پسرفت بازار املاک کلنگی پایتخت

با اینکه انبوه سازان میگویند اگر در بخش مسکن پنج اقدام اصلاحی انجام شود این بخش آمادگی ورود به دوران پیش رونق را دارد، بازار کمفروغ آپارتمانهای نوساز، تصمیم برای ساخت واحدهای جدید را با تاخیر مواجه کرده است؛ تا جایی که این مساله اثر خود را در بازار خانههای کلنگی به جای گذاشته و در بهار امسال تعداد معاملات املاک کلنگی به ترتیب ۳۹.۵ و ۲۰.۸ درصد نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل کمتر شد.

در فصل آغازین سال جاری متوسط قیمت زمین یا ساختمان کلنگی در شهر تهران ۴ میلیون و ۵۴۹ هزار تومان بود که قیمتها نسبت به فصل قبل ۲.۵ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳.۲ درصد رشد داشت. با این حال بازار آنقدر کساد هست که هنوز کسی برای ساخت و ساز جدید رغبت نشان ندهد.

جدول زیر مظنه قیمت املاک کلنگی شهر تهران در تیر ماه ۱۳۹۵ را نشان میدهد:

مجید نیک نژاد عضو کانون انبوهسازان در خصوص تاثیر رکود مسکن بر بازار خانههای کلنگی اظهار کرد: تولید مسکن در حال حاضر به هیچ عنوان سوددهی ندارد و در این شرایط که باید با اصلاح قوانین و مشوق عوارض از سازندگان حمایت شود، چهار قانون پیش فروش، بیمه اجتماعی کارگران ساختمانی، نظام مهندسی و مالیاتهای مستقیم، ضد توسعه این بخش عمل میکند و در این شرایط اقدام به خرید املاک کلنگی و اقدام به ساخت و ساز توجیه ندارد.

رکود ساخت و ساز تا حدی است که رشد متوسط قیمت املاک کلنگی ۵.۸ درصد از تورم عمومی کمتر است و این یعنی کسانی که میخواهند خانه کلنگی خود را بفروشند دست نگه دارند؛ هرچند تقاضایی هم در بازار وجود ندارد و دیگر هیچ سازندهای حاضر نیست معادله ۶۰ به ۴۰ (۶۰ درصد صاحب زمین، ۴۰ درصد سازنده) را بپذیرد و حتی معادله ۵۰ به ۵۰ هم برایشان صرف نمیکند؛ زیرا بعد از ساخت بعضا مدتها باید به انتظار مشتری بنشینند و در شرایط کنونی که تورم مسکن ۴.۶ درصد از تورم عمومی کمتر است، خواب سرمایه برای سازندگان یعنی ضرر.

از سوی دیگر متوسط قیمت خانههای کلنگی شهر تهران که از پاییز ۱۳۹۳ به بعد با ثبات همراه شده در زمستان ۱۳۹۴ معادل ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که البته در بهار به متوسط ۴.۵۴ میلیون تومان رسیده است. با این حال حرکت منحنی قیمت املاک کلنگی از زمستان ۱۳۹۳ تا بهار ۱۳۹۵ حاکی از وجود آرامش در این بازار است.

آمارها نشان میدهد پس از شروع جهش یکباره قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ قیمت املاک کلنگی شهر تهران در بهار ۹۲ به بالاترین سطح خود یعنی ۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسید، سپس با افت تدریجی مواجه شد و قیمتها در تابستان ۹۳ پایینترین میزان خود یعنی ۴.۲ میلیون تومان را تجربه کرد، پس از آن در پاییز ۹۳ با مقدار اندکی افزایش مواجه شد (۴.۴ میلیون تومان) و از آن زمان تا پایان زمستان ۱۳۹۴ با روند تقریبا خطی به حرکت خود ادامه داده و در بهار ۹۵ نیز قیمتها جهش چندانی نیافت.

تعداد معاملات خانههای کلنگی نیز در بهار ۱۳۹۱ سقوط آزاد کرد و از ۲۷۰۰ مورد در زمستان ۱۳۹۰ به حدود ۹۵۰ مورد در بهار ۱۳۹۱ رسید. منحنی تعداد معاملات املاک کلنگی از بهار ۹۱ تا زمستان ۱۳۹۴ با نوسانات جزئی مواجه شده و در پایان سال گذشته به ۷۰۰ مورد رسیده است.

در بهار سال جاری متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۴ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۲۲۷ متر مربع بوده که نسبت به فصل قبل ۲.۵ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳.۲ درصد رشد داشته، همچنین تعداد معاملات فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی انجام شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل قبل ۳۹.۵ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۰.۸ درصد کاهش داشته است.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شدهه در حدود ۹ میلیون و ۲۱۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۳۴۸ متر مربع در منطقه ۳ و کمترین آن در حدود ۱ میلیون و ۴۳۸ هزار تومان با میانگین مساحت ۲۱۵ متر مربع در منطقه ۲۰ بوده است.