آوانس سازنده‌ها به مالکان زمین

هماکنون با افزایش 10 واحد درصدی سهم مالک زمین نسبت به پارسال، فرمول مشارکت بهصورت «60 درصد بنای جدید برای مالک و 40 درصد برای سازنده» اعمال میشود. افت هزینه احداث و رشد وام ساخت، دو علت امتیازدهی سازندهها است تا آخرین مانع رونق ساختمانی با تحریک عوامل عرضه زمین، مرتفع شود. مناطق پرکشش برای ساخت معرفی شده است.

بساز و بفروشها در تهران برای بهرهبرداری از شرایط مناسب بهوجود آمده در بازار ساخت و ساز، به تحریک صاحبان بناهای کلنگی رو آوردهاند و برای جلب نظر سمت عرضه در بازار زمین، اخیرا فرمول «مشارکت با مالکان ساختمانهای قابل تخریب» را تغییر دادند. از تغییر فرمول «مشارکت در ساخت» حاکی است در حال حاضر سازندهها سهم خود در پروژههای مشارکتی را 10واحد درصد نسبت به سال گذشته کاهش دادهاند طوری که نسبت شراکت بین مالکان زمین و سازنده به جای تبعیت از فرمول 50-50، بهصورت 60 درصد برای مالکان و 40 درصد برای سازنده امتیاز محاسبه میشود.

سازندهها با دادن این امتیاز به مالکان کلنگی، قصد دارند از دو گشایش مالی جدید در ساخت و ساز که شامل کاهش هزینه ساخت و افزایش تسهیلات بانکی است، استفاده کنند.

در حال حاضر قیمت زمین در تهران نسبت به زمان جهش – سال92- رقمی معادل 33 درصد کاهش یافته و قیمت مصالح ساختمانی نیز 26واحد درصد نسبت به سه سال پیش افت کرده است. از طرفی، در شرایط فعلی 110 تا 130 میلیون تومان وام ساخت بدون سپرده به ازای احداث هر واحد مسکونی، بدون محدودیت به سازندهها پرداخت میشود.

این دو اتفاق باعث بازگشت فعالان ساختمانی به بازار شده اما چون فرمول پارسال برای مشارکت در ساخت، انگیزه لازم در مالکان زمین برای خروج از رکود را ایجاد نکرده، سازندهها مجبور به افزایش 10واحد درصدی سهم آنها شدهاند.

فرمول فعلی 60-40 تا پیش از جهش قیمت زمین استفاده میشد اما سال 92، سهم مالکان به 70 درصد رسید و در سال 94 بهخاطر افزایش عوارض ساخت و ساز از یک سو و کاهش قیمت زمین از سوی دیگر، این سهم به 50 درصد نزول کرد. در حال حاضر رغبت به مشارکت در ساخت، در مناطق پرتقاضا برای خرید مسکن، زیادتر است و سازندهها، علاوه بر درصد شراکت، مترمربعی یک میلیون تومان بهطور متوسط، پول بلاعوض به مالکان یک ساختمان کلنگی پرداخت میکنند.

فرمول مشارکت در ساخت مسکن بعد از سه سال نوسان متفاوت، به سطح نرمال خود بازگشت.

در حالی که طی سه سال گذشته تحت تاثیر دو تحول عمده، فرمول مشارکت در ساخت در بیشتر پروژههای ساختمانی دو مدل متفاوت را تجربه کرد، سازندگان و مالکان مسکن امسال، به معمولترین روش محاسبه سهم مالک و سازنده در ساخت مشارکتی بازگشتهاند.

فرمول مشارکت در ساخت مسکن طی سال 92 به دنبال جهش قیمت زمین و افزایش سطح قیمتی آن، موجب تغییر سهم مالک و سازنده به نفع مالکان در ساخت مشارکتی مسکن شد.

به این ترتیب در شرایطی که تا پیش از سال 92، عمده سهم مالک و سازنده در اغلب قراردادهای ساخت مشارکتی، بهصورت سهم 60 درصدی برای مالک و 40 درصدی برای سازنده تعریف میشد، این فرمول در سال اوج قیمت زمین و مسکن به نفع مالک تغییر کرد. به این ترتیب، در شرایطی که هر چند فرمول ساخت مشارکتی مسکن بسته به ویژگیهای منطقه، ملک، متراژ و طول بر زمین میتواند به حالتهای مختلف تعریف و تعیین شود اما در سال 92، جهش قیمت زمین سهم مالک را از فرآیند مشارکت تا 70 درصد در کنار تعیین مبلغی با عنوان سهم بلاعوض مالک، تغییر داد.

نوسان سه مرحلهای سهم مالک و سازنده

قیمت زمین در فاصله سالهای 84 تا 92 یعنی به مدت 8 سال، از مترمربعی 600 هزار تومان به 6میلیون تومان افزایش یافت و این جهش 10برابری قیمت زمین موجب شد فرمول مشارکت به نفع مالکان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدی از سهم مالک در ساخت مشارکتی مسکن برسد. این در حالی است که سازندگان مسکن هم بهعنوان سمت دوم مشارکت در ساخت، سال 92 که در واقع اوج رونق مسکن و ساخت وساز محسوب میشد، برای جلب رضایت مالکان به مشارکت، به سهم 30 درصدی برای ساخت و ساز رضایت دادند.

سازندگان در این سال، عمده سود خود و جبران کاهش سهمشان از درصد مشارکت با مالک را از طریق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسکن و اوج جهش قیمت مسکن در سال 92 تامین کردند.

این در حالی است که هم زمان با شروع دوره رکود ساختمانی در اواخر همان سال، فرمول مشارکت در ساخت در سال بعد یعنی سال 93 با تغییر اساسی مواجه شد.

البته فرمول مشارکت در ساخت مسکن با سهم 70 درصدی برای مالک و 30 درصدی برای سازنده، در برخی مناطق گرانتر شهر تهران همچون مناطق یک، 2 و 3 پایتخت که ارزش زمین در آنها به مراتب بالاتر از سایر مناطق شهر است، در سال 93 هم پایدار ماند. اما سال 93 و همچنین سال گذشته همزمان با ادامه و تشدید رکود در بازار معاملات مسکن، درصدهای مربوط به سهم مشارکت مالک و سازنده در پروژههای ساختمانی تغییر کرد.

در حالی که سال قبل از آن یعنی سال 92، عمده پروژههای مشارکتی مخصوصا در مناطق شمالی شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالک به ازای سهم 30 درصدی سازنده انجام میشد، عمده فعالیتهای مشارکت در ساخت طی سالهای 93 و 94، بهصورت مشارکت 50 - 50 یعنی سهم مساوی مالک و سازنده از فرآیند مشارکت تعیین شد.

این در حالی است که فرمول دومی که طی دو سال گذشته در بازار مشارکت در ساخت، به خصوص در مناطقی که زمین در آنها از ارزش بالاتری برخوردار بود یا به جهت مشخصات ویژه ملکی، تقاضای بیشتری برای آنها نسبت به زمینهای معمولی وجود داشت، در برخی موارد بهصورت سهم 55 درصدی برای مالک و 45درصدی برای سازنده هم تعریف میشد.

اما سالهای 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخلیه حباب قیمتی در بازار زمین و مسکن، فرمول عمده مشارکت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 برای مالک و سازنده رسید. علاوه بر افت قیمت و رکود در بازار زمین، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراکم ساختمانی بعد از چند سال افزایش یافت و در نتیجه این موضوع هزینههای ساخت مسکن هم زیاد شد، تغییر مسیر فرمول مشارکت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.

بازگشت ساخت مشارکتی به سطح نرمال

فرمول مشارکت در ساخت و تعیین سهم مالک و سازنده از عواید ناشی از ساخت وساز مشارکتی، امسال بعد از سه سال حالت غیر طبیعی در بازار این گروه از ساخت و سازها، به حالت نرمال رسیده است. هماکنون در اغلب مناطق شهر تهران تعیین سهم مالک و سازنده در فرآیند ساخت و سازهای مشارکتی بهصورت سهم 60 درصدی مالک و 40 درصدی سازنده تعیین میشود که این موضوع نشان دهنده بازگشت بازار ساخت وسازهای مشارکتی به حالت نرمال است.

در شرایط نرمال، معمولا فرمول مشارکت در ساخت بسته به متراژ زمین، موقعیت و منطقهای که در آن واقع شده و سایر مشخصات آن مانند طول بر زمین، بهصورت سهم 60 درصدی مالک و 40درصدی سازنده تعیین میشود و علاوه بر آن مبلغی متناسب با قیمتهای عرف منطقه در برابر هر مترمربع مساحت زمین بهعنوان بلاعوض به مالکان زمین (ساختمان تخریب شده) پرداخت میشود.

مبلغ بلاعوض بابت مشارکت در ساخت زمینهای مسکونی در مناطق مختلف تهران متفاوت است طوری که این مبلغ از مترمربعی کمتر از 500 هزار تومان در مناطق جنوبی و ارزانتر شهر تا مترمربعی بیش از 3 میلیون تومان در مناطق شمالی شهر در نوسان است.

با این حال، هنوز هم در برخی مناطق خاص پایتخت نمونههای محدودی از فرمولهای متفاوت ساخت و ساز مشارکتی دیده میشود.

در مناطق جنوبی و ارزانتر شهر تهران که نسبت هزینه ساخت مسکن به زمین تقریبا در سطح برابری قرار دارد، در موارد محدودی فرمول مشارکت در ساخت بهصورت سهم 50 درصدی مالک در برابر سهم 50 درصدی سازنده هم تعریف میشود. این در حالی است که هماکنون تعیین درصد مشارکت 70 درصدی مالک به 30 درصدی سازنده در مناطق مختلف شهر تهران در حد فوقالعاده محدود دیده میشود.

توهم قیمتی در سمت عرضه زمین

واسطههای ملکی در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند مالکان همچنان در توهم دوران اوج جهش قیمت زمین بهسر میبرند اما چون در شرایط رکود فعلی بازار معاملات زمین مشتری مناسبی برای ملک خود ندارند، از سر ناچاری جذب بازار مشارکت در ساخت میشوند. اغلب این واسطهها در مناطق مختلف پایتخت معتقدند هرچند هماکنون فرمول مشارکت در ساخت مسکن به حالت نرمال برگشته است اما مبالغ بلاعوضی که هر یک از مالکان از سازندگان مطالبه میکنند با سطح واقعی قیمتها و شرایط روز بازار مسکن چندان همخوانی ندارد.

به گفته واسطههای ملکی این مبالغ هماکنون بالاتر از آن چیزی که شرایط روز بازار مسکن حکم میکند، تعیین میشود و مالکان همچنان در تصور روزهای اوج قیمت زمین بهسر میبرند.

11 نقطه پرتقاضا برای مشارکت

هماکنون عمده تقاضا و قراردادهای مشارکت در ساخت مسکن در حدود 11 منطقه شهر تهران انجام میشود که بیشترین تمایل سازندگان برای ساخت و ساز روی زمینهای کلنگی، معطوف به این مناطق است.

به این ترتیب، در حال حاضر عمده فعالیتهای مربوط به ساخت وسازهای مشارکتی مسکن در مناطق یک، 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 10، 13 و 14 شهر تهران انجام میشود که به دلیل برخی ویژگیهای خاص مانند وجود املاک کلنگی در این مناطق، تمرکز جمعیت و تقاضای قابلقبول برای واحدهای ساخته شده، باب میل سازندگان هستند.

این مناطق که در چهار جهت اصلی شهر تهران و جهتهای فرعی آن پراکنده شدهاند، معمولا در ساخت و سازهای مشارکتی از فرمول 40 درصد سهم سازنده در برابر 60 درصد سهم مالک تبعیت میکنند.

البته در مناطق جنوبیتر و ارزانتر شهر این سهم تا درصد مساوی 50 - 50 بهعنوان سهم سازنده و مالک تعیین میشود و مبلغ بلاعوض پرداختی از سوی سازنده به مالک در این مناطق کمتر از سایر مناطق است. بررسیهای «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار ساخت و سازهای مشارکتی مسکن نشان میدهد هماکنون دو رویکرد عمده در رفتار مالکان و ساکنان مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد که از وضعیت عرضه و تقاضای زمین برای ساخت مشارکتی نشات میگیرد.

اولین رویکرد یا اولین گروه مربوط به بازار مشارکت در ساخت در برخی مناطق خاص و ویژه شهر تهران یعنی مناطق لوکس و گرانقیمت شمال پایتخت – عمدتا مناطق 1 و 3 – است.

به اذعان واسطههای ملکی شمال شهر، در این مناطق هماکنون عرضه زمین از سوی مالکان برای ساخت مشارکتی کاهش یافته است، طوری که برخی از واسطههای ملکی که فعالیتهای مربوط به مشارکت در ساخت هم انجام میدهند در آگهیهای خود عنوان میکنند مالکانی که بهترین پیشنهاد مشارکت در ساخت را با معرفی زمینهای خود به سازندگان بدهند، مشمول دریافت مژدگانی میشوند. هرچند نمیتوان چندان به صحت پرداخت مژدگانی به مالکان در نتیجه معرفی زمین برای مشارکت در ساخت خوشبین بود و به نظر میرسد این واسطهها از ترفندهای تبلیغاتی برای جلب مالکان استفاده کردهاند، اما این موضوع نشان میدهد هماکنون عرضه کمتر یا نامناسبتری در بازار زمین این مناطق از سوی مالکان صورت میگیرد.

اما در مناطق معمولیتر شهر تهران، یعنی گروه دوم مورد بحث، هرچند میزان عرضه زمین برای ساخت مشارکتی مسکن به حد کافی وجود دارد، اما در این سمت بازار، اغلب نارضایتی برای ورود به پروژههای مشارکتی از جانب سازندگان مطرح میشود.

آنطور که سازندگان مناطق معمولیتر شهر تهران میگویند به دلیل آنکه هنوز مالکان در تصور روزهای اوج قیمت زمین بهسر میبرند پیشنهادهای برخی از آنها برای نحوه محاسبه فرمول مشارکت و بهخصوص تعیین مبلغ بلاعوض، متناسب با شرایط روز بازار زمین و مسکن نیست و به همین خاطر سازندگان معمولا برای یافتن زمینی که با شرایط واقعی برای مشارکت عرضه شده باشد، مقداری با مشکل مواجهند.

واسطههای ملکی فعال در بازار مشارکت در ساخت مسکن در مناطق یک و 3 تهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هماکنون فرمول غالب مشارکت در ساخت در این مناطق همان تعیین نسبت 60 به 40 برای مالک و سازنده است هرچند در این مناطق بسته به نوع و متراژ زمین، موقعیت و طول بر و سایر خصوصیات آن همچون تعداد مالکان، این درصد میتواند بهصورت 70 به 30 یا حتی در موارد محدودی 50 به 50 هم تعیین شود.

این در حالی است که واسطههای ملکی مناطق 2 و 5 هم غلبه فرمول 60 به 40 را نسبت به سایر روشهای محاسبه سهم مالک و سازنده از پروژههای مشارکتی تایید میکنند.

میانگین تعیین مبلغ بلاعوض به ازای هر مترمربع زمین برای مالکان در این مناطق حدود یک میلیون تومان است و این در حالی است که این رقم در حداقلیترین حالت خود از حول و حوش 700 هزار تومان شروع شده و بعضا تا بیش از متری 3 میلیون و 500 هزار تومان هم میرود.

واسطههای ملکی مناطق 4 و8 در شرق تهران میگویند: هماکنون اغلب پروژههای مشارکت در ساخت در این مناطق با نسبت 60 به 40 انجام میشود هرچند در مناطقی که زمین در آنها ارزانتر است این نسبت بعضا تا 50 به 50 هم متغیر است.

این نسبت در برخی دیگر از مناطق رایج که زمینه و میل به مشارکت در ساخت در آنها هم وجود دارد صادق است.

این در حالی است که انگیزه غالب مالکان برای حضور در بازار مشارکت در ساخت علاوه بر رکود بازار زمین و فروش نرفتن املاک کلنگی، برخورداری از ارزش افزوده 40 تا 60 درصدی ملکشان در اثر تخریب و نوسازی است.

به گفته واسطههای ملکی و کارشناسان مسکن، هماکنون بهرغم ادامه رکود در بازار زمین همزمان با ورود بازار مسکن به فاز پیشرونق، اغلب مالکان ترجیح میدهند با ورود به بازار مشارکت در ساخت، ملک خود را با ارزش افزوده 40 تا 60 درصدی برای روزهای رونق فروش آپارتمانهای نوساز آماده کنند و از این طریق هم موفق به فروش ملک خود شدهاند و هم با تبدیل ملک کلنگی به یک مجتمع مسکونی چند واحدی از سود بالاتری در زمان فروش برخوردار شوند.

وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: در شرایط فعلی همه بخشهای اقتصادی برای خروج از رکود بسیج شدهاند و در بخش مسکن بر حلقههای پیشران و آن بخش از تقاضا که میتواند با هزینه کم، سمت عرضه را به حرکت وادار کند، متمرکز شدهایم. عباس آخوندی افزود: مراقب هستیم برای خروج از رکود، طرف هزینه افزایش پیدا نکند و اعتقاد داریم اول باید کیک اقتصاد بزرگتر شود تا پس از آن، طرحهای هزینهزا را بتوان عملیاتی کرد. وزیر راه وشهرسازی با اشاره به اینکه خوشبختانه علائم خروج از رکود اقتصادی را مشاهده میکنیم، گفت: مثلا در بخش بنادر، عملکرد جابهجایی کالا 40 تا 50 درصد افزایش پیدا کرده است. در حوزه پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی مسکن نیز رشد بالای 50 درصد را در ماههای اخیر شاهد هستیم که این به معنای وقوع اتفاقات مثبت در جهت خروج از رکود مسکن است.