کارنامه قبولی وام مسکن

بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وامگیرندهها، به ترتیب 35 و 14 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وامدهی نیز در خرداد به 90 درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن –صرفنظر از رشد ریالی که بهخاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق میشوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.

کارنامه فصل اول تسهیلات جدید مسکن در دو بخش خرید و ساخت نشان میدهد هر دو گروه خریداران و سازندهها از شرایط جدید تسهیلات استقبال کردهاند و این موضوع به رشد دو رقمی تعداد وام گیرندهها در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در هر دو بخش خرید و ساخت منجر شده است. این کارنامه نشان میدهد سیاست تحریک همزمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی 3 ماه نخست امسال جواب داده است؛ اما در عین حال به خاطر اختلاف چشمگیر در نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت، میزان استقبال خریداران از تسهیلات مسکن حدود 20 درصد بیشتر از سازندهها بوده است. با این حال پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه در فصل بهار اتفاق مثبتی است که میتواند در تعادل میان مدت بازار مسکن ایفای نقش کند و به معامله واحدهای ساخته و انباشت شده در بازار راکد طی دو سال گذشته منجر شود.

تا نیمه نخست سال گذشته سقف وام ساخت مسکن در سراسر کشور 35 میلیون تومان بود؛ اما از نیمه دوم سال گذشته پس از چند سال، اتفاقات تازهای در این حوزه رقم خورد و سقف وام ساخت به 90میلیون تومان آن هم بدون نیاز به سپرده و با نرخ سود عقود مشارکتی 22 درصدی افزایش یافت. از ابتدای سال 1395 بانک عامل بخش مسکن یک محرک کاربردیتر برای سازندگان مسکن طراحی کرد تا کارآمدی و اثربخشی وام ساخت را بیشتر ارتقا دهد. بر این اساس از فروردین ماه سقف تسهیلات ساخت مسکن بهصورت شناور و بر اساس جمعیت استان در پنج طبقه تعریف شد و بر این اساس افزایش سقف وام بدون سپرده ساخت با نرخ سود عقود مشارکتی در تهران و 6 شهر بزرگ 110 تا 130 میلیون تومان، کیش و قشم 100 تا 120 میلیون تومان، شهرهای بزرگ 90 تا 110 میلیون تومان، شهرهای کوچک 70 تا 90 میلیون تومان و در مناطق کمتر توسعهیافته 50 تا 70 میلیون تومان تعیین شد. به این ترتیب از ابتدای امسال متوسط وام ساخت در کشور به 110 میلیون تومان افزایش یافت. بنابراین از آنجا که متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی یک میلیون تومان است، این وام هزینههای ساخت یک واحد 100 مترمربعی را صد در صد پوشش داد و همین اتفاق استقبال سازندهها را رقم زد.

از سوی دیگر پرداخت وام خرید بدون سپرده (وام اوراق) نیز که سال گذشته 70 میلیون تومان بود از ابتدای سال جاری به 110 میلیون تومان با نرخ سود 17/5 درصد در تهران افزایش یافت. وام خرید صندوق پس انداز مسکن یکم نیز از 80 میلیون تومان در سال گذشته به 160 میلیون تومان در تهران از ابتدای سال جاری افزایش یافت که در فصل بهار نرخ سود این تسهیلات 13 درصد بود و از ابتدای تابستان به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، به 11 درصد کاهش یافت؛ ضمن اینکه از اوایل امسال سقف تسهیلات خرید در سایر شهرها نیز بهصورت پلکانی و به نسبت جمعیت هر شهر افزایش یافت.

امروز که یک فصل از سال 1395 سپری شده و همزمان یک فصل از آغاز پرداخت تسهیلات جدید بانک عامل بخش مسکن گذشته است، بررسی از گزارش عملکرد تسهیلات پرداختی طی سه ماه بهار نشان میدهد میزان استقبال خریداران از این تسهیلات به مراتب بیشتر از سازندگان بوده است. در عین حال هر دو گروه وامهای خرید و ساخت در جهت رشد مثبت بازار مسکن ایفای نقش کرده و کاملا مشهود است تسهیلاتی که در آغاز سال جاری بهعنوان محرک برای مقابله با رکود طراحی شده بود، به درستی عمل کرده است؛ کما اینکه در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته هم تعداد و هم میزان ریالی وامهای پرداخت شده در هر دو بخش ساخت و خرید مسکن رشد داشته است. اگرچه میزان تسهیلات پرداخت شده در بهار امسال افزایش بیش از دو برابری را نشان میدهد؛ اما این حجم رشد ریالی در پرداخت مسکن با توجه به افزایش سقف تسهیلات امری طبیعی است. اما در عین حال رشد تعداد تسهیلات پرداخت شده نشان میدهد این تسهیلات در هدایت بازار به سمت خروج از رکود موفق بوده است.

کارنامه عملکرد فصل نخست پرداخت تسهیلات جدید در مقایسه با بهار 94 (مدت مشابه سال گذشته) نشان میدهد میزان رشد تعداد وامهای خرید پرداخت شده بیشتر از رشد تعداد وامهای ساخت بوده است. در سه ماه بهار امسال 20 هزار و 913 فقره وام خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده که این میزان به لحاظ تعداد فقره نسبت به مدت مشابه سال گذشته 14 درصد رشد داشته است. علاوه بر این رشد نقطهای در سه ماه اول امسال، شتاب پرداخت بهصورت ماهانه نیز با شیب افزایشی بسیار زیاد مواجه شده است؛ بهطوریکه تعداد تسهیلات پرداخت شده در اردیبهشت معادل 6 هزار و 974 فقره بوده که نسبت به آمار سههزار و 328 فقره وام پرداخت شده در فروردین امسال، 109 درصد رشد داشته است. در خرداد ماه نیز 10 هزار و 611 فقره تسهیلات خرید پرداخت شد که در مقایسه با ماه میانی بهار با رشد 54 درصدی روبهرو شده است.

تعداد سازندگانی که از وام ساخت در بهار استفاده کردهاند نیز به همین شکل با افزایش روبهرو شده است. گزارشات حاکی است در فرودین ماه امسال دو هزار و 303 فقره، اردیبهشت پنج هزار و 284 فقره و در خرداد ماه 10 هزار فقره وام ساخت پرداخت شده که بر این اساس تعداد تسهیلات ساخت پرداخت شده در اردیبهشت نسبت به فروردین با 130 درصد رشد و خرداد نسبت به اردیبهشت با 89 درصد رشد مواجه شده است. به این ترتیب در بهار امسال 17 هزار و 587 فقره تسهیلات جدید ساخت پرداخت شده است که در مقایسه با آمار 13 هزار فقره در مدت مشابه سال گذشته، رشد 35 درصدی را نشان میدهد.

رشد تعداد وامهای ساخت به این معناست که ساختوساز نیز در بهار امسال روند خروج از رکود را همان طور که انتظار میرود طی میکند و معادل رشد وامهای پرداخت شده یا کمتر، پروانه ساختمانی در سه ماه نخست امسال افزایش یافته است. هر چند رشد 34 درصدی تعداد وام ساخت پرداختی نسبت به فصل بهار 1394 بیش از رشد 14 درصدی تعداد وامهای خرید پرداختی در بهار سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است، اما مقایسه تعداد وام پرداختی ساخت (17 هزار و 587 فقره) و خرید (20 هزار و 913 فقره) نشان میدهد استقبال از وام خرید در بهار حدود 20 درصد بیشتر از وام ساخت بوده است. اگرچه مقایسه نقطهبهنقطه نشان میدهد هر دو وام جدید ساخت و خرید برای جامعه هدف جذاب بوده است، اما به نظر میرسد یکی از عوامل جذابیت بیشتر وام خرید در سه ماهه نخست امسال، سود کمتر این تسهیلات در مقایسه با وام ساخت است.

در بهار امسال نرخ سود تسهیلات خرید مسکن 13 درصد برای صندوق یکم و 17/5 درصد برای وام اوراق بود، در حالی که نرخ سود تسهیلات ساخت برابر نرخ سود عقود مشارکتی معادل 22 درصد تعیین شده بود.

در عین حال عامل مهمتر در استقبال کمتر از وام ساخت چشم انداز کاهشی سود حاصل از ساخت مسکن از نگاه سازندهها است. به عبارت دقیقتر، سازندگان مسکن در بهار امسال میزان بازدهی سرمایهگذاری در ساخت مسکن را در حدی که بتواند نرخ سود وام ساخت را پوشش دهد و در عین حال انتفاع آنها را به دنبال داشته باشد، ارزیابی نکردند. در حقیقت چشم انداز سود حاصل از ساخت مسکن از نگاه سازندهها به مراتب کمتر از نرخ سود 22 درصدی تسهیلات ساخت بوده است. این ارزیابی از آنجا نشات میگیرد که با وجود استارت خروج مسکن از رکود طی ماههای اخیر، ثبات نسبی قیمت مسکن همچنان حفظ شده و رشد قیمتها کمتر از نرخ تورم بوده است. بنابراین، ساختوساز با این تسهیلات و نرخ سود تعیین شده برای آن، ممکن است سود مورد انتظار سازندگان را به دنبال نداشته باشد.

با این حال از ابتدای تابستان نرخ سود وام ساخت به دنبال کاهش نرخ سود عقود مشارکتی به 18 درصد تنزل یافته و از طرفی وضعیت رشد معاملات در بهار امسال، فرضیه حرکت بازار به سمت خروج از رکود و پیشروی به سمت رونق را اثبات کرده است. این موارد میتواند علائمی باشد مبنی بر اینکه در ماههای جاری و آتی تقاضا برای وام ساخت با افزایش مواجه شود و حتی رشد آن از وام خرید نیز پیشی بگیرد. به این ترتیب حرکت بازار مسکن در جهتی ادامه مییابد که هم ساختوساز و هم معاملات توام با یکدیگر در حال خروج از رکود خواهد بود و به این ترتیب عرضه و تقاضا در کنار هم رونق میگیرد.

در دورههای گذشته دولت معمولا یا با افزایش تسهیلات، سمت تقاضای بازار مسکن را تقویت میکرد که به دنبال محدودیت عرضه به جهش قیمتی منجر میشد یا اینکه با تقویت یک سویه سمت عرضه و سرکوب تقاضای موثر متناسب با حجم ساختوساز، مازاد عرضه را به دنبال داشت. کمااینکه در سالهای 91 و 92 عمده تسهیلات بخش مسکن به ساختوساز تعلق یافت بهطوری که در سال 91 معادل 75 درصد و در سال 92 معادل 67 درصد کل تسهیلات پرداخت شده توسط بانک عامل بخش مسکن در راستای تقویت بخش عرضه صورت گرفت.

سهم ناچیز وام خرید در آن سالها موجب شد که در دو سال اخیر سازندهها با حجم زیاد واحدهای نوساز فروش نرفته مواجه شوند. اما امسال از آنجا که سقف وام خرید و ساخت بهصورت همزمان افزایش یافته است و پرداخت آنها با شیب یکسان در حال افزایش است، قطعا هم رونق در معاملات را به دنبال خواهد داشت و هم ساخت مسکن برای نیازهای جدید ادامه مییابد.

وام «ساخت» جذابتر شد

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با اشاره به کاهش 4 واحد درصدی نرخ سود تسهیلات ساخت، پیشبینی کرد: تقاضا از سمت سازندههای مسکن برای دریافت وام بدون سپرده در ماههای آتی افزایش پیدا کند.

محمدحسن مرادی  گفت: وام 130 میلیون تومانی ساخت مسکن که اوایل امسال پرداخت آن در تهران و همزمان در سایر شهرها با سقف ریالی کمتر (متوسط 100 میلیون) آغاز شد، بهصورت بدون سپرده اما با نرخ سود عقود مشارکتی در اختیار سرمایهگذاران ساختمانی قرار میگیرد. نرخ سود این تسهیلات تا پیش از هفته گذشته، 22 درصد بود اما با تصویب شورای پول و اعتبار و کاهش نرخ سود تسهیلات عقود مشارکتی و یکسان شدن آن با نرخ تسهیلات عقود مبادلهای، در حال حاضر وام ساخت با نرخ 18 درصد به سازندهها پرداخت میشود.

این مقام بانک مسکن با تاکید بر اینکه، تسهیلات ساخت و ساز مسکونی بدون نیاز به سپردهگذاری یا رسوب حساب، بلافاصله پس از درخواست سازنده و در صورت تایید پروژه پرداخت میشود، افزود: کاهش نرخ سود وام ساخت مسکن با توجه به ثبات نسبی قیمت ملک، باعث جذابیت این تسهیلات شده است.

مرادی بهترین شکل تعیین نرخ سود تسهیلات بانکی را هماهنگسازی آن با متوسط بازدهی سرمایهگذاری در بخشهای مختلف عنوان کرد و گفت: طی سالهای اخیر میزان نرخ سود سرمایهگذاری در بخش مسکن (بازار ساخت و ساز) و همینطور بخشهای مختلف، با یکدیگر متفاوت بوده در حالی که تسهیلات با نرخ یکسان پرداخت شده است. طی ماههای اخیر سازندهها نرخ سود 22 درصد وام ساخت مسکن را ناهماهنگ با سود انتظاری در ساخت و ساز ارزیابی میکردند و این تسهیلات را گرانقیمت میدانستند. براساس این گزارش، احتمال دارد در ماههای آینده، نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن –وام خرید- نیز کاهش پیدا کند.در حال حاضر این تسهیلات با نرخ 17/5 درصد پرداخت میشود اما ممکن است حدود نیم واحد درصد کم شود.