اینکه املاک بدون سند بین 30 تا 40 درصدی قیمتشان کمتر از املاک سند دار است سرمایهگذاران پیش از فروش ملک خود به تهیه سند رسمی ملک اقدام کنند.