رشد معاملات در ماه‌های اخیر برای خروج از رکود کافی نیست/ مسکن نباید پایه رشد اقتصادی باشد

فردین یزدانی یکی از کارشناسان بازار مسکن عنوان کرد: وضعیت این روزهای بازار مسکن نشاندهنده این مساله است که رکود به عمیقترین حد خود رسیده چرا که میزان تولیدات این بخش بسیار کاهش یافته است و حجم معاملات در این دوران رکود، سبب شده که بخشی از ذخایر اضافی بازار مسکن مصرف شود؛ اما با توجه به رشد اقتصادی پیشبینیشده و پیشبینی بهبود وضعیت کلی اقتصاد کشور در سال 1395، این احتمال وجود دارد که امسال از شدت رکود کاسته شود، اما تمامی اینها به این معنا نیست که نشانههای رونق در بازار مشاهده میشود.

این کارشناس افزود: این روزها بسیاری بر این باورند که عوامل زیادی در بازار مسکن نشاندهنده این است که در حال خروج از رکود هستیم، این در حالی است که به عقیده من هنوز علامتی از رونق بازار مسکن دیده نشده است.

یزدانی گفت: درست است که بر اساس آمارهای اعلامشده، میزان معاملات مسکن در فروردینماه و اردیبهشتماه تا حدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد داشته است، اما این الزاماً دلیل بر این نیست که بگوییم بازار رونق را مشاهده کرده. از این جهت نمیتوان گفت که اکنون وارد دوره رونق شدهایم که با مشاهده سیکلهای رونق و رکود، در مییابیم اگر به مدت حداقل چهار ماه متوالی افزایش حجم معاملات و سه ماه متوالی افزایش سرمایهگذاری ساختمانی داشته باشیم، آن زمان است که میتوانیم بگوییم وارد دوره رونق شدهایم و در واقع آن زمان نشانههای رونق آشکار شده است.

او افزود: به عقیده من امسال به تدریج رشدی ملایم را در فعالیتهای بازار خواهیم داشت و در اینجاست که اگر رونق را با رشد ملایم تعریف کنیم صحبتهایی که درباره دیده شدن نشانههایی از رونق میشود نیز درست است اما اگر رونق را مشابه رونقهای قبلی بازار تعریف کنیم، پس هنوز به این رونق نرسیدهایم و تمامی اینها بستگی به تعریف ما از رونق و رکود دارد.

او در ادامه بیان کرد: با وجود اینکه در حال حاضر نشانهای از دوره خروج از رکود بازار مسکن دیده نمیشود، اما به گمانم با توجه به روندهای کلی به تدریج نشانههای رونق ظاهر خواهد شد. عدهای معتقدند در صورت رونق بازار مسکن هزینههای تولید افزایش مییابد، اما من معتقدم که اقداماتی برای پیشگیری از این موضوع باید انجام گیرد، زیرا با توجه به اینکه یکی از مشکلات ایجادشده در بازار مسکن پایین بودن توان اقتصادی مردم است، بنابراین اگر هزینهها و به ویژه قیمت زمین افزایش پیدا کند، قیمت تمامشده واحد مسکونی نیز بالا میرود و این خود مانعی است سبب ایجاد رکود میشود.

او افزود: اکنون شرایط اقتصادی کشور و درآمد مردم چندان بالا نیست تا بتوانند بهرغم افزایش هزینه، واحدهای مسکونی را خریداری کنند، بنابراین این حرف درستی است که افزایش هزینه خود عاملی برای ایجاد رکود است و راهی که برخی بر آن عقیده دارند مبنی بر اینکه افزایش قیمت مسکن میتواند این بازار را از رکود خارج کند صحیح نیست. کم شدن میزان ساختوساز در کشور ما یکی از نشانههای رکود است و علت رکود میتواند توان اقتصادی کم، کاهش قدرت خرید مردم و همان افزایش بیش از حد قیمت زمین باشد که میتواند افزایش قیمت مسکن را به همراه داشته باشد و اگر بار دیگر این اتفاق رخ دهد سبب عمیقتر شدن رکود میشود.

او در خصوص راهکارهایی برای خروج از رکود در شرایط فعلی گفت: با مشاهده جریان سرمایهگذاری در این روزها، در مییابیم که حد زیادی از سرمایهگذاری در بخش ساختمانی است و از نظر من این چیز مثبتی نیست. اکنون دچار مازاد عرضه واحدهای مسکونی لوکس شدهایم، زیرا در این وضعیت جریان سوداگری کند شده و سوداگران بیش از حد در بازار واحدهای لوکس سرمایهگذاری کردهاند. اما عدم تعادل میان عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی که یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن این روزهاست، بیش از همه در قسمت واحدهای مسکونی کمدرآمدها و گروههای متوسط وجود دارد.

او افزود: حقیقت این است که سیاستهای اعتباری و اقدامات دولت مانند پرداخت وامهای 80میلیونی، 160میلیونی و انواع و اقسام وامهایی که تزریق کردند اگر با این هدف برنامهریزی شده باشد که نیاز افراد به مسکن را برطرف کند، بسیار مفید خواهد بود و میتواند تا حدی باعث رشد تولید شود، ضمن اینکه نیاز گروههای متوسط را برطرف کند و عرضه و تقاضا را به تعادل برساند.

یزدانی گفت: البته اینکه رونقی مانند سال 1386 داشته باشیم مفید نیست، زیرا این موضوع در بلندمدت نه برای مسکن مفید است و نه برای اقتصاد ملی. اما در حدی که نیاز اجتماعی را برطرف کند این اقدامات دولت میتواند در ردههای متوسط جامعه اثربخش باشد. یعنی عرضه وامهای 80میلیونی مسکن که حدود یک سال از ثبتنام آنها گذشته است میتواند نیاز گروههای متوسط را برطرف کند و توانمندسازی آنها باعث میشود که در حد نیاز مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند.

این کارشناس مسکن گفت: البته حقیقت این است که به لحاظ جمعیتشناختی رشد خانوار به تدریج روندی نزولی دارد، یعنی هر سال از خالص خانوارهای جدید نیازمند به مسکن کاسته میشود، بنابراین این را باید در نظر داشته باشیم که در آینده دیگر به حد نیازهای سالهای قبل نیاز به مسکن جدید نخواهیم داشت، بلکه نیاز به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده خواهیم داشت.

او افزود: در قسمت کمدرآمدهای جامعه، یعنی چهار دهک اول درآمدی، این وامهای مسکن مطلقاً به درد نمیخورد و باید طرحهای مسکن اجتماعی را راهاندازی کنیم، که متاسفانه بهرغم شعارهایی که دولت داده اما در حقیقت به آنها کاملاً بیتوجهی کرده است. علاوه بر تسهیلات مسکن، موضوع دیگری که این روزها از تاثیراتش بر بازار مسکن صحبت میشود، کاهش نرخ سود بانکی است، اما به عقیده من کاهش نرخ سود بانکی در حدی که امسال اتفاق افتاده است نمیتواند اثری در بازار مسکن بگذارد، اما اگر میزان این کاهش نرخ به عدد قابل ملاحظهای مثلاً در حد 15 درصد برسد، قاعدتاً میتواند سرمایههایی را وارد بازار مسکن کند.

او در ادامه بیان کرد: البته این کاهش نرخ سود هشدار و هزینهای برای سیاستگذاران مسکن دارد، اینکه کاهش بیش از حد سود بانکی میتواند در واقع جریانات Speglator(سفتهبازی) را در بازار مسکن توسعه دهد، در نتیجه میتواند به صورت بالقوه افزایش قیمت به دنبال خود داشته باشد و مخالف با اهداف دولت عمل کند. زیرا حقیقت ماجرا این است که اکثر مواقع نرخ سود پساندازها کم میشود اما عملاً نرخ سود وامهای پرداختی کم نمیشود.

یزدانی در خصوص نقش مسکن در رشد اقتصادی کشور گفت: به طور کلی میتوان اقتصاد را به دو بخش قابلمبادله و غیرقابل مبادله تقسیم کرد که بخش قابل مبادله، کالا و خدمات تولید میکند و بخش غیرقابل مبادله همان بخش مستغلات است. حقیقت این است که بخش مستغلات در بلندمدت در هیچ جای دنیا به عنوان عاملی برای خروج از رکود عمل نکرده و تکیه بیش از حد روی بخش مستغلات باعث شکلگیری حباب میشود و جریانهای تورمی را ایجاد میکند.

او افزود: تجربه این موضوع را در آمریکای لاتین و آمریکا نیز داشتهایم که در پی آن بحران 2008 پیش آمد و همچنین این بحران در کشورهای زیاد دیگری رخ داده است. تکیه بر بخش مستغلات برای خروج از رکود تنها میتواند به صورت مقطعی و بسیار کوتاهمدت به بهای افزایش شدید قیمت و بروز مشکلات تامین سرپناه و مشکلات اجتماعی، به عنوان محمل خروج از رکود عمل کند، بنابراین من از نظر کارشناس اگر بخواهم توصیه کنم که کدام بخش باید به عنوان پایه رشد اقتصادی عمل کند، میگویم که بخش مستغلات اصلاً نباید پایه رشد اقتصادی باشد، زیرا در بلندمدت نمیتواند این اتفاق بیفتد و در کوتاهمدت هم بخش مسکن که کارکرد اصلی آن تامین سرپناه است با توسعه سوداگری میتواند تحتالشعاع قرار بگیرد. بنابراین با توجه به عواملی که این روزها برای بهبود بخش مسکن وجود دارد، فکر میکنم که رشدی سطحی و ملایم در بخش مسکن به وجود خواهد آمد، اما این رشد در حدی نیست که بتوان اسم آن را رونق گذاشت، اما اگر وضعیت و رشد اقتصادی در همان حدی که دولت پیشبینی کرده است پیش برود و اوضاع اقتصادی نسبتاً خوب شود و مشکلات سیاسی خاصی هم به وجود نیاید، فکر میکنم که به تدریج از شدت رکود کاسته شود و شاید سال آینده را بتوان با احتمال سال رونق نامید.

او در آخر گفت: اما به طور کلی میتوانم بگویم که هنوز برای گفتن اینکه نشانههای رونق در بازار دیده میشود زود است، اما این احتمال وجود دارد که اگر وضعیت اقتصاد کلان و درآمد خانوار رو به بهبود رود در سال 1396 وارد دوره رونق شویم.