قیمت‌های املاک آرام نمی‌گیرند !!

با آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن، دولت قصد دارد در بازار اجارهبها با انتشار قیمتهای سامانه املاک و مستغلات برای آگاهی مستاجران از قیمتهای روز و اجرای شدیدتر طرح تعزیراتی، بازار را کنترل کند. این اقدام دولت اما در حالی صورت خواهد گرفت که بازار اجارهبها روزهای داغی را پشت سر میگذارد و قیمتها در این بازار آرام نمیگیرند. بر اساس این گزارش موضوع اجارهبها هر ساله در خردادماه به دغدغهای برای مستاجران تبدیل میشود و قیمتهای مختلف اجاره در مناطق مختلف تهران، نگرانی آنها را بابت تعیین یک قیمت مشخص بیشتر میکند.

گشتی در بازار اجاره نشان میدهد که در هر منطقه از تهران قیمتهای متفاوتی از سوی مالکان یا بنگاههای املاک تعیین میشود و ممکن است دو آپارتمان در یک منطقه مشخص قیمتهای یکسانی نداشته باشند؛ با وجودی که شرایط هر دو این آپارتمانها تفاوتی با هم ندارد. گرچه دولت سعی کرد سال گذشته با اجرای طرح تعزیراتی مسکن از گران شدن بیدلیل قیمتها جلوگیری کند اما همچنان قیمتها تحت کنترل درنیامده و مالکان قیمتها را سلیقهای تعیین میکنند. دولت برای امسال تصمیم گرفته که طرح جدید را به اجرا برساند تا مشکل قیمتهای متفاوت در مناطق برطرف شود، البته طرح بلوکبندی یکی از طرحهایی بود که از سوی دولت مطرح شد اما به نظر میرسد تعیین قیمت واحد قابل اجرا نیست و دولت تصمیم گرفته است تا طرح دیگری را به اجرا برساند. براساس این گزارش، دولت تصمیم گرفته است تا قیمتهای سامانه املاک و مستغلات را برای همگان منتشر کند تا مستاجران از قیمت هر آپارتمان مطلع باشند و قیمتهای بالاتر از عرف بازار را نپذیرند.

در واقع به دلیل اینکه تمامی قیمتها و قراردادهای مسکن در این سامانه به ثبت میرسد، اطلاعات قیمتی آن میتواند مستاجران را برای یافتن آپارتمان مناسب و با قیمت واقعی کمک کند. این طرح قرار است از سوی معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی به اجرا برسد و همزمان با آن طرح تعزیراتی مسکن هم با جدیت بیشتری آغاز شود. براین اساس، امسال اجرای طرح تعزیراتی مسکن مهر که اجازه افزایش قیمت را برای سالجاری هفت تا 9 درصد بیش از قرارداد سال قبل میدهد، یکی از موضوعاتی است که دولت با تمرکز بر آن سعی دارد از افزایش افسارگریخته قیمتها جلوگیری کند.


اقدامات بــینتیجه دولت و رواج گرانی در بازار اجاره

براساس این گزارش، دولت درآخرین ماه فصل بهار هر سال با اعلام اجرای طرحهای تعزیراتی و نظارتی در بازار اجارهبها خبر از کنترل قیمتها در این بخش میدهد. اقدامی که تنها در حد شعار باقی مانده و بازار نیز روال عادی خود را طی میکند. طرح بلوکبندی تهران، تعیین حداقل و حداکثر برای افزایش اجارهبها، اجبار برای عقد قراردادهای دوساله و... از جمله مواردی است که طی سالهای گذشته از سوی دولت مطرح شده است. گذشته از اینکه بنگاهداران و مالکان همواره به شیوههای مختلف از زیر جبر دولتیها گریختهاند اما طرحهای دولت نیز چندان بر اساس منطق و قانون نبوده است. بر همین اساس یکی از ایرادهایی که به طرحهای دولت برای کنترل اجارهبها وارد است، عدم رعایت قانون در مورد حق مالکیت است که به عقیده کارشناسان، این اقدام دولت از لحاظ قانونی و شرعی خلاف محسوب میشود. در رابطه با روابط موجر و مستاجر به جز قانون مدنی، تاکنون چهار قانون دیگر به تصویب رسیده است که آخرین آنها به سال 1376 برمیگردد. مرور موارد یادشده نشان میدهد که در قوانین قبلی شرایط خاصی برای اجاره ملک تعیین و محدودیتهایی برای انعقاد، تخلیه، فسخ و... در نظر گرفته شده بود که قانون سال 1376 بار دیگر قواعد قانون مدنی در مورد اجاره را احیا کرد. در این قوانین اصل بر آزادی اراده است و این به آن معناست که طرفین قرارداد میتوانند با در نظر گرفتن منافع و هزینههای خود آزادانه به انعقاد قرارداد بپردازند و هیچ سقف و کفی برای قراردادهای آنها پیشبینی نشده است.

بر همین اساس قراردادهایی که شرایط اساسی صحت معاملات را دارند، معتبر بوده و دولت حق هیچگونه دخالتی را در آن ندارد. اما شرایط سالهای اخیر اقتصاد کشور و روند روبهرشد قیمتها موجب شده است تا دولت به فکر ساماندهی بازار مسکن باشد و با تعیین حداقل و حداکثر میزان اجارهبها، بلوکبندی، اجبار به عقد قراردادهای دو ساله و در نهایت انتشار قیمتها در مناطق مختلف بخشی از نارضایتیهای عمومی را پاسخ دهد. این اقدامات دولت در حالی است که کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، مالکان و حتی مستاجران همواره از اجرایی نشدن آنها سخن گفتهاند. به هر حال با توجه به حال و روز نه چندان مساعد مستاجران و تحمل گرانیهای اخیر باید منتظر ماند و دید آیا دخالت دولت در این بخش میتواند بازار نابسامان اجارهبها را کنترل کرده و اندکی از مصایب مستاجران بکاهد؟