حواشی گران وام مسکن

با اینکه مجوز پرداخت وام مسکن برای بانکهای تجاری نیز از سال گذشته صادر شده ولی در حال حاضر تنها مرجع ارائه این تسهیلات، بانک مسکن است. در صدر گزینههای تسهیلاتی این بخش، وامهایی از محل صندوق پس انداز مسکن که با سپردهگذاری انجام میشود و از سویی دیگر از طریق خرید اوراق در فرابورس قرار دارد.

این دو وام مرسوم، برای تهیه خانه که البته در مواردی شرایط خاصی هم برای مشتریان دارد، می تواند تا ۱۶۰ میلیون تومان (از محل صندوق پسانداز مسکن و سپردهگذاری) بر اساس محل سکونت متقاضی در اختیار وی قرار داده که اگر وام ۱۰ میلیونی جعاله نیز به آن اضافه شود در مجموع تا ۱۷۰ میلیون تومان هزینه خرید خانه که میتواند تا بیش از نصف آن باشد را تامین مالی کند. ظاهرا این ارقام بسیار جذاب هستند؛ اما هزینههای پیرامون آن گاها مشتری را با وجود نیاز، دلسرد و یا تحت فشار قرار میدهد.

اما وامهای قابل دریافت از محل خرید اوراق در فرابورس که مشتری نیاز به سپردهگذاری مدتدار ندارد، در سال گذشته با رشد خوبی همراه شد و از ۳۵ میلیون تومان تا سقف ۶۰ میلیون افزایش یافت. در ادمه هم برای زوجین شرایط ویژهتری قرار داد و تا ۱۰۰ میلیون تومان هم پیش رفت.

این وامهای قابل دریافت با اوراق گرچه برای دریافت به مدت زمان زیادی در صف ماندن نیاز نداشته و متقاضی می تواند نسبتا آسان آن را دریافت کند ولی با اقساطی نه چندان متناسب با درآمد ماهانه افراد و سودی تا ۱۸ درصد برای بازپرداخت مواجه است. به طوری که گیرنده وام ۶۰ میلیونی باید برای بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۱۸ درصدی، تا یک میلیون تومان درهر ما ه قسط پرداخت کند و درنهایت حدود ۸۰ میلیون تومان سود برگردانند. در عین حال زوجین متقاضی وام ۱۰۰ میلیونی، باید ماهانه تا یک میلیون و ۶۷۰ هزار تومان قسط پرداخته و در مجموع نزدیک به ۱۴۰ میلیون تومان سود برگردانند.

به هر حال سود بالای تسیهلات مسکن مشکل تازه این حوزه نیست و سالهاست که مورد انتقاد متقاضیان و  البته کارشناسان قرار دارد. این در حالی است که همزمان با کاهش نرخ سود بانکی، تغییراتی در سود وامهای بانک مسکن هم اتفاق افتاد ولی در مورد وام از محل اوراق فقط در یک مرحله از حدود ۱۸/۵ به ۱۷/۵ درصد رسید و با وجود کاهش مجدد نرخ سود بانکی، بدون تغییر باقی ماند. هر چند که مدیر عامل بانک مسکن اخیرا قولهایی برای این کاهش داده ولی هنوز عملیاتی نشده است.

اوراق و هزینههای گزاف

اما سود تنها چالش وام مسکن نیست و در کنار آن هزینه خرید اوراق دیگر عامل نارضایتی مشتریان است. هر وام مسکن پرداختی از این محل تا دو برابر به اوراق از طریق فرابورس نیاز دارد. طبیعتا این اوراق قیمت ثابتی ندارند ولی نوسان قیمتی آن در طور سال گاها بسیار زیاد است به طوری که در دورهای تا ۶۰ هزار تومان کاهش و گاهی از ۱۰۰ هزار تومان هم فراتر میرود. بر این اساس هزینه خرید هم تغییر و از سهم وام دریافتی میکاهد.

در حالی قیمت اوراق در روزهای اخیر با رشد قابل توجهی همراه بود و تا حدود ۱۰۵ هزار تومان هم پیش رفت که متقاضی وام ۶۰ میلیونی باید ۱۲۰ برگ با قیمت حدود ۱۲ میلیون تومان خریداری کند. در این حالت گیرنده وام در اصل ۴۸ میلیون تومان دریافت کرده و باید تا ۱۲ میلیون آن را برای خرید وام هزینه کند. در نهایت برای ۴۸ میلیونی که از این تسیهلات برای او باقی می ماند باید ۸۰ میلیون سود در طول ۱۲ سال و در مجموع ۱۴۰ میلیون تومان برگرداند!

در عین حال برای وام ۱۰۰ میلیونی که زوجین مشمول آنند، باید ۲۰۰ برگ اوراق به مبلغ ۲۰ میلیون تهیه شود. در این حالت در اصل با هزینه خرید اوراق حدود ۸۰ میلیون تومان برای متقاضی باقی میماند، آنهم در شرایطی که باید برای این ۸۰ میلیون که در اصل ۱۰۰ میلیون تومان بوده است در نهایت ۱۴۰ میلیون سود و در مجموع ۲۴۰ میلیون تومان به بانک مسکن برگشت داده شود، به عبارتی وام ۸۰ میلیونی مانده تا سه برابر بازپرداخت خواهد شد!

با وجود انتقاداتی که نسبت به هزینههای وام مسکن و خاصه هزینه سنگین خرید اوراق وجود دارد، یکی از کارشناسان بانک مسکن ضمن تاکید بر اینکه معامله اوراق هیچ نفعی برای بانک مسکن نداشته و سود یا ضرری برای آن ندارد عنوان می کند که در این بین فقط مشتری با باز کردن حساب ممتاز در این بانک میتواند از این محل تسهیلات مسکن دریافت و برای آن اوراق تهیه کند.

بر این اساس اوراق در فرابورس معامله شده و قیمت گذاری آن بر اساس عرضه و تقاضا ست. در این بین کارمزدی در حد نیم در هزار به  فرابورس تعلق گرفته و هیچ سهمی برای بانک مسکن نیست، مگر افتتاح حساب که میتواند موجب جذب منابع شود.

چرا اوراق گران شد؟

از سویی دیگر کارشناسان این حوزه دلیل افزایش قیمت  اوراق در روزهای اخیر را این گونه عنوان میکنند که اکنون فصل خرید و فروش مسکن بوده  و با توجه به اینکه معمولا در تابستان جابجایی و خرید و فروش شدت مییابد تقاضا برای دریافت تسیهلات مسکن که از تنوع و سقف بالاتری برخوردار شده نیز افزایش مییابد. در این شرایط چون خرید بیش از فروش است، خریدار ناچار به تامین اوراق لازم خواهد بود که در این میان فروشند از قدرت مانور بیشتری برخودار شده و قیمتها نیز در نوسان قرار میگیرد.

در عین حال که گفته میشود در حال حاضر اوضاع اقتصادی با ثبات بیشتری نسبت به قبل همراه بوده و تا حدی رونق به بازار مسکن برگشته که این موجب افزایش تقاضای خرید میشود.

پیک گرانی اوراق

اما با توجه به نوسان قیمت اوراق مسکن کارشناسان این گونه میگویند که تجربه نشان میدهد معمولا در اواخر سال، قیمت مسکن با توجهه به کاهش تقاضای خرید با افت همراه میشود و به طور طبیعی قیمت اوراق نیز برای دریافت وام، تا حد قابل توجهی نسبت به نیمه اول و فصل جابجایی که تقاضا بیشتر است کاهش پیدا میکند به طوری که اوراق اغلب در بهمن و اسفند کاهش قیمت دارد.

به هر صورت با وجود رشد منابع بانکی برای تسهیلات مسکن و تنوع آن، سنگینی وامها و تامین هزینههای آن خود عاملی برای به حاشیه بردن وام مسکن و ادامه انتقادات نسبت به آن باشد. جاییکه ظاهرا قرار نیست کسی مسئولیت گرانی آن را بر عهده گرفته و همچنان ادامه خواهد داشت. این در حالی است که به اعتقاد برخی کارشناسان و نمایندگان مجلس، روال اخیر افزایش قیمت اوراق و سودهای کلان وامهای مسکن میتواند به مانعی برای خانه دار شدن مردم تبدیل شود.