روش‌های تامین مالی مسکن در بازارهای نوظهور

یک اقتصاد با ثبات در حال رشد، از طریق تورم پایینتر، نرخهای سود کمتر، و ریسک سیستمی پایینتر، رشد سیستم تامین مالی مسکن را پدید میآورد. در این نگرش تکاملی، سرمایهگذاری در بخش مسکن، فراتر از سطح معینی از درآمد سرانه، با تقاضای خانوار برای آن ظهور میکند؛ یعنی، تا زمانی که محیطهای کلان، حقوقی و تنظیم بازار مسکن برای ظهور آن مساعد باشند. در اینگونه موارد، در صورتی که سیستم مالی، رشد کلی اقتصادی را ارتقا دهد، یک چرخه سالم (کامل)، به عنوان رشد، امکان ظهور پیدا میکند، و این رشد بالاتر، به نوبه خود، هم باعث توسعه بیشتر بخش مالی میشود و هم توسعه بیشتر در سرمایهگذاری مسکن.

اثر سرمایهگذاری در اقتصاد با ثبات

از نتایج مهم این درس اول این است که سرمایهگذاری در بخش مسکن در اقتصادهای بیثبات وآشفته، اثر بخش نیست. بیثباتی لاجرم به کاهش وجود اعتبار، کاهش ساخت مسکن رسمی، مشکلات توان مالی برای مصرفکنندگان مسکن، و ریسک بیشتر برای همه افراد و بخشهای درگیر منجر میشود. بیثباتی اقتصاد کلان یک چرخه منفی را ایجاد میکند که در آن کاهش تامین مالی در بخش مسکن، به کاهش سرمایهگذاری مسکن مسکونی و رشد آهستهتر در اقتصاد منجر میشود. تلاش برای شکستن این چرخه معیوب از طریق تحریک و تشویق سرمایهگذاری مسکن، تقریبا بطور حتم با شکست روبرو خواهد شد.

توسعه سرمایهگذاری مسکن به وجود ثبات اقتصاد کلان و یک محیط حقوقی قوی نیاز دارد. البته، ثبات اقتصاد کلان و شفافیت حقوقی به تنهایی کافی نیستند. در واقع، شواهد دهه گذشته حاکی از آن است که سیاست تامین مالی مسکن در تعیین انعطافپذیری و پویایی این بخش اهمیت بنیادی دارد. پس از سالها رکود، عرضه پررونق و شکوفای تامین مالی مسکن با سرعت قابل ملاحظهیی در بین بسیاری از کشورها پدید آمده است. این توسعه ناگهانی در تامین مالی مسکن، چیزی بیش از صرفا نتیجه ناخواسته بهبود شرایط، در محیطهای اقتصاد کلان و حقوقی است. سیستم مالی دنیا، چنانچه کالوماریس آن را توصیف کرده است، مبنی بر آن است که در زمانی که نقدینگی بانکها بطورفعالانه، اقدام به توسعه فعالیتهای خرده فروشی میکنند، در حال وارد شدن به یک پارادایم مالی آزاد جدید هستند. در جاهایی که این محدودیتهای مالی کم میشوند، سیستمهای تامین مالی مسکن میتوانند رشد یابند کما اینکه این اتفاق روی داده است.

رقابتیتر کردن تامین مالی

بنابراین، دومین درس این است که در بسیاری از کشورهایی که از عرضه نوپای تامین مالی مسکن برخوردار هستند، توسعه اقدامات منسجم وپایدار برای توسعه یک عرضه و جریان رقابتیتر و شفاف ترتامین مالی مسکن، چه با محوریت بانک و چه با محوریت اوراق قرضه احتمالا از برگشتهای اقتصادی و اجتماعی بالایی برخوردار است. یک سیستم تامین مالی مسکن قوی، از یک سو میتواند به توسعه گستردهتر بخش مسکن، به ویژه سکونتگاههای غیر رسمی بیانجامد و از سوی دیگر میتواند منجر به تحرک نیروی کارشده و صنعت ساخت و ساز را بهبود بخشد. از این رو، این سیستم تامین مالی میتواند در رشد و ثبات اقتصاد ایفای نقش کند و در ایجاد محیطهای شهری با ترافیک کمتر، خدمات بهتر و جمعیت پایینتر نیز تاثیرگذار باشد.

با این وجود تاثیرات مثبت توسعه سیستم تامین مالی تنها از طریق یک چارچوب سیاستی مناسب، امکان‍پذیر میشود. در واقع در محیط سیاستی غلط، توسعه نامحدود تامین مالی (سرمایهگذاری) مسکن خصوصی، میتواند یک عامل علّی در بیثباتی کلان باشد. استفاده از ابزار غلط وام دهی با ریسک بیش از اندازه و یارانههایی که بطور نادرست هدفگذاری شدهاند، میتوانند از طریق ایجاد هزینههای بالا برای دولت (کمکهای مالی دولت) و اقتصاد (به دلیل از بین رفتن بهره وری و رشد کمتر)، به سقوط بازارها و موسسههای سرمایهگذاری مسکن منجر شود.

نقش محدود دولت

از این رو درس سوم این است که نیاز به یک نقش دولتی قوی اما محدود در توسعه بخش مسکن دیده میشود. بدون یک نقش دولتی مشخص و متمرکز، آزادسازی مالی و توسعه سرمایهگذاری مسکن به دلیل تاثیرات احتمالی منفی روی بازار مسکن و اقتصاد، غیرکارآ میشود. هر چند رقابت شدیدتر در بازار تامین مالی منجر به گسترش کمتر نرخ سود، افزایش تنوع محصول، و توان مالی بیشتر میشود. علاوه بر این، افزایش قدرت وامگیری به ازای ارزش مسکن میتواند باعث افزایش مصرف (تقاضای مسکن) و سرمایهگذاری شده و رشد اقتصادی ایجاد کند.

از سوی دیگر، اگر اعتبار تازه تامین شده با یارانههای نرخ بهره ضمنی همراه باشد، یا از طریق سیستم مالیات با استفاده از دستورالعملهای نظارتی تامین شود، چنانچه در بسیاری از کشورها هنوز همین وضع وجود دارد، میتواند به مشکلات بخش مالی بسیار پرهزینهیی منجر شود. همچنین، تجربه بینالمللی نشان داده است هر زمان که رشد سریعی در وام دهی به هرشکل ممکن وجود داشته باشد، احتیاط ضروری است. برای اعطای وام مسکن، دغدغه مربوط به رشد سریع حتی میتواند شدیدتر باشد، زیرا گرفتن وام مسکن معمولا مستلزم وجود خانوادهیی با درآمد متوسط است که برای بزرگترین خرید زندگی خود در معاملهیی با یک وامدهنده به لحاظ مالی پیچیده، تامین مالی میکند.

تجربه نشان داده است که اطلاعات و حمایت از مصرفکننده در چنین محیطهایی ضروری هستند. بنابراین با وجودی که بخش خصوصی در همه سیستمهای پایدار باید بار اصلی ریسک را به دوش بکشد، وجود یک نقش دولتی قوی و شفاف ضرورت دارد.

تسهیلات، قیمت مسکن را بالا نبرد

آخرین درس فرا گرفته شده از رژیم تامین مالی آزاد در بازارهای نوظهور، اهمیت حصول اطمینان از این است که، دسترسی گسترده به منابع مالی (وام مسکن) منجر به افزایش شدید قیمت مسکن نگردد. در سالهای اخیر شاهد افزایشهای بسیار زیاد قیمت مسکن در بسیاری از کشورها بودهایم (به عنوان مثال، افزایش بسیار زیاد در برخی از شهرهای اصلی روسیه و اوکراین دیده شده است) . با وجودی که حرف زدن درباره حبابهای قیمت مسکن ممکن است زود باشد، ولی زمانی که قیمت مسکن با سرعت افزایش مییابد، ایجاد حباب بطورحتم وجود دارد.

با وجودی که ابعاد کامل این فرآیند هنوز درک نشدهاند، یکی از جنبههای مهم آشکار این پدیده، نقش مهمی است که شرایط بازار مسکن در این امر ایفا میکند که آیا به افزایش در تقاضا با افزایش در عرضه مسکن پاسخ داده میشود یا افزایش در قیمت مسکن. در این مورد، ابهامی در شواهد وجود ندارد. بدون وجود ساز و کار عرضه مناسب مسکن، بهبود دسترسی به تامین مالی مسکن عمدتا منجر به افزایش قیمت مسکن میشود. بنابراین، درس دیگر این است که تلاشها و اقدامات برای بهبود دسترسی به تامین مالی مسکن باید با توجه و آگاهی عمیق و درستی از شرایط و سیاستهای اصلی بازار مسکن صورت گیرد.