رکود بازار مسکن و نرخ‌های اجاره گران

کارشناسی در رابطه با متغیرهای اثرگذار در افزایش نرخ اجارهبهای مسکن اظهار کرد: نرخ اجاره مسکن همیشه تابعی از قیمت هر مترمربع از آن واحد مسکونی است، یعنی زمانی که شما واحدی مسکونی را ارزیابی میکنید، به میزان 15 تا 20 درصد از ارزش کل ملک، به آن واحد رهن و اجاره تعلق میگیرد که بر اساس شرایط اقتصادی این درصد، بین 15 تا 20 در حال گردش است.

او افزود: همچنین در بازار معمولاً هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه میتواند جایگزین یک میلیون تومان ودیعه شود، برای مثال مالکی که رهن کامل ملکش معادل 50 میلیون تومان است، میتواند در ازای ودیعه 50میلیونی، ماهانه 1.5 میلیون تومان اجاره دریافت کند و اینها تابع فرمولی است که به عنوان عرف در جامعه ما جای گرفته است.

او در ادامه بیان کرد: حال این گردشی که در شرایط مختلف بین 15 تا 20 درصد روی میدهد به این صورت است که زمانی که بازار در حال رونق است و قیمت ملک افزایش پیدا کرده و قیمت واقعی خودش را که بین تقاضای مطلق و تقاضای موثر تعیین شده است پیدا کرده، عموماً اجاره هر ملک بین 15 و 16 درصد از قیمت کل ملک میچرخد، اما زمانی که ملک در رکود است، هر سال اجاره از 15 درصد به سمت 20 درصد گرایش پیدا میکند، البته این رقم نهایتاً به 20 درصد میرسد و از آن عبور نمیکند.

این کارشناس گفت: این زمانی اتفاق میافتد که در دوران رکود، پیشبینیهایی در رابطه با افزایش قیمت در سال بعد وجود داشته باشد. اگر نگاهی به بازار مسکن در یکی دو سال گذشته بیندازید، مشاهده میکنید که افزایش قیمتی در مسکن نداشتیم و قیمت مسکن ثابت بوده است، اما هر سال درصد مختصری به اجارهها اضافه شده است، حتی امسال، بهرغم اینکه هنوز رونقی در بازار مسکن دیده نشده و هیچگونه افزایش قیمتی در بازار مسکن نداشتیم، اما اجارهبها درصدی تغییر پیدا کرده و اکنون همان فاصله بین 15 تا 20 درصد را بازی میکند و در بیشتر موارد میتوان گفت در بازار امروز اجاره، تمامی 20 درصد قیمت ملک را پر میکند، یعنی با مشاهده اکثر موارد، شاهدیم که امسال مالکان یکپنجم از قیمت ملک را بابت رهن دریافت میکنند و عموماً از قیمت خود پایینتر نمیآیند، در صورتی که سال گذشته قیمتها کمی پایینتر بود.

او افزود: همچنین مالکان اکنون گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند، به دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد به همین خاطر ترجیح میدهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. از طرفی دیگر سپردههای بانکی هم پاسخگو نیست، چرا که نرخ سپردهها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز باعث میشود صاحبخانهها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند.

وی گفت: قیمت مسکن دو نوع است، یکی قیمتی است که در بازار وجود دارد که اصطلاحاً به آن تقاضای موثر گفته میشود و دیگری قیمتی است که در بطن آن وجود دارد.

او افزود: دلیل اینکه مسکن دو نوع قیمت دارد این است که از کالاهای حیاتی به شمار میرود. اما سایر کالاهای فرهنگی و اقتصادی مانند تلویزیون، اتومبیل، موبایل و... قیمتشان بر اساس آن چیزی است که در بازار تعیین میشود و تنها یک قیمت دارند، یعنی تقاضای موثر تعیین میکند که اتومبیل چقدر قیمت داشته باشد، اما در کالاهای زیستی، تقاضای مطلق تاثیر بسیار زیادی دارد.

او در ادامه بیان کرد: نکته بعدی تولید است، اگر تولید کاهش پیدا کند، قیمت کالا افزایش پیدا میکند، اما ممکن است کسی پول نداشته باشد که مسکن خریداری کند و ملک با همان قیمت بماند، اما در تلاش و تکاپو است که پول کافی تهیه کند و مسکن را خریداری کند و خرید به صورت قطعی انجام میشود و طرف خودش را به تقاضای موثر نزدیک میکند؛ بنابراین اگر ما تولید کافی را در هر سالی نداشته باشیم، در سال بعد افزایش قیمت را به شدت خواهیم داشت.

او گفت: آنچه اکنون در بازار مسکن مشاهده میشود، قیمت تقاضای موثر است و اگر این تقاضای موثر افزایش پیدا کند، یعنی اشخاصی که متقاضی مسکن هستند، اما پول کافی ندارند منابعی را به هر شکلی کسب کنند و وارد بازار مسکن شوند، قیمت مسکن سرسامآور و غیرقابل کنترل خواهد شد و به شدت دچار مشکل خواهیم شد.

او افزود: اگر رونق اتفاق بیفتد افزایش خرید و فروش معاملات، افزایش سرمایهگذاری، افزایش تولید و افزایش قیمت را با هم خواهیم داشت و امکان اینکه این چهار مورد از همدیگر جدا شوند وجود ندارد. اکنون در دوره رکود مسکن هستیم، یعنی دورهای که معاملات صورت نمیگیرد و نقدینگی کاهش پیدا کرده، البته درست است که نقدینگی ما ظاهراً هزار هزار میلیارد تومان است، اما نصف آن به دلیل بدهیهای دولت بلوکه است و در چرخش نیست و در بازار خودش را نشان نمیدهد، به محض اینکه اقتصاد از این حالت برزخ خارج شود ما این شوک را در بخش ساختمان خواهیم داشت که بسیار خطرناک خواهد بود.

این کارشناس در پاسخ به این سوال که در حال حاضر بازار خرید و فروش و اجاره مسکن در چه شرایطی قرار دارد؟ گفت: دقیقاً در همان شرایطی که قبلتر عرض کردم، بین 15 تا 20 درصد از قیمت کل ملک را در سه سال اخیر طی میکند، اما اکنون مشاهده میشود که اجارهها از 15 درصد سالانه در حال تبدیل شدن به 20 درصد است و یکپنجم قیمت مسکن میشوند، یعنی بیشترین اجاره را نسبت به قیمت موجود در بازار دریافت میکنند.

وی در پاسخ به این سوال که آیا عرضه و تقاضای واحدهای اجارهای هم در نرخ اجارهها اثرگذار است؟ گفت: معمولاً در دورهای که کاهش تولید مسکن داریم، متقاضیان برای تهیه مسکن به بازار میآیند و متقاضی جدید وارد بازار اجاره میشود زیرا در این دوران تنها توان تهیه مسکن اجارهای را دارند. مهمترین علتی هم که سبب میشود در دوره رکود که قیمت ملک افزایش پیدا نمیکند، اجارهها افزایش پیدا کنند و از 15 درصد قیمت کل ملک به 20 درصد از آن برسند، همین موضوع است. اگر در دوران رکود مسکن و در دورانی که با کاهش تعداد مسکن مواجه هستیم، تعداد خانوارهای ما ثابت میماند، نرخ اجارههای مسکن نیز تغییر نمیکرد.

او گفت: نرخ پایه برای رهن و اجاره مسکن بین 15 تا 20 درصد قیمت کل ملک است و کسی نمیتواند در معامله بین دو طرف دخالت کند و مالکان با وجود اینکه قیمت ملکشان در سال جدید نسبت به سال قبل تغییری نکرده است اما هر سال مبلغی را به ودیعه یا اجاره ماهانه خود اضافه میکنند، مثلاً اگر سال گذشته 50 میلیون تومان ودیعه دریافت کرده بودند، امسال 55 میلیون تومان میگیرند، یعنی اجاره خانه آنها از 16 یا 17 درصد قیمت کل ملک یک درصد بالاتر آمده است و این نیز در همان چارچوب کلی قرار دارد.

او در رابطه با نقش دولت در تعیین نرخ اجاره گفت: دولت عموماً در بخش مسکن باید در فاز نهایی وارد شود، در فازها و بخشهای اول باید به صورت سیاستگذاری و به صورت حمایتی حضور داشته باشد و بعداً طرحهای دیگری برای اجاره شهروندی و... ارائه دهد.

وی افزود: برای مثال در جامعه توسعهیافته مشکلی برای مسکن وجود ندارد، یعنی تقریباً همه مسکن دارند و تنها بخشی از پایینترین دهک آن جامعه و تعداد محدودی، توان اجاره کردن ملک را ندارند، در این زمان دولتها حضور پیدا میکنند و المانهایی را در نظر میگیرند، طرحهایی مثل طرحهای مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک و مسکنهای ویژه را میدهند، مسکنهای شهرداری و دولتی را ترمیم میکنند و در اختیار تعداد محدودی که نیازمند به مسکن هستند میگذارند، این باعث میشود که سالانه مقداری از مشکلات مسکن حل شود.

او در ادامه گفت: اما در جامعهای مثل جامعه ما که جامعهای توسعهیافته نیست، مشکلات مسکن بسیار است و این مشکل دهکهای میانی و کارمندهای رده بالایی ما را هم درگیر کرده است. در این زمان دیگر دخالت دولت معنی ندارد و در واقع دولت باید ابزاری را تهیه کند که تولید افزایش پیدا و امکاناتی را ایجاد کند که این امکانات باعث شود که مسکن به تعداد خانوارهای ما وجود داشته باشد. همچنین اقداماتی را انجام دهد که قیمت مسکن به اندازه سایر کالاها افزایش پیدا کند، نه اینکه در ظرف یک سال 100 درصد یا بیشتر افزایش پیدا کند.

این استاد دانشگاه خاطر نشان کرد:  اگر در دوره رکود ببینیم که سالی 40 یا 50 درصد افزایش پیدا کرده، در حالی که تورم ما در آن سالها 15 درصد بوده و در زمانی که این اتفاق بیفتد برای ما بسیار خطرناک است و به همین خاطر دولت به جای اینکه در اجارهها دخالت کند، باید عملاً طرح جامعی از مسکن دهد، البته امکان دخالت دولت در اجارهها وجود ندارد و در واقع چنین قدرت و توانی هم ندارد، چرا که اگر تمام بودجه خودش را اجاره بدهد، نمیتواند چنین کاری را انجام دهد.