ساز کوک مسکن در هسته پایتخت

متوسط مساحت آپارتمانهای جدید در 12 منطقه واقع در بافت فرسوده تهران، 30 درصد نسبت به میانگین مساحت کل ساختوسازهای پایتخت، کاهش یافت و با نزدیک شدن به متراژ آپارتمانهای پرفروش، به 108 مترمربع رسید. در این مناطق، بازدهی زمین نیز با افزایش تعداد واحد در پروانه ساختمانی، افزایش یافت. رفتار سازندهها در محدوده مرکزی پایتخت، تحتتاثیر دو بسته کاهنده قیمت تمامشده مسکن، از 4 جهت اصلاح شده است.

چهار رفتار متضاد با تقاضای مصرفی در ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران، از طریق دو بسته کاهنده قیمت تمام شده مسکن در هسته پایتخت اصلاح شد. آمارهای رسمی از کارنامه ساخت وسازهای بهار 95 در محدوده بافت فرسوده تهران حاکی است: حجم احداث آپارتمانهای پرفروش و پرمشتری در 12 منطقه پایتخت که محل 48 درصد معاملات خرید مسکن و جزو عمده مناطق مصرفی بازار ملک محسوب میشود، نسبت به سایر مناطق شهر، رو به افزایش گذاشته است. 12 منطقهای که هسته فرسوده تهران را به لحاظ خانههای قدیمی و کلنگی و معابر تنگ و باریک، تشکیل میدهند در حال حاضر به بازار اصلی «ساخت آپارتمانهای کممتراژ و همچنین ساختمانهای پرواحد» تبدیل شدهاند به طوری که حرکت محسوس سرمایهگذاران ساختمانی از نقاط شمالی و گرانقیمت شهر به سمت این مناطق و «تمرکز بر ساخت و ساز ارزان قیمت» باعث شده «ساز» بازارهای ساخت و معاملات مسکن در این مناطق، متناسب با هم، «کوک» شود.

در بافت فرسوده، تحت تاثیر گرایش توام مالکان و سازندهها به «نوسازی تجمیعی» یا همان «سریسازی با تخریب بیشاز یک پلاک»، متوسط مساحت واحدهای مسکونی با 30 درصد کاهش نسبت به میانگین متراژ آپارتمانهای نوساز در کل شهر، به 108 متر مربع رسیده است. میانگین مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای مسکونی در مناطق 22 گانه، 155 مترمربع است که فاصله زیادی با متراژ مدنظر خریداران دارد بهطوری که 80 درصد معاملات مسکن تهران در خرید آپارتمانهای زیر 100 مترمربع خلاصه میشود اما فقط 30 درصد واحدهای مسکونی نوساز، متراژ زیر 100 مترمربع دارند. در هسته فرسوده پایتخت با توجه به سطح پایین قیمت مسکن نسبت به سایر مناطق، عمده تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ است که با افزایش حجم ساخت این نوع آپارتمانها، انتخاب خریداران متنوع خواهد شد.

از طرفی، تعداد واحد مسکونی در ساختمانهای جدید حاصل از نوسازی در بافت فرسوده تهران، نسبت به سالهای گذشته که عمده تخریب و نوسازیها بهصورت انفرادی و تکپلاک انجام میشد، از حدود 4 واحد مسکونی به نزدیک 10 واحد در هر پروانه ساختمانی، افزایش پیدا کرده و باعث تقویت میزان بهرهوری زمین مسکونی در این مناطق شده است. این دو اتفاق مثبت یعنی «کاهش متراژ نوسازها» و «افزایش بهرهوری زمین» در کنار «رشد شدید سهم نوسازی تجمیعی نسبت به نوسازی انفرادی» و همچنین «افزایش میل به ساخت در مناطق ارزان قیمت» سبب شده است عرضه آپارتمانهای مصرفی و پرتقاضا در مناطق 7 تا 12، 14 تا 18 و منطقه 20، افزایش پیدا کند. در بهار امسال برای ساخت 1800 واحد مسکونی در این 12 منطقه پروانه تخریب و نوسازی صادر شد که این حجم ساخت و ساز معادل 15 درصد کل ساخت و سازهای پایتخت در این مدت بوده است. 61 درصد واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده، بهصورت تجمیعی و با میانگین مساحت 108 مترمربع و مابقی بهصورت انفرادی و با مساحت بالاتر احداث شده است.

در تهران سهم نوسازی تجمیعی پلاکهای فرسوده در مقابل نوسازی انفرادی، از حدود 12 درصد کل واحدهای جدید در بافتفرسوده طی سالهای دهه 80 به بیش از 60 درصد رسیده است. افزایش سهم «نوسازی تجمیعی» مدیون بسته تشویقی شهرداری و دولت در بافت فرسوده است. در قالب این بسته، سازندهها در بافت فرسوده، مشروط به تجمیع املاک کلنگی و افزایش مساحت زمین آماده نوسازی به بالای 150 مترمربع، از 7 امتیاز هزینهای شامل تخفیف 100 درصدی عوارض و مشوق ریالی بهرهمند میشوند. این فاکتورها شامل تخفیف کامل عوارض ساخت، پرداخت کامل هزینه نما، اجازه کسری پارکینگ، ارائه دو طبقه تراکم اضافه، یارانه کامل نرخ سود وام ساخت، معافیت کامل از هزینه حق انشعابات و همچنین پرداخت وام 20میلیون تومانی اجاره به مالک ملک کلنگی است. در کنار این مشوقها که قیمت تمام شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را تا 47 درصد کاهش میدهد، پرداخت وام 50 میلیونی نوسازی و حذف شرط خانه اولی در پرداخت وام 160 میلیونی خرید مسکن نیز سبب شده بازار ملک در هسته فرسوده تهران مورد توجه سازندهها و خریداران قرار گیرد. سازندهها و مالکان برای بهرهمند شدن از امتیازات بستههای تشویقی، از مسیر تخریب و نوسازی تک پلاک فاصله گرفتهاند و به تخریب و نوسازی انبوه رو آوردهاند. این تغییر رفتار را میتوان در متوسط مساحت زمین در هر پروانه تجمیعی که به بالای 230 مترمربع رسیده است، مشاهده کرد. مساحت عرصه 60 درصد پلاکهای فرسوده موجود در پایتخت، کمتر از 100 مترمربع است که اگر بهصورت انفرادی تخریب و نوسازی شود، از یکسو هزینه ساخت افزایش مییابد و از سوی دیگر تعداد واحدهای جدید در مساحت ثابت زمین، کاهش پیدا میکند.

دو اثر اولیه اجرای بسته تشویقی

تمایل به تجمیع پلاکها و افزایش سهم مالکان نسبت به سازندگان در «مشارکت در ساخت» دو اتفاق قابل رویت در بافتهای فرسوده شهر تهران است. بررسیها نشان میدهد؛ مالکان خانههای کلنگی بیش از سالهای قبل نسبت به تجمیع واحدها با هدف نوسازی تمایل نشان میدهند. در کنار این اتفاق، سازندگان نیز در مقایسه با سنوات قبل سهم کمتری را از مالکان برای حضور در بافتهای فرسوده و نوسازی واحدها مطالبه میکنند.پیش از این سازندگان از مالکان خانههای کلنگی سهم 50 درصدی را برای مشارکت در ساخت طلب میکردند اما این سهم در طول سال 94 به زیر 50 درصد تنزل کرده است. در حال حاضر سهم سازندگان از مشارکت در ساخت با 5 درصد کاهش به 45 درصد رسیده و در مقابل سهم مالکان با همین میزان افزایش به 55 درصد رسیده است. مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است: تغییر موازنه مشارکت در ساخت به نفع مالکان بهدلیل بسته تشویقی اجرا شده از سوی شهرداری در سال گذشته است. به گفته عبادالله فتحاللهی اجرای بسته تشویقی موجب شده هزینه ساخت و ساز در بافت فرسوده حداقل 25 درصد کاهش یابد. به این ترتیب با کاهش هزینه ساخت فرمول مشارکت در ساخت و ساز به نفع مالکان تغییر کرده و در نتیجه این تغییر فرمول تمایل مالکان برای نوسازی بافت بهصورت «تجمیعی» نسبت به سالهای قبل بیشتر بوده است.

بنابر آمار ارائه شده از سوی سازمان نوسازی شهرداری تهران، در سال گذشته برای بافت فرسوده یک هزار و 528 فقره پروانه صادر شده است. نکته قابل توجه در این آمار رشد 48 درصدی تعداد پروانههای تجمیعی در محدوده بافت فرسوده طی یک سال 94 نسبت به سال 93 است.فتحاللهی تعداد پروانههای تجمیعی را 702 فقره اعلام و اظهار کرد: در مقابل صدور این تعداد پروانه ساختمانی تجمیعی در بافت فرسوده، تعداد826 پروانه نیز بهصورت انفرادی صادر شده است.مدیران شهری اولویت سیاستی خود را صفر شدن نوسازی پلاکها در بافت فرسوده بهصورت انفرادی عنوان میکنند.دلیل تعقیب چنین سیاستی به ساختار خانههای کلنگی در بافتهای فرسوده بازمیگردد. اکثر واحدهای قدیمی مستقر در بافت فرسوده با متراژ کمتر از 100 مترمربع ریزدانه به حساب میآیند و خدماترسانی به این نوع بناها در مواقع بحران با چالشهای جدی مواجه خواهد بود؛ در کنار آن تجمیع واحدها و ارائه خدمات مکمل در واحدهای با متراژ بالاتر به بهبود کیفیت زندگی منجر میشود.

به واسطه چنین سیاستی است که نرخ نوسازی بهصورت تجمیع طی سالهای گذشته رشد داشته است. این رشد در بهار سال جاری نیز تداوم داشته است. به استناد آمار سازمان نوسازی شهر تهران، از 270 پروانه ساختمانی صادر شده در محدوده بافت فرسوده طی سه ماه ابتدایی سال جاری 121 پروانه بهصورت تجمیع و 149 پروانه به شکل انفرادی بوده که نشاندهنده سهم نزدیک به 50 درصدی «تجمیعی» در مقایسه با «انفرادی»سازی است. یکی دیگر از اثرات اجرای بسته تشویقی طی چند سال اخیر افزایش نرخ بهرهوری زمین در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری است. به این معنا که مقایسه شاخص «تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه» در سال گذشته نسبت به دهه 80 حدود 50 درصد افزایش داشته است. بررسی آمار صدور پروانههای ساختمانی طی یک دهه گذشته نشان میدهد این شاخص از 4/4 در ابتدای دهه 80 به 6/8 در سال گذشته رسیده است. کارشناسان نوسازی یکی از مهمترین دلایل بالا رفتن نرخ بهرهوری زمین در بافت فرسوده ناشی از افزایش واحدها در پروانهها را به نوع تقاضای مصرفی این محدوده شهری مربوط میدانند. به گفته آنها عمده تقاضای مصرفی در مناطق فرسوده شهری متعلق به واحدهای میانمتراژ و کمتر از 120 مترمربع است، در حالی که عمده تقاضاهای مصرفی در مناطق بالاتر از خط انقلاب به خرید واحدهای بزرگ متراژ تمایل نشان میدهند. همچنین در مناطق مرکزی شهر، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن، تقاضای مصرفی سراغ کوچک متراژها میرود.

نقشه راه نوسازی

رئیس سازمان نوسازی با ارائه گزارشی از عملکرد اقدامات مدیریت شهری برای نوسازی بافت فرسوده اظهار کرد: بسته تشویقی طراحی شده در حال حاضر منجر به کاهش حداقل 25 درصد هزینههای ساختوساز در محدوده بافت فرسوده است. به گفته وی مطابق بررسی کارشناسان نوسازی، بسته به شیوه ساخت وساز کاهش هزینهها تا سقف 47 درصد نیز امکانپذیر است. این مقام مدیریت شهری اعتقاد دارد بسته تشویقی طراحی شده در بخش کاهش هزینه ساخت در بافت فرسوده نیز به اهداف خود رسیده است.

جزئیات کاهش هزینه ساخت و ساز

آن گونه که از جزئیات بسته برمیآید صفر شدن هزینه انشعابات در کنار یارانه 18 درصدی نرخ سود وام نوسازی از جمله اقلام عمده کاهش هزینه ساخت به حساب میآید. انشعابات علاوه بر سهم 5 درصدی در هزینه ساخت و ساز به لحاظ بوروکراسی اداری بالایی که دارد از سازندگان انرژی زیادی میگیرد. فتحاللهی با اشاره به اینکه هزینه انشعابات برای ساخت و ساز در بافتهای فرسوده صفر شده است گفت: در قانون ساماندهی بافتهای فرسوده تنها برای تعدادی از پلاکها هزینه انشعابات رایگان بود. اما ستاد بازآفرینی شهری یک گام جلوتر برداشت و هزینه تمامی واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده را رایگان اعلام کرد.او رایگان شدن هزینه انشعابات را محصول تفاهم شهرداری تهران با معاونت عمرانی استانداری در ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران عنوان کرد. به گفته رئیس سازمان نوسازی ترتیب این تفاهم از این قرار است که نهادهای متولی انشعابات شهری با رایگان کردن هزینهها در محدوده بافتهای فرسوده از پرداخت هزینههای ناشی از عملیات عمرانی در معابر تهران (سایر نقاط پایتخت) به شهرداری معاف شدند.او این تفاهم را یک رابطه برد-برد برای مدیریت شهری و دستگاههای اجرایی دانست و افزود: پیش از این دستگاههای اجرایی برای انجام عملیات عمرانی در سطح شهر تهران باید مبالغی را به حساب شهرداری تهران واریز میکردند تا اجازه آغاز عملیات را دریافت کنند، اما با این تفاهم بدون پرداخت وجه میتوانند بدون فوتوقت امور عمرانی را پیش ببرند و در ازای آن، سازندههای بافت فرسوده را از پرداخت حق انشعاب معاف کنند. مدیرعامل سازمان نوسازی امتیاز دوم را برای دستگاههای اجرایی در تغییر مختصات بافت فرسوده توصیف و اظهار کرد: به میزانی که نوسازی شکل بگیرد و کوچهها تعریض شود بستر زمین برای اصلاح شبکه آب و برق گاز آمادهتر میشود.

او با اشاره به هزینههای آزادسازی معابر برای دستگاههای اجرایی گفت: هر دستگاه اجرایی که بخواهد انفرادی اقدام به چنین کاری کند باید برای هر متر رقمی بین چهار تا پنج میلیون تومان هزینه کند در حالیکه با کمک به نوسازی مشارکتی این هزینه بهشدت کاهش یافته است. فتحاللهی برآورد کرد: با اعمال تخفیف در هزینه انشعابات حدود 7 تا 10 درصد هزینه ساخت کاهش مییابد. او در عین حال از دستگاههای اجرایی خواست از سال آینده با توجه به توافقات صورت گرفته هزینه رایگان شدن انشعابات را در بودجههای خود پیشبینی کنند و به صرفهجوییهای انجام شده از محل تهاتر اتکا نکنند. او دلیل چنین درخواستی را فشار به منابع شهرداری در صورت تداوم آن دانست و گفت: مدیریت شهری پایتخت در سال جاری با هدف پیریزی این سیاست حاضر به پذیرش بخشی از عملیات عمرانی دستگاههای اجرایی در قالب تهاتر با حق انشعاب بافت فرسوده شد اما در سال آینده با توجه به مصوبات ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران این تقسیم کار باید بهصورت جدیدی انجام شود.

تقسیم کار مشترک از منظر فتحاللهی بر عهده گرفتن هزینه انشعابات از سوی دستگاههای اجرایی مسوول از محل منابع داخلی خود بهجای دریافت تخفیف از سوی شهرداری است.البته رئیس سازمان نوسازی از جلوه دیگری از همکاری دولت و شهرداری نیز سخن به میان آورد. جلوهای که خود را در بر عهدهگیری یارانه سود تسهیلات عیان کرده است. فتحاللهی در توصیف اقدام دیگر برای کاهش هزینه ساخت و ساز به اقدام همزمان مدیریت شهری و دولت اشاره و اظهار کرد: دولت درخصوص تخفیف 9 درصدی نرخ تسهیلات ساخت در بافت فرسوده مصوبهای را از تصویب گذراند، شهرداری نیز در تکمیل این اقدام دولت همین میزان تخفیف را متقبل شد تا با این دو تعهد نرخ سود تسهیلات ساخت در بافت فرسوده همانند وام قرضالحسنه باشد. او با تاکید بر اینکه مدیریت شهری تلاش دارد در مرحله جدید نوسازی بافت فرسوده ساخت و ساز را به سمت واحدهای تجمیعی هدایت کند، گفت: مکانیزم انگیزشی طراحی شده که بر اساس آن اگر مالکان با تجمیع پلاک متراژ واحدها را به بالای 100 متر برسانند از تمامی تخفیفهای در نظر گرفته شده بهرهمند میشوند.به گفته وی در صورتی که متراژ واحدها به 100 متر نرسد 50 درصد تخفیفهای تسهیلاتی به واحدهای نوسازی شده اعطا میشود. او البته برای متراژ یک شرط نیز بیان کرد و در تشریح آن گفت: مالکانی که دارای قطعات 300 متر به بالا در بافت فرسوده باشند و اقدام به تجمیع نکنند گرچه میتوانند از تسهیلات در نظر گرفته شده استفاده کنند اما تخفیف نرخ سود تسهیلات مشمول آنان نمیشود.

یک درخواست برای پرش

فتحاللهی از رشد مشروط 40 درصدی نرخ نوسازی در سال جاری خبرداد و گفت: با توجه به مشوقهای طراحی شده رسیدن به این رکورد دور از دسترس نیست اما مشروط بر آنکه بانک عامل این سیاست طبق مصوبات قدم پیش بگذارد.

این مقام مدیریت شهری با اشاره به برخی مصوبات ستاد بازآفرینی گفت: بر اساس یکی از مصوبات با توجه به پوشش نرخ سود از سوی شهرداری و دولت تسهیلات ساخت واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده باید در قالب عقد قرارداد قرضالحسنه باشد.

او احتمال داد: بهدلیل نحوه تسویه دولتها در سنوات گذشته بانک عامل در انعقاد قرارداد تسهیلات در قالب این نوع عقد محتاط شده است، در حالی که اگر از بوروکراسی تسهیلاتدهی کاسته شود بهراحتی نرخ نوسازی در بافت فرسوده در مقایسه با سال قبل میتواند 40 درصد افزایش یابد.به گزارش «دنیایاقتصاد» اوایل سال جاری در پی انتقال سهم تکلیفی سایر بانکها در حوزه پرداخت وام نوسازی به بانک مسکن، بانک عامل بخش مسکن اعلام کرد که برای سال جاری معادل 100 هزار فقره وام نوسازی به متقاضیان نوسازی بافت فرسوده پرداخت خواهد کرد اما در حال حاضر روند پرداخت تسهیلات به بافت فرسوده از سوی این بانک به پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات از طرف دولت منوط شده است.مطابق با اعلام مدیرعامل سازمان نوسازی از مجموع 6 هزار ظرفیت ایجاد شده برای دریافت وام نوسازی تاکنون 4 هزار و 400 پرونده در بانک عامل بخش مسکن تشکیل شده است اما تاکنون 500 پرونده موفق به دریافت وام نوسازی شدهاند.