نقطه برد-برد معاملات مسکن

در مجاورت بازار رو به رشد معاملات مسکن، دو جو روانی متضاد از هم، آماده اثرگذاری بر فاز پیشرونق خرید و فروش ملک شده است طوریکه اگر منافع مشترک طرفین معاملات نسبت به شرایط جدید، تبیین نشود، یکی از این دو باعث انحراف بازار خواهد شد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در این باره نشان میدهد: طی دو ماه گذشته از فصل زمستان آنچه بیش از سایر مولفهها، باعث رشد محسوس و رکوردساز معاملات شد، عدم تغییر قیمت مسکن و ثبات آن بود. با متوقف شدن نوسانات قیمت از اوایل نیمه دوم امسال و پایان انتظار برای کاهش یا افزایش سطح قیمتها، ریسک تعلل بیشتر برای انجام معامله در بازار ملک افزایش پیدا کرد و نتیجه آن در زمستان امسال باعث شد حجم خرید و فروش آپارتمان نسبت به پاییز 31 درصد رشد کند و در مقایسه با زمستان سال گذشته نیز 10 درصد بیشتر شود.

اما اکنون برخی فروشندهها که شاید تعدادشان قابل اغماض هم نباشد، به سناریوی روانی «تغییر صعودی قیمت مسکن به بهانه شروع سال جدید» رو آوردهاند و بنا دارند در فایلهای فروش خود در بنگاهها تجدیدنظر کنند. در مقابل، دستهای از متقاضیان خرید نیز منتظر استارت بازار برای نوسان دوباره قیمت هستند. در بین این دسته، یک گروه انتظار کاهش بیشتر قیمت را دارد و گروه دیگر، زمان مناسب برای خرید را شروع دور افزایشی قیمتها، میداند. بررسیهای کارشناسی از آثار و تبعات این دو سناریوی روانی که از ناحیه دستهای فروشندهها و خریداران، تغذیه میشود حاکی است: مسیر معاملات مسکن در سال آینده چنانچه تحت تاثیر هر کدام از این دو موج قرار گیرد، به بنبست میخورد و احتمال رکود دوباره یا رونق تورمی کوتاهمدت، تقویت خواهد شد. این در حالی است که شرایط ایدهآل برای تبدیل شدن حالت پیشرونق کنونی به فاز رونق در سال 95، بروز «رشد غیرتورمی حجم معاملات» است که باید اتفاق بیفتد. برای دستیابی به این حالت بهینه، باید منافع هر دو طرف بازار معاملات تا حد امکان تامین شود و بازی برد- برد در خرید و فروش آپارتمان شکل بگیرد.

کارشناسان، حصول معاملات برد-برد در بازار مسکن طی ماههای آتی را امکانپذیر میدانند مشروط به آنکه طرفین معاملات با حفظ سطح فعلی قیمت مسکن، انتظار نوسانی شدن قیمت را کنار بگذارند. در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: حباب قیمت مسکن کاملا تخلیه شده است و در عین حال، عاملی برای تحریک افزایش قیمت در بازار وجود ندارد. از طرفی، افزایش «سهم نوسازها» در کل معاملات خرید مسکن در تهران طی زمستان امسال در مقایسه با نیمه اول امسال از 53 درصد به 57 درصد از یکسو و انباشت آپارتمانهای نوساز آماده فروش در بنگاهها از سوی دیگر، عرصه را برای معاملات برد- برد و در امان بودن بازار از رشد قیمت در میانمدت، محفوظ گذاشته است. با این حال، جو روانی در جهت ناپایداری قیمتها، جز آنکه به شرایط برد-باخت منجر خواهد شد و به رونق معاملات ختم نمیشود. در شرایط فعلی نفع فروشندهها به خصوص سازندهها – مالکان آپارتمانهای نوساز- در «فروش سریع» است تا بتوانند از موقعیت به وجود آمده در سمت تقاضا تحت تاثیر تسهیلات جدید خرید مسکن، بهرهبرداری کنند.

در مقابل، نفع متقاضیان نیز در «خرید طی یک سال آینده» است. در حال حاضر حجم نسبی عرضه، مناسب است اما به تدریج با رونق معاملات، از موجودی آماده فروش بازار ملک کاسته میشود و چون طی دو سال اخیر ساخت و ساز با افت شدید روبهرو شده بود، در دو سال آینده، احتمال کمبود وجود دارد. با این واقعیت، معاملات برد-برد میتواند از مسیر حفظ سطح کنونی قیمت مسکن شکل بگیرد. با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال 94 و ورود به فاز پیشرونق، گمانهزنی برای تعیین مسیر بازار مسکن سال آینده شدت گرفته است.

تحلیلگران بخش مسکن با نگاهی به سه سناریوی احتمالی پیش روی حوزه بخش مسکن یعنی افزایش، کاهش یا ثبات قیمتها عنوان میکنند: دو مولفه گشایش اقتصادی و کاهش اخیر سود سپردههای بانکی محرکهای قوی برای پایان دادن به دوره رکود در سال آتی و آغاز رشد تدریجی معاملات مسکن در وضعیت ثبات قیمتها محسوب میشود که میتواند دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن را در موقعیت برد- برد قرار دهد. به این معنی که از یکسو طرف عرضه به سود منطقی خود دست پیدا میکند و از سوی دیگر با رفع تردید متقاضیان خرید مسکن، نسبت به آینده قیمتها، شرایط برای انجام معاملات فراهم شده است. به گفته تحلیلگران و فعالان بازار مسکن دو سناریوی کاهش دوباره قیمت مسکن و افزایش ناگهانی قیمتها برای سال آینده منتفی است.

با آغاز فصل زمستان و افزایش تعداد معاملات خرید و فروش، بازار مسکن در وضعیت پیشرونق قرار گرفته است وبه نظر میرسد فروشندگان واقعی میتوانند راحتتر از گذشته برای واحدهای مسکونی خود، خریدار پیدا کنند. بیشتر فعالان بازار مسکن معتقدند قیمتهای کنونی آپارتمانها، نرخهایی واقعی است و در معاملات مسکن هم سازندگان سود منطقی خود را به دست میآورند و هم خریداران توان پرداخت هزینههای مسکن را دارند. این دلالان بازار مسکن تاکید میکنند قیمت مسکن بیش از این کاهش نخواهد داشت، زیرا هزینه ساخت مسکن در این سالها افزایش داشته است و سازندگان بیش از این حاضر به راه آمدن با خریداران مسکن نیستند و انتظار برای کاهش بیشتر قیمت مسکن تنها به ادامهدار شدن رکود ساخت و ساز میانجامد که بر اساس پیشبینی این فعالان بازار مسکن زمینهساز جهش ناگهانی قیمت در بلندمدت خواهد شد.

پیشنهاد دیگری که از سوی مشاوران املاک مطرح میشود افزایش اندک قیمتها است. این دسته از مشاوران املاک معتقدند زمانی خریداران و سرمایهگذاران وارد بازار مسکن میشوند که قیمتها میل به افزایش کند. این عده جو روانی که در نتیجه افزایش قیمت ایجاد میشود را محرک مناسبی برای ورود مشتریان مردد به بازار میدانند. اما عمده فعالان بازار مسکن معتقدند قیمت مسکن بیش از این افزایش نخواهد داشت، زیرا هنوز تغییری در قدرت مالی خریداران مسکن ایجاد نشده است و این پیشنهاد را هم باعث طولانی شدن رکود بازار و قفل شدن دوباره بازار مسکن میدانند.

این مشاوران املاک معتقد هستند ادامه ثبات قیمتها میتواند بازار مسکن را از رکود خارج کند و نشانههای خروج از رکود نیز در بازار زمستانه قابل مشاهده است. به گفته این دلالان بازار مسکن دوره رکود خود را سپری کرده است و در صورت ثبات قیمتها (که هم سود خریدار و هم سود سازنده در آن است) بازار به سمت رونق قطعی خواهد رفت. رکود کنونی بازار مسکن طولانیترین رکودی است که بازار مسکن در این سالها تجربه کرده است. نزدیک به ۳ سال است که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده است در حالی که به گفته کارشناسان دوره طبیعی رکود دوسال تا دو سال و نیم است.

پیش بینی حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران هم از وضعیت پیش روی بازار مسکن، ادامه ثبات قیمتی است. او با بیان اینکه قیمتها به کف خود رسیده است به «دنیای اقتصاد» گفت: وضعیت بازار مسکن تا پایان سال تغییری ندارد و در نیمه اول سال آینده هم شاهد تغییر محسوسی نخواهیم بود، اما احتمال زیادی وجود دارد که حجم معاملات مسکن افزایش داشته باشد. عقبایی با اشاره به اینکه خیز خروج از رکود از نیمه دوم سال برداشته شده است، گفت: سازندگان باید به سود منطقی کنونی قانع باشند و خریداران مسکن هم بدانند که احتمال اینکه بیش از این قیمت مسکن کاهش داشته باشد کم است. بیشتر مشاوران املاک تاکید بر ثبات قیمت دارند اما افزایش قیمت به میزان تورم سالانه را دور از انتظار نمیدانند. این عده بازار کنونی مسکن را بازاری «خریدار محور» توصیف میکنند و معتقدند سختترین وضعیت برای مشاوران املاک زمانی است که خریداران قیمت را تعیین میکنند.

به اعتقاد آنها در این بازار تعداد فایلهای مناسب کاهش پیدا میکند وصاحبان واحدهای مسکونی مناسب تا زمانی که قیمتها عادلانه شود فایلهای خود را از بازار بیرون کشیده و منتظر فرصت مناسب برای فروش میشوند. در این میان هنوز مشاوران املاکی هستند که معتقدند قیمتهای مسکن باید همچنان کاهش پیدا کند؛ زیرا هنوز میزان نقدینگی مردم به افزایش قیمت مسکن در دو سال گذشته نرسیده است. «بساز و بفروشها» اما امیدوار به افزایش قیمت مسکن هستند. یکی از مشاوران املاک در شرق تهران که در همین منطقه ساخت و ساز میکند میگوید:ثبات قیمت تنها به سود خریداران مسکن است و در صورت ادامه دار بودن ثبات قیمت اثر آن را در آینده بازار مسکن مشاهده خواهیم کرد. او ثبات در بازار مسکن را در شرایط تورم اقتصادی به نفع بخش مسکن نمیداند و معتقد است قیمت مسکن باید به میزان تورم سالانه و پلکانی افزایش داشته باشد در غیر این صورت دچار شوک قیمتی خواهیم شد.

این فعال بازار ساخت و سازمعتقد است با ادامه ثبات قیمت تولید و عرضه مسکن کاهش خواهد یافت، بنابراین ادامه دار بودن این ثبات قیمتی در طولانیمدت به نفع خریداران نیز نخواهد بود. گشایش اقتصادی و تاثیر وضعیت کلی اقتصاد کشور بر افزایش درآمد سرانه خانوارها،رشد نقدینگی که افزایش قدرت خرید را در پی دارد عواملی است که از نگاه این سازنده میتواند بازار را از رکود خارج کند. حسن محتشم، رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن تهران هم معتقد است سال آینده قیمت مسکن تغییر چندانی نخواهد کرد هرچند شاید در فصل تابستان قیمت مسکن تغییراتی داشته باشد. او معتقد است وضعیت اقتصادی کشور بعد از برجام و آزاد شدن داراییهای بلوکه شده ایران میتواند بر چرخه اقتصادی کشور تاثیرگذار باشد و وضعیت اقتصاد کلان و پیامد آن بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و باعث رونق تولید شود.

او معتقد است حباب قیمت در بازار مسکن بهطور کلی تخلیه شده است و قیمتها با حاشیه سود متعارف برای سازندگان است و بیش از این امکان کاهش قیمت وجود ندارد. زیرا ادامه کاهش قیمتها سبب کاهش عرضه خواهد شد. او احتمال ادامه رکود در بازار مسکن را پایین میداند و میگوید: بازار مسکن دوران رکود خودش را گذرانده است، قیمتها نه میل به افزایش خواهد داشت و نه کاهش، اما با رونق نسبی با شیب ملایمی قیمتها افزایش خواهد داشت.

به اعتقاد مشاوران املاک نشانههای زمستانی بازار مسکن نشان میدهد سال آینده وضعیت بازار مسکن مناسبتر از سال 94 خواهد بود. هرچند وضعیت بازارهای رقیب نیز در رونق بازار مسکن بیتاثیر نخواهد بود. کاهش سود بانکی موضوع دیگری است که مشاوران املاک را به ورود خریداران به بازار مسکن امیدوار کرده است؛ هر چند مشاوران املاک این میزان کاهش را چندان در افزایش تقاضا موثر نمیدانند. اما معتقدند در صورتی ادامه این روند برخی از سرمایهگذاران را که سپردهگذاری در بانکها را مناسبتر از سرمایهگذاری در حوزه مسکن میدانستند به این بازار بازمیگرداند. به اعتقاد بیشتر مشاوران املاک بهترین گزینه برای خریداران و فروشندگان مسکن حفظ قیمتهای موجود است.