رونق بازار مسکن در گرو بهبود اقتصاد/ چرا نمی‌توان به رونق سریع بازار امیدوار بود؟

بررسی روند قیمتی در بازار مسکن تهران نشان میدهد که این بازار تقریبا از تابستان 1392 وارد فاز رکودی شده است و تا زمستان 1394 در رکود به سر برده است. رکود در بخش مسکن در نتیجه مازاد عرضه یا کمبود تقاضا رخ میدهد؛ بنابراین در حال حاضر که رکود در این بخش از اقتصاد حاکم است، عواملی میتوانند سبب تغییر در روند این بازار شوند که بر تقاضای مسکن موثر باشند.

سیاوش محمدپور، پژوهشگر واحد مطالعات بازار در این تحلیل با تکیه بر مهمترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن در سال 1395، وضعیت این بازار را بررسی کرد که در ادامه میخوانید.

افزایش صادرات نفت خام: مهمترین تسهیلی است که لغو تحریمها برای اقتصاد ایران به همراه خواهد داشت. مطالعه روند تاریخی رشد قیمت در بازار مسکن و رشد درآمدهای نفتی نشان میدهد که همبستگی بالایی میان این دو متغیر وجود دارد. در واقع افزایش درآمدهای نفتی در کشور یکی از عوامل موثر بر رونق بازار مسکن است.

به گفته مسوولین، دولت تلاش خواهد کرد تا پس از لغو تحریمها، مقدار صادرات نفت خام را افزایش داده و به حدود دو میلیون بشکه در روز برساند. این موضوع از دو جنبه قابل بررسی است: اول اینکه آیا در کوتاهمدت این موضوع امکان پذیر است؟ و دوم اینکه حتی اگر امکان پذیر نیز باشد آیا افزایش قابل توجهی در درآمدهای نفتی ایران رخ خواهد داد؟

پاسخ به سوال اول، منفی است. در حال حاضر در بازار جهانی نفت روزانه حدود 1/7 میلیون بشکه مازاد عرضه وجود دارد و این موضوع بالطبع بر افزایش عرضه نفت ایران موثر است و مانعی جدی برای این مهم به شمار میرود. در چنین شرایطی پیدا کردن و ورود به بازارهای جدید کار چندان آسانی نیست و نمیتوان انتظار داشت که این امر حداقل در کوتاهمدت رخ دهد، از سوی دیگر شاید دولت ایران نیز در کوتاهمدت قصد افزایش عرضه و فشار بیشتر بر قیمت نفت را نداشته باشند. این موضوع از روند صادرات نفت ایران قابل استنتاج است؛ در حالی که در اوایل سال 1394، پیشنویس برجام نوشته شد و گام بزرگی در راستای توافق هستهای برداشته شد، اما با این وجود صادرات نفت ایران در سال 1394، نسبت به سال 1393 که محدودیتهای بیشتری برای صادرات نفت وجود داشت، تفاوت چندانی نداشته است.

متوسط صادرات نفت خام در سال 1393، 1.450 میلیون بشکه در روز بوده است اما این رقم در ششماهه ابتدایی سال 1394، مطابق آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به 1/47 میلیون بشکه در روز رسیده است. این موضوع همانطور که در بالا عنوان شد یا به دلیل عدم خواست دولت ایران به عرضه بیشتر یا در نتیجه عدم توانایی در پیداکردن بازارهای جدید است؛ در هر صورت، کاهش صادرات نفت ایران چه به خواست دولت باشد و چه امری اجتنابناپذیر باشد، چشمانداز روشنی را برای افزایش صادرات نفت ایران در کوتاهمدت تصویر نمیکند. طبق پیشبینی سازمان اطلاعات انرژی آمریکا، صادرات نفت ایران در سال 2016 میلادی هم به دلایل فنی و هم به دلیل شرایط بازار امکان افزایش بیش از 300 هزار بشکه در روز را نخواهد داشت.

پاسخ به سوال دوم نیز منفی است. در حال حاضر قیمت نفت اوپک به پایینترین مقدار از سال 2004 رسیده است (حدود 29 دلار) و این موضوع درآمدهای حاصل از صادرات نفت ایران را حتی با فرض افزایش سریع در مقدار صادرات نیز، تحت تاثیر قرار خواهد داد. میانگین پیشبینیهای انجام شده توسط موسسات بینالمللی برای قیمت نفت در سال 2016 حدود 41 دلار است که در مقایسه با رقم سال 2015 پایینتر است. بر این اساس، حتی اگر مقدار صادرات نفت ایران در سال 1395 به دو میلیون بشکه در روز نیز برسد درآمد نفتی ایران بسیار پایینتر از مقدار آن در سال 1393 (شرایط تحریم) خواهد بود. بنابراین کانال افزایش درآمدهای نفتی در حال حاضر زمینههای افزایش تقاضا در بازار مسکن را نمیتواند فراهم کند.

رشد اقتصادی (افزایش درآمد سرانه): درآمد سرانه یک کشور در واقع نشاندهنده قدرت خرید افراد آن کشور است. در واقع هرچقدر درآمد سرانه در یک کشور بیشتر باشد تقاضا در بازارهای مختلف من جمله بازار مسکن بیشتر خواهد بود. نمودار 1 روند تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه و نرخ رشد آن را از سال 1385 نشان میدهد، همانطور که در این نمودار مشاهده میشود تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه از سال 1391 روند نزولی خود را آغاز کرده است و تا سال 1392 نیز ادامه داشته است. گرچه در سال 1393، شاهد افزایش اندکی در درآمد سرانه بودهایم اما در مجموع طی این سالها تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه کاهش شدیدی معادل 9.1 درصد را تجربه نموده است. به عبارت دیگر تنها طی سه سال حدود 10 درصد از قدرت خرید مردم کم شده است که این موضوع بالطبع در بازار مسکن نیز به شکل کاهش تقاضا نمود پیدا میکند.

پیشبینی میشود که کاهش قدرت خرید در سال 1394 نیز ادامهدار باشد. کاهش شدید درآمدهای نفتی در سال 1394 در مقایسه با سال 1393، کاهش شدید سود شرکتهای حاضر در بورس اوراق بهادار تهران و منفی بودن رشد شاخص تولیدات صنعتی در بهار 1394 گواه این مدعاست. علاوه بر این، تاخیر در ارائه آمار تولید از سوی مراکز آماری کشور (مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران) نیز به نوعی علامت نامناسب بودن آمار تولید و محقق نشدن پیشبینی 2/5 درصدی رشد اقتصادی است. با این اوصاف، علیرغم پیشبینی سازمان مدیریت و برنامهریزی مبنی بر تحقق رشد اقتصادی 5 درصدی در سال 1395، همچنان درآمد سرانه سال 1395، پایینتر از مقدار آن در سال 1390 خواهد بود و قدرت خرید مردم به احتمال زیاد در سالهای 1396 و 1397 به مقادیر سال 1390 باز خواهد گشت و این موضوع یکی از مشکلات جدی است که در پیشروی رونق بازار مسکن قرار دارد.

مازاد عرضه در بازار: شکلگیری تقاضای جدید در بازار مسکن معمولا به دلیل تشکیل خانوارهای جدید صورت میگیرد. در سالهای اخیر به دلیل روند نزولی تعداد ازدواجها، نرخ رشد خانوارها روند کاهشی داشته است و این موضوع در کنار ساخت و ساز انبوه سالهای 1391، 1392 و 1393، سبب پیدایش مازاد عرضه در بازار مسکن شده است. نمودار 2 روند تعداد خانوارهای تشکیلشده و تعداد واحدهای مسکونی تکمیلشده در مناطق شهری را نشان میدهد. همانطور که مشاهده میشود پیش از سال 1390، بازار مسکن تقریبا در تعادل بوده است. اما پس از سال 1390، با شروع روند نزولی در روند تشکیل خانوارهای جدید (که بیشتر در نتیجه کاهش تعداد ازدواجها بوده است) و شروع سیل جدیدی از ساخت و سازها (به دلیل رونق بازار مسکن در سالهای 1390 و 1391 و اوایل 1392) عدم تعادل در بازار به وجود آمده و عرضه بر تقاضا پیشی گرفته است. این عدم تعادل در سال 1392، به اوج خود رسیده است و همین موضوع سبب وارد شدن بازار مسکن به دوران رکود شده است.

بر اساس استدلالاتی که در بالا انجام شد، نمیتوان به بهبود سریع اقتصاد کشور و قدرت خرید مردم در کوتاهمدت امیدواری چندانی داشت؛ اجرایی شدن برجام و لغو تحریمها نیز گرچه مسیر را اندکی برای بازگشت رونق به اقتصاد کشور کوتاهتر میکند اما درمان مشکلات کنونی اقتصاد کشور نیست و دستیابی به رشد پایدار نیازمند برنامهریزی صحیح و اندکی زمان خواهد بود؛ بازار مسکن نیز تا زمانی که بهبود در اقتصاد رخ ندهد امکان رونق نخواهد داشت.