دو گشایش در بازار مسکن

بر این اساس، ظرف چند روز آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی در قالب بازار «رهن ثانویه مسکن» در بورس منتشر میشود و با فروش این اوراق -که تا 10 هزار میلیارد تومان در فازهای بعدی قابلانتشار است- منابع تازه برای وام خرید و ساخت در اختیار بانک مسکن قرار میگیرد. سیاستگذار پولی همچنین با تفاهم اولیه برای راهاندازی «لیزینگ مسکن» و «سرایت مدل اوراق وام خرید مسکن از بانک مسکن به سایر بانکها» زمینه پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ سود رقابتی را فراهم آورده است. در این میان، آمارهای رسمی از آخرین وضعیت بازار ساختوساز، از افت 16 درصدی «قیمت تمامشده ساخت مسکن» در تهران حکایت دارد و نشان میدهد امسال به موازات رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن، امکان رونق ساختوساز نیز وجود دارد. «هزینه احداث» و «قیمت زمین» بهعنوان دو جزء شکلدهنده «قیمت تمام شده مسکن» به سطح تعرفههای سال 93 نزول کرده است.

برآورد رسمی از متوسط قیمت تمامشده مسکن در تهران

قطعه آخر از پازل 6 تکه مربوط به «رونق سرمایهگذاری ساختمانی در سال 95» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمامشده مسکن» تکمیل شد. گزارش از آخرین وضعیت هزینهها در بازار ساختوسازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازندههای مسکن در تهران برای احداث پروژههای جدید، نهتنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژههای ساختمانی در امان هستند که ساختوسازهای سال 95 را میتوانند با فهرست بهای سال 93 شروع کنند. سال گذشته با نوسان عمدتا کاهشی قیمت «زمین مسکونی» و «مصالح ساختمانی» در نیمه اول سال و سپس تثبیت بهای این دو جزء اصلی پروژههای ساختمانی در نیمه دوم سال، در نهایت میانگین سالانه (یک سال 94) قیمت تمامشده ساخت مسکن بر خلاف قیمت فروش آپارتمان، با شیب قابل ملاحظه افت کرد.

نتایج بررسیها از اطلاعات آماری بانک مرکزی، دفتر اقتصاد مسکن و مرکز آمار نشان میدهد: در سال جاری و با احتساب شرایط موجود، «قیمت تمامشده مسکن» که ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است، 16 درصد نسبت به سال گذشته ارزانتر شده و سازندهها در شروع سال جدید میتوانند با بهایی کمتر از سال 94 ساختوساز انجام دهند. «کاهش دو رقمی قیمت تمامشده مسکن» در حال حاضر، آخرین قطعه از پازل 6 تکه رونق مسکن به حساب میآید که بعد از پنج مولفه «عدم افزایش عوارض ساخت»، «افزایش وام خرید»، «تقویت اساسی وام ساخت»، «اخذ عوارض از ساختمانهای نیمهکاره» و «کاهش زمان صدور پروانه»، شرایط اقتصادی بازار ملک را برای ساختوساز کاملا مساعد بازگشت سرمایهگذاران کرده و امکان رشد محسوس در حجم صدور پروانههای ساختمانی و رشد در تیراژ آپارتمانهای جدید را فراهم آورده است. در حال حاضر میانگین قیمت تمامشده مسکن در تهران –پایتخت و شهرهای اطراف- مترمربعی 2 میلیون تومان برآورد میشود که نسبت به نرخ 2 میلیون و 383 هزار تومانی بهار 94، کاهش قابل ملاحظهای پیدا کرده است.

قیمت تمامشده مسکن ترکیبی از «سهم قیمت زمین در هر متر بنای مسکونی» و «هزینه احداث هر متر بنا» است که این دو جزء نیز در پروژههای ساختمانی بهار 95 به ترتیب با میانگین قیمت یک میلیون و 102هزار تومان و 899 هزار تومان، کل هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی را شکل خواهند داد. «قیمت زمین مسکونی» در تهران به عنوان جزء اول قیمت تمامشده مسکن که بالای نیمی از کل هزینهها را در برمیگیرد، سال گذشته تقریبا ثابت ماند به طوری که تخلیه حباب قیمت در بازار املاک کلنگی در طول سال 93 و اوایل سال 94، باعث شد متوسط هر مترمربع زمین از 6 میلیون تومان در بهار 92، به 4 میلیون و 410 هزار تومان در اواخر سال گذشته برسد.

با توجه به سرشکن شدن قیمت هر مترمربع زمین در قیمت تمامشده هر متر بنای مسکونی، هم اکنون سهم قیمت زمین در هر مترمربع بنای مسکونی، یک میلیون و 102 هزار تومان است. به دلیل تراکم ساختمانی و میزان سطح اشغال بنا در کل زمین، در تهران حدود یکچهارم قیمت زمین، در قیمت تمامشده هر مترمربع بنای مسکونی منعکس می شود به این صورت که 0/25 قیمت هر مترمربع زمین، «سهم زمین در قیمت تمامشده ساخت مسکن» خواهد بود. بهار سال گذشته، این سهم معادل یک میلیون و 283 هزار تومان بود. از طرفی، نوسان صفر در قیمت مصالح ساختمانی پرمصرف (آهن و سیمان) در سال 94، باعث شده هم اکنون «هزینه احداث» به عنوان جزء دوم قیمت تمامشده مسکن در تهران، عملا با فهرست بهای سال 93 در اختیار پروژههای ساختمانی جدید قرار گیرد. این در حالی است که «هزینه احداث» در بهار 94 از مترمربعی 899 هزار تومان بهار 93 به یک میلیون و 100 هزار تومان رسید اما هم اکنون مجددا به سطح بهار سال گذشته برگشته است.

سطح فعلی قیمت زمین و هزینه ساخت در تهران مشخص می کند: «سهم قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی»، رقمی معادل 55 درصد قیمت تمامشده مسکن را به خود اختصاص داده است و 45 درصد مابقی را «هزینه احداث» تشکیل می دهد. آنچه باعث شده بهای فروش مصالح ساختمانی در ماههایی از سال 94 کاهش پیدا کند و در یک سال 94 نسبت به یک سال 93 تغییر نکند، رکود عمیق ساختوساز در سال گذشته بود که در عمل تولیدکنندههای مصالح ساختمانی را با انباشت محصول در انبارها و در نتیجه کاهش حجم تولید و کاهش اجباری قیمت روبهرو کرد.

طبق اطلاعات آماری دفتر اقتصاد مسکن، آهنآلات در نیمه اول سال گذشته نزدیک به 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش قیمت پیدا کرد اما سیمان در همین مدت حدود 5 درصد با افزایش قیمت مواجه شد. با این حال در نیمه دوم سال گذشته، نوسان قیمت این دو گروه مصالح ساختمانی پرمصرف که سهم بالای 80 درصد در پروژههای ساختمانی نسبت به سایر مصالح را دارند، به سطح صفر رسید. از طرفی، مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران، میانگین قیمت زمین (املاک مسکونی کلنگی) در 9 ماه اول سال گذشته بین 4 میلیون و 400 هزار تا 4 میلیون و 410 هزار تومان ریزنوسان کرد که این سطح قیمتی برابر قیمت سال 93 بود. سومین دسته اطلاعات که مربوط به گزارشهای بانک مرکزی است، یافتههای آماری درباره قیمت تمامشده مسکن در تهران را تکمیل میکند و نشان میدهد: قیمت تمامشده مسکن در مجموعه شهری تهران طی سال جاری مترمربعی 2 میلیون تومان خواهد بود. اواسط سال گذشته، قیمت فروش مسکن در مجموعه شهری تهران (متوسط قیمت پایتخت و شهرهای اطراف آن)، رقمی معادل 3 میلیون و 480 هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. طی 6 ماه گذشته، آمار رسمی درباره سطح تغییر یافته این قیمت، منتشر نشده است.

دامنه تسهیلات ارزان قیمت گسترش مییابد

بانک مرکزی ضمن موافقت نهایی با راهاندازی بازار ثانویه تسهیلات رهنی مسکن، برای دو گشایش دیگر در نظام تامین مالی بخش مسکن و ساختمان نیز با ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت تفاهم کرد. به نقل از سایت رسمی اطلاعرسانی بانک مرکزی، در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که روز چهارشنبه اول اردیبهشت در محل بانک مرکزی و با حضور رئیس کل بانک تشکیل شد، اعضای کارگروه بر استفاده از اوراق رهنی مسکن برای انجام معاملات ثانویه در بازار بورس و اوراق بهادار به منظور تسریع در رونق بازار مسکن و نیز بازار سرمایه تاکید کردند. در این جلسه بانک مرکزی با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد.با این موافقت اصولی، بانک مسکن مجاز شد از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به ایجاد مخزن غیربانکی تسهیلات مسکن در قالب بازار رهن ثانویه اقدام کند. برنامه بانک مسکن برای راهاندازی بازار رهن ثانویه همان طور که به صورت مبسوط نوشته شد، استفاده مجدد از وامهای اولیه پرداخت شده به خریداران مسکن است که برای این منظور قرار است منابع مالی جدید معادل 10هزار میلیارد تومان تسهیلات تازه به واسطه مکانیزم بازار رهن ثانویه، تامین اعتبار شود.

در بازار رهن ثانویه، به پشتوانه پروسه بازپرداخت تسهیلات اولیه خرید مسکن که در طول سنوات گذشته از طرف بانک مسکن پرداخت شده است، توسط گروه مالی بانک مسکن، اوراق رهنی منتشر میشود و با فروش آنها در بورس، عملیات تنزیل وامهای اولیه انجام شده و در نهایت، امکان دسترسی بانک به منابع اولیهاش فراهم میآید. با تشکیل بازار رهن ثانویه، قدرت تسهیلاتدهی بانک عامل بخش مسکن حداقل دو برابر وضعیت فعلی خواهد شد اما به دلیل اختلاف بین نرخ سود تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار برای اوراق رهنی، فعلا و در فاز پایلوت، با موافقت بانک مرکزی قرار است ظرف روزهای آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن منتشر شود و بازار رهن ثانویه از این مسیر شکل بگیرد. آن طور که مسوولان بخش مسکن میگویند، بعد از تامین اعتبار در بودجه سال 95 از بابت تامین یارانه نرخ سود اوراق رهنی برای بازارپذیر کردن این اوراق جهت فروش در بورس، امکان توسعه بازار رهن ثانویه تا سقف 10 هزار میلیارد تومان فراهم خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی در نشست مشترک خود با اعضای ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که معاون وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و مدیرعامل بانک مسکن نیز حضور داشتند، برای انتشار اوراق وام مسکن در سایر بانکها و همچنین راهاندازی لیزینگ مسکن تفاهم لازم را با ستاد به عمل آورد. در این جلسه تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به سایر بانکها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی امکانپذیر شود. همچنین امکان فعالیت شرکتهای لیزینگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکتها از منابع بانکها، پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، مورد بررسی و تفاهم قرار گرفت.

بازار رهن ثانویه، بازار اوراق وام مسکن و همچنین بازار لیزینگ مسکن، سه بازار جدید در حوزه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به حساب میآید که تحت تاثیر عدم وابستگی صرف این سه ضلع اعتباری به منابع بانکی، شکلگیری آنها در مقطع فعلی باعث تسریع در رونق غیرتورمی مسکن خواهد شد. در حال حاضر بازار اوراق وام مسکن در انحصار بانک مسکن قرار دارد. در این بازار، امتیاز سپردهگذاران تسهیلات خرید مسکن، در فرابورس بین صاحبان این امتیاز و متقاضیان دریافت آنی تسهیلات مسکن، مبادله میشود و برحسب میزان عرضه و تقاضا و همچنین شرایط روز بازار مسکن، قیمت اوراق تغییر میکند.

با راهاندازی بازار اوراق وام مسکن در سایر بانکها، از یکسو حجم تسهیلات قابل عرضه به خریداران افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر، عرضه زیاد اوراق در فرابورس باعث کاهش قیمت این اوراق خواهد شد. بانکها سال گذشته همین موقع، با موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار، از ممنوعیت چندساله در پرداخت وام خرید، خلاص و مجاز شدند تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده تا سقف 60 میلیون تومان در تهران و 50 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک پرداخت کنند اما تاکنون به دلیل آنچه کمبود منابع بلندمدت توسط بانکها اعلام شده است، پرداخت وام خرید غیر از کانال بانک مسکن، آغاز نشده است. با راهاندازی بازار اوراق وام مسکن در همه بانکها، این امکان برقرار خواهد شد تا در قالب حساب ممتاز بانک مسکن، سپردهگذاری یکساله برای تسهیلات مسکن در بانکها راه بیفتد و سپس با خرید و فروش امتیاز این تسهیلات در فرابورس در قالب اوراق، بازار عرضه وام خرید مسکن توسعه پیدا کند.

بازار اوراق وام مسکن، برای بانک عامل اوراق تا حدودی جذابیت دارد و میتواند هزینه تامین تسهیلات بلندمدت را برای بانک، کاهش دهد ضمن آنکه این بازار به منابع داخلی بانک عامل و بانک مرکزی، غیروابسته است. این گزارش حاکی است، در پی تصمیمها و سیاستهای قبلی اتخاذ و اعلام شده از سوی شورای پول و اعتبار، انجام اقدامها و سیاستهای جدید و تکمیلی در حوزه مسکن ضرورت دارد و به این منظور ابزار انتشار اوراق رهنی مسکن از آغاز سال جدید مورد توجه قرار گرفته و در آستانه عملیاتی شدن است. پیگیریهای «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: در روزهای آینده و حداکثر تا ابتدای خرداد، سازمان بورس و اوراق بهادار با تایید مدارک و آمادگی گروه مالی بانک مسکن، نسبت به انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن، اقدام خواهد کرد. این اوراق توسط گروه مالی منتشر میشود و در بازار سرمایه به فروش خواهد رسید.

همچنین ظرف یکی، دو هفته آینده، موضوع راهاندازی لیزینگ مسکن در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح خواهد شد مشروط به اینکه بانکها به جای استفاده از منابع داخلی خود، از ابزارها و مکانیزمهای جدید برای لیزینگ مسکن استفاده کنند. پیشتر، انبوهسازان حاضر شده بودند تسهیلات لیزینگ مسکن را در قالب دریافت غیرنقدی بخشی از بهای فروش آپارتمانها تامین کنند. اما بانک عامل بخش مسکن برای لیزینگ، طرح دیگری دارد که ممکن است شبیه فروش قسطی اجرا شود. برای راهاندازی لیزینگ مسکن، تعیین نرخ سود به عهده بازار گذاشته خواهد شد به این معنا که نرخ سود تسهیلات لیزینگ به صورت رقابت بین بانکها و برحسب میزان تقاضا، به صورت غیردستوری تعیین شود.