آغاز رونق نسبی بازار مسکن از نیمه دوم سال/ تهدید کاهش عرضه مسکن در دو سال آینده

گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد مسکن وارد فاز پیش رونق شده است و مسئولان وزارت راه و شهرسازی و عدهای از کارشناسان معتقدند، روند رشد معاملات مسکن تا پایان سال جاری بدون افزایش قیمت ادامه دارد.

طبق گفته مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معاملات اردیبهشت ماه با رشد 8 درصدی به بیش از 15 هزار معامله رسید که میتواند آغاز تحرکات بازار مسکن محسوب شود. علی چگنی، مدیر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت وگوی تفصیلی با تشریح وضعیت مسکن تا پایان سال جاری و تهدید کاهش عرضه برای این بازار ،گفت: از نیمه دوم سال جاری به تدریج شاهد رونقی نسبی بازار مسکن خواهیم بود و رونق در بازار از واحدهای کم متراژ شروع میشود.  در ادامه مشروح گفت وگو با مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن را میخوانید:

گزارشهای بانک مرکزی نشان دهنده افزایش معاملات در بازار مسکن است. آیا این میزان معاملات میتواند تحرکات جدی برای بازار مسکن محسوب شود؟

در ماه گذشته در شهر تهران تقریبا 15 هزار 400 معامله مسکن ثبت شده است که عدد نسبتا خوبی است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 8 درصد رشد داشته است.

در زمانی که بازار مسکن در اوج رکود قرار داشت، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در طول یک ماه به چیزی نزدیک به 7 هزار فقره قرارداد رسید، این در حالی است که تعداد معاملات مسکن در بازار تهران، در برخی ماهها به 20 هزار فقره معامله نیز رسیده است. به هر روی افزایش تعداد معاملات انجام شده میتواند نشانهای از بهبود شرایط بازار مسکن باشد . بایستی توجه کرد که اقتصاد یک مجموعه به هم پیوسته است و اجزای آن نمیتوانند جدا از هم عمل کنند. بنابراین چنانچه رونق در بخشی از اقتصاد اتفاق بیفتد به تدریج به بخشهای دیگر نیز سرایت خواهد کرد.

مسکن میتواند در حوزه خروج از رکود موتور پیش ران باشد. معتقد هستم که در این بازار گامهایی در حال برداشته شدن است و انشاءالله صنعت ساختمان فعال خواهد شد. از چند روز آینده هم وامهای صندوق پس انداز یکم به دست مصرف کنندگان میرسد و وارد بازار میشود. با ورود این تسهیلات گردش مالی در این حوزه بهتر شده و وضعیت کسب و کار در این بخش بهبود خواهد یافت، این موارد به افزایش تقاضای ساخت و ساز کمک خواهد کرد. ورود تقاضاهای جدید سازندگان را ترغیب به اخذ پروانه ساخت خواهد کرد.

وضعیت آمار صدور پروانه ساخت در سالهای گذشته چگونه بوده ؟

در سال 93 تقریبا برای 400 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت در سطح کشور صادر شد. در سال گذشته هم بدون احتساب آمار اسفند ماه، تعداد پروانههای صادره به حدود 290 هزار واحد رسید. تعداد پروانههای صادره در سال 1393، در شهر تهران و کل کشور به ترتیب از رشد منفی حدود 52 و 40 درصد برخوردار بوده است و این روند نزولی صدور پروانه ساخت در سال 1394 نیز ادامه داشته است. به طوریکه تعداد پروانههای صادره شهر تهران و نیز کل کشور بیش از 20 درصد کاهش را تجربه کرده است.

این کاهش صدور پروانه ساخت و کمبود عرضه میتواند هشداری برای افزایش قیمتها در دوره رونق باشد؟

آثار افزایش یا کاهش در صدور پروانه ساختمانی را سه سال دیگر میتوان در بازار مشاهده و ارزیابی کرد. در سال 93 و 94 شاهد کاهش صدور پروانههای ساخت بودیم که آثار این کاهش تولید در سال های 96 و 97 نمایان خواهد شد. اما از انجایی که در حال حاضر با انباشت واحدهای تولیدی فروش نرفته مواجه هستیم، بخشی از این کاهش تولید جبران می شود.

با توجه به اینکه این واحدهای انباشت شده متناسب با نیاز واقعی بازار نیستند، میتوانند کاهش عرضه را جبران کنند؟

تا حدودی این واحدها میتوانند پاسخگوی نیاز بازار باشند. در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کم متراژ و قیمتهای پایین تر است و در دو سال اخیر بیش از 50 درصد تقاضا و معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به واحدهای 300 میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها  75 متر و کمتر است.

البته در شهر تهران واحدهای بزرگ تر هم تولید شدهاند که مخاطب این واحدها، گروه هایی با درآمد بالاتر هستند اما به تدریج این تطبیق در بازار مسکن ایجاد میشود و سازندگان هم مطابق با قدرت خرید مردم و نیاز واقعی بازار، ساخت و ساز را انجام خواهند داد. تعادل بین نیاز بازار به لحاظ مساحتی و قیمتی با عرضه ایجاد خواهد شد. البته این توصیه به سازندگان می شود که واحدهای تولیدی را براساس توان مالی متقاضیان طراحی نمایند.

واحدهای با متراژ بسیار بزرگ هم معمولا دیرتر به فروش میرسند و متقاضیان خاص خود را دارند. البته سازندگان هم این علامت را از بازار دریافت میکنند که توجه متقاضیان معطوف به واحدهای با متراژ کم است. در مجموع میتوان گفت که امسال باید شرایط بهبود بازار مسکن فراهم شود و دولت در تلاش است تا زیرساختهای بهبود شرایط کسب و کار در این حوزه را فراهم نماید.

پیش بینی شما از وضعیت بازار در نیمه اول سال و نیمه دوم چیست؟ آیا رشد معاملات ادامه پیدا میکند؟

به هر حال وقوع نوسانات جزیی در این بازار در ماههای آتی طبیعی است. البته در ماه رمضان انجام معاملات کندتر خواهد شد اما از سوی دیگر با اتمام مدارس به اوج نقل و انتفالات در بازار اجاره میرسیم. با این حال پیش بینی میشود که به تدریج وضعیت کسب و کار در حوزه مسکن و گردش مالی در این صنعت رو به بهبود باشد.

انتظار می رود که از نیمه دوم سالجاری شاهد رونق تدریجی در بخش مسکن باشیم. در حال حاضر سرمایه سازندگان به دلیل رکود قفل شده است اما با افزایش معاملات و افزایش گردش مالی، سرمایهها آزاد می شود و سازندگان میتوانند تولید بیشتری داشته باشند.

با افزایش خرید و فروش مسکن و رونق ساخت و ساز، در صنایع وابسته نیز تقاضا ایجاد میشود.

بنابراین زنجیره کسب و کار و فعالیت اقتصادی در این صنعت فعال می شود و این به بهبود معیشت و شرایط زندگی مردم کمک می کند و در نهایت GDP کشور رشد پیدا می کند.

سهم صنعت ساختمان از GDP چقدر است؟

بخش ساختمان حدود 9 درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص میدهد. اما فارغ از سهم از GDP بایستی دقت نمود که نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان از سال 1391 به بعد همواره منفی بوده است. در شرایط رونق از آنجایی که چندین صنعت، مرتبط با صنعت ساختمان هستند، میتواند تاثیر مثبت بر رشد GDP داشته باشد.

در نظر داشته باشید کسی که خانه ای را می خرد، برای تامین لوازم خانگی، تقاضای خود را به بازار وارد می کند و صنایع بالادستی مرتبط با ساختمان مانند پرده، لوستر و.. هم به رونق میرسد. ورود مسکن به دوره رونق موجی در صنعت ایجاد میکند که تقاضا در صنایع بالا دستی و صنایع پایین دستی هم افزایش مییابد.

در بررسی نقش مسکن و خدمات مستغلات در GDPبایستی توجه نمود که معمولا بخش مسکن در GDP از دو ناحیه تاثیر میپذیرد. نخست ارزش افزوده بخش ساختمان است که معمولا بین 6 تا 9 درصد GDP را تشکیل میدهد و این درصد فقط به بخش ساخت و ساز مربوط میشود.

و دیگری بخشی است که خود را در خدمات مستغلات نشان میدهد که بین 11 تا 13 درصد از GDP را شامل میشود. سهم بخش خدمات ازGDP حدود 50 درصد است که 11 الی 13 درصد از این رقم مربوط به خدمات مستغلات است.

در مجموع می توان گفت بین 16 الی 21 درصد از ظرفیت اقتصادی ارزش افزوده کشور از بخش مسکن تامین می شود. طبیعتا اگر رشد 5 درصدی در اقتصاد داشته باشیم و با توجه به اینکه حدود 30 الی 40 درصد رشد اقتصادی کشور مرهون بخش مسکن است؛ ممکن است که دو درصد از این 5 درصد رشد اقتصاد مربوط به بخش مسکن باشد.

در واقع بخش مسکن دو نقش اساسی در اقتصاد دارد که یکی در حوزه اقتصاد خرد و مربوط به تامین نیاز مصرفی مردم است و دیگری نقش آن در اقتصاد ملی است که منجر به ایجاد اشتغال و رشد ارزش افزوده خواهد شد.