سه‌گانه رونق در بازار مسکن

در یکسال گذشته حدود 47هزار نفر در این صندوق ثبتنام کردهاند و پیشبینی میشود ماهیانه ۴هزار نفر به جمع خریداران مسکن اضافه شود که با ورود دریافتکنندگان این تسهیلات به بازار، شاهد افزایش ۷-۸درصدی معاملات مسکن درماه هستیم البته باتوجه به آنکه حضور دریافتکنندگان وام به بازار خرید مسکن تدریجی خواهد بود، نباید نگران افزایش قیمت ناشی از ورود این وام باشیم زیرا با این روند کند ورود متقاضیان این تسهیلات، خطری برای جهش قیمت مسکن نخواهد داشت.  علاوه بر آغاز پرداخت تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم، اعطای تسهیلات 60میلیون تومانی نیز از دی سال 94 آغاز شده است و با وجود همراهی دونوع تسهیلات خرید مسکن، بازار همچنان در رکود به سرمی برد و نشانههای رونق در بازار مشاهده نمیشود درواقع اگر نشانههای رونق را در میزان صدور پروانههای ساختمانی، حجم معاملات خرید و فروش و ثبات قیمتها خلاصه کنیم تنها یکی از این فاکتورها یعنی ثبات در قیمتها وجود دارد و دو فاکتور دیگر یعنی حجم معاملات و پروانههای ساختمانی صادر شده در سال 94 با کاهش شدیدی مواجه بوده است پس میتوان اینگونه استدلال کرد که تسهیلات خرید مسکن قدرت و توان لازم برای بازیابی شرایط نامساعد بازار و بهبود آن را نداشته است. 

بر همین اساس باتوجه به طولانی شدن دوره رکود کنونی بازار مسکن و همچنین افزایش تسهیلات پرداختی به بخش تقاضا و همراهی وام 80 و 60میلیون تومانی خرید مسکن، با 5 تن از مسوولان و کارشناسان حوزه مسکن درباره دورههای رونق و رکود، آینده بازار و همچنین تاثیر اعطای وامهای خرید بر بازار گفتوگو کرده ایم. فردین یزدانی، مدیرعلمی طرح جامع مسکن؛ حسن محتشم، رییس انجمن انبوهسازان تهران؛ عباس اکبرپور، استاد دانشگاه؛ ایرج رهبر، رییس سابق انجمن انبوهسازان تهران و همچنین حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران دراین گفتوگوها حضور داشتند.  به گفته اغلب این کارشناسان و مسوولان حوزه مسکن، تسهیلات ارائه شده از سوی بانکها تنها میتواند نیاز بخش کوچکی از متقاضیان خرید مسکن را پاسخ دهد و با اعطای چنین وامهایی نمیتوان رونق را به بازارمسکن بازگرداند، درواقع رونق بازار مسکن نیازمند بهبود اقتصاد کلان و جذب سرمایهگذاریهای بسیار در زمینه ساخت و ساز و همچنین تحریک تقاضاهای سرمایهیی است و تا اقتصاد کلان از رکود خارج نشود نمیتوان به رونق بازار مسکن امیدوار بود.

بازگشت رونق به بازار مسکن از سال آینده

مدیرعلمی طرح جامع مسکن با اشاره به رکود عمیق کنونی بازار مسکن میگوید: بازار مسکن در ایران سیکل طبیعی و متناوب ندارد، یعنی بطور حتم سیکل رکود عمیق، رکود اندک، رونق اندک، رونق شدید و چرخش بازار با همین روند اجرا نمیشود.

فردین یزدانی میافزاید: اما برخی مشخصههای بازار مسکن در ترکیب با سیاستها و رخدادهای بیرون یا درون این بازار میتواند تعیین کند که پس از رکود عمیق به دوره پیشارونق حرکت کنیم.

وی ادامه میدهد: ممکن است که پس از دوره رونق اندک سیاست یا برنامهیی اجرایی شود که بازار مسکن به سمت رکود عمیق حرکت کند و رونق شدید پیشبینی شده عملیاتی نشود.

به گفته این کارشناس ارشد مسکن باید درنظر داشت که پیشبینی بازار رکود و رونق بازار مسکن بستگی تنگاتنگی به سیاستها و برنامههای اجراشده دارد و براساس سیکل بالا پیش نمیرود.

یزدانی اظهار میکند: درحال حاضر دوره رکود عمیق بازار مسکن را سپری میکنیم، اما شواهد نشانگرآن است که به تدریج تا پایان سال جاری شاهد ظهور دوره پیشارونق باشیم. وی بیان میکند: قیمتها به کف رسیده و همچنین ساخت و ساز در دو سه سال گذشته به کمترین میزان ممکن رسیده است و به تدریج رونق معاملات و قراردادها شکل میگیرد.  مدیر علمی طرح جامع مسکن معتقد است که منابع مالی قابل استحصال در بازار بیشتر مربوط به واحدهای متوسط و کوچک است تا واحدهای لوکس و همین موضوع موجب افزایش تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی غالب در بازار مسکن و بهبود نسبی در عملکرد بازار میشود.

یزدانی اضافه میکند: کاهش نرخ بهره یا تزریق وامهای مختلف مسکن میتوان به بهبود بازار کمک کند اما با این وجود مجموع تمام این عوامل نیز به معنای رونق بازار مسکن در سال آینده نیست.

وی بیان میکند: پرداخت تسهیلات خرید مسکن از جمله تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم میتواند به افزایش حجم تقاضا کمک کند اما این تسهیلات نمیتواند رونقی را به بازار مسکن بازگرداند، زیرا حجم آن در مقایسه با مبادلات بازار به حدی نیست که بتواند بخش تقاضا را حرکت دهد.

یزدانی با اشاره به اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن میگوید: پرداخت وام صندوق پسانداز مسکن یکم به همراه سایر تسهیلات بانکی ازجمله وام خرید 60میلیون تومانی، وام ساخت 150میلیون تومانی و... میتواند راهگشا باشد ولی الزاما پرداخت وامهای مربوط به بخش تقاضا و عرضه نمیتواند رونق را ایجاد کند.  وی میافزاید: اگرچه روند نزولی درآمد خانوار ادامه نیافته و کند شده است، اما تغییر محسوسی نیز رخ نداده است که شاهد افزایش توان متقاضیان برای بهرهمندی از تسهیلات و ابزارهای مالی بازار مسکن باشیم.

این کارشناس ارشد بازارمسکن ادامه میدهد: پرداخت تسهیلات و ابزارهای مختلف مالی میتواند در بهبود بازار مسکن موثر و بازگشت رونق نسبی موثر باشد، اما با این ابزارها نمیتوان در انتظار بازگشت رونق شدید مانند دهههای گذشته بود.  یزدانی میافزاید: اگرچه پیشبینی میشود که در سال آینده شاهد رونق نسبی بازار مسکن باشیم اما این رونق همراه با افزایش و جهش ناگهانی قیمت مانند سالهای 86، 81 و 91 نخواهد بود.

عدم تعادل عرضه و تقاضا

رییس انجمن انبوهسازان تهران با اشاره به دورههای رونق و رکود بازار مسکن میگوید: درحال حاضر رکود بازار مسکن 3سال پیایی را سپری کرده و وارد سال 4 شده است، این دوره از رکود مسکن طولانی شده است.  حسن محتشم میافزاید: تداوم رکود مسکن وسیاست انقباضی دولت برای اقتصاد کلان موجب شده است که رکود عمیق ترشود البته با توجه به تسهیلات ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی برای حمایت ازطرف تقاضا و عرضه به نظر میرسد که در سال جاری شاهد افزایش نسبی نقل و انتقالات واحدهای مسکونی کوچک و متوسط قیمت خواهیم بود.

وی ادامه میدهد: پیشبینی میشود که حجم معاملات در بازار مسکن بدون افزایش قیمت تاحدودی رشد کند.  به گفته این فعال حوزه مسکن، آینده بازار مسکن بستگی مستقیمی به اجرای برجام و سیاستهای دولت درحوزه اقتصاد کلان دارد و به نظرمی رسد با توجه به لغو تحریمها، حضور هیاتهای اقتصادی درایران و امضای تفاهمنامههای مشترک، میتوان به بهبود بازار مسکن امیدوار بود.  محتشم میگوید: افزایش مناسبات اقتصادی میتواند چرخه اقتصاد کشور را از کندی خارج کرده و به تبع آن بازارمسکن رونق یابد اما انتظار بهبود این بازارتا نیمه دوم سال آینده بعید به نظر میرسد. درواقع پیشبینی میشود که بازار مسکن سال آینده نسبت به شرایط فعلی پررونقتر باشد.

رییس انجمن انبوهسازان تهران اظهار میکند: دولت باید هرچه سریعتر تصمیمات مهمی را برای بهبود بازار مسکن اعلام و اجرایی کند، زیرا این بخش اگرچه سهم 14 تا 15درصدی در اقتصاد کلان دارد، اما به علت پیشران و مولد بودن بخش مسکن و همچنین ارتباط تنگاتنگ با صنایع داخلی، میتواند اشتغالزایی کند. وی معتقد است، دولت باید تولید مسکن را همراه با تحریک تقاضا افزایش دهد زیرا در غیر این صورت شاهد جهش ناگهانی قیمت در آینده خواهیم بود.  این فعال حوزه مسکن بیان میکند: جهش قیمت در حوزه مسکن میتواند برای اقتصاد کشورو همچنین خانوارها مشکل آفرین باشد زیرا باعث میشود که قدرت خرید محدودتر شود اما ازسوی دیگر انباشت تقاضا به دلیل رکود چند ساله وجود دارد و باید به آن پاسخ داده شود ضمن اینکه برای بهبود بازار مسکن دولت باید به بخش تقاضا کمک کند.

محتشم اظهار میکند: براساس طرح جامع مسکن باید تا 10سال آینده، سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود که تاکنون چنین اقدامی صورت نگرفته است، اگر ساخت این تعداد واحد عملی میشد در سالهای آینده، تعادل برقرارمی شد اما نه تنها تعداد واحدهای ساخته شده کافی نبوده بلکه برنامهیی نیز برای اجرای آن وجود ندارد.

رییس انجمن انبوهسازان تهران با تاکید بر ضرورت پاسخگویی به بخش تقاضا میگوید: تاکنون نزدیک به 50درصد از میزان مورد نیاز واحدهای مسکونی ساخته شده است که این موضوع میتواند درآینده و با عدم پاسخگویی به نیازها، باعث افزایش قیمت میشود.

محتشم میافزاید: دولت تاکنون در زمینه برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا برنامه ویژهیی را اجرایی نکرده است، درحالی که میتوانست با نوسازی بافت فرسوده گام بزرگی در بهبود بازار مسکن بردارد.

رونق بازار مسکن 2 تا 3 سال آینده

عباس اکبرپور، استاد دانشگاه درباره شرایط کنونی بازار مسکن میگوید: بازار مسکن درحال حاضر دوره رونق اندک را میگذراند که دلیل عمده آن این است که به علت معضلات اقتصادی جامانده از دولت گذشته، منابع فراوان مالی به شکل پسانداز در دست مردم باقی است که به دلیل پرداخت نرخ سود بالا از سوی بانکها، مردم بهانهیی برای استفاده از آنها در ساخت و ساز مسکن ندارند.  اکبرپور میافزاید: با پرداخت تسهیلات با نرخ سود بالا و تزریق سرمایه و منابع مالی به بازار مسکن، ساخت و ساز رونق نمیگیرد و نمیتوان شاهد تغییرات عمدهیی در تولید باشیم.

وی ادامه میدهد: درسالهای اخیر، درآمد و قدرت عامه مردم بطور متوسط کاهش یافته و افزایش نیافته است ضمن اینکه رکود بازار مسکن و کاهش خرید و فروش مسکن سبب شده است که اولویتهای مردم به سمت سرمایهگذاری در بخش ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن نباشد.

به گفته این استاددانشگاه، البته برخی افراد که در طبقه مرفه مالی قرار دارند و در بخش ساخت و ساز سرمایهگذاری میکنند یا به دنبال خرید واحدهای لوکس یا ویلا هستند. اکبرپور اظهارمی کند: قدرت خرید مردم در سالهای اخیر بهشدت افت کرده است، زیرا پول ملی ارزش خود را ازدست داده با افزایش 3برابری ارزش دلار، ارزش ریال به یک سوم کاهش یافته است.  وی بیان میکند: تا شرایط اقتصاد کلان کشور بهبود نیابد نمیتوان به رونق بازار مسکن امید داشت زیرا بخش مسکن و اقتصاد کلان رابطهیی تنگاتنگ با یکدیگر دارند.  این استاد دانشگاه معتقد است، رونق مسکن رابطه مستقیم با قدرت خرید مردم دارد اگرچه افزایش مبلغ تسهیلات پرداختی به متقاضیان خرید مسکن میتواند باعث تحریک بازار مسکن شود اما رقم پرداخت شده از سوی بانک مسکن چنین توانی را ندارد.  اکبرپور میگوید: مبلغ پرداختی ازسوی بانک مسکن به گونهیی است که در مقایسه با تسهیلات سایر کشورها بسیار اندک است ضمن اینکه تا 95درصد قیمت آپارتمان را تسهیلات دریافت کنید.  وی اظهار میکند: وام 80میلیون تومان پرداختی از سوی بانکها، حتی نمیتواند 1/3 از هزینه خرید یک واحد مسکونی کوچک یک زوج جوان را تامین کند و تنها مناسب برای تبدیل به احسن کردن یک واحد مسکونی است.

این استاد دانشگاه با اشاره به پوشش کم وامهای خرید مسکن اضافه میکند: درصورتی که واحدی حدود 300 تا400میلیون تومان قیمتگذاری شود این تسهیلات تنها درصد کمی از قیمت خانه را تامین میکنند. اکبرپور میگوید: تسهیلات باید 70 تا 80درصد از قیمت خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهند البته نرخ بهره نیز باید پایین باشد زیرا با نرخ بهره کنونی حتی اگر مبلغ وام هم افزایش یابد استقبالی برای دریافت وام صورت نمیگیرد.

وی ادامه میدهد: در عرف جهانی نرخ سود وامهای پرداختی به ویژه وام مسکن حدود 1 تا 2درصد است درحالی که در ایران کمترین نرخ سود برای این نوع وام 13درصد است.

این استاد دانشگاه درباره آینده بازار مسکن میگوید: در صورتی که مسوولان از منابع مالی خارجی برای سرمایهگذاری در بخشهای مختلف اقتصادی و به ویژه بازار مسکن بهرهگیری نمایند میتوان به بهبود این بازار امیدوار بود.

اکبرپور اضافه میکند: دولت باید منابع مالی و اعتبارات قابل توجهی را از بانک جهانی دریافت کند و برای سرمایهگذاری عمده در بخش مصالح ساختمانی مورد استفاده قراردهد. با بهبود صنایع مرتبط با بخش ساختمان، اشتغال رونق مییابد و درآمد عامه مردم افزایش مییابد به تبع آن قدرت و توان خرید مردم بهبود مییابد و پس ازآن شاهد رشد حجم معاملات خرید و فروش مسکن خواهیم بود.

وی میافزاید: با حمایتهای مالی دولت از بخش مسکن میتوان وعده بهبود بازار را تا 2 الی 3 سال دیگر مطرح کرد درغیر این صورت نباید به رونق بازار امیدوار بود.

رونق نسبی بازار کنونی مسکن

رییس سابق انجمن انبوهسازان تهران با اشاره به دورههای مختلف رونق و رکود در بازار مسکن به تعادل میگوید: مراجعه به آمار گذشته این بازار و بررسی و ارزیابی دورههای رونق و رکود در20 سال گذشته نشان میدهد که در هر بازه زمانی 4، 5 ساله یک رکود را تجربه کردهایم، دوره رکود از یک زمانی آغاز میشود و بعد به اوج رسیده و سپس به پایان میرسد.  ایرج رهبرمی افزاید: بازه زمانی رکود عموما بین 2 تا 2.5سال به طول میانجامد و سپس دوره رونق شروع میشود، در این دوره با افزایش قیمت مواجه میشویم.

وی ادامه میدهد: مراجعه به منحنی رونق و رکود حاکی از آن است که هر 5سال یکبار، رکود از یک نقطه آغاز میشود بعد به اوج میرسد سپس به تدریج کاهش یافته و وارد دوره رونق میشود.

به گفته این فعال صنعت ساختمان، انبوهسازان اعتقاد دارند در شروع رکود نباید فعالیت ساخت و ساز داشت و زمانی که به انتهای رکود میرسیم باید تولید را آغاز کرد.

رهبر اظهار میکند: در رکود کنونی، شرایط ویژهیی را سپری کردیم زیرا بخش مسکن حدود 35درصد از سهم اقتصاد کلان را دارد و دراقتصاد کشور اهمیت ویژهیی دارد، درواقع رکود و رونق اقتصاد کلان و بازار مسکن تاثیر مستقیمی بر یکدیگر دارند.  وی بیان میکند: رکود و رونق بازار مسکن بر اقتصاد کلان موثراست و از سوی دیگر نیز، رونق و رکود اقتصاد کلان تاثیر بسزایی در بازار مسکن دارد.  رییس سابق انجمن انبوهسازان تهران معتقد است دراین دوره، اقتصاد کلان شرایط نامناسبی را سپری میکند زیرا قیمت نفت بهشدت کاهش یافته است به تبع آن درآمد دولت نیز افت کرده و بدهکاری دولت به بانکها و پیمانکاران افزایش یافته است و این موضوع بر قدرت خرید مردم نیز موثر بوده و رکود بازار مسکن را عمیقتر و طولانیتر کرده است.

رهبر اضافه میکند: درحال حاضر در همان رکود 3 سال گذشته به سرمیبریم زیرا اقتصاد کلان همچنان راکد است و به دلیل وابستگی اقتصاد کلان و بخش مسکن همچنان رکود در هر دو بخش ادامه دارد.  وی باتاکید بر تداوم رکود بازار مسکن در چند سال گذشته، میگوید: در سه چهار سال اخیر، رکود همچنان ادامه یافته و تغییری نکرده است البته در چندماه گذشته شرایط تاحدودی بهبود یافته و گفته میشود که رونقی نسبی به بازار بازگشته است اما این رونق در حدود چند درصد است و قابل ذکر نیست.

رهبر ادامه میدهد: هنوز رونق اقتصادی شکل نگرفته است اما درصورت ایجاد، میتوان به رونق بازار مسکن امیدوار بود ضمن اینکه دولت نیز باید سیاستهای بهتری را در اقتصاد کلان اعمال کند.

این فعال حوزه مسکن بیان میکند: اگر دولت در زمینه خروج از رکود، حمایت از طرف تقاضا و عرضه را افزایش دهد بهبود بازار مسکن امکانپذیر میشود و به تبع آن استقبال مردم نیز افزایش مییابد و سپس ساخت و ساز مسکن نیز رشد میکند.  وی معتقد است که نشانههای لازم برای ایجاد رونق در بازار مسکن مشاهده نمیشود و به نظر نمیرسد در سال جاری رونق به بخش مسکن بازگردد.

رهبر درباره تاثیر تسهیلات اعطا شده به بخش تقاضا میگوید: اینگونه وامها زمانی میتواند اثرگذار باشد که بتواند سهم بالایی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد و قدرت خرید مردم را افزایش دهد.  رییس سابق انجمن انبوهسازان تهران میافزاید: به عنوان نمونه درطرح صندوق پسانداز مسکن یکم در یکسال گذشته حدود 47هزار نفرثبتنام کردهاند که این تعداد بسیارکم است با یک حساب سرانگشتی مشخص میشود که روزانه هزار نفر هم درکل کشور ازاین طرح استقبال نکردهاند.

وی اظهارمی کند: اگر روزانه 1000نفر ثبتنام میکردند ماهانه 30هزار نفر و سالی 360هزار ثبتنامی در کشور وجود داشت که آمار صندوق پسانداز مسکن یکم نشان میدهد که استقبال کمی از این طرح رخ داده است.

رهبر اضافه میکند: در ماه 4هزار نفر تسهیلات دریافت میکنند و قادر به خرید واحد مسکونی هستند این درحالی است که باید سالانه حدود 1میلیون و 500هزار واحد ساخته شود و به بازار مسکن عرضه شود.

تسهیلات به تنهایی موثر نیست

رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره اثرگذاری تسهیلات خرید صندوق پسانداز مسکن یکم (وام ۸۰میلیون تومانی) میگوید: این وام تاثیر مثبتی بر بازار مسکن میگذارد و میتواند محرک بازار مسکن به ویژه برای آپارتمانهای کوچک و متوسط باشد زیرا این تسهیلات قدرت خرید دهکهای ضعیف را افزایش میدهد.

حسام عقبایی میافزاید: تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم کمک میکند که حجم معاملات خرید و فروش در کشور افزایش پیدا کند ضمن اینکه خیز خروج از رکود در بازار مسکن برداشته شده است و با این تسهیلات خروج از رکود با سرعت بیشتری پیش میرود.

وی ادامه میدهد: برای استقبال بیشتر از این تسهیلات باید مدت بازپرداخت افزایش پیدا کند و سود تسهیلات نیز کاهش یابد البته در کل پرداخت این نوع تسهیلات مثبت است اما به تنهایی نمیتواند موجب رونق بازار شود.