استارت فروش قسطی مسکن

بانک مرکزی اخیرا با تعیین نرخ کارمزد برای فروش قسطی مسکن، مرحله آخر مجوز اجرایی این طرح را تکمیل کرد. با این مجوز، مشروط به توافق سازندهها و مالکان آپارتمانهای حداکثر 10 سال ساخت با خریداران برای فروش نقد و اقساط، عملیات «پرداخت اقساط ماهانه بخش غیرنقد بهای معامله» توسط بانک مسکن برای فروشنده تضمین میشود و در عمل، به این نوع معاملات رسمیت داده خواهد شد. چهار شرط برای قسطیفروشی آپارتمان از جانب بانک تعیین شده که شامل «پرداخت قسطی حداکثر 50 درصد ارزش معامله توسط خریدار»، «رعایت سقف 150 میلیون تومان برای تقسیط بهای فروش» و همچنین «سقف قسط ماهانه سه میلیون تومان و طول بازپرداخت حداکثر 50 ماه» است. پیشبینی میشود تحتتاثیر بازگشت تقاضای مصرفی به بازار و تمایل سازندهها به فروش سریع، معاملات غیرنقد با استقبال روبهرو شود. در کنار این طرح، 14 ابزار جدید نیز بهعنوان پیشرانه بانکی-پولی برای تحریک ساخت و ساز و معاملات مسکن در سال جاری وارد بازار میشود که مهمترین آنها پرداخت «تسهیلات در گردش» به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی است.

بانک عامل بخش مسکن با هدفگذاری کمی برای تامین مالی حجم مشخصی از متقاضیان خرید و سرمایهگذاران سازنده در سال جاری، 15 ابزار پولی-بانکی را در نقش پیشرانه بابت تحریک بخش مسکن و ساختمان، بهصورت همزمان فعال کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات پیشرانههای بانکی سال 95 بازار مسکن حاکی است: بانک مسکن علاوه بر پرداخت تسهیلات 3 رقمی بدون سپرده برای ساخت و خرید آپارتمان (وامهای بالای 100 میلیون تومان) در سال جاری، اخیرا برای راهاندازی بازار فروش قسطی واحدهای مسکونی نیز سرانجام موفق به اخذ مجوز بانک مرکزی شد. براساس مجوز تحت اختیار بانک مسکن برای ایجاد بازار قسطی فروش ملک، از ابتدای اردیبهشت امسال، امکان انجام «معامله نسیه آپارتمان مسکونی» در 7 شعبهویژه این بانک در تهران و همچنین شعبههای مرکزی سایر شهرها، فراهم میشود و در فاز اول طرح فروش قسطی، صرفا سازندههای عضو تشکلهای ساختمانی میتوانند برای فروش غیرنقدی آپارتمانهای حداکثر 10 سال ساخت خود، ضمانت «پرداخت اقساط توسط خریدار» را از بانک مسکن دریافت کنند. در این طرح، بانک مسکن تسهیلات ریالی به طرفین معاملات نسیه پرداخت نمیکند بلکه بانک، توافق سازنده با خریدار برسر پرداخت غیرنقدی و مدتدار بخشی از ارزش ملک مورد معامله را تضمین میکند طوریکه در صورت عدم بازپرداخت به موقع اقساط ماهانه مبلغ غیرنقد از جانب خریدار آپارتمان، بانک مسکن مبالغ معوق را به سازنده یا همان فروشنده پرداخت خواهد کرد. با راهاندازی بازار تضمینی نسیه فروشی آپارتمان در تهران، پیشبینی میشود با توجه به کمبود نقدینگی در دسترس متقاضیان مصرفی از یکسو و تمایل سازندهها به فروش واحدهای نوساز با هر روش ممکن، بهزودی یک تحرک اساسی در بازار معاملات از طریق مبادله نقد و اقساط ملک شکل بگیرد و از این محل جرقه رونق ملکی ایجاد شود.

مدیرعامل بانک مسکن روز گذشته با تشریح جزئیات نحوه تضمین فروش قسطی و خرید غیرنقد آپارتمانهای مسکونی اعلام کرد: در این طرح حداکثر 50 درصد ارزش روز واحد مسکونی و تا سقف 150 میلیون تومان از بهای کل معامله، قابلیت تقسیط و پرداخت غیرنقد دارد. علاوهبر این دو شرط، در فاز اول اجرا فقط آپارتمانهای حداکثر 10 سال ساخت –از تاریخ صدور پروانه ساختمانی- مشمول تضمین فروش قسطی هستند و در کنار این سه شرط، عملیات تقسیط و نوع توافق خریدار و فروشنده در فروش نسیه آپارتمان باید به گونهای باشد که قسط ماهانه از 3 میلیون تومان و طول بازپرداخت نیز از 50 ماه تجاوز نکند. به این ترتیب در قالب 5 شرط تعیین شده برای فروش قسطی مسکن، حریم رسمی معاملات نسیه آپارتمان مسکونی با لحاظ قدرت مالی خریدار از بابت پرداخت اقساط و میزان آمادگی فروشنده به دریافت مبلغ غیرنقد، تعیین شده است. بانک مسکن در ازای ارائه تضمین حقوقی لازم به فروشنده بابت پرداخت به موقع اقساط معاملات نسیه توسط خریدار، رقمی معادل 2/36 درصد مبلغ غیرنقد را تحت عنوان «کارمزد» در هر سال از طرفین معامله دریافت خواهد کرد. محمد هاشم بت شکن روز گذشته با تشریح دومین پیشرانه بانکی برای رونق بخشی به بازار مسکن، از ورود بانک مسکن به بازار پیشخرید برای تضمین تعهدات پیشفروشنده نزد پیشخریدار خبر داد.

بانک عامل بخش مسکن با دریافت مجوز از بانک مرکزی برای ایجاد «حساب امانی» در بازار دوم معاملات مسکن –بازار پیشفروش- آمادگی دارد معاملات پیشفروش ساختمان را در قالب تشکیل حساب امانی و کنترل مراوده مالی پیش خریدار و پیشفروشنده، برای طرفین تضمین و کنترل کند. بر این اساس، با تشکیل حساب کوتاهمدت از سمت پیشفروشنده، مبالغ پروژه توسط پیشخریداران به این حساب واریز میشود و مجوز برداشت پول برای پیشفروشنده، بعد از تایید میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان و اجازه مهندس ناظر و بانک مسکن، صادر خواهد شد. به این ترتیب، با ایجاد «حساب امانی»، نظام دخل و خرج در پروژههای پیشفروش مسکن شفاف میشود و امکان سوءاستفاده پیشفروشنده و دریافت پول اضافهتر از ساخت و ساز انجام شده، سلب میشود. در این طرح، به پیشخریداران بابت واریز اقساط پروژه به حساب امانی، نرخ سود کوتاهمدت 10 درصدی پرداخت میشود و بانک مسکن نیز معادل 5/ 0 درصد کل ارزش پروژه، کارمزد دریافت خواهد کرد.

سومین طرح بانک مسکن، تامین مالی ساخت و خرید یک میلیون واحد مسکونی در سال 95است به این صورت که در سالجاری، 200هزار فقره وام خرید به متقاضیان تسهیلات مسکن داده خواهد شد و از ساخت و فروش 500هزار واحد مسکونی نیز از طریق وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار، حمایت مالی میشود. همچنین نوسازی 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده و پرداخت 100 هزار فقره وام جعاله نیز بخشهای دیگر این طرح است. مدیرعامل بانک مسکن درباره چهارمین پیشرانه مالی گفت: در سال جاری برنامه راهاندازی اولین صندوق سرمایهگذاری خارجی املاک و مستغلات در دستور کار بانک قرار دارد که با هدف جذب داراییهای ایرانیان مقیم خارج از کشور و تخصیص آنها به پروژههای ساختمانی و در نتیجه پرداخت سود مشخص به سرمایهگذاران، این صندوق تشکیل خواهد شد. بت شکن تصریح کرد: صندوق سرمایهگذاری خارجی املاک و مستغلات در زمان تشکیل و راهاندازی، از جانب سازمان سرمایهگذاریهای خارجی تضمین خواهد شد تا اطمینان لازم به سرمایهگذاران داده شود. به گزارش «دنیایاقتصاد» در صورت راهاندازی این صندوق، اولین مسیر ورود سرمایه خارجی به بخش مسکن گشوده میشود. این بخش تاکنون و طی سالهای اخیر، هرگز مدنظر سرمایهگذاران خارجی نبوده و در آن دست پروژههای ساختمانی سفارش دولت که یکی دو شرکت خارجی حضور داشتند، صرفا نقش پیمانکاری به آنها محول شد.

ابزار پنجم رونق بخش مسکن که امسال از جانب بانک عامل این بخش، فعال میشود، حوزه بالادست ساخت و ساز را هدف قرار داده است. این بانک از هماکنون آمادگی دارد به تولیدکنندگان کوچک و متوسط در حوزه مصالح ساختمانی و تجهیزات ساختمانی، تسهیلات در گردش ارائه کند. این تسهیلات تا سقف 80 درصد ارزش پیش فاکتور خرید مواد اولیه یا ماشینآلات مورد نیاز کارخانه، پرداخت میشود و نرخ آن براساس نرخ سود مشارکت مصوب شورای پول و اعتبار محاسبه خواهد شد. هدف آن است که حدود 300 صنعت مرتبط با بخش ساختمان که طی دو سال اخیر بهدلیل رکود ساختوساز، با مشکل فروش و تولید مواجه شده بودند، در سال جاری به موازات شروع فعالیتهای ساختمانی، رونق بگیرند، چراکه در غیر این صورت، رونق با تاخیر به گروههایی از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی (از جمله مصالح مورد مصرف در تکمیل و نازک کاری ساختمان) منتقل خواهد شد.

ششمین ابزار یا همان پیشرانه بانکی برای رونق مسکن، به شرکتهای بزرگ مقیاس تولیدکننده مصالح ساختمانی تعلق میگیرد. این ابزار «سبد اعتباری» خواهد بود که برای گشایش ال.سی و... به این کارخانهها ارائه خواهد شد. بانک مسکن از ابتدای امسال همچنین پرداخت 130 میلیون تومان وام ساخت بدون سپرده برای صنعتیسازی مسکن در تهران و 100 تا 120 میلیون تومان وام در شهرهای بزرگ و کوچک را نیز آغاز کرد و طبق آنچه روز گذشته مدیرعامل این بانک اعلام کرد، چنانچه شرکتهای ساختمانی به واردات تکنولوژی ساخت برای اجرای پروژههای مسکونی اقدام کنند، سقف این تسهیلات تا 20 میلیون دیگر افزایش پیدا میکند و در تهران 150 میلیون تومان وام برای ساخت هر واحد مسکونی پرداخت میشود. در غیر این صورت، سقف وام ساخت بدون سپرده با نرخ سود مشارکتی، برای سنتی سازی، 20 میلیون تومان کمتر از تسهیلات صنعتیسازی خواهد بود. پیشرانه هشتم بانک مسکن، افزایش سرمایه این بانک از مبلغ 3 هزار و 300 میلیارد تومان کنونی به 8 هزار و 300 میلیارد تومان است که این حجم قابل توجه سرمایه جدید با مصوبه هفته گذشته مجلس، از محل فروش داراییهای غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی –زمین و ملک- ایجاد خواهد شد. با این میزان افزایش سرمایه، قدرت وامدهی بانک عامل بخش مسکن معادل 12/5 برابر حجم سرمایه جدید، افزایش پیدا میکند.

نهمین پیشرانه در نظر گرفته شده برای تحریک بخش مسکن و ساختمان، راهاندازی بازار «خدمات مدیریت دارایی» است. در این بازار، بخشی از املاک بالقوه وزارت راه و شهرسازی از جمله زمین خام شهرهای جدید که بازارپذیر نیستند، از طریق فعالیتهای بورسی گروه مالی بانک مسکن و انتشار اوراق بهادار به پشتوانه این املاک، تبدیل به داراییهای بازارپذیر میشود و بهواسطه این عملیات، امکان تامین مالی برای ساختوساز و توسعه این اراضی و در نتیجه رشد ارزش افزوده اراضی خام برای مالک اولیه –دولت- بهوجود میآید. این بازار در سالجاری کمک مناسبی به توسعه شهرهای جدید و ایجاد شهرکهای جدید مسکونی خواهد کرد. در سال جاری همچنین بازار رهن ثانویه مسکن از طریق انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه پرداختی، برای تقویت توان وام دهی به بخش مسکن ایجاد میشود و بازار لیزینگ مسکن نیز به عنوان پیشرانه دیگر تدارک دیده شده برای رونق این بخش، ظرف ماههای آتی پس از اخذ مجوز نهایی از بانک مرکزی، در بانک مسکن تشکیل خواهد شد.

همچنین پرداخت 9 هزار میلیارد تومان از باقی مانده تسهیلات مسکن مهر تا سقف 55 هزار و 500 میلیارد تومان، پیشرانه دیگر برای این بخش است که باعث تکمیل ساختوسازهای نیمه کاره این طرح خواهد شد. سه برنامه دیگر بانک مسکن در سال جاری، انتشار اوراق بهادار همچون اوراق صکوک و اجاره در بورس برای استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در جهت تامین مالی مسکن، ایجاد صندوقهای جدید زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژههای ساختمانی از محل نقدینگیهای خُرد و همچنین تشکیل موسسات پسانداز و تسهیلات منطقهای برای تامین مالی برای ساخت شهرکهای مسکونی و شهرهای جدید در سواحل جنوبی کشور است. برای راهاندازی این موسسات هنوز مصوبه بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار صادر نشده است.