سوغات اقتصادی رونق مسکن

در صورت خروج کامل مسکن از رکود، مانع احتمالی کاهش تورم –کسری عرضه آپارتمان- برطرف و همزمان منابع منجمد شده بانکها در املاک و مستغلات آزاد میشود. تحرک این بازار همچنین باعث بهرهبرداری از فضای پسابرجام به نفع جذب سرمایه خارجی و استفاده اهرمی از بودجه محدود دولت برای رشد اقتصادی خواهد شد. آثار ثانویه رونق مسکن، تقویت بیشتر محرکهای این بخش را میطلبد.

خروج چرخهای بازار مسکن-معاملات و ساختوساز- از توقفگاه رکود، علاوه بر اینکه سرمایهگذاران ساختمانی و متقاضیان مصرفی خرید خانه را از آسیبهای تعطیلی نسبی دو ساله بازار ملک نجات میدهد باعث پنج دگرگونی مثبت در متغیرهای اقتصاد کلان کشور میشود که آثار مستقیم و غیرمستقیم آن در قالب یک چرخه پایدار، مجددا بخش مسکن و ساختمان را تحت تاثیر قرار خواهد داد. از اواخر سال گذشته، فعالسازی یکسری ابزارهای مالی (عمدتا وامها و تسهیلات غیرنقد بانکی) برای تحریک ساخت و خرید مسکن، تاحدودی بر «جلوگیری از تشدید رکود مسکن» اثر گذاشت و باعث کنترل دمای منفی بازار خرید و فروش آپارتمان شد اما لایههای یخ دست کم دو سال اخیر در این بازار و همچنین بازار ساخت و ساز به قدری ضخیم شده است که برای شکستن آن باید گامهای نرفته دولت و سیاستگذار پولی در این مسیر تکمیل شود.

بررسیهایی که یک کارشناس اقتصاد مسکن - علی قائدی- در این باره انجام داده است، نشان میدهد: بخش مسکن و ساختمان طی یک سال پیش رو که سال آخر فعالیت دولت یازدهم محسوب میشود، باید در اولویت ویژه سیاستهای خروج از رکود قرار بگیرد تا امکان حرکت زنجیرهای بخشهای دنبالهرو فراهم بیاید و در نتیجه، شرایط رشد اقتصادی محقق شود.تاکنون آنچه بهعنوان تنها دلیل برای «پیشران بودن بخش مسکن و ساختمان» مطرح شده، شامل نقش رونق این بخش در تحرک بخشهای بالادست بازار ساخت و ساز بوده است به این معنا که با شروع فعالیتهای ساختمانی و پایان رکود ساخت و ساز، به دلیل نیاز این بازار به انواع مصالح ساختمانی و شغلهای خدماتی مرتبط، چرخ تولید بیش از 300 رشته صنعتی به حرکت خواهد افتاد و در مراحل بعدی، با رونق معاملات خرید مسکن، صنایع تولیدکننده لوازم خانگی نیز با افزایش تقاضا روبهرو میشود.

اما مطالعات علی قائدی درباره آثار اقتصادی-سیاسی حصول رونق مسکن در مقطع فعلی، مشخص میکند: علاوه بر نقش به اثبات رسیده بخش مسکن (پیشران و لکوموتیو سایر بخشها)، در این دوره، تغییر مسیر بازار ملک میتواند آینده پارامترهای سرنوشتساز اقتصاد ایران را متحول سازد.

در این راستا، پنج واقعه مثبت شامل «تداوم کاهش نرخ تورم»، «آزادی منابع محبوس بانکها»، «استفاده اهرمی از بودجه محدود دولت»، «بهرهبرداری سریع از فضای پسابرجام» و در نهایت، «انسداد اقدامات پوپولیستی تامین مسکن در دولتهای بعدی» تضمین خواهد شد. متن کامل این مطالعه به شرح زیر است:

بخش مسکن طی 2 سال گذشته متاثر از شرایط کلان اقتصادی از جمله رکود طولانی اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، با رکود تقریبا شدیدی مواجه شد بهطوری که در سالهای اخیر با وجود ثبات در قیمت مسکن و حجم بالای نیاز به مسکن، میزان تقاضای موثر در بخش مسکن بهطور قابل توجهی کاهش یافته که این مساله باعث شده بسیاری از واحدهای تکمیل شده در بازار مسکن به فروش نرود و به تبع آن قدرت سرمایهگذاری مجدد توسط سازندگان در بخش مسکن به شدت کاهش یابد و روند صدور پروانههای ساختمانی نزولی شود.

هر چند مجموعه سیاستگذاران پولی کشور تاکنون به منظور تحریک بخش مسکن، در چند نوبت اقدام به افزایش تسهیلات ساخت و خرید مسکن کردهاند و در بازار سرمایه و پول ابزارها و نهادهای متنوعی جهت توسعه بلندمدت بخش مسکن طراحی شده یا در دست طراحی است، که البته این ابزارها در 1/5 فصل اخیر هر چند جزئی باعث افزایش دما در بازار منجمد معاملات مسکن شد (رشد متوسط 8 درصدی معاملات ماهانه در زمستان گذشته)، ولی به دلیل عمق رکود حاکم بر اقتصاد کشور و همچنین بالا بودن نرخ سود بانکی و...، این سیاستها هنوز بر بخش مسکن اثر کامل نگذاشته و بین ساخت و ساز و معاملات تا فاز رونق همچنان فاصله وجود دارد. لذا ضروری است به دلایل ذیل سیاستگذاران پولی و مالی کشور ورود جدیتری به بخش مسکن داشته باشند:

حفظ دستاورد کنترل تورم عمومی

یکی از دستاوردهای بزرگ دولت یازدهم کنترل تورم عمومی و کاهش کمسابقه آن به حدود 7 درصد (تورم نقطه به نقطه) بوده است و با توجه به آثار مثبت کنترل تورم عمومی بر اقتصاد کشور ضروری است از این دستاورد بهطور جدی محافظت شود. به دلیل وزن حدودا 30 درصدی بخش مسکن (اجارهبها) در شاخص تورم عمومی، اثربخشترین راهکار کنترل تورم عمومی، حفظ ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن است. این در حالی است که در صورت ادامه رکود و روند کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن، بازار مسکن در سالهای آتی (حتی سال آینده) با کاهش عرضه و به تبع آن افزایش قیمت و اجارهبها مواجه میشود که این افزایش میتواند منجر به افزایش نرخ تورم عمومی و از بین رفتن دستاورد کنترل تورم عمومی شود.

با رونق غیرتورمی مسکن -ناشی از سیاستهای جدید بهکار گرفته شده و برنامههای در نوبت تصویب- از یکسو بهخاطر ثبات فعلی قیمت و وجود تسهیلات خرید، معاملات مصرفی افزایش پیدا میکند و از سوی دیگر بخشی از تقاضا در بازار اجاره کاهش مییابد. در نتیجه، «کاهش هزینه تامین مسکن و اجارهبها» که سنگینترین وزنه در سبد کالاها و خدمات است و بیشترین سهم را در تورم دارد، باعث پشتیبانی از کاهش نرخ تورم خواهد شد.

ورود منابع منجمد شده بانکها به چرخه وامدهی

با توجه به سرکوب مالی در سالهای قبل از رکود اقتصادی (تعیین دستوری نرخ سود بانکی با وجود تورم عمومی بالا) و فضای نامناسب کسب و کار در این سالها (90 تا 92)، بسیاری از موسسات و نهادها، منابع مالی خود را در بخش مسکن و ساختمانهای تجاری و اداری سرمایهگذاری کردند. با ورود بخش مسکن به رکود و کاهش تقاضا در این بخش، فروش ساختمانهای مسکونی و غیرمسکونی با مشکل مواجه شد و این عدم فروش، از یک طرف باعث انجماد منابع مالی موسسات و نهادها در بازار مسکن و از طرف دیگر منجر به عدم امکان پرداخت بخشی از اقساط تسهیلات ارائهشده به بخش مسکن شده است. دو آمار رسمی که اخیرا از جانب مسوولان بخش اقتصاد و بانکها اعلام شد، نشان میدهد: در حال حاضر 34 درصد منابع نظام بانکی راکد و قفل شده و در چرخه تسهیلاتدهی استفاده نمیشود. ضمن آنکه، بیش از ١٥ درصد منابع تجهیز شده بانکها و موسسات اعتباری مجاز، به جای قرار گرفتن در چرخه تولید به فعالیتهای سرمایهگذاری در مسکن، مستغلات و بنگاهها اختصاص یافته است. در این میان، اگر چه بخشی از منابع قفلشده به معوقات بانکها مربوط است اما منشأ آن به استفاده مستقیم یا غیرمستقیم اعتبارات بانکی توسط نهادهای مختلف در بازار خرید و ساخت ملک برمیگردد.

لذا با خروج بخش مسکن از رکود انتظار میرود پرداخت اقساط تسهیلات بانکی روانتر و منابع بانکی قابل توجهی از بخش مسکن آزاد شود و به تبع آن قدرت وامدهی مجدد بانکها افزایش یابد که این مساله میتواند به خروج کل اقتصاد کشور از رکود نیز کمک کند.

استفاده اهرمی از بودجه عمومی

دولت در مواجهه با تنگنای اعتباری بودجه عمرانی کشور، میتواند بخشی از منابع در اختیار را در نقش «اهرم» برای رشد سرمایهگذاریهای ساختمانی استفاده کند. این نقش، به بهترین شکل در بخش مسکن قابل پیادهسازی است، بهطوری که اختصاص مبلغ مشخصی بابت یارانه نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن، حجم سرمایهگذاری ساختمانی را تا 35برابر آن مبلغ، افزایش میدهد.

بخش قابل توجهی از طرحهای عمرانی دولتی، بدون مشارکت مالی بخش خصوصی اجرا میشود. بنابراین منابع تخصیص یافته به این گونه از طرحهای عمرانی هیچ گونه همافزایی مالی ایجاد نمیکنند (بهعنوان مثال با تخصیص 200 میلیارد تومان اعتبار از محل بودجه عمومی جهت ساخت میزان مشخصی را بدون استفاده از منابع بخش خصوصی،صرفا به میزان 200 میلیارد تومان سرمایهگذاری صورت میپذیرد). این در حالی است که در شرایط فعلی با توجه به کمبود منابع مالی دولت، عقلایی است تخصیص منابع از محل بودجه عمومی بهصورت بهینه و به گونهای صورت پذیرد که بیشترین همافزایی را با منابع بانکی و بخش خصوصی داشته باشد.

با توجه به سهم تقریبا 100 درصدی بخش خصوصی در سرمایهگذاری مسکن با استفاده از آورده نقدی و تسهیلات، از جمله راهکارهای همافزایی مالی توسط منابع بودجه عمومی، اولویت در پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات از محل این منابع جهت ترغیب بخش خصوصی به سرمایهگذاری در بخش مسکن است.

بهعنوان مثال با پرداخت حدود 200 میلیارد تومان یارانه سود تسهیلات در بافت فرسوده شهری، بانک مسکن قادر به پرداخت بالغ بر 100 هزار فقره تسهیلات ساخت یارانهای در بافت فرسوده شهری به میزان متوسط 50 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی میشود. از طرف دیگر، با توجه به هزینه ساخت حدود یک میلیون تومان به ازای هر متر مربع، با فرض ساخت واحدهای مسکونی با میانگین 70مترمربع، بخش خصوصی یا خانوارهای ساکن در این مناطق نیز به میزان 20 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی آورده خواهند داشت. لذا با تخصیص200 میلیارد تومان اعتبار جهت پرداخت یارانه سود تسهیلات ساخت مسکن، حدود 7 هزار میلیارد تومان اعتبار توسط بانکها و بخش خصوصی به بخش مسکن تزریق و سرمایهگذاری میشود.

با توجه به ارتباط گسترده پیشین بخش مسکن با بسیاری از صنایع و فعالیتهای اقتصادی، این راهکار میتواند تا حدودی منجر به ایجاد رونق در بسیاری از واحدهای اقتصادی و کمک به ایجاد رونق در کل اقتصاد نیز شود.

بهرهبرداری از فضای پسابرجام

با توجه به پتانسیلهای بخش مسکن و ساختمان در ایران از جمله نیاز قابل توجه به مسکن و به روز نبودن فناوریهای نوین ساختمانی، بسیاری از شرکتهای خارجی فعال در حوزه مسکن و ساختمان تمایل زیادی به سرمایهگذاری در بخش مسکن ایران دارند. این تمایل خارجیها را میتوان در مذاکراتی که با مقامات دولت و بخش خصوصی کشورمان در زمینههای مختلف زیرساختی و ابرپروژههای عمرانی انجام میدهند، مشاهده کرد. ولی این شرکتها به دلیل رکود حاکم بر بخش مسکن، در شرایط فعلی از ورود به این بخش از اقتصاد ایران پرهیز میکنند لذا با خروج بخش مسکن از رکود، پتانسیل بالایی در جذب سرمایهگذاری خارجی ایجاد میشود.

جلوگیری از ایجاد فضای پوپولیستی در اقتصاد کشور

هر چند بخش قابل توجهی از رکود فعلی حاکم بر بخش مسکن به دلیل رکود اقتصادی ناشی از وضع تحریمهای ظالمانه و برخی از سوء مدیریتهای سالهای گذشته است ولی در صورت عدم موفقیت دولت در ایجاد رونق در این بخش، کارآمدی دولت فعلی در حوزه مسکن زیر سوال خواهد رفت و شرایط را برای ارائه شعارهای پوپولیستی در انتخابات ریاستجمهوری آینده با استفاده از وضعیت نامناسب بخش مسکن، مهیا خواهد کرد و در صورت موفقیت ارائهدهندگان شعارهای پوپولیستی، انتظار میرود ابزارها و روشهای ناکارآمدی از جمله استفاده از منابع بانک مرکزی در بخش مسکن مورد استفاده قرار گیرد که میتواند منجر به ایجاد بیثباتی در اقتصاد و از بین رفتن بسیاری از دستاوردهای مثبت دولت فعلی در حوزه ثباتبخشی به اقتصاد شود.

لذا با توجه به مجموعه دلایل پیش گفته ضروری است برای خروج بخش مسکن از رکود، از یک طرف دولت پرداخت اعتبارات بیشتر به بخش مسکن از محل بودجه عمومی را (جهت پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات و بخشی از عوارض ساخت به خصوص در بافتهای فرسوده شهری) در اولویت قرار دهد و از طرف دیگر سیاستگذاران پولی نیز برای حفظ دستاورد ثبات در اقتصاد، با یک نگاه بلندمدت، امکان تزریق بیشتر و سهلتر تسهیلات بانکی به حوزه مسکن را مهیا کنند؛ زیرا به هر میزان که ایجاد رونق در بخش مسکن با تاخیر مواجه شود احتمال ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن و اجاره و به تبع آن تورم عمومی در آینده افزایش مییابد و سیاستهای پولی انبساطی در حوزه مسکن هرچند ممکن است تا حدودی منجر به افزایش قیمت مسکن شود، ولی از شوک قیمتی احتمالی ناشی از کمبود عرضه مسکن در آینده جلوگیری میکند. البته در این راستا ضروری است مسوولان ارشد دولت، وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، به منظور هماهنگی بیشتر جهت اتخاذ و اجرای سیاستهایی به منظور خروج بخش مسکن از رکود، اهتمام بیشتر و عاجلتری داشته باشند. فردا دیر است.