راهبرد چینی تامین مسکن

حسن روحانی با اشاره به وجود امکانات اولیه در داخل شهرها از یکسو و خوابگاهی شدن مجتمعهای مسکونی اطراف شهرهای بزرگ از سوی دیگر، خواستار جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی برای نوسازی املاک موجود در بافتهای فرسوده شد. بررسیها در اینباره نشان میدهد ساختار طرح مدنظر دولت، همان الگوی رایج تامین انبوه مسکن مصرفی در کشورهای موفق – در زمینه ساخت مسکن کمدرآمدها - از جمله چین است. در کشور چین، راهبرد اصلی دولت در حمایت از ساختوسازهای مسکونی ارزان قیمت را «سرمایهگذاری مشارکتی سازندهها با مالکان خانههای فرسوده» تشکیل میدهد. در این مدل مسوولیت نوسازی کامل یک محله فرسوده به سرمایهگذار محول میشود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربریها برای سازنده فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی در این راستا، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده و با اولویت شهرهای دارای جمعیت کمتر از 200 هزار نفر را هدفگذاری کرده است. این طرح علاوهبر وام نوسازی به سه ابزار مکمل نیاز دارد.

4ماموریت دولت به بنیاد مسکن از زبان آخوندی

رئیسجمهوری در دیدار خود با مسوولان بخش مسکن «طرح جایگزین مسکن مهر را برای تامین مسکن اقشار کم درآمد» با الگوبرداری از تجربه موفق جهانی پیشنهاد داد. روز گذشته به مناسبت تشکیل حساب 100حضرت امام خمینی(ره) و آغاز فعالیت بنیاد مسکن مسوولان مختلف بخش مسکن به دیدار حسنروحانی، رئیسجمهوری رفتند. در این دیدار حسن روحانی با تاکید بر تلاش همهجانبه دولت برای خروج بخش مسکن از رکود، طرح جایگزین مسکن مهر را برای ساخت و تامین مسکن اقشار هدف برای مسوولان حوزه مسکن تبیین کرد. در طرح پیشنهادی رئیسجمهوری به جای ساخت مسکن ارزانقیمت در بیابانها که صرفا کارکرد خوابگاهی برای متقاضیان خواهد داشت از ظرفیت بافت فرسوده استفاده میشود. روحانی در این نشست تاکید کرد: هدف دولت باید رفع مشکلات مسکن مردم به بهترین شیوه ممکن باشد و در این راستا نهادهای انقلابی از جمله بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و بنیاد مستضعفان باید دست به دست هم داده و در این مسیر تلاش کنند.

به گزارش پایگاه اطلاعرسانی دولت، او ادامه داد: در حکم امام خمینی (ره) برای تشکیل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی روشن است که ایشان از اینکه اقشار کم درآمد جامعه دارای مسکن مناسب نیستند در رنج بوده و اراده ایشان همواره بر این بود که بتوانیم افراد به شدت نیازمند را برای تهیه مسکن یاری کنیم. رئیسجمهوری با اشاره به اینکه موضوع مسکن در سالهای اخیر با فراز و فرودهای فراوانی در کشور مواجه بوده گفت: تا سال 87 تنها 30 تا 35 درصد از سرمایهگذاریها در بخش مسکن بود که این رقم از سال 88 به حدود 70 درصد رسید و همین باعث شد تا تورم در این بخش افزایش یافته و دچار رکود شویم. از سوی دیگر کاهش دستوری نرخ سود بانکی و کاهش سرمایهگذاری برای تولید بهدلیل واردات بیرویه نیز یکی از دلایل عمده انتقال سرمایههای مردم به بخش مسکن بود.

او با اشاره به اینکه نرخ سود بانکی باید متناسب با تورم باشد، اظهار کرد: در آن زمان یکی از راههایی که مردم پیدا کرده بودند و برایشان قابل اعتماد بود تا پول خود را پسانداز کنند، بخش مسکن بود و به همین جهت سرمایه عظیمی به سمت مسکن حرکت کرد و قیمت مسکن بهطور مداوم در حال افزایش بود و از سوی دیگر متقاضیان قدرت خرید نداشتند، بنابراین در سال ۹۱ و اوایل ۹۲ با شروع رکود و افزایش مسکن مواجه شدیم. رئیسجمهوری افزود: در دولت گذشته برای جبران شکاف بهوجود آمده از افزایش سرمایهگذاریها در بخش مسکن مسیر خطرناک استفاده از منابع بانک مرکزی برای ساخت مسکن انتخاب شد که این ریسک بسیار بزرگی بود و همین استفاده از منابع بانک مرکزی در این بخش باعث کاهش ارزش پول در کشور و ایجاد تورم شد. او با تاکید بر اینکه تلاش دولت یازدهم از آغاز فعالیت، کاهش تورم در کشور و مساله حفظ پایه پولی و عدم بهرهبرداری منابع بانک مرکزی بوده است، گفت: در طرح مسکن مهر تامین هیچ کدام از نیازمندیهای اساسی مسکن از جمله امنیت، بهداشت، مراکز تربیتی، مدرسه و حتی آب و برق و گاز لحاظ نشده بود و این معضلی اساسی بود.

روحانی با اشاره به اینکه در زمینه مسکن، بخش خصوصی توانمندی که بتواند مسوولیتهای این بخش را به عهده بگیرد وجود ندارد، گفت: امروزه در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا، بخش خصوصی عهدهدار ساخت و تامین مسکن مردم و بهرهبرداری از آن است. روحانی تشکیل صندوق پسانداز مسکن را یکی از اقدامات دولت یازدهم در زمینه تامین مسکن مردم بهویژه جوانان ذکر کرد و افزود: اینکه بتوانیم در داخل شهر و جایی که امکانات کافی برای زندگی وجود دارد برای مردم و جوانان مسکن تهیه کنیم بسیار با اهمیتتر از ساخت خانههایی بدون امکانات و در نقاط دوردست از شهرها است. روحانی با بیان اینکه تامین مسکن در شهرها با خرید مسکن مهر وسط بیابان بسیار متفاوت است، عنوان کرد: چراکه تمام امکانات زیربنایی و روبنایی در شهر وجود دارد اما مسکن مهر فقط یک خوابگاه تعریف شده است. بهترین کار به جای اجرای مسکن مهر این بود که بافتهای فرسوده شهرها بازسازی میشدند.

او تصریح کرد: امروزه در بسیاری از کشورهای دنیا منطقهای از بافت فرسوده به بخش خصوصی واگذار میشود و این سرمایهگذار خانههای آن منطقه را بعد از عقد قرارداد با صاحبان آنها تخریب میکنند؛ سپس فضاهای تفریحی، ورزشی، آموزشی و سایر مراکز خدماتی را در آن منطقه میبینند و سه برج بزرگ هم میسازد. یکی از برجها را به صاحبان خانههای آن منطقه واگذار میکند و دو برج دیگر را میفروشد و سود و سرمایه خود را کسب میکند. روحانی افزود: امروز باید از طریق بخش خصوصی داخلی و خارجی اقدام به بازسازی بافت فرسوده کرد؛ قطعا با اجرای چنین مدلی خانههایی بهداشتیتر با صرفهجویی انرژی و محلههایی آبادتر در مناطقی که بافت فرسوده بودند خواهیم داشت. رئیسجمهوری تاکید کرد: بنیاد مسکن میتواند با جذب سرمایه بخش خصوصی در قالب بازسازی بافت فرسوده به حل مشکلات مسکن مردم اقدام کند و دولت هم به بنیاد مسکن کمک خواهد کرد. روحانی در تبیین طرح جایگزین مسکن مهر به دو مولفه کلیدی طرح تاکید کرد که شامل میدانداری سرمایهگذاران در تامین مسکن و همچنین انتخاب بافت فرسوده به عنوان مکان اصلی تامین مسکن اقشار هدف میشود.

بررسیهای روز گذشته درباره جزئیات این خبر نشان میدهد طرحی که حسن روحانی برای جایگزین کردن مسکن مهر در بافت فرسوده به آن اشاره کرده است پیشتر تحت عنوان «نوسازی مشارکتی» در برخی شهرها از جمله تهران به صورت ناتمام و تقریبا ناموفق در مدت زمان کوتاه به اجرا درآمده و هماکنون متوقف شده است. در طرح «نوسازی مشارکتی» که ویژه بافت فرسوده شهرها برای نوسازی املاک فرسوده است، شرکتهای ساختمانی و سرمایهگذاران بخش خصوصی از طریق مشارکت با مالکان بافت فرسوده اقدام به تملک زمین در سطح بزرگی از بافت فرسوده(تجمیع به جای خرده سازی) و نوسازی املاک میکنند و در پایان پروسه نوسازی، بخشی از واحدهای مسکونی جدید را به عنوان سهم مالکان اولیه به آنها با قیمت تمام شده پایین تحویل میدهند و مابقی واحدها را به مالکان جدید به عنوان سود پروژه خود واگذار میکنند. در این طرح از آنجاکه تملک اتفاق نمیافتد و مالکان بافت فرسوده خود را تا انتهای ساخت شریک میدانند، نوعی اجماع محلهای و همکاری دستهجمعی رخ میدهد.

بررسیهای در خصوص تجربه موفق این نوع الگوی نوسازی در دنیا نشان میدهد یکی از موفقترین کشورها در تامین مسکن از طریق نوسازی بافت فرسوده چین بوده است. در این روش خانههای قدیمی و فرسوده به صورت کامل تخریب و برجهای بلندمرتبه به جای آن ساخته میشود. به تعبیر دیگر مناطق مسکونی فرسوده به روش تخریب کامل براساس طرحی جامع در آزادسازی زمین و بهرهبرداری حداکثری از فضا و ارتفاع نوسازی میشوند. براساس تحقیقات به عمل آمده این روش از متداولترین راهبردهای نوسازی در چین است که مهمترین خصوصیات مربوط به این روش شامل: افزایش نسبت خانههای ساخته شده برای فروش به غیر در سایتهای تخریب شده نسبت به خانههای ساخته شده برای اسکان مجدد ساکنان پیشین خانه ها، اسکان حداقل 30 درصد ساکنان مقیم سایت برای ایجاد تعادل در تاثیرات اجتماعی بر ساکنان و کنترل قیمت تمام شده برای مالکان اولیه است.

آنچه که روحانی در مورد جذابیت این روش برای سرمایهگذاران اشاره کرد به این موضوع باز میگردد که سرمایهگذار در طرح نوسازی مشارکتی در کنار واگذاری واحدهای مسکونی جدید به مالکان اولیه با قیمت تمام شده پایین، سایر واحدهای مسکونی را به مالکان جدید با احتساب سود پروژه واگذار میکند تا از این طریق شرکت در پروژه نوسازی با توجیه اقتصادی برای وی همراه باشد. مطالعات انجام شده درخصوص روشهای استفاده شده برای نوسازی بافت فرسوده در سایر کشورها بیان میکند: شرط موفقیت نوسازی بافت فرسوده نوعی از مداخله دولت است که در سطح کشورهای مختلف جهان از سابقه چندصد ساله برخوردار است.

مداخله دولت در این روش در حدود فراهم آوردن امکانات زیربنایی و روبنایی در حوزه بافت فرسوده است چراکه اگر خدمات سکونتی از سمت دولت تامین شود از یک سو انگیزه نوسازی برای مالکان اولیه بافت فرسوده افزایش پیدا میکند و از سوی دیگر بافت فرسوده برای ورود سرمایهگذاران جذابتر خواهد شد. به عبارت دیگر شرط ورود سرمایهگذاران به بافت فرسوده که مورد تاکید رئیسجمهوری نیز قرار گرفته مسوولیت پذیر شدن دولت و شهرداری نسبت به ارتقای ارزشهای اقتصادی محلات بافت فرسوده و همچنین ایجاد و تقویت امکانات رفاهی، خدماتی و سرانههای شهری است. مطالعات نشان میدهد طرح نوسازی مشارکتی دارای چهار مزیت است؛ مزیت اول اینکه قیمت تمام شده مسکن برای اقشار کمدرآمد پایین است. درحالیکه در طرح مسکن مهر حدود 20 درصد از هزینه تمام شده مسکن صرف آماده سازی زمین و خدمات میشد. مزیت دوم آنکه در این طرح برخلاف مسکن مهر تمامی خانهها در محدوده درون شهر ساخته میشوند. این موضوع سبب میشود سومین مزیت این طرح یعنی جذابیت سکونتی برای مالکان اولیه و جدید فراهم شود و نهایتا اینکه سبب میشود آپارتمانهای جدید حالت خوابگاهی نداشته باشند.

به نظر میرسد برای اجرای طرح پیشنهادی رئیسجمهوری در راستای تامین مسکن اقشار کم درآمد و نوسازی بافت فرسوده نیاز باشد سه طیف از مسوولان شامل دولت، شهرداری و بخش خصوصی به این حوزه وارد شوند. تاکنون دولت از طریق اعطای تسهیلات ساخت و شهرداری از طریق ارائه تخفیفات 100 درصدی به این موضوع وارد شدهاند اما به گفته کارشناسان برای اجرای این مدل از نوسازی محلات بافت فرسوده نیاز است مدیران دولتی و شهری با رسیدگی به موضوع خدمات شهری، در این حوزه مسوولیت پذیرتر شوند.

کارشناسان شهری همچنین معتقدند برای اجرای چنین طرحی در بافت فرسوده شهرها حداقل توجه به دو موضوع نیاز است: نخست آنکه در بسیاری از کشورهای دنیا که از مدل «نوسازی مشارکتی» استفاده میکنند عرصه متعلق به دولت است از این رو برای تجمیع پلاکها مشکلات کمتری وجود دارد اما در بافت فرسوده شهرهای کشور از جمله پایتخت با تعداد زیادی از پلاکهای ریزدانه مواجه هستیم که مدیران دولتی و شهری ناگزیر هستند برای جلب نظر مالکان با افراد زیادی مذاکره کنند. دوم آنکه اگرچه برای سرمایهگذاران بخش خصوصی فقط توجیه اقتصادی پروژههای نوسازی مدنظر است اما برای مدیران شهری و دولتی علاوهبر این موضوع ایجاد خدمات رفاهی، تفریحی، آموزشی و... از اهمیت خاصی برخوردار است که میتواند مالکان را به نوسازی تشویق کند.

سه ابزار مورد نیاز طرح رئیسجمهوری

معاون وزیر راه و شهرسازی الزامات طرحی را که دیروز حسن روحانی، رئیسجمهور در دیدار با مسوولان بنیاد مسکن برای تامین مسکن در بافتهای فرسوده شهری توصیه کرد، توضیح داد. محمدسعید ایزدی، مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به عنوان متولی دولتی نوسازی در بافتهای فرسوده، به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر واقعگرایانه و بیپرده به توصیههای روز گذشته رئیس جمهور برای ورود بنیاد مسکن به پروژههای نوسازی بافتهای فرسوده شهری بنگریم میبینیم که حداقل سه ابزار مهم در این زمینه مورد نیاز است. وی افزود: این ابزارها شامل تسهیلات، تخفیفات و مکانیزمهای حقوقی برای تملک املاک در بافت فرسوده است.

ایزدی توضیح داد: در بخش تسهیلات، واقعیتها حکایت از آن دارد که از 300 هزار فقره وام نوسازی که به دنبال مصوبه یکسال و نیم پیش هیات وزیران برای پرداخت وامهای 50، 40 و 30 میلیون تومانی بافت فرسوده از سال گذشته تا پایان برنامه ششم توسعه باید پرداخت شود، عدم پرداخت مابه التفاوت 10 درصدی نرخ سود وام یارانهای نوسازی با نرخ 21 درصدی سود بانکها، از محل بودجه سالانه دولت، مسیر پرداخت وام را با مشکل مواجه کرده است. به این معنی که هماکنون اغلب این وامها (50 هزار فقره تسهیلات نوسازی سال گذشته) بهدلیل عدم تامین مابه التفاوت سود تسهیلات، با نرخ سود 21درصدی به متقاضیان پرداخت شده است. وی با بیان اینکه از سال 89 تاکنون، همچنین ریالی از طرف دولت به شهرداری بابت تخفیفات نوسازی به مالکان پرداخت نشده است، گفت: هماکنون شهرداری حدود هزار میلیارد تومان بابت تخفیفات داده شده از دولت طلبکار است.

ایزدی ادامه داد: همچنین دولت باید ابزارهای حقوقی قدرتمندتری برای تسهیل روند نوسازی در بافتهای فرسوده پیشبینی کند، چراکه اگر در محله بزرگی هر ملکی بهدلیل نداشتن سند یا مخالفت مالک در پروسه نوسازی دچار مشکل شد ابزار حل وفصل این مانع مهیا باشد. معاون وزیر راه وشهرسازی همچنین با بیان اینکه در سال 95 برای تسهیل روند نوسازی در بافتهای فرسوده هشت مدل طراحی شده است، گفت: از مجموع 1239 شهر کشور، 1070 شهر زیر 50 هزار نفر جمعیت دارند؛ براساس یکی از مدلهای طراحی شده با بنیاد مسکن توافق کردهایم از محل وام 30 میلیونی نوسازی مربوط به این شهرها و تسهیلات بلاعوض 10 میلیون تومانی بنیاد مسکن، فرآیند نوسازی در شهرهای کوچک به مسیر تازهای هدایت شود.

دسته کلید برای نوسازی فرسوده

علیرضا عندلیب که درسالهای 84 تا 87 مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران بوده و در دوران مدیریت وی بر این سازمان طرح «نوسازی مشارکتی»برای حل مشکل بافت فرسوده اجرایی شد در خصوص مشکلات این طرح که منجر به توقف آن شد، به «دنیای اقتصاد» گفت: برای اجرای هر طرحی در بافت فرسوده باید شرایط خاص آن منطقه را در نظر گرفت؛ بهویژه شرایط فرهنگی و اجتماعی در نوسازی بافتهای فرسوده از اهمیت خاصی برخوردار است. اگر قصد داریم برنامهریزیهایی که برای نوسازی بافت فرسوده طراحی میشود به ثمر برسد باید نگاه فرهنگی، اجتماعی ساکنان این بافت به مساله نوسازی تغییر کند و متوجه شوند نوسازی سبب سود اقتصادی و اجتماعی آنها میشود.

وی یکی از مشکلات اجرای طرح «نوسازی مشارکتی » را فقدان زمینی که در مالکیت مدیریت شهری است و استفاده از زمین ساکنان این مناطق برای اجرای طرح دانست و گفت: برای رغبت سرمایهگذاران برای ورود به نوسای بافت فرسوده واگذاری زمین برای ساختوساز و ایجاد سرانههای خدماتی در این مناطق است. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه دولت با ایجاد سرانههای خدماتی، ایجاد زیرساختها و تقویت دسترسیها گرایش به نوسازی بافت فرسوده، توسط مالکان بناهای فرسوده را افزایش دهد، گفت: نوسازی بافت فرسوده معادله چند مجهولی است که نمیتوان تنها با یک راه حل و الگو تمامی این بافت را نوسازی کرد، بلکه هر منطقه و هر محله راه حل ویژه خود را دارد. طرح «نوسازی مشارکتی» در محله شهید خوببخت به نتیجه رسید؛ اما این راهکار در سایر محلات تهران به نتیجه مطلوب نرسید. این موضوع نشان میدهد نمیتوان با یک فرمول یکسان برای همه محلات تهران تصمیمگیری کرد.

هدایت ساختوساز به شهرهای میانی

وزیر راه و شهرسازی پس از نشست دیروز صبح مسوولان بنیاد مسکن با رئیسجمهوری، چهار ماموریت عمده را از طرف دولت به بنیاد مسکن ابلاغ کرد. به گزارش دنیای اقتصاد، وزیر راه و شهرسازی با حضور در بنیاد مسکن، طرح جایگزین دولت برای مسکن مهر را با تاکید بر تامین مسکن در بافتهای فرسوده درونشهرها تشریح و در این راستا 4 ماموریت از طرف دولت برای بنیاد مسکن تعریف کرد. بنیاد مسکن نهادی است که به دنبال فرمان حضرت امام خمینی(ره)، بهمنظور افتتاح حساب ۱۰۰ در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ فعالیت خود را آغاز کرد که از آن زمان تاکنون علاوهبر وظایفی همچون عمران روستایی، بازسازی مناطق تخریب شده ناشی از سیل وزلزله و...، ساخت و تامین بخش قابل توجهی از مسکن محرومان را برعهده دارد. وزیر راه وشهرسازی، پس از دیدار مسوولان بنیاد مسکن با حسن روحانی، با حضور در بنیاد مسکن چهار ماموریت مهم را برای اجرای سیاستهای فعلی دولت در بخش مسکن به بنیاد مسکن محول کرد تا مسوولان این نهاد بتوانند با استفاده از تجربیات قبلی خود فاز تازه همکاری با دولت برای تامین مسکن گروههای کم درآمد را آغاز کنند.

اولین ماموریت، ساخت وساز در بافتهای شهرهای میانی یا به عبارتی مناطق شهری با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر و شهرهای کوچک است. عباس آخوندی با بیان اینکه هماکنون اغلب شهرهای میانی کشور از ظرفیتهای مناسبی برخوردارند، گفت: باید از طرفی این شهرها را جمعیت پذیر کرد و از طرف دیگر با جلوگیری از مهاجر فرستی، جذابیتهای سکونتی در این مناطق را تقویت کرد. ماموریت دوم آخوندی به بنیاد مسکن همکاری این نهاد در ساخت شهرهای جدید در نواحی ساحلی جنوب کشور است که هماکنون بهدلیل نبود جاذبههای سکونتی تقریبا خالی از سکنه شده است طوریکه به گفته وزیر راه وشهرسازی هماکنون تنها 4/8 نفر در هر کیلومتر مربع از این نواحی ساکن هستند که هم بهدلیل بحث امنیت ملی و هم به خاطر برخورداری از ثروتهای فراوان ساحل و دریا، باید به مناطق جذاب سکونتی تبدیل شوند.

ورود بنیاد مسکن به نوسازی بافتهای فرسوده و همچنین تعریف «صندوق پروژه» بهمنظور تامین مالی مشخص هر یک از پروژههای برنامهریزی شده سومین و چهارمین ماموریت دولت به بنیاد مسکن است که دیروز از سوی وزیر راه وشهرسازی مورد تاکید قرار گرفت. آخوندی با تاکید بر اینکه سیاست فعلی دولت در بخش مسکن سیاستی مرکز گرا است، تاکید کرد: دولت از همکاری بنیاد مسکن در انجام ماموریتهای محوله استقبال و حمایت خواهد کرد. به گفته وی سیاست دولت در مقطع زمانی حاضر سیاست توسعه شهرهای میانی و شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر جمعیت است. وی افزایش سقف تسهیلات مسکن به دنبال مصوبه اسفندماه شورای پول و اعتبار را حرکتی در جهت حمایت از تامین مالی مسکن در شهرهای میانی عنوان کرد و افزود: اگر چه سقف وام خرید مسکن در کلانشهرها هم افزایش یافته اما سقف تسهیلات شهرهای میانی بهطور متوسط 60 تا 70 درصد از قیمت مسکن را پوشش میدهد که حمایت بسیار مناسبی از توسعه بازار مسکن در این شهرها محسوب میشود.