آنچه در بازار مسکن در حال وقوع است/ ردیابی اثرات محرک‌های دولتی در بازار مسکن

علی چگینی در رابطه با اقداماتی که به منظور خروج از رکود بخش مسکن در سال جاری انجام گرفته است، گفت: مجموعهای از برنامهها که شامل سیاستهای سمت عرضه و تقاضاست، در بخش مسکن مورد نظر است. این برنامهها با رویکرد توسعه بخش مسکن و سیستم تامین مالی تنظیم شده است.

او افزود: از جمله اقداماتی که تاکنون در حوزه عرضه و تقاضا صورت گرفته است، میتوان به مواردی همچون ایجاد صندوق پسانداز یکم، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن، انتشار اوراق رهنی، صندوقهای زمین و ساختمان و شرکت تامین سرمایه مسکن اشاره کرد که همگی این موارد به نوبه خود منجر به توسعه بازارهای مالی در بخش مسکن خواهد شد. با توجه به سیاست تغییر و کاهش نرخ سود بانکی طبیعتاً نرخ سود تسهیلات در این بخشها نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین زمینه استفاده از این تسهیلات برای خانوارهای کم درآمدتر فراهم خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر نیز این نرخ کاهش یافته و نرخ سود در صندوق پسانداز یکم به 11 درصد رسیده است.

مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه بیان کرد: افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن نیز که اکنون به بیش از 100 میلیون تومان افزایش یافته است، اقدام موثری در حمایت از سوی عرضه مسکن است.

برنامههای در دست اقدام جهت رونق مسکن

چگینی در رابطه با ادامه سیاست تقویت بازار مسکن و رونقبخشی به مسکن به توسعه بازار رهن اشاره کرد و به اقتصادنیوز گفت: 300 میلیارد تومان اوراق رهن ثانویه که حدود یک ماه گذشته منتشر شد، تا حدودی به تقویت مالی در بخش مسکن منجر میشود و در نظر است تا در سالجاری حدود 10 هزار میلیارد تومان دیگر اوراق رهنی در کشور منتشر شود و به این ترتیب قدرت وامدهی بانکها افزایش یابد.

او افزود: از دیگر برنامههایی که در دست اقدام است، میتوان به بحث صندوقهای زمین و ساختمان نیز اشاره کرد که در راستای جمعآوری سرمایههای خرد، برای حمایت از سمت عرضه مسکن صورت میگیرد. همچنین فعال نمودن لیزینگ مسکن که در ماده 14 قانون ساماندهی به آن اشاره شده است و اکنون در بانک مرکزی در شرف تصویب قرار دارد از دیگر اقدامات موردنظر در این حوزه است. این اقدام میتواند به قسطی کردن مسکن به صورت سیستماتیک کمک کند.

چگینی در ادامه بیان کرد: برنامه فروش قسطی نیز که از مدتها قبل طراحی شد، با تمام مشکلات مترتب بر آن، به عنوان یک نهادسازی و ساختارسازی شکل گرفته است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ضمن بیان اینکه، بحث نهادسازی اقدام اساسی است که میتوان از آن نام برد، اظهار داشت: در واقع خود سازمانها و اشکال برنامهها به صورتی است که یک نهاد شکل میگیرد و این نهاد محصولات متنوعی را در سمت عرضه و تقاضای بازار ارائه میکند. این امر میتواند در دستیابی به سیاست توسعه پایدار در بخش و عبور از سیاستهای مقطعی موثر واقع شود.

او افزود: به هر حال بایستی به یاد داشته باشیم که اقتصاد کشور در وضعیت رکودی به سر میبرد و در این شرایط تمامی اقدامات پاسخ لازم را نمیدهد، زیرا گردش مالی در بخشهای مختلف کاهش یافته و خود تشدیدکننده رکود است.

تاثیر تسهیلات 80 میلیونی و حساب ممتاز بر بازار مسکن

چگینی در خصوص میزان اثرگذاری تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم در بازار مسکن نیز گفت: سیاستگذاری این تسهیلات از یک سال گذشته انجام شده، اما با توجه به اینکه تازه یک ماه از ورود این تسهیلات به بازار مسکن میگذرد، بنابراین نمیتوانیم بگوییم که تاثیر چندانی در بازار ایجاد کرده است، زیرا تعداد کسانی که در یک ماه اخیر، این تسهیلات را دریافت کردهاند، محدود است. اما بحث نهادسازی و ساختارسازی که به آن اشاره کردم در واقع نوعی برنامهریزی بلندمدت است که میتواند به اثرگذاری بیشتر سیاست تسهیلات و نیز دیگر برنامههای بخش مسکن کمک کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در رابطه با میزان اثرگذاری سایر ابزارها، از جمله حساب ممتاز بر بازار مسکن بیان کرد: این اوراق اکنون در فرابورس فروخته میشود و کسانی که از قبل سپردهگذاری نکردهاند میتوانند برای خرید این اوراق اقدام کنند و با وجود اینکه هزینه این اوراق بالاست، اما راهی اثرگذار برای رونق بخش مسکن و دسترسی به مسکن محسوب میشود.

پرطرفدارترین واحدهای موجود در بازار مسکن

چگینی گفت: اکنون از لحاظ مساحتی گرایش به واحدهای کوچک و متوسط بسیار زیاد است، همچنین از لحاظ قیمتی نیز واحدهای ارزانقیمت و متوسط قیمت بیشترین طرفدار را دارند.

او افزود: حتی بر اساس آنالیز معاملات انجام شده، مشاهده میشود که بیشترین فراوانی در شهر تهران مربوط به واحدهایی با مساحت کمتر از 90متر و ارزانتر از 350 میلیون تومان است و با توجه به اینکه هر گروه از متقاضیان متناسب با توان و سلیقه خود اقدام به خرید مسکن میکنند، میتوان گفت که بیشترین توان خانوارها نیز مربوط به همان واحدهایی است که در فوق به آن اشاره شد.

تاثیر کاهش نرخ سود سپردهها و تسهیلات بر بازار مسکن

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: کاهش نرخ سود از ابعاد مختلف قابل بررسی است. این موضوع میتواند به کاهش هزینه ساخت مسکن کمک کند، زیرا سازنده در ازای گرفتن وامی ارزانتر میتواند هزینه تمامشده ساخت را نیز پایین بیاورد، خریدار نیز میتواند با دریافت وامی که سود آن کمتر است، هزینه خرید خود را کاهش دهد و همچنین دسترسی و تسهیل شرایط وام، بهتر میشود.

او افزود: از طرفی این کاهش نرخ سود میتواند در ورود سرمایهها به بخش مسکن موثر باشد، زیرا بخشی از سرمایهها جذب فعالیت ساخت و ساز مسکن میشود و به این ترتیب میتواند در رونق بخشی به مسکن موثر واقع شود.

چگینی گفت: البته برخی معتقدند که ورود سرمایه به بخش مسکن منجر به افزایش قیمتها میشود، اما این در شرایطی است که شدت تغییر بسیار زیاد باشد، اما به دلیل اینکه در حال حاضر در چنین شرایطی قرار نداریم، انتظار جهشهای قیمتی بسیار دور از ذهن است. در نتیجه کاهش نرخ سود بانکی میتواند اثرات مثبتی را در حوزه عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کند.