چرخش سیاستی در بازار زمین

رئیس تازه منصوبشده سازمان ملی زمین با حکم وزیر راه و شهرسازی، موظف شده است ضمن تغییر «نگاه تجاری و درآمدزایی به اراضی تحت مالکیت دولت» بهگونهای برنامهریزی کند که هر نوع عرضه زمین برای تامین مسکن، از یکسو پشتیبانیکننده «احیای بافت کهنه و درونی شهرها» باشد و از سوی دیگر، باعث «جذابسازی سکونت در حومه شهرهای مادر» شود. برای این منظور، تخصیص زمین بابت توسعه منفصل مناطق شهری باید با اولویت «شبکه یکپارچه حملونقل سریع» و از آن مهمتر با لحاظ «در دسترس بودن خدمات و آب شرب» در منطقه مورد نظر، انجام شود. همچنین شکل واگذاری نیز باید با نظام فعلی تامین مالی مسکن –افزایش وام ساخت در شهرهای میانی و کوچک- هماهنگ باشد. طی دست کم 30 سال گذشته، واگذاری زمینهای دولتی از دو مدل، پیروی کرده که نتایج هر دو به رشد سریالی قیمت زمین (افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن) و ایجاد شهرهای خوابگاهی منجر شده است. در قالب سیاستهای جدید قرار است جلوی بورسبازی زمین به نفع اهداف اجتماعی بخش مسکن گرفته شود.

وزیر راه و شهرسازی روز گذشته در مراسم تودیع و معارفه روسای قدیم و جدید سازمان ملی زمین و مسکن از خزانهدار جدید اراضی دولتی در قالب حکم رسمی، خواست ضمن کنار گذاشتن سبک هزینهزا و غلط دولتهای گذشته در مدیریت و واگذاری زمینهای دولتی، برای اصلاح بازار زمین، 10 سیاست بکر را در این بازار برای عرضه هدفمند زمینهای دولتی بهکار بگیرد. عباس آخوندی دو سال پیش گوشهای از 10 سیاست جدید را به رئیس وقت سازمان ملی زمین و مسکن نیز ابلاغ کرد؛ اما اکنون تاکید دوباره وزیر بر این ماموریتهای دست نخورده میتواند از عدم تحقق اهداف دولت یازدهم در اصلاح بازار زمین حکایت داشته باشد. جزئیات 10 سیاست جدید برای مدیریت بازار زمین که در قالب 6 ماموریت کلی به سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ شده، نشان میدهد این سازمان بهعنوان خزانهدار عمده اراضی دولتی که مسوولیت اصلی را در تامین زمین برای توسعه ظرفیت مسکونی شهرها مطابق طرح جامع مسکن برعهده دارد، باید از این به بعد ضمن کنار گذاشتن سبک 30 ساله «فعالیت تجاری» با زمینهای دولتی، زمینه بهرهبرداری از این دارایی دولت در دو جهت «احیای بافت درونی شهرها» و «جذابسازی سکونت در حومه شهرهای مادر» را فراهم کند. وزیر راه و شهرسازی دیروز در این مراسم با اشاره به ضرورت تغییر نگاه به زمینهای دولتی از تجاری شدن این زمینها و کاربرد اشتباه آنها طی سالهای گذشته انتقاد کرد.

عباس آخوندی، دیروز در مراسم تودیع و معارفه روسای قدیم و جدید سازمان ملی زمین و مسکن گفت: نگاه تجاری به زمینهای دولتی مدتهاست ایده دولتهای تاجر را در ذهن مردم تقویت کرده است؛ طوریکه طی سالها و دورههای گذشته هر کدام از این دولتها با ابزاری که از این محل در اختیار داشته با نگاه و رویکردی تجاری به آنها نگریستهاند. وی افزود: این در حالی است که اصلیترین بحث در بخشهای دولتی، رفاه مردم، رشد اجتماعی و توسعه ملی است و نمیتوان تنها با دیدگاه تجاری از اراضی تحت مالکیت دولت استفاده کرد. وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: سازمان ملی زمین و مسکن از این جهت ماموریت بزرگی دارد که از خزانه زمین در اختیار خود در جهت درست و در راستای کمک به بهسازی و ارتقای زندگی و سکونتگاههای شهری استفاده کند. در واقع مهمترین موضوعی که در این زمینه مطرح است عمران و آبادانی و کمک به شهرها است و ما یار و غمخوار تمام نهادهای شهری در این زمینه هستیم.

وی با بیان اینکه بهطور قطع اراضی دولتی باید پشتوانه بازآفرینی و احیای شهری باشند، خاطرنشان کرد: البته ممکن است در برخی مکانها و زمانها مجبور به توسعه افقی شهر باشیم که این توسعه هم باید بهطور برنامهریزی شده و با فرض تمام ظرفیتها و امکانات فنی و زیست محیطی صورت بگیرد.

رشد بادکنکی شهرها

آخوندی با انتقاد از سیاستهایی که در دولتهای گذشته در این زمینه دنبال شد و صرفا ساخت وسازهای انبوه در خارج از شهرها بدون در نظر گرفتن سقف جمعیتپذیری معقول و منطقی به اجرا درآمد، گفت: تاریخ 35 سال اخیر نشان میدهد که این اقدامات هیچ دردی از موضوع تامین مسکن و مشکلات آن دوا کرده است، بلکه بر عکس منجر به تسریع فرسودگی در داخل شهرها و تنزل کیفیت زندگی در مراکز شهری دارای هویت شده است. امروز شهرهای ما رشد بادکنکی پیدا کردهاند یعنی از درون دچار فرسودگی شدهاند اما از اطراف گسترش فیزیکی یافتهاند.

وزیر راه وشهرسازی ادامه داد: واضح است که ساخت انبوه مسکن به تنهایی و بدون در نظر گرفتن امکانات و زیرساختهای شهری در مناطق دور دست و دور افتاده کار دشواری نیست، بلکه در یک بافت فرسوده میانی با مردم کار کردن و 100 واحد را بهسازی کردن کار بسیار سختی است؛ ولی واقعیت شهر همین است. آخوندی افزود: شهر موجودی یکبار مصرف نیست که پس از مدتی آن را رها کرده و در جای دیگری اقدام به ساخت و ساز کنیم؛ باید بتوانیم با ظرفیتهای میانی شهرها با همین مردم و امکانات سکونتی که در اختیار داریم زندگی شهروندان را بهبود دهیم. وی با بیان اینکه شهر یک فضای اجتماعی است، تصریح کرد: تقلیل مفهوم و هویت شهر به یک بخش کالبدی به نام مسکن بزرگترین نقطه انحرافی در این زمینه محسوب میشود.

وزیر راه وشهرسازی با اشاره به معضل گسترده آب در ساختوسازهای بیمنطق حاشیه شهرها، گفت: هماکنون درخواستهای متعددی برای انتقال آب از دریای خزر، دریای عمان و خلیجفارس به مناطقی همچون سمنان، مشهد، کرمان و... وجود دارد که این موضوع علاوهبر دشواریها و دردسرهای فراوانی که دارد نیازمند صرف صدها هزار میلیارد تومان بودجه است. این در حالی است که اگر قبل از احداث شهرهای حاشیهای در این مناطق به ظرفیتهای موجود توجه شده بود، چنین مشکلاتی ایجاد نمیشد. اما واقعیت این است که در دولتهای قبلی بدون در نظر گرفتن این ظرفیتها و صرفا برای محبوبیتهای سیاسی به صورت گسترده، توزیع زمین صورت گرفت.

وی اظهار کرد: بهعنوان مثال ساختوسازهای انجام شده در شهر جدید پردیس سقف جمعیت پذیری این شهر را به حدود 400 هزار نفر رسانده است این در حالی است که منابع آب موجود در این شهر تنها پاسخگوی حداکثر 50 هزار نفر جمعیت است. علاوهبر این، شهر شدن یک تجربه تاریخی زندگی طی سالها و قرنها نیاز دارد و نمیتوان گفت که این مناطق به سادگی و با صرف زمان کوتاه تبدیل به شهر میشوند.

بررسیها از تبعات سبک تجاری دولتهای گذشته در واگذاری اراضی دولتی برای تامین مسکن نشان میدهد به دو دلیل همه دولتهای قبل در دستیابی به هدف مشترک از واگذاری اراضی دولتی به نوعی ناکام بودند. برخی دولتها با نگاه صرف تجاری و درآمدزایی برای دولت مدیریت بازار زمین را به گونهای پیش بردند که زمین دولتی با قیمت روز و حتی مزایدهای واگذار میشد و منابع حاصل از آن به صورت متمرکز و برنامهریزی شده در خدمات تامین مسکن اقشار هدف قرار نمیگرفت. در دورهای نیز اگر چه حدود 15 هزار هکتار زمین دولتی برای ساخت مسکن ارزانقیمت عمدتا در بیرون شهرهای بزرگ واگذار شد اما بهدلیل عدم برنامهریزی برای اتصال شبکه حمل ونقل بین شهرهای مادر و مناطق تازه ساز از یکسو و همچنین نوع کیفیت ساخت وسازها در این مناطق، توفیق آنچنانی از بابت جذب جمعیت در مناطقی که این زمینها در آنجا تخصیص داده شده بود حاصل نشد.

بررسیهای انجام شده در طرح جامع مسکن از سبک غلط مدیریت بازار زمینهای دولتی در 30 سال گذشته، نشان میدهد، در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هکتار زمین دولتی با کاربری مسکونی برای تامین مسکن اقشار هدف واگذار شده اما فقط 20 درصد از جمعیت جدید در این سالها ساکن آپارتمانهای ساخته شده روی این زمینها بودهاند طوریکه مابقی خانوارهای جدید به حاشیه نشینی و تشکیل سکونتگاههای غیررسمی در اطراف شهرهای بزرگ رو آوردهاند.

سند دومی که مدیریت غلط بازار زمین در سالهای گذشته را اثبات میکند آمار رسمی بانک مرکزی درباره رشد فزاینده سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن است. این آمارها بیانگر آن است که سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن در کل کشور از 35 درصد در دهه 60 به 40 درصد در دهه 70، همچنین 48 درصد در دهه 80 و 56 درصد در نیمه اول دهه 90 افزایش پیدا کرده است. این میزان تورم قیمت زمین در کشور آن هم در شرایطی که حجم قابلتوجهی از اراضی دولتی در طول این سالها واگذار شده، میتواند خود نشانهای از ضعف مدیریت اراضی دولتی و بازدهی پایین واگذاریها باشد.

اهرم «احیای شهر» و «جذابسازی حومه»

مجموعه 10 سیاست جدید که برای مدیریت اراضی دولتی روز گذشته به رئیس جدید سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ شد نشان میدهد که در این دوره هر نوع واگذاری عمده یا جزئی اراضی دولتی باید به لحاظ مولفههای اجتماعی، اقتصادی و عمومی به نفع شهر و شهروندان باشد و از نگاه تک بعدی صرفا تامین مسکن و همچنین رویکرد تجاری ناشی از نگاه درآمدی در دولت پرهیز شود.

در این راستا سازمان ملی زمین و مسکن ماموریت دارد واگذاری اراضی دولتی را به گونهای مدیریت کند که از یکسو این داراییهای ارزشمند دولت پشتوانه بازآفرینی و احیای شهری قرار بگیرد و از سوی دیگر به تمرکززدایی از شهرهای مادر و جذابیت بخشی به حومه نشینی منجر شود. عرضه و مدیریت بازار زمین باید با اولویت خدمات شهری و موجود بودن ظرفیت آب شرب در منطقه مورد نظر برای واگذاری و همچنین هماهنگ و متناسب با سیاستهای تامین مالی مسکن باشد به گونهای که واگذاریها در اسرع وقت به ساختمانهای مسکونی و سایر سرانههای شهری تبدیل شود و امکان بورسبازی در بازار زمین از مسیر واگذاریها سلب شود.

6 محور اصلی ماموریت مدیرعامل جدید سازمان ملی زمین و مسکن که طی حکمی از سوی عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد به شرح زیر است:

1- با توجه به نقشی که مدیریت زمین در توسعه شهرهای ایران، تامین خدمات شهری و سیاستهای توسعه مسکن دارد باید سیاستی اتخاذ کنید که از تمرکز شدید جمعیت در شهرهای بزرگ خودداری و زمین مورد نیاز خدمات شهری و طرحهای توسعه مسکن در حد امکانات و با رعایت اولویتها تامین شود.

۲- رویکرد وزارتخانه نگاه یکپارچه به توسعه شهرها و حومه آنها بهویژه شهرهای بزرگ است، به نحوی که اولا از تمرکز شدید جمعیت در شهرهای مادر در کلانشهرها جلوگیری به عمل آید، ثانیا حمل و نقل درونشهری و حومه آن به صورت کل یکپارچه دیده شود، این موضوع شامل شبکه راهها و شبکه مترو و ریل است و ثالثا دسترسی ایمن، آسان و سریع به حومه به نحوی تامین شود که کیفیت زندگی در حومه نسبت به شهر مادر در کلانشهرها برتری داشته باشد و حومهنشینی در شهرهای بزرگ طالب پیدا کند.

۳- نگاه یکپارچه به توسعه حمل و نقل جادهای، ریلی، دریایی و هوایی از یکسو و توسعه شهری از سوی دیگر و استفاده حداکثری از امکان توسعه سکونتگاهها در اراضی پیرامون شبکههای حمل و نقل سیاست دیگری است که بر آن تاکید میشود. هماکنون وزارتخانه طرحهای حمل و نقل فراوانی را در دست اقدام دارد که ظرفیت توسعه سکونتگاهها در پیرامون آنها وجود دارد. با یک برنامه مشخص نسبت به استفاده از این ظرفیتها اقدام فرمایید.

۴- وزارتخانه تجربه ارزشمندی در اجرای طرحهای آمادهسازی زمین دارد، باید نسل جدید طرحهای توسعه شهری به صورت متصل یا منفصل از شهرهای مادر طراحی شود. این طرحها باید تضمین بهرهوری بهینه از زمین، ارتقای کیفیت سکونتگاهها و تبدیل فوری به ساختمان در اسرع وقت و جلوگیری از بورسبازی در زمین باشند.

5- نگاه یکپارچه به امر اقتصاد مسکن، طرحهای تجهیز و تامین مالی مسکن و مدیریت زمین سیاست مورد تاکید دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد، عرضه زمین باید به نحوی صورت گیرد که سیاست پسانداز، انبوهسازی و کوچکسازی را پشتیبانی کند.

۶- سیاست مهم دیگر بازنگری در سیاستهای مالیه بخش زمین و مسکن با هماهنگی وزارت امور اقتصادی و دارایی است، به نحویکه به زیان بورسبازی زمین و مسکن باشد. در این ارتباط داشتن حداقل یک واحد مسکونی برای هر خانوار و انجام مبادلات داد و ستد آن باید مورد حمایت قرار گیرد. در ضمن نظام مالیه مستغلات باید به نحوی اصلاح شود که اجاره طولانیمدت مورد تشویق قرار گیرد.

وظیفه دولت در بازار زمین

نویسنده طرح جامع مسکن درباره آنچه وزیر راه وشهرسازی بابت پایان دادن به نگاه تجاری دولت به بازار زمین تاکید کرده به «دنیای اقتصاد» گفت: آن دسته از دستگاههای دولتی که منابع درآمدی آنها از واگذاری زمین به دست میآید که سازمان ملی زمین و مسکن هم یکی از آنها است، معمولا به زمینهای تحت مالکیت خودشان به جای داشتن رویکرد توسعه ای، نگاه درآمدی و تجاری دارند. فردین یزدانی افزود: این در حالی است که اراضی دولتی باید در جهت اهداف اجتماعی مدیریت شود.

وی تصریح کرد: سازمان ملی زمین و مسکن نهادی است که باید در مسیر مدیریت و واگذاری زمین به نفع جاماندگان بازار مسکن عمل کند به این معنی که امکان خانه دار شدن دهکهای کم درآمد از منابع این سازمان فراهم شود. به این ترتیب وظیفه دولت در این راستا، اهرم قرار دادن زمینهای دولتی در جهت حمایت از سیاست مسکن اجتماعی است. یزدانی ادامه داد: در عین حال اگر سازمان ملی زمین و مسکن قطعه زمینی را در نقطه مرغوب برای مثال در شهر تهران دارد به این معنی نیست که آن زمین را به قیمت نازل بفروشد، ولی باید آن را به گونهای مدیریت کند که حداکثر بهرهبرداری از آن زمین در جهت اهداف اجتماعی حاصل شود.

همچنین مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی به «دنیای اقتصاد» گفت: منظور وزیر راه وشهرسازی از پرهیز از سیاستهای قبلی و اتخاذ سیاستهای جدید در بازار زمین این است که به اراضی دولتی صرفا نگاه درآمدزایی وجود نداشته باشد و نهاد متولی این اراضی ابعاد مختلف شهر محوری، انسان محوری و سایر جوانب را در همین مدیریت و واگذاری زمینهای دولتی اعمال کند. علی چگینی افزود: باید بین دولت و یک بسازوبفروش در مدیریت املاک تحت اختیار یک فرق اساسی وجود داشته باشد؛ به این معنی که بساز و بفروشها ملک خود را برای حداکثر سازی سود و منافع اقتصادی خود مدیریت میکنند ولی دولت باید به فکر شهر و گروههای ضعیف جامعه متقاضی مسکن باشد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، روز گذشته وزیر راه وشهرسازی طی حکمی، حمیدرضا عظیمیان را بهعنوان جایگزین محمد پژمان در سمت ریاست سازمان ملی زمین و مسکن منصوب کرد.