آیا مسکن امسال گران می‌شود؟

بخش مسکن به اذعان کارشناسان در بیسابقهترین رکود خود در سه دهه اخیر به سر میبرد؛ چرا که عرضه زیاد و تقاضا کم است. برای اقتصاد بدون تقاضا نیز تصور بازارگرمی، دور از ذهن به نظر میرسد. برای آنکه شرایط فعلی بخش مسکن را بهتر درک کنیم چند مثال میزنیم.

- وجود 3.6 میلیون عرضه مازاد مسکن در کشور

- وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور

- وجود 250 هزار خانه خالی در استان تهران

- وجود 118 هزار مسکن مهر بدون متقاضی در کشور

- کاهش 80 درصدی صدور پروانههای ساختمانی تهران از سال 92 تا کنون

- رسیدن حجم معاملات کشور به یک دهم دوران رونق مسکن

با اینکه برخی دستاندرکاران مسکن امیدوارند 1395 سال خروج از رکود این بخش باشد وضعیت واقعی آن شواهدی مبنی بر اینکه پیشران اقتصاد کشور وارد دوره پیشرونق شده نشان نمیدهد؛ هرچند سیر معاملات از نیمه دوم سال گذشته نسبت به ماههای قبل از آن مقدار اندکی افزایش یافت و معاملات شهر تهران در فروردین ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل بیشتر شد.

البته آمارها از دو مرجع متفاوت با هم اختلاف فاحشی دارند. رییس اتحادیه املاک تهران از افزایش 6.3 درصدی در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل سخن میگوید و گزارش بانک مرکزی رشد 20.4 درصدی را تایید میکند.

بانک مرکزی از اواخر سال گذشته در گزارشهای خود تکرار میکرد قیمت مسکن به کف رسیده و اکنون زمان خوبی برای ورود مشتریان مصرفی به بازار است. گزارشات برخی رسانهها از ورود مسکن به دوره پیشرونق هم نگرانی خریدارانی که هنوز زورشان به قیمتها نمیرسید را تشدید میکرد.

اما آیا مسکن وارد دوره پیشرونق شده است؟ آیا سونامی قیمت مسکن در راه است؟ آیا سرمایهها از طلا، ارز و سیستم بانکی به سمت مسکن سرازیر میشود؟

برای اینکه به پاسخ این سوالات برسیم یا حداقل به جواب نزدیک شویم باید شرایط واقعی بخش مسکن را رصد کنیم.

هماکنون حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور وجود دارد که اقتصاد طرف عرضه را به چالش کشانده است. مضافا اینکه مهاجرتهای روستایی کاهش یافته و روند رشد جمعیت کند شده است. این در حالی است که بررسیها از تسهیلات ارایه شده در بخش مسکن در سال 1393 حاکی از آن است که تقاضا برای ساخت مسکن 22 درصد بیش از تقاضای خرید است که با توجه به مازاد تولید، سیگنال امیدوارکنندهای برای اقتصاد مسکن محسوب نمیشود.

در سال 90 در مناطق شهری کشور 16.2 میلیون واحد مسکونی عرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده و موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال 94 به بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده که این رقم 3.6 میلیون بیش از تقاضای کل است.

طبق برآورد انجمن علمی اقتصاد شهری، از مازاد عرضه مسکن، در سناریوی اول (واحدهای خالی از میزان عرضه مسکن حذف شدهاند) میزان مازاد عرضه طی سالهای 90 تا 94 افزایش داشته است؛ به طوری که از 1.3 میلیون واحد در سال 90 به حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی در سال 94 رسیده است. در سناریوی دوم (میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده) نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از 4.3 میلیون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسیده که هر دو سناریو نشان از مازاد عرضه در کشور دارد.

همچنین بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران، حدود 1.7 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد میشود 20 درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو میتوان به اندازه 1.3 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود 330 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب میشوند.

تعداد خانههای خالی استان تهران نیز بنا به گفتهی حسام عقبایی رییس اتحادیه املاک تهران بین 200 تا 250 هزار واحد مسکونی است. لذا با توجه به جهش یکباره قیمت مسکن در سال 91 یافتن مشتری برای 250 هزار واحد استان تهران به دغدغه این روزهای دفاتر مشاور املاک تبدیل شده است.

بیتعادلی در عرضه و تقاضای مسکن در شرایطی است که عدهای از کارشناسان معتقدند دیگر شاهد جهشهای ادواری قیمت مسکن نخواهیم بود. محمد عدالتخواه در اینباره میگوید: بخش مسکن طی 5 دهه درصد بالایی از اشتغال بخش خصوصی را به خود اختصاص داد؛ تا جایی که 300 صنعت را به خود مشغول کرد، 1300 نوع شغل درگیر آن شدند و به نوعی 70 درصد اشتغال کشور را در دست گرفت اما این شرایط در حال افول است؛ چرا که مسکن هماکنون دچار بیتعادلی در عرضه و تقاضا شده است.

افزایش 20 درصدی معاملات تهران در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل نمیتواند مسکن را از خواب عمیق بیدار کند؛ زیرا برای اینکه بتوان در یک بخش صحبت از رونق کرد باید شرایط فعلی آن را با بهترین دوره آن بخش مقایسه کرد؛ نه با بدترین روزهای آن. به نظر میرسد اطلاعاتی که از سوی مراکز آماری ارایه میشود تماما نسبت به سال 1393 است که در آن سال حال و روز صنعت ساختمان جالب نبود. اما اگر معاملات و ساخت و ساز در سال 1394 را با دوران رونق مسکن مقایسه کنیم باید بگوییم سال 1394 سالی سخت برای حوزه صنعت ساختمان و تجربهای تلخ برای کارآفرینان و حرفهمندان واقعی این صنعت بود.

یکی از عوامل که میتواند در تحریک طرف تقاضا موثر واقع شود بالا بردن سقف تسهیلات مسکن است. با اینکه در سال گذشته بانک مسکن در چند مرحله اقدام به افزایش سقف تسهیلات مسکن کرد و در آخرین اقدام وام خرید را به 160 میلیون رساند اما به نظر میرسد از یک سو بانکها تمایلی به پرداخت وامهای بلندمدت ندارند و از طرف دیگر متقاضیان نسبت به وامهای محدودکننده بانک مسکن اقبال نشان نمیدهند؛ تا جایی که بر اساس اطلاعات دریافتی از بانک مرکزی، تقاضای تسهیلات ساخت مسکن در 11 ماه سال 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل 22 درصد رشد داشته اما تسهیلات خرید با کاهش 20 درصدی از نظر تعداد همراه بوده است.

همچنین جستوجوی فایلهای دفاتر مشاور املاک از هجوم عرضه حکایت دارد و در مقابل، آنچه منجر به خرید میشود قطرهچکانی است. در اغلب دفاتر تقاضا برای فروش 20 برابر بیشتر از تقاضا برای خرید است. البته حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اواخر سال گذشته از افت 90 درصدی خرید مسکن طی سه سال اخیر خبر داد.

بررسیهای میدانی نشان میدهد با اینکه حجم مراجعات در ماههای اخیر مقداری افزایش یافته، دفاتر مشاور املاک هنوز روزهای بدون مشتری را سپری میکنند و به گفتهی یکی از کارشناسان مشاور املاک در شمال پایتخت، بسیاری از دلالان از این شغل خارج شدهاند. به گفتهی او روند ریزش کارشناسان مشاور املاک از سه سال گذشته آغاز شده و در سال 94 شدت گرفته است. علت خروج شاغلان املاک از این بخش نیز به یک مساله مربوط میشود: نبود مشتری.

همچنین آمار خرید و فروش یکی از سایتهای فروش مسکن شهر تهران نشان میدهد خانههای عرضه شده در این سایت طی فروردین ماه 37 هزار و 355 مورد و در مقابل، واحدهای فروش رفته هزار و 868 مورد بوده است.

از طرف دیگر با اینکه بسیاری از سازندگان مسکن طی سه دهه گذشته سود خوبی از ارزش افزوده بخش ساختمان به جیب زدند، رکود بخش ساختمان که از سال 91 آغاز شد تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در شهر تهران را 80 درصد نسبت به سال 92 کاهش داده است.

به یاد داریم سال گذشته نیز برخی مسوولان بشارت میدادند که مسکن در سال 1394 از رکود خارج میشود اما نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه حجم معاملات نسبت به سالهای 93 و 92 کمتر شد.

اما آنچه که سازندگان بخش مسکن را تا حدودی نسبت به رونق آن امیدوار میکند، تبدیل به احسن املاک مسکونی است که در شرایط فعلی اقتصاد خانوارها نمیتوان چندان به آن دلخوش بود و باید تا اجرایی شدن واقعی برجام، تثبیت اقتصاد کلان، کنترل نرخ تورم، پرداخت وامهای با ارقام بالا، ارزان قیمت و طولانی مدت به بخش مسکن و نهایتا تحریک طرف تقاضا صبر کرد که به نظر نمیرسد حداقل تا یک سال آینده بتوان انتظار چنین وضعیتی را داشت.