بازار مسکن در پنج تابلو

همچنین نرخ کسری آپارتمان، به 4 درصد خانوارهای موجود رسیده است. با این حال «کوچکتر شدن بُعد خانوارها» و همچنین «تعداد ساختمانهای نیمهکاره» بهترتیب یک هشدار نامرئی و نوعی فرصت برای سازندهها تلقی میشود.

شناسنامه اقتصادی بازار مسکن در پنج مولفه سرنوشتساز، بهروز شد.بررسیها از اطلاعاتی که روز گذشته معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره سطح جدید متغیرهای بالادست بازار ملک منتشر کرد، نشان میدهد: در حال حاضر بخش مسکن تحت تاثیر ثبات نسبی 24 ماهه قیمتها در موقعیت نسبتا «مطلوب» اما «متزلزل» قرار گرفته طوری که اگر «تابلوی راهنما» و «هشدار نامرئی» موجود در شناسنامه جدید بازار، مدنظر سمت عرضه قرار نگیرد، متغیرها مجددا به نقطه قبل بازگشت میکنند. طبق آنچه معاونت مسکن اعلام کرده، «طول دوره انتظار برای خرید مسکن» که با شاخص «دسترسی به مسکن» محاسبه و سنجیده میشود، در سال 94 به رقمی معادل 11/6 سال رسید.

گزارشها از مقایسه سطح فعلی با روند بلندمدت گذشته این شاخص حاکی است: تخلیه حباب قیمت مسکن در سال 93 و ثبات نسبی قیمت اسمی در سال 94 باعث شد توان اقتصادی خانوارها تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید، تقویت شود و «ثمره» آن به شکل «بهبود شاخص دسترسی به مسکن» ظرف دو سال، بروز کند. طول دوره انتظار برای صاحبخانه شدن در سال 92، رقمی معادل 12 سال بود به این معنا که یک خانوار با متوسط دستمزد ماهانه و با پسانداز 100 درصدی آن، میتوانست ظرف 12 سال یک واحد مسکونی 100 مترمربعی با قیمت میانگین، خریداری کند. اما اکنون، طول زمانی دسترسی به مسکن 4 ماه کاهش پیدا کرده است. قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی بعد از جهش 70 درصدی در بهار 92 در طول سالهای 93 و 94 در سطح سه میلیونو 900 هزار تا 4میلیون و 100 هزار تومان قرار گرفت و از نوسان افتاد به طوری که قیمت واقعی به ترتیب 10 درصد و 14 درصد کاهش یافت.

روند دو سال گذشته در بهبود شاخص دسترسی به مسکن چنانچه با همین شیب ادامه پیدا کند، هدفگذاری طرح جامع مسکن مبنیبر «کاهش طول دوره انتظار برای خرید مسکن به 8 سال در سال 1404» محقق خواهد شد.اما برای «تداوم بهبود» شاخص دسترسی به مسکن باید دو اقدام از جانب سرمایهگذاران ساختمانی انجام شود. در شناسنامه جدید بازار مسکن کشور، سطح پنج مولفهای که برای هر دو سمت عرضه و تقاضا، جهتده و سرنوشتساز محسوب میشود، تغییر کرده است. آخرین وضعیت این مولفهها به ترتیب اهمیت، شامل «کاهش زمان انتظار برای خرید مسکن»، «تشدید نرخ تغییر جنس تقاضا»، «بهبود نرخ کسری آپارتمان در برابر خانوار»، «افزایش موجودی کل بازار به لحاظ تعداد واحد مسکونی» و همچنین «تعیین میزان واحدهای نیمهکاره» است.گزارشها از جزئیات وضع فعلی این مولفهها حاکی است: نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی که کمبود آپارتمان در کشور را نشان میدهد، از 1/05 در سال 92 به 1/04 در سال 94 رسیده است. این شاخص در سال 90 معادل 1/06 بود. به این ترتیب، کسری واحد مسکونی در مقابل خانوارها، هماکنون به 4 درصد کاهش پیدا کرده است. میزان کسری، براساس موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور و تعداد خانوارها در سال 94 قابل محاسبه است. موجودی مسکن تا پایان سال گذشته به 22 میلیون و 212 هزار واحد مسکونی قابل مصرف رسید و تعداد خانوارها نیز به 23 میلیون و 234 هزار فقره افزایش یافت که به این ترتیب مشخص میشود: در حال حاضر بازار مسکن با یک میلیون کسری واحد مسکونی مواجه است.

از طرفی، برآوردهای معاونت مسکن نشان میدهد: در حال حاضر یک میلیون و 360 هزار واحد مسکونی به شکل ساختمانهای نیمهکاره در مناطق شهری و روستایی کشور معطل بازگشت سازندهها به بازار برای تکمیل است.به این ترتیب برآیند مختصات فعلی این مولفهها حکایت از آن دارد که اگر سازندههای مسکن بتوانند بر تکمیل ساختوسازهای نیمهکاره بهعنوان «تابلوی راهنما» در این شناسنامه متمرکز شوند، میزان کسری عرضه در برابر تقاضا صفر خواهد شد و حتی مازاد واحد مسکونی در بازار بهوجود میآید که این موضوع از «ثبات قیمت مسکن» در آینده و در نتیجه، «ادامه کاهش زمان انتظار صاحبخانه شدن» پشتیبانی خواهد کرد.

وضعیت فعلی بازار ساخت و ساز تاحدودی از توجه سازندهها به این تابلو راهنما حکایت دارد بهطوری که میزان سرمایهگذاری ریالی سازندهها در حوزه تکمیل ساختمانهای نیمهکاره طی ماههای اخیر، بیشتر از ساخت و سازهای جدید بوده است. وضع فعلی متغیرهای جمعیتی در شناسنامه جدید بازار مسکن حاوی یک «هشدار نامرئی» است که از تشدید شکاف بین ساختار فیزیکی عرضه و تقاضا حکایت دارد. طی دو سال اخیر به رغم آنکه بعد خانوارها کاهش پیدا کرد و این اتفاق باعث افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و میانمتراژ شد، متوسط مساحت آپارتمانهای جدید عرضهشده به بازار مسکن در شهرها با 10مترمربع افزایش، در مقیاس بزرگمتراژ، گسترش پیدا کرد و به 143 متر مربع رسید. کاهش بعد خانوار در فاصله سالهای 92 تا 94 را میتوان با استناد به افزایش شیب منفی نرخ رشد جمعیت و همچنین سبقت نرخ رشد خانوار از نرخ رشد جمعیت محاسبه کرد.در سال 94، شیب منفی «نرخ رشد» جمعیت در کشور شتاب گرفت و روند کاهنده نرخ رشد جمعیت در مقایسه با 4 سال گذشته، بیشتر شد. پیشتر، نرخ رشد سالانه جمعیت از 1/3 درصد در سال 90 به 1/2 درصد در سال 92 رسیده بود اما در سال 94، روند کاهنده این نرخ، از 0/1 واحد درصد طی دو سال به 0/3 واحد درصد طی همین بازه زمانی رسید بهطوری که نرخ رشد جمعیت از 1/2 درصد در سال 92 به 0/99  درصد در سال 94 تبدیل شده است. طی دو سال گذشته، تعداد خانوارها 1/04 درصد رشد کرد.

بنابراین در حال حاضر بعد خانوار از 3/5 نفر در سال 92 به 3/4 نفر در سال 94 رسیده است که به معنای کوچکتر شدن خانوارهای جدید است.این در حالی است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در این مدت نه تنها متناسب با تغییر جنس تقاضا، کمتر نشده که 6 درصد نیز بزرگتر شده و به 143 متر مربع رسیده است. در حال حاضر علاوه بر اقدام اول مورد نیاز از سمت عرضه مسکن بابت تکمیل سریع واحدهای نیمهکاره، اقدام دوم که به مراتب دارای اهمیت بیشتر است، باید در قالب «اعمال تغییرات اساسی در الگوی آپارتمانسازی با هدف تطبیق عرضه با جنس تقاضای مسکن» در دستور کار سرمایهگذاران ساختمانی قرار بگیرد.معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای جدید را 90 مترمربع تعیین کرده است که این میزان متراژ با توجه به سرانه مطلوب فضای مسکونی برای هر نفر، محاسبه شده است.

با این حال، صرفا تعیین الگوی جدید برای ساخت و ساز، به تغییر رفتار سازندهها در تعریف مساحت زیربنا منجر نخواهد شد. متولی بخش مسکن از طریق هماهنگی با سیاستگذار پولی کشور، میتواند مسیر پرداخت تسهیلات ساخت را که در حال حاضر بهخاطر سه رقمی شدن مبلغ آن، جذاب شده است، از طریق ابزارهای تشویقی، به سمت کوچکسازی هدایت کند. یکی از این ابزارها، اعمال تفاوت در پرداخت نرخ سود تسهیلات متناسب با متراژ ساخت است به این معنا که ساختوسازهای کممتراژ مشمول نرخ سود پایینتر تسهیلات شود.

در شناسنامه اقتصادی جدید از بازار مسکن، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها، 33 درصد اعلام شده است که نسبت به دو سال قبل، یک واحد درصد کاهش از خود نشان میدهد. این هزینه، براساس هزینههای اجاره نشینی محاسبه میشود. همچنین سهم قیمت زمین از قیمت تمامشده ساخت مسکن در کشور نیز از 56درصد به 2/ 55 درصد کاهش یافته است.