شارژ مسکن از بانک‌های محلی

جزئیات پیشنویس طرح از برقراری امکان تازه برای تامین تسهیلات ارزانقیمت ساخت و خرید مسکن حکایت دارد که در مقایسه با شکل سنتی وامدهی بانکها، حاوی حداقل 7 مزیت است. با تصویب طرح، در هر شهر یک موسسه پسانداز مسکن تاسیس میشود و منابع تجهیزشده از محل سپردهگذاری متقاضیان مسکن و سرمایهگذاران ساختمانی -سهامداران اصلی موسسه - صرفا به تسهیلاتگیرندگان همان شهر تخصیص مییابد. این موسسات در نقش بانکهای محلی، وام بومی (با سقف ریالی شناور) میپردازند.

امروز طرح «راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» در شورای پول و اعتبار بررسی و در صورت تصویب، امکان تامین مالی ارزانقیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتی وامدهی، در همه شهرهای کشور فراهم میشود.

گزارشات از جزئیات این طرح حاکی است: موسسه پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکونی در مقیاس انبوه، تاسیس میشود و صرفا برای تامین مالی پروژه تعریف شده، از دو دسته سپردهگذار محلی شامل متقاضیان خرید خانه و همچنین سرمایهگذاران ساختمانی در نقش سهامداران موسسه، عملیات جذب منابع انجام میدهد و در نهایت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عایدی بهدست آمده، به سپردهگذاران متقاضی وام خرید و سهامداران، تسهیلات و سود پرداخت میکند. به این ترتیب، موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهیلات، کارکردی مشابه نظام بانکی دارد اما از یکسو، سپردهگذاران در نقش سهامداران، چون که از عمده سود این موسسات منتفع میشوند، انگیزه قوی و به مراتب بیشتر از سپردهگذاری بانکی، برای ورود به این موسسات دارند و از سوی دیگر، هزینه پایین تجهیز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بیشتر از تسهیلات مسکن فعلی را بهوجود میآورد.

این موسسات یک تفاوت کلیدی دیگر نیز با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن دارند و آن، «عدم تعهد زمانی به سپردهگذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید» است. در حال حاضر صندوق پسانداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپردهگذاری، معادل دو برابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت میکند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث میشود این صندوق دچار تعهد مالی به سپردهگذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیشبینی کند اما در موسسات پسانداز منطقهای، اگر چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپردهگذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانکها و صندوق پسانداز، ناچیز است.

سابقه فعالیت این موسسات در نقش بانکهای محلی مسکن در ایران به دهه 40 و 50 برمیگردد که شدت استقبال سمت تقاضای مسکن از سپردهگذاری در آنها و همچنین گرایش شرکتهای ساختمانی بزرگ به سرمایهگذاری و استفاده از منابع موسسات پسانداز منطقهای، سبب شد تا 8 برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژههایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوایل دهه 60 با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد.

جزئیات پیشنویس طرح راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای که نسخهای از آن در اختیار قرار گرفته، نشان میدهد: این موسسات از 10 مسیر امکان تجهیز منابع دارند و چهار نوع تسهیلات میتوانند پرداخت کنند. این شکل تامین مالی بخش مسکن هفت مزیت کلیدی در مقایسه با تامین مالی سنتی –وام بانکی- دارد که مهمترین آن، صرف منابع هر موسسه در حداکثر محدوده استانی محل تاسیس همان موسسه است. اعمال محدودیت مکانی برای این موسسات بابت تزریق تسهیلات مسکن، باعث همافزایی اجتماعی و بومی در هر شهر برای ورود به این موسسات میشود و در نتیجه، پروسه «تجهیز منابع»، تسهیل و تقویت خواهد شد.

سپردهگذاران بومی با هدف خانهدار شدن، اقدام به پسانداز در این موسسات میکنند در نتیجه، هر موسسه متناسب با کشش تقاضای مسکن در شهر مربوطه و میزان استقبالی که متقاضیان از بابت پسانداز انجام میدهند، میتواند یک سقف ریالی مشخص و محلی برای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن تعیین کند و در نتیجه کارآیی تسهیلات از بابت پوشش قدرت خرید و تامین هزینه ساخت، از وضع موجود، بالاتر برود. در حال حاضر، تسهیلات مسکن در سه سقف ریالی و با طبقهبندی بیش از 1300 شهر به سه گروه «تهران»، «شهرهای بزرگ و مراکز استان» و «شهرهای کوچک» پرداخت میشود اما با احیای موسسات پسانداز مسکن منطقهای، تنوع میزان وام ساخت و خرید مسکن دستکم تا 31 سقف مختلف، قابل افزایش است.

موسسات پسانداز مسکن منطقهای از طریق پذیرهنویسی عام راهاندازی میشود به این صورت که حداکثر 20 درصد سهام هر موسسه توسط بانک عامل بخش مسکن و مابقی از طریق عرضه سهام در بازار سرمایه، خریداری میشود. چون که هر موسسه مجاز به پرداخت وام ساخت و وام خرید صرفا به ساکنان بومی –متقاضیان تسهیلات در شهر محل فعالیت صندوق یا حداکثر ساکنان استان مربوطه- است بنابراین عمده سهامداران موسسات را افراد محلی تشکیل میدهد و در نتیجه غالب سود ناشی از فعالیت مالی و ساختمانی این موسسات، بین مشارکتکنندگان مردمی توزیع میشود. این در حالی است که در بانکها، سپردهگذار سود معین و ثابت دریافت میکند.

تامین مالی همزمان خریداران و سازندگان مسکن، ویژگی دیگر موسسات پسانداز مسکن منطقهای است که از یکسو در طول اجرای پروژه ساختمانی تعریف شده، تسهیلات ساخت ارائه میشود و از سوی دیگر در پایان پروژه، متناسب با ارزش افزوده در منابع پسانداز، تسهیلات خرید به سپردهگذاران داده میشود. متقاضیان خرید مسکن با ورود به این موسسات میتوانند بهصورت مستقیم و از طریق واحدهای مسکونی پروژه تحت حمایت مالی موسسه، خانهدار شوند. به عبارت دیگر، در حال حاضر بانکها تسهیلات خرید مسکن را بدون معرفی گزینههای ملکی ارائه میدهند اما در موسسات پسانداز مسکن منطقهای، امکان استفاده توأم از تسهیلات خرید و آپارتمانهای ساخته شده به کمک منابع موسسه، وجود دارد.

مزیت هفتم موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای، به تجهیز هدفمند و تخصیص هدفمند منابع مربوط میشود بهطوری که این موسسات، برای ساخت یک شهرک مسکونی یا تخریب و نوسازی یک محله کلنگی در دل یک شهر یا حتی ساخت شهر جدید، اقدام به جذب منابع کرده و در انتها، به سپردهگذاران تسهیلات میپردازند. گزارش «دنیای اقتصاد» از متن پیشنویس طرح تاسیس موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای حاکی است: این موسسات بهعنوان بانکهای محلی تامین مالی بخش مسکن در تهران با حداقل سرمایه 50 میلیارد تومان، در سایر کلانشهرها با 35 میلیارد تومان، در مراکز استانها با 25 میلیارد و در سایر شهرها با 10 میلیارد تومان، اجازه تاسیس پیدا میکنند طوری که 20 درصد سهام هر موسسه با هدف نظارت تخصصی و هدایت هدفمند منابع، توسط بانک عامل بخش مسکن تملک خواهد شد.

محدودیت ملکداری، اجازه سرمایهگذاری

در این پیشنویس، برای در امان ماندن موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای از تله ملکی که سیستم بانکی مدتی است در آن گیر افتاده، محدودیت مشخصی برای خرید ملک توسط هر موسسه تعیین شده است. حد مجاز تملک دارایی ثابت توسط موسسه پسانداز، حداکثر معادل 20 درصد حقوق صاحبان سهام است. این در حالی است که در بانکها، این نسبت تا 70 درصد نیز مجاز است. بانکها در سالهای گذشته با ورود به مسیر ملاکی و خرید و سرمایهگذاری در بازار ملک، هماکنون با انبوهی ساختمان فاقد تقاضای موثر مواجه هستند که بهخاطر حبس منابع مولد در آنها، به دارایی سمی نظام بانکی –کاهش ارزش فعلی املاک در مقایسه با زمان سرمایهگذاری تحت تاثیر رکود و تخلیه حباب مسکن- تبدیل شده و توان وامدهی را گرفته است.

موسسات پسانداز به همان اندازه که از ورود به چرخهمعاملات ملکی منع شدهاند، اجازه دارند برای تقویت منابع اولیه ناشی از جذب نقدینگی سپردهگذاران و سهامداران، در بازار سهام سرمایهگذاری کنند. این مدل، در عمل به پویایی منابع مالی موسسات پسانداز و جلوگیری از انحراف منابع –رفتن به تله ملکی- منجر میشود که محصول آن باعث تقویت قدرت تسهیلاتدهی هم به لحاظ تعداد وام و هم به لحاظ سقف وام خواهد شد.

مکان اولین پروژه تامین مالی

نسخه حل تنگنای اعتباری موجود در مسیر پرداخت تسهیلات نوسازی از کانال راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای از سوی معاون وزیر راهوشهرسازی تشریح شد. محمد سعید ایزدی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اولویت استفاده از تسهیلات موسسه پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای در وزارت راهوشهرسازی با فرآیند نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده تعیین شده است و قرار است پس از تصویب دستورالعمل راهاندازی این موسسات، 25 درصد از توان مالی مورد نیاز برای اجرای برنامههای عرضه مسکن در بافت فرسوده طی سال 95 از این مسیر تامین شود.

ایزدی گفت: قرار است در قالب این پیشنویس ضوابطی به تصویب برسد که بر مبنای آن بخش قابل توجهی از تامین مالی ساختوساز در بافتهای فرسوده توسط این موسسات انجام شود و از این طریق تنگنای فعلی در فرآیند پرداخت وام نوسازی بهدلیل کمبود منابع بانکها با فرمول جایگزین رفع شود. به گفته وی، سازوکار این موسسات در بافتهای فرسوده بر مبنای ورود توسعهگران بخش خصوصی به محدودههای هدف نوسازی، جمع آوری پساندازهای مردمی و پرداخت تسهیلات ساخت بر مبنای این پساندازها بهمنظور تامین مالی نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده در محدودهها و محلات هدف نوسازی است.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران اعلام کرد: به زودی دستورالعمل راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای در شورای پول و اعتبار به تصویب میرسد تا بر اساس اولویت تعریفشده در وزارت راه و شهرسازی 25 درصد از برنامه نوسازی در بافتهای فرسوده مطابق برنامه تفکیکی نوسازی در سال 95 از این مجرا تامین مالی شود. بنا بر اعلام ایزدی، قرار است از این به بعد برنامههای نوسازی مسکن در بافتهای فرسوده، محلات و محدودههای هدف بر مبنای یک پکیج پنج منظوره تامین مالی دنبال شود که استفاده از امکانات موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای یکی از اجزای آن است. این در حالی است که پرداخت وام بانکی برای نوسازی مشابه روال سابق، استفاده از توان تعاونیهای محلی، مداخله مستقیم اما محدود دولت در طرحهای نوسازی و استفاده از امکانات و توان مالی خیرین مسکنساز ابعاد دیگر برنامه جدید تامین مالی نوسازی مسکن در بافتهای فرسوده است.

وی با بیان اینکه کمبود منابع بانکی، اتمام خط اعتباری مسکن مهر، رکود مسکن و عدم همکاری بانکها در پرداخت تسهیلات نوسازی به متقاضیان مهمترین عوامل توقف و کند شدن روند نوسازی مسکن از مجرای وام بانکی طی سه سال اخیر بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: از ابتدای سال 92 تا نیمه سال 93 – دست کم به مدت 18 ماه – پرداخت تسهیلات بانکی در بافتهای فرسوده متوقف شد. این در حالی است که هر چند روند نوسازی با اتکا به وام بانکی و با مصوبه دو سال قبل هیات دولت مبنی بر اختصاص سهمیه 300 هزار فقره وام نوسازی در هر سال بهصورت مجدد از سر گرفته شد، اما به دلیل عمق این تنگناها عملا تا پایان سال 94 تنها 50 هزار واحد با استفاده از تسهیلات بانکی نوسازی شد. ایزدی راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای را فرصت بسیار مناسبی برای رفع تنگنای مالی و اعتباری بانکها برای اعطای تسهیلات ساخت مسکن در بافتهای فرسوده دانست و خاطرنشان کرد: استفاده از امکانات این موسسات در بافتهای فرسوده زمینه مناسبی را برای حضور توسعهگران در فرآیند نوسازی مسکن و کاهش وابستگی به منابع بانکی برای وامدهی به متقاضیان نوسازی فراهم میکند.

ماموریت 18 گانه موسسات پسانداز منطقهای

براساس آنچه در متن پیش نویس دستورالعمل تاسیس موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای آمده است، هدف از راهاندازی این موسسات کمک به تامین مالی بخش مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص از طریق جذب پساندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در آن مناطق است. این در حالی است که در متن پیشنویس، حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای در شهر تهران 50 میلیارد تومان، در سایر کلانشهرها 35 میلیارد تومان، سایر مراکز استانها 25 میلیارد تومان و سایر شهرها 10 میلیارد تومان تعیین شده است. در نسخه پیشنهادی ضوابط راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای همچنین 18 ماموریت عمده برای این موسسات تعریف شده است. از میان 18 ماموریت تعیین شده برای موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای 10 ماموریت مربوط به «تجهیز منابع» و مابقی مربوط به «تخصیص منابع» یا ارائه خدمات تعریف شده در چارچوب فعالیت موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای است. قبول سپرده سرمایهگذاری مدتدار، صدور گواهی سپرده خاص، سرمایهگذاری در سهام و سایر اوراق بهادار، دریافت تسهیلات بلندمدت از موسسات اعتباری و دریافت کمک و وامهای خارجی از موسسات مالی و توسعهای بینالمللی بخشی از ماموریتهای تعریف شده برای این موسسات است.

به موجب متن اینپیش نویس، موسسات همچنین مجوز دریافت کمک و تسهیلات از دولت، شرکتهای دولتی، موسسات عمومی غیردولتی و شهرداریها و همچنین صدور ضمانتنامه به درخواست سپردهگذاران موسسه صرفا در بخش مسکن در منطقه جغرافیایی مشخص شده در اجارهنامه فعالیت و همچنین سپردهگذاری در موسسات اعتباری را دارند.این موسسات میتوانند در قالب عقود مختلف شامل فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک، مشارکت مدنی، جعاله و... صرفا در منطقه جغرافیایی که برای فعالیت در آن مجوز دارند، نسبت به اعطای تسهیلات به اشخاص حقیقی و حقوقی اقدام کنند.

موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای همچنین مجاز به انجام برخی عملیات بانکی و اعتباری همچون انتشار و فروش اوراق بهادار اسلامی، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ریالی به سپردهگذاران موسسه، صدور کارت برداشت برای سپردهگذاران موسسه، خدمات مربوط به وجوه اداره شده در حوزه مسکن و افتتاح حساب امانی در حوزه پیش فروش مسکن خواهند بود.ضمن اینکه این موسسات میتوانند نسبت به ارائه خدمات مشاورهای در حوزه ساخت و توسعه مسکن و همچنین ایجاد هرگونه پوشش بیمهای برای داراییهای موسسه نزد شرکتها و موسسات بیمه اقدام کنند.در نسخه پیش نویس، همچنین ارائه خدمات نمایندگی و عاملیت برای جمعآوری و تضمین وجوه سازندگان و خریداران مسکن از دیگر امکانات پیشنهادی این موسسات ذکر شده است.

بنا بر تاکید صورت گرفته در متن پیشنهادی راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات منطقهای، این موسسات همچنین مجاز به انجام سایر عملیات مالی و اعتباری مطابق با تشخیص بانک مرکزی خواهند بود.براساس متن پیشنهادی، این موسسات میتوانند حداکثر معادل 5 درصد از ارزش سرمایه پایه خود را صرف سرمایهگذاری در بازار سرمایه (سهام) و سایر اوراق بهادار منتشر شده توسط سایر اشخاص کنند.البته تمام این فعالیتها باید در چارچوب ضوابط ابلاغی از سوی بانک مرکزی انجام شود.همچنین در ماده 13 متن پیشنهادی طرح راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای، این موسسات موظفند همواره حداقل 10 درصد و حداکثر 20 درصد از مانده سپردههای خود را بهصورت ترکیبی از وجه نقد و سایر داراییهای نقد که به سرعت و سهولت و با حداقل هزینه ممکن قابل تبدیل به وجه نقد باشند، نگهداری کنند.این داراییها میتواند شامل سپرده مدتدار نزد موسسات اعتباری، اوراق مشارکت بانک مرکزی و اوراق مشارکت دولت باشد.نسبت سپرده قانونی برای انواع سپردههای موسسه پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای معادل 10 درصد تعیین میشود.

براساس تاکید صورت گرفته در ماده 15 این پیشنویس، نرخ سود سپردهها و همچنین نرخ سود و حداقل نرخ بازده مورد انتظار تسهیلات پرداختشده از سوی این موسسات براساس نرخهای مصوب شورای پول و اعتبار تعیین میشود.مطابق با نسخه پیشنهادی، مسوولان و موسسان این موسسات از ارائه هر گونه برنامه زمانبندی برای پرداخت تسهیلات در برابر سپردهگذاری افراد برای مدت معین منع شدهاند.به این معنا که بر خلاف رویه معمول سیستم بانکی که در آن سپرده گذار براساس جدول زمانبندی مشخص برای دریافت وام در زمان معین اقدام به سپردهگذاری میکند، هر گونه تعهد زمانی مشخص برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان از سوی موسسات ممنوع است و موسسات میتوانند بر حسب زمان اتمام پروژه یا سایر فعالیتهای خود نسبت به اعطای تسهیلات به متقاضیان اقدام کنند؛ اما تعهدی در مورد زمان دقیق پرداخت وام به متقاضیان ندارند.موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای موظف به رعایت تمام قوانین و مقررات مربوط به موسسات اعتباری، مصوبات شورای پول و اعتبار، مفاد اساسنامه مصوب و بخشنامهها و دستورالعملهای بانک مرکزی هستند.

این در حالی است که به موجب متن پیشنهادی، در صورتی که این موسسات در هر کدام از فعالیتهای خود رویهای خلاف مقررات بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در پیش بگیرند مطابق با قوانین موجود با آنها برخورد خواهد شد.