سیگنال فرود سرمایه خارجی

این گروه، زمستان گذشته و بعد از اجرایی شدن برجام، ارزیابیهایی درباره نحوه تامین فضاهای مسکونی و اداری در پایتخت انجام داد و حالا قرار بازدیدهایی که توسط دلالان ملک اداری برای طرفهای ایرانی شرکتهای خارجی تنظیم میشود، حکایت از قطعی شدن بخشی از مذاکرات اقتصادی دوره پسابرجام دارد. ورود تقاضای جدید به بازار املاک اداری علامتی از فرود سرمایه خارجی به ایران است. بناهای مدنظر خارجیها پنج ویژگی دارد.

فاز دوم مراجعه «خارجی»ها به بازار ملک برای خرید یا اجاره ساختمان اداری آغاز شد. شرکتهای متقاضی سرمایهگذاری و تاسیس نمایندگی در ایران، با ارزیابیهایی که از زمستان پارسال –همزمان با اجرای برجام و شروع مذاکرات اقتصادی برای سرمایهگذاری در ایران- نسبت به وضعیت اقامت کاری و سکونتی در کشور انجام دادند، اکنون در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تصمیم به انتخاب قطعی محل استقرار گرفتهاند و برای این منظور، اقدام برای جستوجوی ساختمان اداری مورد نظرشان را شروع کردهاند. مراجعهها از سمت طرفهای ایرانی شرکتهای خارجی به دلالان املاک اداری بهخصوص در دو منطقه مرکزی پایتخت، بهصورت محسوس افزایش پیدا کرده است. این گروه از متقاضیان، به دنبال ساختمانهایی با 4 ویژگی توام و البته متفاوت از شکل سنتی ساختمانهای اداری هستند که شاید از این منظر، دامنه انتخاب آنها با توجه به وضعیت فعلی غالب بناهای اداری نوساز، محدود باشد.

حضور محسوس تقاضای خارجی در بازار املاک اداری، علامتی از پیشروی مذاکرات اقتصادی پسابرجام و عملیاتی شدن برخی تفاهمنامهها و قراردادهای سرمایهگذاری شرکای قدیمی ایران به حساب میآید؛ چرا که خرید یا اجاره ساختمان اداری، مرحله بعد از قطعیت سرمایهگذاری است. پیشتر از سوی رئیس سازمان سرمایهگذاری و کمکهای اقتصادی و فنی ایران اعلام شد: تحت تاثیر فضای مثبت بعد از برجام و تحولات مثبتی که رخ داده، تا پایان سال 94 نزدیک به 7 میلیارد دلار درخواست سرمایهگذاری و پروژه در ایران به ثبت رسیده است.

بررسیها در این باره نشان میدهد متقاضیان جدید بازار املاک اداری، به دنبال ساختمانهای «نوساز» برای خرید «یکجا» و در اختیار گرفتن همه واحدها و فضاهای ساختمان هستند. همچنین «فلت بودن» ساختمان اداری به معنای «حفظ شکل خام طبقات و تقسیم نشدن به واحدهای اداری» از جمله شرط با اهمیت نمایندگیهای خارجی برای خرید ساختمان اداری است. این گروه برای اجاره نیز تقاضای اقامت اداری بلندمدت 4 تا 5 سال را دارد.

شرایط جدید سمت تقاضا در بازار املاک اداری، زمینه سرمایهگذاری برای احداث بناهایی با انطباق حداکثری به لحاظ تامین نیاز شرکتهای تازه تاسیس را بهوجود آورده است که این موضوع میتواند زمین جدید برای فعالیتهای ساختمانی در کنار ساخت و سازهای مسکونی و تجاری، محسوب شود.

پیشتر، جذاب شدن بازار املاک اداری برای سرمایهگذاری را پیشبینی شده بود. موج دوم ورود شرکتهای خارجی به بازار مسکن پایتخت در حالی از چند روز گذشته بازار تقاضای واحدها و مجتمعهای اداری را هدف قرار داده که به نظر میرسد شکل تازهای از تقاضا در بازار املاک مناسب برای کسب و کار، در حال شکلگیری است. در حالی که موج اول حضور سرمایهگذاران و شرکتهای خارجی در بازار ملک در فاصله امضای برجام در دهه سوم تیرماه سال گذشته تا اجرای آن در دی ماه همان سال منجر به شکلگیری نوع جدیدی از تقاضا برای خرید و اجاره آپارتمانهای مسکونی و اداری شد، هماکنون این موج وارد مرحله دوم خود یعنی حضور جدیتر خارجیها در بازار ملک شده است.

شرکتهای خارجی که در فاصله 6 ماه از امضا تا اجرای برجام مذاکراتی با مسوولان اقتصادی و بخش خصوصی کشورمان انجام داده بودند به محض آغاز اجرای برجام در دی ماه، وارد بازار مسکن شدند تا با ارزیابی از شرایط بازار ملک در پایتخت بتوانند شرایط اقامت کاری و همچنین اسکان بلندمدت در پایتخت را بررسی کنند.

حضور شرکتهای خارجی در بازار مسکن پایتخت طی سال گذشته در حالی موج اول حضور شرکتهای خارجی برای خرید واجاره سه گروه از املاک –مسکونی، تجاری و اداری – را کلید زد که این موج به مدت چند ماه از روزهای پایانی سال گذشته تا دست کم یک ماه اخیر تا حدودی کمرنگ شد. این در حالی است که هم اکنون فعالان بازار مسکن و بخش ساخت وساز از فعال شدن موج دوم تقاضای شرکتهای خارجی در بازار املاک خبر میدهند که هماکنون عمده این تقاضا، معطوف به بازار اجاره یا خرید واحدهای اداری است.

شرکتهای خارجی که سال گذشته، در اولین فاز حضور خود در بنگاههای مسکن بیشتر با هدف ارزیابی و اطلاع از شرایط بازار مسکن و سایر املاک شهر تهران جست و جوهایی در این بازار انجام داده بودند به نظر میرسد هماکنون با شروع مجدد فعالیتهای خود در این زمینه همزمان با رفع تحریمها و هموارتر شدن بستر کار و سرمایهگذاری در کشور، بهطور جدی مصمم به عملیاتی کردن ارزیابیهای صورت گرفته و نهایی کردن معامله املاک مورد نظر خود هستند.

انتقال تقاضا از مسکونی به اداری

سال گذشته و در موج اول جست و جو در بازار مسکن، اغلب شرکتها و فعالان اقتصادی خارجی، بیشتر در محدوده بازار مسکن شمال شهر تهران برای اجاره یا خرید املاک مورد نظر خود حضور داشتند.این در حالی است که در آن زمان بیشترین تقاضای مطرح شده از سوی این افراد مربوط به تقاضای مسکن با هدف تامین مکانی برای سکونت مدیران و سایر اعضای این شرکتها بود.

با این وجود، جست و جوهایی هم برای اطلاع از شرایط و موقعیت املاک اداری و تجاری پایتخت از سوی این شرکتها در زمستان سال گذشته صورت گرفت که اگرچه تعداد کمی از این تقاضاها در همان زمان منجر به انجام معامله شد اما عمده حضور فعالان این شرکتها در بازار ملک، به فاز دوم موکول شد.فاز یا موج دوم جست و جوی املاک اداری از سوی شرکتها و نمایندگیهای خارجی هماکنون با تمرکز روی یافتن املاک و مستغلات اداری و تجاری، بیشتر این بخش از بازار ملک را در شهر تهران هدف قرار داده است.

طرفهای ایرانی شرکتهای خارجی طی روزهای اخیر با مراجعه به دلالان املاک اداری پایتخت عمده تقاضای خود را معطوف به یافتن واحدها یا مجتمعهای مناسب تجاری و اداری برای تاسیس دفتر یا شعب مربوط به کسب و کار خود در تهران کردهاند.به عبارت دیگر درحالی که موج اول جست و جوی خارجیها در بازار مسکن ایران بیشتر معطوف به ارزیابی شرایط سکونتی در پایتخت برای کارکنان و روسای این شرکتها بود، فاز دوم به ارزیابی و عملیاتیسازی معامله املاک تجاری و اداری درپایتخت تمرکز کرده است.

رشد تدریجی تقاضا در بازار املاک اداری

وقفه چند ماهه حضور فعالان شرکتهای خارجی در بازار مسکن تهران که پس از موج اول حضور آنها در بازار مسکن طی زمستان سال گذشته ایجاد شد، هم اکنون به اتمام رسیده است و به نظر میرسد در موج دوم حضور این شرکتها در بازار مسکن، بازار واحدهای اداری و تجاری در یک روند میان مدت به تدریج با تقاضای قابل توجهی از سوی این شرکتها روبهرو شود. در واقع موج جدید ایجاد شده درخصوص حضور شرکتهای خارجی در بازار ملک، به نوعی فاز عملیاتیسازی مرحله ارزیابی این شرکتها از وضعیت بازار مسکن پایتخت محسوب میشود.

به این معنا که حضور خارجیها در فاز اول ورود آنها به بنگاههای مسکن شهر تهران، عمدتا به جهت بررسی شرایط و ارزیابی از وضعیت موجود بازار املاک در پایتخت صورت گرفت اما فاز دوم حضور آنها که طی روزهای اخیر معطوف به بازار مسکن شهر تهران بوده است، میتواند به معنای عملیاتیسازی ارزیابیهای صورت گرفته از طریق نهاییسازی معامله واحدهای مورد نظر تعبیر شود.

علت توقف موج اول تقاضای خارجی

حضور شرکتهای خارجی در بازار مسکن شهر تهران در حالی از دیماه یعنی زمان اجرای برجام کلید خورد که در همین ماه افزایش دو رقمی حجم معاملات مسکن در پایتخت آلارم پایان دوره رکود و ورود به فاز پیشرونق را در بازار مسکن به صدا درآورد.

مصادف با این اتفاق، متقاضیان خارجی بازار مسکن پایتخت با توقف جست و جوی خود در بازار املاک شهر تهران، موج دوم جست و جوها برای اجاره یا خرید واحدهای مورد نظر خود را منوط به تثبیت شرایط و زمان ثبات قیمت در بازار مسکن کردند. هم اکنون با تثبیت قیمتها در بازار مسکن و ادامه مسیر پیش رونق، شرکتهای خارجی در بازار املاک شهر تهران حضور جدی تر برای معامله املاک مورد نظرشان پیدا کردهاند.با این حال دلالان ملکی شهر تهران فعال در مناطق اداری شهر همچون مناطق 6 و 7 پایتخت اظهار میکنند که بسیاری از بنگاههای املاک فعال در مناطق اداری شهر تهران از حدود یک ماه و نیم پیش موج دوم حضور خارجیها برای اجاره واحدها و مجتمعهای اداری، تجاری و چند منظوره را پیش بینی کرده و برای پاسخ به این دسته از متقاضیان فایلهایی هم تدارک دیدهاند.

به گفته آنان وقفه چند ماههای در حضور این شرکتها به دلیل ارزیابی شرایط و انتظار برای تثبیت وضعیت در بازار املاک شهر تهران اتفاق افتاد که هم اکنون با مشخص تر شدن اوضاع اقتصاد مسکن، موج دوم حضور خارجیها در بازار املاک پایتخت شکل گرفته و به تدریج در حال پیشروی است.دلالان ملکی شهر تهران از تمایل این شرکتها برای اجاره واحدهای موردنظر خبر میدهند و از استقبال نسبی خارجیها برای خرید ملک اداری در شهر تهران میگویند. با این حال تقاضا برای اجاره بیش از خرید است.به گفته آنان قیمت واحدهای اداری شهر تهران در سال جاری در مقایسه با سال گذشته به میزان 10 تا 12 درصد در مناطق اداری پایتخت رشد داشته که البته این رشد قیمت در محدوده تورم بوده است. همچنین میزان رشد قیمت فروش واحدهای اداری و اجاره بهای آنها یکسان یعنی در همان محدوده 10 تا 12درصد بوده است.

مشخصات املاک مورد نظر خارجیها

یک تحلیلگر بازار املاک اداری و چند منظوره با اشاره به آغاز حضور جدی شرکتهای خارجی برای شروع فعالیتهای اقتصادی در کشور و به خصوص شهر تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر شهر تهران و سایر کلانشهرهایی که میتوانند مقاصد مناسبی برای حضور سرمایهگذاران و شرکتهای خارجی باشد با مشکل کمبود جدی مجتمعهای اداری، تجاری و چند منظوره استاندارد به لحاظ فضای مد نظر شرکتها مواجهند. مسعود فیاض آذر با اشاره به مشخصات فیزیکی، فنی، طراحی داخلی و... املاک اداری و مجتمعهای چند منظوره استاندارد در کشورهای پیشرفته دنیا افزود: اغلب سرمایهگذاران و شرکتهای خارجی متقاضی املاک اداری، تجاری و چند منظوره با مشخصات ویژهای هستند که در حال حاضر به ندرت در شهرهای ما و حتی در تهران وجود دارد.

وی توضیح داد: فضای مورد تقاضا برای استقرار کسب و کار این شرکتها معمولا حداقل از 500 مترمربع بهصورت یکپارچه یا فلت شروع میشود و هر کدام از این شرکتها تمایل دارند با در اختیار گرفتن تمام قسمتهای یک ساختمان فعالیتهای خود را متناسب با استانداردهای موجود در آن توزیع کنند.

بنابراین تقسیم بندی سنتی فضاهای داخل یک ساختمان اداری به چند واحد و هر واحد به چند اتاق، با نیاز امروز شرکتهای خارجی همخوانی ندارد.

فیاض آذر برخورداری از لابیهای مجهز، تمایل به در اختیار گرفتن تمام اجزای یک مجتمع اداری و تجاری برای استقرار خدمات و سرویس دهیهای داخلی و استفاده از فضا و سالنهای یکپارچه و نه دیوارکشی شده را مهمترین مولفههای مورد نظر این شرکتها بهعنوان فضای مطلوب کسب و کار عنوان کرد.

به گفته او، این مشخصات هم اکنون با اغلب ویژگیهای سازهای و طراحی داخلی و خارجی ساختمانهای اداری و تجاری یا چند منظوره پایتخت و سایر کلانشهرها در تناقض است؛ چرا که هم اکنون در اغلب ساختمانهای اداری و تجاری در تهران و شهرهای کشور اولا واحدها بهصورت جداگانه اجاره داده شده یا به فروش میروند –اجاره و فروش جداگانه فضای تجاری از اداری –، فضای داخلی آنها با دیوارهایی از یکدیگر جدا شده و بهصورت واحدهای مجزا در آمده است و همچنین فاقد لابیهای مجهز یا فضاهای مناسب برای استقرار سرویسهای داخلی همچون رستوران وکافه، رخت کن، سرویسهای بهداشتی سازمان دهی شده و تمرکز یافته و... است.

وی افزود: بیشتر سرمایهگذاران و فعالان شرکتهای خارجی تمایل به اجارههای بلند مدت حداقل 3 تا 5 ساله فضاهای اداری دارند، کمتر متقاضی خرید این ساختمانها هستند و تمایل دارند این ساختمانها علاوه بر مشخصات یاد شده از سقفهای بلند تری در مقایسه با آنچه هم اکنون در ساخت وسازهای کشور اجرا میشود برخوردار باشند.

فیاض آذر با اشاره به وجود مناطق ویژه اداری در هسته مرکزی شهرهای پیشرفته تاکید کرد: لازم است پایتخت و همچنین سایر کلان شهرهایی که میتوانند مقصد ورود سرمایهگذاران و شرکتهای خارجی در دوره پسا برجام باشند به تدریج به سمت ساخت این نوع بناهای اداری و همچنین ساختمانهایی با مشخصات یاد شده و متناسب با استانداردهای جهانی فضای کسب و کار حرکت کنند. وی تاکید کرد: بهطور قطع تا 5 سال آینده میزان تقاضا برای اجاره این واحدها متناسب با استانداردهای تعریف شده افزایش مییابد و از این لحاظ سرمایهگذاری در ساخت این واحدها میتواند برای سرمایهگذاران فاز جدیدی از فعالیت سودده اقتصادی محسوب شود.