بازار مسکن بر لبه تیغه/ همه فروشنده شدند

آیا بازار مسکن وارد دوره رونق مورد ادعای برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی شده است؟ دلیل اصرار برخی از مسئولان ساختمان دادمان بر دیدن نشانههای رونق در بازار مسکن چیست؟ بهگواه دستاندرکاران و فعالان مسکن هنوز هیچ اتفاقی در این حوزه روی نداده است، شاید برخی چیزهایی را میبینند که کارشناسان و مردم نمیبینند.

شاید هم این اظهارات در پسپرده حکایت از نداشتن برنامه در حوزه مسکن دارد و مدیران ذیربط در دولت تدبیر و امید، تدبیری برای خروج بازار مسکن از رکود سرسامآور نداشته و فقط روی بهروزرسانی آمارها تمرکز کردهاند و بهاصطلاح چیزی در چنته ندارند.

به هر حال در روزهایی که زمان اظهارنظر مسئولان وزارت راه و شهرسازی درباره «نشانههای خروج از رکود مسکن» از هفتگی به روزانه تغییر کرده که رئیس اتحادیه مشاوران املاک واقعیتهای بازار مسکن را با استناد به اتفاقات واقعی این بخش تشریح کرد.

حسام عقبایی با بیان اینکه با تحریک تقاضا نمیتوان بازار مسکن را از رکود خارج کرد یکی از ویژگیهای کنونی این بخش را حرکت روی لبه تبغ و پرتگاه اعلام کرد و گفت: اگر قرار است یک تحرک در مسکن داشته باشیم باید با درآمد عمومی و دهکهای متوسطه سازگار باشد نه اینکه با تحریک تقاضا جهشی یا بهقول معروف سونامی ایجاد شود.

وی با اشاره به کاهش تولید مسکن در کشور، سال 1407 را زمان به توازن رسیدن عرضه و تقاضا در بازار مسکن اعلام کرد البته بهشرطی که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود.

عقبایی با ابراز اینکه نمیتوان برای بازار مسکن ایران رمل و اُسطرلاب انداخت، خروج آماتورها را مهمترین اثر رکود سهساله مسکن ارزیابی کرد.

گفتوگو با رئیس اتحادیه مشاوران املاک را در ادامه میخوانید؛

عقبایی: قاعدتا باید بازار مسکن از رکود خارج شود و اگر این اتفاق نیفتد وضعیت اقتصادی کشور خوب نخواهد شد. با توجه به رکود اقتصادی، بازار نفت و کاهش بودجه دولت باید یک سری از صنایع فعال شود. چیزی که بتواند خیلی در اقتصاد تحرک ایجاد کند فقط مسکن است. حال باید دید چقدر اینها -دولتیها- میتوانند برای حوزه مسکن سرمایه جذب کنند.

طی سه سال اخیر که سیاستهای اتخاذ شده برای تحریک تقاضا موثر نبوده است.

عقبایی: تحریک تقاضا یکی از عوامل است، در بسته خروج از رکود دولت یکی از عوامل تحریک تقاضا بود و با یک عامل نمیتوانند بخش مسکن را از رکود خارج کنند، البته اعتقاد دارم که بسته خروج از رکود تحریک تقاضا موثر است، افزایش تسهیلات بانکی و موافق افزایش وام در شرایط فعلی اقتصادی هستم. بر عکس این که برخی میگویند این اقدامات بیتاثیر است، نه تاثیرگذار است و باید ادامه داشته باشد. اما نظرم این است که فقط با یک روش نمیشود و با تحریک تقاضا بسته خروج از رکود را به سرانجام برسانیم.

چراکه وضعیت بازار مسکن به روشها و راهکاری دیگری نیاز دارد که باید درباره آن اندیشه و اقدام و عمل شود تا بتوان دستاورد تحریک تقاضای عملیاتی بالابرنده تولید مسکن و برقراری توازن را ایجاد کند. اگر رویکرد ما تحریک تقاضا یا افزایش تولید بعد برود به سمت و سوی رونق و این هم به گرانی تبدیل شود دوباره باید بشنینیم و درباره دلایل گرانی استدلال کنیم. چرا مسکن 100 درصد گران شد و چرا از درآمد عمومی مردم بالاتر رفت و در واقع افسارگسیختگی در آن ایجاد میشود. به نظرم بازار مسکن روی یک لبه، تیغه و پرتگاهی حرکت میکند که هم باید رونق ایجاد کند، هم باید افزایش تولید را به دنبال داشته و هم این که باید توازن را برقرار کند و در عین حال نباید گران نشود.

این مسئله باعث ایجاد اختلافات طبقاتی و مشکلات فراوانی میشود و جاماندگان دهک ضعیف و متوسط را زیاد میکند. قرار نیست بازار مسکن به نظرم از رکود خارج شود به هر قیمتی. این به مصلحت مردم نیست. بازار مسکن باید از رکود خارج شود اگر قرار است یک تحرک در مسکن داشته باشیم باید با درآمد عمومی و دهکهای متوسطه سازگار باشد نه این که با تحریک تقاضا جهشی یا به قول معروف سونامی ایجاد شود.

تولید مسکن طی سه سال اخیر چگونه روندی داشته است، ظاهرا کاهشی در این حوزه داشتهایم.

عقبایی: سیاستهای کلان در حوزه وزارت راه و شهرسازی این است که رشد اقتصاد مسکن به مفهوم افزایش تولید کمی نیست. یعنی فقط معیار توسعه مسکن را تعداد نمیدانند به عبارت دیگر اگر در گوشهای از کشور 10 هزار مسکن ایجاد کنیم و آمار اعلام شود به معنای توسعه نیست.
توسعه در ابعاد مختلفتری تعریف میکنند که پایداری در حوزه تولید مسکن داشته باشد. لذا برخی تعللهای دو سه سال اخیر به همین سیاست و نگرش بر میگردد.

با توجه به اظهارات مقامات دولتی کسی انتظار ساخت 10 هزار واحد را ندارد، اما در همین بافتهای فرسوده هم نوسازی طی سه سال اخیر کاهش یافته و سازندگان تمایلی به حضور در این بخش ندارند.

عقبایی: دقیقا همینطور است. در سال 93  و 94 تقریبا بین 40 تا 56 درصد در شهرهای مختلف شاهد کاهش صدور پروانههای ساختمانی بودیم. به طور ملموس شهرداریها، نهادها و خود دولت اذعان دارند که تولید ساختمان کاهش یافته است. این مسئله از اواخر نیمه دوم سال 93 کاهش ساخت و ساز شدت گرفت. برخی از دلایل این کاهش به نوبد خریدار، کاهش خرید قدرت مردم، نبود سرمایهگذار و همچنین خروج غیرحرفهای، یعنی افرادی که سرمایه اولیهای داشت میآمد و 4 واحد را میساخت، اینها از این جرگه خارج شدهاند و به سمت و سویی رفتند چون سرمایههای آنها بازدهی نداشت.

بیشتر رویکرد اینها به دست آوردن سود بود که بخشی از آن را از پیش فروش و بخشی دیگر را از محل تسهیلات بانکی تامین میکردند. دیدند نه بازار پیش فروش وجود دارد و نه این که بازار آنقدر رشد دارد که بتواند سود بانکی را تامین کند. لذا بخش زیادی از این آماتورها از بازار مسکن خارج شدند و یکی از دلایل کاهش صدور پروانههای ساختمانی همین است.

البته از نظر فنی کار درستی بود، از این منظر که تخصصی افراد غیرحرفهای وارد حوزه ساختمان نشوند کار درستی است، اما از نظر خروج سرمایه از تولید یک تهدید تلقی میشود. در مجموع در سالهای 93 و 94 کاهش صدور پروانههای ساختمانی را داشتیم که میتواند عواقبی را برای آینده بازار مسکن داشته باشد.

سالانه 800 هزار تا یک میلیون ازدواج داریم و با توجه به فرهنگ غلط طلاق بخشی از جامعه الان در این حیطه زندگی انفرادی و مجردی دارند که به یک میلیون نفر اضافه میشوند. باید مسکن به سمتی برود که ایجاد توازن باعث کنترل میشود. الان نه تنها این برقرار نیست بلکه تولیدی نداریم و از تولید قبل هم عقب افتادهایم.

در حال حاضر چقدر واحد مسکونی کمبود داریم؟

عقبایی: سالانه به یک میلوین واحد مسکونی به طور متوسط نیاز داریم، آمار جامعی در کشور نداریم که چند درصد مردم مستاجر هستند، آمارها زیر 30 درصد است. فکر میکنم وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که اگر تولید مسکن را به توازن برسانیم یعنی به رقم استاندارد سالانه برسد،  12 سال دیگر به توازن در بازار مسکن میرسیم. اگر امروز سالی یک میلوین واحد مسکونی تولید کرده و بتوانیم آنرا حفظ کنیم سال 1407 به توازن عرضه و تقاضا خواهیم رسید.

با تمام این تفاسیر، پیش بینی شما بازار مسکن چیست؟ این نگرانی وجود دارد که با رونق مسکن آماتورها دوباراه به این بخش برگردند و همزمان خیل افرادی که در این سالها منتظر بوده اند یکباره به بازار هجوم بیاورند و قیمتها ناگهانی افزایش یابد. آیا دولت با سیاستهایی که دارد میتواند این رویداد احتمالی را کنترل کند؟

عقبایی: در اقتصاد ایران پیشگویی کار خیلی سختی است و نباید پیش بینی کرد و رمل و اُسطرلاب انداخت که بازار مسکن کشور چه میشود. معتقدم شرایط و آنچه بر بازار مسکن حاکم است مبین این است با توجه به رکود مسکن، حجم نقدینگی، سیاستهای دولت و رویکرد نمایندگان مجلس دهم اعتقاد دارند باید خروج از رکود روی دهد و این را در اقتصاد تجربه کنیم.

در بازار مسکن تغییر و تحولات در حیطه خصوصا قیمت تابعی از تولید است. نرخ مسکن تابع عرضه آن است و در عین حال تقاضا. حقیقتا عرضه کم شده، در این صورت اصول اقتصاد میگوید قیمت باید افزایش یابد پس چه اتفاقی در ایران روی داده وقتی در سال 93 و 94 کاهش صدور پروانههای ساختمانی و تولید مسکن را داشتهایم ولی با همین احوال نه تنها قیمتها افزایش نیافته بلکه کاهش قیمت هم داشتهایم. اینجا که افزایش تقاضا و همزمان کاهش تولید هم بوده است.

البته به نظر میرسد تقاضا در بازار مسکن طی سالهای اخیر بوده ولی به دلایلی از جمله انتظار کاهش قیمت، دست نگه داشتهاند.

عقبایی:در سال 92 شاید این تعبیر قابل بررسی بود که مردم منتظرند، اما سال 94 انتظار به پایان رسید. یعنی پس از سه سال ثبات قیمت و به کف رسیدن نرخها دیگر انتظار بیشتری برای کاهش وجود نداشت. در واقع قدرت خرید مردم این توان را نداشت به بازار مسکن وارد شوند، به همین دلیل بود که علی رغم کاهش تولید و وجود واحد خریداری وجود نداشت. عرضه کاهش پیدا کرده ولی همچنان اگر به مشاوران املاک مراجعه کنید میگویند همه فروشنده شدهاند و مشتری نیست. این به معنای افزایش تولید نیست، به این مفهوم است که ظرفیت خرید برای همان تولید کم هم وجود ندارد و پتانسیل خرید برای متقاضیان وجود ندارد. متقاضی در بازار مسکن خیلی بالاست و چند برابر عرضه کنندگان بازار هستند اما خیلی از آنها نمیتوانند به خرید مسکن حتی فکر کنند و ظرفیتهای مالی آنها در حدی نیست که بتوانند درباره خرید مسکن صحبت کنند. اینها در آمارها جزو متقاضیان هستند.

لذا در مجموع در سال 95 طی نیمه اول سال شاهد افزایش قیمت نباشیم، یعنی در حوزه نرخها هرچند تولیدکنندهای ورود پیدا کند یا انگیزهای برای ورود سرمایه گذاران ایجاد شود به هر طریقی از جمله مالیات بر حسابهای بانکی یا هر سیاستی که منجر به خروج سرمایهها از بانکها شود و به سمت بازار مسکن بیاید، در این صورت اتفاق خاصی در حوزه قیمتها در شش ماه اول روی نمیدهد. ثبات قیمتها ادامه خواهد یافت، ولی با این حال پیش بینی نسبی افزایش حجم معاملات را در سال 95 خواهیم داشت.

در فروردین ماه امسال علی رغم این که 15 روز اولین ماه بهار تعطیل بود، در شهر تهران رشد معاملات مسکن را داشتهایم. در این ماه 6390 قرارداد خرید و فروش در شهر تهران و 8199 قرارداد اجاره داشتهایم. این آمار در فروردین 94 در خرید و فروش 5989 فقره و در اجاره 7318 فقره بوده است.

خوشبختانه در 14 روز اول اردیبهشت ماه در تهران شاهد افزایش حجم معاملات بودهایم. در دومین ماه سال گذشته 7266 قرارداد خرید و فروش داشتهایم در حالی که این رقم در اردیبهشت امسال به 7522 قرارداد رسیده است. در حوزه اجاره نیز در 14 روز اول اردیبهشت ماه امسال 7762 قرارداد اجاره در تهران ثبت شد در حالی که مدت مشابه پارسال 6804 قرارداد داشتهایم. لذا در دو ماه اخیر نسبت به 94 شاهد افزایش حجم معاملات بودهایم و این یک پیامی را میدهد احتمالا تا پایان شهریور روند صعودی معاملات ادامه داشته باشد.

فاز اول خروج از رکود را در شش ماه اول تجربه کنیم، تلقی من از رونق این را لمس کنند که در بازار مسکن یک تحولی روی داده است. فکر میکنم در شش ماه دوم بیشتر این را بتوان لمس کرد البته اگر انگیزه سرمایهگذاری در افراد برای بخش ساختمان ایجاد شود.

ورود سرمایه به بازار مسکن تقریبا دو سال زمان میبرد تا به تولید مسکن منتهی شود.

عقبایی: پروسه تولید مسکن حداقل یکسال تا دو ساله است، یعنی آنهایی که از ابتدای امسال برای تولید اقدام کنند سال 96 و 97 مسکنهای ساخته به بهرهبرداری میرسد.

چگونه میتوان این انگیزه را به سرمایهگذران داد و انتظار گرانی در آن نباشد؟

عقبایی:کسی که پول و سرمایه دارد، جایی میرود که بتواند سود بیشتری را به دست آورد. لذا اگر احساس کند در بازار سرمایه یا بانک عواید بیستری را کسب میکند قاعدتا به حوزههایی مانند مسکن ورود پیدا نمیکند، چه بسا این اتفاق روی داده است. این افراد دنبال کار خیر نیستند و دنبال کاری است بتواند سود بیشتری را به دست آورد لذا به این سمت بازاری میرود که برایش توجیه اقتصادی داشته باشد. این بازار میتواند واردات یا صادرات یا تولید مسکن باشد. فکر میکنم بهترین راهی که میتواند این مسئله را کنترل کند در عین حال با سرمایهگذاری در مسکن و سوداگری و سودجویی در آن روی ندهد این است که فرصتهای رقابتی بیشتری را در حوزه سرمایهگذاری مسکن ایجاد کنیم. همچنین باید کنترلهای لازم را در حوزه مالیاتی را داشته باشیم.

نمیتوان در بحث کنترل قیمت ضابطهای داشته باشیم و سقفی برای افزایش نرخها تعیین شود؟

عقبایی: کشورهایی مانند سوئیس اعلام میکند که موجر حق افزایش اجاره بها مثلا بیش از 7 درصد را ندارد. اما در ایران نمیشود و قوانین بالادستی اجازه وضع چنین قوانینی را در حوزه اموال غیرمنقول نمیدهد. چون در یک کشور اسلامی زندگی میکنیم و مالکیت در کشور اسلامی محترم است و افراد نسبت به اموال غیرمنقول خودشان مالکیت دارند.