دو تکلیف برای بازار مسکن 95

حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سالهای گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمانها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده بهعنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال 95 باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوهسازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وامهای جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.

از طرف دیگر هر چند که سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است اما در وهله بعدی باید دامنه فراگیری متقاضیان مصرفی از وام خرید مسکن هم افزایش یابد به این معنی که باید توان وام دهی نظام بانکی به لحاظ تعداد یا فقره تسهیلات در سال بعد افزایش پیدا کند. مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی با اشاره به بررسی فراگیری وام مسکن در 16 کشور جهان تاکید کرد: نسبت حجم تسهیلات رهنی (وام خرید) مسکن به تولید ناخالص داخلی در این کشورها نشان میدهد بهطور متوسط این نسبت در میان این کشورها بین 40 تا 60 درصد است. به این معنا که دامنه فراگیری وام مسکن در این کشورها عدد قابل توجهی را به خود اختصاص میدهد این در حالی است که در کشور ما این نسبت بهطور متوسط زیر 10 درصد است.

بهعنوان مثال، نسبت حجم تسهیلات رهنی (وام خرید) مسکن به تولید ناخالص داخلی در کشور انگلیس معادل بیش از 80 درصد، آمریکا بیش از 70 درصد، اسپانیا بیش از 60درصد، آلمان حدود 50 درصد و ژاپن و فرانسه حدود 40 درصد است. بنابراین علاوه بر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن باید سازوکاری طراحی شود که بازار تسهیلات رهنی بخش مسکن در ایران تقویت شود که در حال حاضر تنها یک بعد از این موضوع که همان افزایش سقف وام است تقویت شده است. در واقع در مراحل بعدی پس از افزایش سقف وام لازم است متقاضیان بیشتری از تعداد بالاتری از وامهای مسکن برخوردار شوند و همچنین ضروری است در گام سوم طول بازپرداخت تسهیلات هم از مدت زمان 12ساله فعلی تقویت شده و به نزدیک 20سال برسد. بهعنوان نمونه، مدت زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در آمریکا بیش از 25سال است.

ماموریت تازه برای انبوهسازان

عبده تبریزی بعد از تشریح مهمترین تکالیف نظام بانکی برای ماموریت جدید آن در بازار مسکن سال 95، ماموریت دوم را متوجه انبوه سازان و سرمایهگذاران بخش مسکن میداند. به اعتقاد وی، انبوهسازان و سرمایهگذاران ساختمانی باید از ابتدای سال آینده الگوی ساخت و سازهای مسکونی در وهله اول و همچنین ساختار خود در شرکتهای ساختمانی و انبوهسازی را تغییر دهند. در اولین تغییر لازم است روالی که طی 10سال گذشته از سوی انبوهسازان در ساخت و سازهای مسکونی پی گرفته شد و در نهایت نمود عینی خود را در مازاد عرضه واحدهای مسکونی بزرگ متراژ، لوکس و فاقد شرایط حداقلی برای برقراری ارتباط با تقاضای غالب خرید مسکن نشان داد، کنار گذاشته شود و فعالیت انبوهسازان در سال جدید عمدتا به سمت ساخت آپارتمانهای ارزان قیمت، کم متراژ و میان متراژ سوق داده شود.

عبده تبریزی تاکید کرد: در این راستا لازم است ساخت وسازهای جدید سازگاری حداکثری با تسهیلات خرید مسکن داشته باشد که برای این منظور باید در متراژ و ویژگیهای ساخت، تجدید نظر اساسی صورت بگیرد تا قیمت فروش واحدها با تسهیلات جدید قادر به ایجاد نوعی تناسب و هماهنگی در سطح بالا باشد. این در حالی است که در تغییر ساختار شرکتها باید شرکتهای انبوهساز و ساختمانی تبدیل به شرکتهای بزرگ مهندسی در حوزه ساختوساز شوند و فعالیتهای آنها از مسکنسازی و تجاریسازی به احداث پروژههای زیربنایی هم تعمیم و توسعه پیدا کند. ضمن اینکه در این میان شــرکتهای ساختـمانی کوچک هم باید در شرکتهای بزرگ ادغام شوند تا به لحاظ مالی و عملیاتی بتوانند به نوعی هم افزایی دست پیدا کنند؛ در چنین حالتی این شرکتها در صورت بروز دورههای رکود مسکن میتوانند قدرت بقا و مقاومت خود را افزایش دهند.

وی خطاب به انبوهسازان گفت: لازم است سازندگان استراتژی فعالیتهای خود در حوزه ساخت مسکن در سال آینده را با تغییراتی ساختاری همراه کنند. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تاکید وزارت راهوشهرسازی بر راهاندازی و تقویت بازار تسهیلات رهنی بر ضرورت تجدیدنظر در ساختار حرفهای شرکتهای انبوهساز از سال آینده تاکید کرد. بنا بر آنچه عبده تبریزی چهارشنبه شب در جمع انبوهسازان مسکن بهعنوان استراتژی کاربردی در حوزه ساخت و ساز در سال 95 تشریح کرد هم اکنون شرایط بازار مسکن به گونهای است که لازم است بازار تسهیلات مسکن (وامهای رهنی) به معنای بازار خرید بلند مدت مسکن با اتکا به وامهای موثر و کارآمد با دوره بازپرداخت طولانی برقرار شود تا از این طریق با کاهش عمق رکود طی ماههای آتی، رونق بازار مسکن از طریق تقویت قدرت خرید متقاضیان حاصل شود.

سمت و سوی ساخت مسکن در سال 95

مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی با اشاره به مازاد ساخت و عرضه مسکن از سال 86 به بعد مشکل فعلی در این بخش را مربوط به مسکن اقشار کم درآمد و ساخت آپارتمانهای ارزان قیمت عنوان کرد. بنا بر نظر وی مشکل اصلی در حوزه ساخت مسکن در حال حاضر مربوط به تقاضای مسکن معمولی و مصرفی است. همچنین به اعتقاد وی از سال 86 به بعد شرایطی در بازار ساخت و ساز حاکم شده که هم اکنون لازم است انبوهسازان با دقت بیشتری روی ارقام کلی ساخت مسکن در کشور کار کنند؛ وی معتقد است: ساخت سالانه 700 تا 800 هزار واحد مسکونی متناسب با ارقام انباشت تقاضا در بخش مسکن و همچنین ایجاد نیازهای جدید برای آپارتمانهای مسکونی ارقامی است که انبوهسازان میتوانند برای سال بعد مورد نظر داشته باشند. به این ترتیب سازندگان مسکن نیازی نیست در مقطع زمانی فعلی که بازار مسکن در بخشهایی غیر از مسکن اقشار کمدرآمد و مصرفی با مازاد عرضه مواجه است بر ساخت ارقام بالایی از واحدهای مسکونی تمرکز کنند.

چرا که این موضوع میتواند با افزودن بر حجم خانههای خالی، مازاد عرضه در بخشهای غیر ضروری بازار مسکن را دامن بزند و دوره رکود در بازار معاملاتی این واحدها را طولانیتر کند. حسین عبدهتبریزی با اشاره به تاکید وزارت راهوشهرسازی بر تقویت قدرت خرید خانوارها در نتیجه راهاندازی مجدد و تقویت بازار رهن برای خروج از رکود مسکن و حل معضل تامین آپارتمانهای مصرفی مورد نیاز خانوارها گفت: تنها راهکار عملیاتی، مهم و موثر برای خروج از رکود در حال حاضر از دیدگاه وزارت راهوشهرسازی خرید آپارتمان با اتکا به تسهیلات بانکی موثر با دورههای بازپرداخت طولانی است. وی افزود: هم اکنون سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارها چیزی حدود یکسوم است که هزینه بسیاری به شمار میرود؛ ضمن اینکه در سالهای اخیر آمار اجارهنشینی در مقایسه با نسبت خانوارهای مالک واحدهای مسکونی به شدت افزایش یافته است و این موضوع همان چیزی است که از آن با عنوان تغییر در نحوه تصرف واحدهای مسکونی طی سالهای اخیر یاد میشود.

مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی همچنین با اشاره به کاهش چشمگیر سهم وام مسکن در تامین هزینههای خرید یک واحد مسکونی طی سالهای اخیر خاطرنشان کرد: سهم تسهیلات خرید مسکن از تامین قدرت مالی متقاضیان مصرفی طی 10 سال اخیر به شدت افت کرده است و همین موضوع باعث کاهش قدرت خرید خانوارها و در نتیجه افزایش آمار اجارهنشینی در مقایسه با سکونت در واحدهای مسکونی ملکی شده است. سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار که در سال 75 یعنی دو دهه قبل برابر با 25 درصد بوده است در سال 92 به 34 درصد و در سال 93 به 33 درصد رسیده است. این در حالی است که آمارهای موجود از نحوه تصرف واحدهای مسکونی در کشور نشان میدهد در شرایطی که در سال 1355 تنها 15 درصد از خانوارها مستاجر بودهاند این نسبت در سال 90 به 26/6 درصد افزایش یافته که بالاترین حد اجارهنشینی طی سهدهه اخیر بوده است.

نرخ مالکیت مسکن در همین دوره با حدود 14 درصد افت از 76/1 درصد در سال 55 به 62/6 درصد در سال 90 کاهش پیدا کرده است. وی افزود: در سال 83 نسبت وام مسکن در برابر هزینه خرید یک آپارتمان مسکونی معادل 41 درصد بوده است، این در حالی است که این نسبت در سال گذشته به 11درصد رسیده است و به معنای واقعی افت سهم وام در تامین هزینه خرید مسکن طی یک دهه گذشته را شاهد بودهایم. این در حالی است که در 6 ماه دوم سال 94 نسبت وام به قیمت مسکن برابر 20 درصد گزارش شده است. عبدهتبریزی تاکید کرد: بنابراین فشاری که از جانب وزارت راهوشهرسازی به بانک مرکزی طی دو سال اخیر برای افزایش سقف وام مسکن از 20 میلیون تومان به ارقام بالاتر وارد شد هم در راستای همین اعتقاد بوده است که باید هر چه سریعتر بازار مسکن را با اتکا به ابزارهای رهنی از شرایط رکودی به سمت رونق هدایت کرد.

وی افزود: بنابراین سازندگان مسکن و انبوهسازان هم باید با در نظر گرفتن این واقعیتها و همراستایی با اهداف وزارت راهوشهرسازی برای افزایش قدرت خرید در بازار مسکن ساختار فعالیت خود در سال آینده را به این سمت ببرند و بر ساخت واحدهایی تمرکز کنند که متقاضیان مصرفی بازار مسکن بتوانند با استفاده از وامهای بلندمدت (بازار رهن) امکان خرید آنها را پیدا کنند. وی همچنین تاکید کرد: واقعیت دیگری که در این زمینه باید مورد توجه قرار بگیرد آن است که اگر چه رشد جمعیت کلی کشور طی سالهای اخیر با شیب کندتری صورت گرفته است اما با کاهش بعد خانوار در واحد مسکونی و در واقع افزایش تعداد خانوارهای نیازمند تامین مسکن مصرفی ضرورت تازهای در بازار تقاضای مسکن ایجاد شده است. عبده تبریزی گفت: براساس آمارهای رسمی بعد خانوار به معنای تعداد نفر در هر خانوار در سال 75 معادل 4/63 نفر بوده است که این میزان هم اکنون به 3/48 نفر کاهش یافته است که بر مبنای آن باید عرضههای جدید با توجه به کوچک شدن بعد خانوار، به لحاظ مساحت تغییر کند و کاهش متراژ پیدا کند.