چراغ سبز به ساخت‌وساز

حداقل 10 درصد هزینه ساخت را عوارض شهرداری تشکیل میدهد.از طرفی، «دریافت عوارض تعلیق از ساختمانهای نیمهکاره» و «کاهش زمان صدور پروانه» به عنوان دو چراغ سبز دیگر برای تحریک سرمایهگذاران به خارج کردن بازار ملک از رکود، در حال حاضر روشن شده است.اقدامات جدید، تیراژ ساخت مسکن را صعودی میکند.

تعرفه عوارض ساخت مسکونی در سال 95 با نرخ سال 94 محاسبه میشود

مدیریت شهری پایتخت برای سال جدید سه نوع محرک برای از سرگیری ساختوسازها و بازگشت بخش مسکن به جاده رونق برخلاف سالهای گذشته پیشبینی کرده است. با تصمیم غیرمنتظره مدیریت شهری برای کمک به خروج بخش مسکن از رکود، تعرفه عوارض ساختمانهای مسکونی در سال جاری افزایش پیدا نمیکند و شهرداریهای مناطق موظف هستند عوارض پروانههای ساختمانی را با نرخ سال 94 برای سازندهها محاسبه کنند.

«اخذ عوارض تعلیق از ساختمانهای نیمهکاره»، «تغییر شیوه ارجاع کار به مهندسان ناظر و کوتاه کردن مسیر اداری اخذ مجوز ساخت» و «جلوگیری از افزایش نرخ عوارض ساخت برای ساختمانهای مسکونی» سه نوع عامل محرک برای تسهیل روند ساختوسازهای پایتخت در سال 95 است که به گفته کارشناسان شهری در کوتاهمدت و بلندمدت از یکسو منجر به تکمیل ساختمانهای نیمه کاره خواهد شد و از سوی دیگر زنگ خروج ساختوسازها از رکود را به صدا در میآورد. ابتدای سال گذشته فعالان حوزه ساختوساز با ابراز نگرانی از موانع موجود برای سرعتگیری ساختوسازها، از دو سنگ جدید مقابل ساختوسازهای پایتخت خبر دادند. سنگ اول پیشبینی عوارض ثانویه تحت عنوان «ارزش بهینه املاک ناشی از اجرای طرح تفصیلی» بود که سازندهها باید در کنار عوارض اولیه که مرکب از هزینه صدور پروانه، تراکم و... بود به شهرداری تهران پرداخت میکردند. سنگ دوم نیز افزایش 15 درصدی قیمت منطقهای املاک مطابق با مصوبه کمیسیون ماده 64 بود که باعث شد نرخ پایه عوارض ساخت افزایش پیدا کند اما در سال جدید با سه تصمیم مدیریت شهری مسیر ساختوسازها برای بسازبفروشها هموارتر خواهد شد.

تصمیم اول

اواخر سال گذشته شورای شهر تهران با تصویب یک لایحه، شهرداری تهران را موظف کرد از ابتدای سال جاری برای آزادسازی سرمایههای حبس شده در ساختمانهای نیمه کاره پایتخت یک نوع مالیات تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند چراکه مطابق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به نیمه اول 94، معادل 10 هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش ساختمانهای نیمه تمام کشور حبس شده است. فرمول دریافت این نوع عوارض از مالکان ساختمانهای نیمه کاره در پایتخت نیز به این صورت است که هر ساختمان نیمهتمام پس از عبور از تاریخ انقضای پروانه ساختمانی (مطابق قانون بهطور معمول بین 1/5 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختمانی خود را از روزی که پروانه ساختمانی صادر میشود تکمیل کند) به ازای هر ماه تعلیق و توقف عملیات تکمیل ساختمان ماهانه مبلغی معادل 2 درصد قیمت روز ملک مشمول پرداخت عوارض تعلیق خواهد شد.

مطابق با بررسی کارشناسان این مبلغ با توجه به متوسط قیمت مسکن در تهران ریسک هزینه احتکار ساختمان را برای سازندهها و سرمایهگذاران ساختمان بهطور متوسط به مترمربعی 80هزار تومان میرساند؛ به این معنی که هر ماه ساختمان به شکل نیمهتمام معطل بماند به ازای هر مترمربع باید معادل 80هزار تومان به شهرداری تهران مالیات پرداخت کند. به گفته کارشناسان شهری دریافت این نوع عوارض میتواند به تکمیل ساختوسازهای نیمهکاره پایتخت منجر شود و به نوعی پاسخ تقاضای خرید را در زمان رونق معاملات بدهد.

تصمیم دوم

شهرداری تهران در تعطیلات نوروز امسال با صدور ابلاغیهای جدید پروسه حذف «الزام مراجعه مالکان به سازمان نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر» را کلید زد. بعد از گذشت 9 سال از تصویب شیوهنامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی در سال 91 با هدف توانمند کردن سازمان نظام مهندسی و ارتقای کیفیت ساختوساز، در قالب تفاهمنامهای بخشهایی از این شیوهنامه را که تا آن زمان اجرایی نشده بود، برای اجرا به سازمان نظام مهندسی واگذار کردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداری تهران طی بخشنامهای مسیر انتخاب مهندسان ناظر از کانال ارجاع کار سازمان نظام مهندسی را قطع کرد و بنا دارد به مالکان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژهای را که قرار است برای آن پروانه ساخت دریافت کنند به مراجع صدور پروانه ساختمانی معرفی کنند.

مدیران شهری معتقدند طی سالهای گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختمانی از مسیر سازمان نظام مهندسی منجر به طولانی شدن پروسه صدور پروانه ساختمانی و انباشت تعداد زیادی از پروندههای ساختمانی بهویژه پروژههای بزرگ متراژ شده است، از این رو حذف سازمان نظام مهندسی از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهیل و تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی برای سازندهها خواهد شد که نهایتا روند صدور پروانه ساختمانی (صرفنظر از دیدگاه برخی کارشناسان که این مسیر ممکن است به کاهش ارتقای کیفیت ساخت منجر شود) را در سال جاری برای سازنده آسانتر میکند. کارشناسان بخش مسکن معتقد هستند اقدام نوروزی شهرداری در کوتاه کردن مسیر معرفی مهندسان ناظر صرفنظر از اینکه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسکن است اما در نهایت به نفع سازندهها در بازار کنونی ملک میشود. طبق ادعای مدیران شهری با تغییر به وجود آمده در روند معرفی مهندسان ناظر به پروژههای ساختمانی زمان اخذ مجوز ساختمانی از حدود یک ماه به کمتر از یک روز کاهش پیدا میکند.

تصمیم سوم

تصمیم سوم مدیریت شهری برای تحریک سازندهها به آغاز پروژههای جدید ساختوساز در سال 95، مخالفت با افزایش تعرفه عوارض ساختمانی برای پروژههای مسکونی برخلاف زمزمههای روزهای پایانی سال گذشته در بازار ساختمانی است. در روزهای پایانی سال گذشته در برخی دفاتر خدمات الکترونیک شهر تابلویی با این مضمون که «با توجه به مصوبه شورای شهر تهران و تغییر ضرایب در محاسبه عوارض از ابتدای سال 95، عوارض و فیشهای اعلام شده قطعی صرفا در صورتی که دارای تسویه حساب قطعی تا پایان سال 94 باشند، مشمول تغییر قیمت نخواهند بود» نصب شد.

پیگیریها از شورای شهر تهران و معاونت شهرسازی شهرداری تهران نشان میدهد: طبق آخرین تصمیم معاونت شهرسازی شهرداری عوارض صدور پروانه برای ساختمانهای مسکونی بدون افزایش خواهد بود و افزایش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه برای ساختمانهای تجاری مطابق با مصوبه شورای شهر تهران است. در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی بدون احتساب هزینه زمین در مجموعه شهری تهران بهطور متوسط متری یک میلیون تا یک میلیون و 700 هزار تومان است. از این میزان سهم هزینه عوارض ساختمانی در پروژههای مسکونی معمولی و غیرلوکس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 5/6 درصد و حداکثر 14 درصد (بهطور متوسط 10 درصد) است.

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران با تاکید بر اینکه امسال همچون سال 94 هیچ گونه افزایش قیمتی از ناحیه عوارض ساختمانی به هزینههای ساختوساز تحمیل نمیشود، گفت: سال 93، پس از هشت سال برای افزایش نرخ تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهر تهران تصمیمگیری شد و نهایتا متوسط نرخ 24 درصد افزایش به تصویب شورا رسید، اما امسال با توجه به تعمیق رکود ساختمانی در سال گذشته افزایش دوباره تعرفه عوارض ساختمانهای مسکونی بهتر است اتفاق نیفتد.

او ادامه داد: اما سال گذشته شورای شهر تهران در قالب یک مصوبه تصمیم گرفت اخذ عوارض تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راستهها و بورسهای تجاری و محورهای مختلف شهر تهران را مطابق با یک فرمول یکسان، شفافسازی کند اما تعلل یکساله مجموعه شهرداری برای ابلاغ این مصوبه به شهرداریهای مناطق 22 گانه سبب شد تا ابلاغ این مصوبه به ابتدای امسال موکول شود. به گفته وی مطابق با مصوبه شورای شهر تهران فرمولی بر مبنای نرخ ریالی پایه عوارض تراکم (A) و ضریب k نرخ عوارض تجاری(K) طراحی شده که متناسب با منطقه شهری ضرایب متفاوتی برای عوارض تجاری دریافت شود. این نرخ یعنی پایه تعرفه عوارض ساخت تجاری در مناطق شمالی شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبی حدود 50 هزار تومان برآورد میشود.

کارشناسان معتقدند: سازندهها هنگام آغاز پروژههای ساختمانی با دو نوع هزینه سنگین شامل «هزینه خرید زمین» و «پرداخت نقدی عوارض ساختمانی به شهرداری» مواجه هستند. طی سالهای گذشته از طریق شیوه مشارکت در ساخت سازندهها و مالکان املاک مسکونی فرسوده، به نوعی هزینه خرید زمین در ابتدای آغاز پروژههای ساختمانی حذف شده است. هماکنون نیز با ثابت ماندن هزینه عوارض ساختمانی، امکان بازگشت دوباره بسازوبفروشها برای شروع پروژههای جدید افزایش پیدا خواهد کرد.

دو سیگنال مثبت به سازندهها

کارشناسان شهری معتقدند اجرای این تصمیم میتواند دو سیگنال مثبت به روند ساختوسازهای پایتخت در کوتاهمدت و بلندمدت ارسال کند. چراکه تکمیل ساختمانهای نیمه کاره از طریق افزایش ریسک نیمه کاره ماندن با دریافت عوارض تعلیق میتواند در کوتاهمدت و میانمدت همزمان با رونقگیری معاملات مسکن باعث افزایش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضای موجود در بازار پاسخ دهد و از سوی دیگر افزایش نیافتن تعرفه عوارض ساختمانی و تسریع روند صدور پروانه از طریق حذف سازمان نظام مهندسی از مسیر معرفی مهندس به مالکان یا سازندهها میتواند به تحریک ساختوسازهای جدید منجر شود که نهایتا در بلندمدت از جهش قیمتها در سال 96 جلوگیری میکند و کمبود عرضه در سالهای آینده را جبران میکند.

حامد خانجانی یکی از فعالان ساختمانی معتقد است اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختمانی در سال جاری در مجموع هزینه ساختوساز بهطور متوسط 10 درصد سهیم است و به عنوان یک عامل خرد محسوب میشود اما در کنار عوامل دیگری همچون کاهش نرخ سود بانکی و کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی بهدلیل حذف سازمان نظام مهندسی در انتخاب مهندس ناظر میتواند فضا را برای تحریک ساختوسازهای جدید فراهم کند. او ادامه داد: ضمن آنکه عامل روانی هم در شکلگیری رونق احتمالی بخش مسکن در سالجاری میتواند موثر باشد.

محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوهسازان تهران نیز با تاکید بر اینکه بیتردید این سه تصمیم میتواند در تسهیل مسیر ساختوساز موثر واقع شود، اظهار کرد: چنین دیدگاهی سبب میشود فشار برای عمیقتر شدن رکود کمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنین تصمیمی از سوی مدیریت شهری انتظار میرود دولت نیز در این مسیر قدم بردارد. اقداماتی همچون افزایش نیافتن تعرفه انشعاب شرکتهای گاز، برق و آب، یا بحث اخذ مالیاتهای سنگین از پیمانکاران ساختمانی میتواند به رکود تولید ساختمانی دامن بزند. به گفته وی عوامل زیادی در شکلگیری رونق بخش مسکن موثر است اما نشانههایی بر شکلگیری فاز «پیش رونق» همچون افزایش هرچند اندک دیده میشود که میتواند نزدیک بودن دوره رونق را نوید دهد.