جزییات پرداخت وام منطقه‌ای مسکن

شورای پول و اعتبار سه شنبه گذشته،  به دنبال پیشنهاد مشترک وزارت راه و شهرسازی و بانک عامل بخش مسکن، دستورالعمل اجرایی راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای را بهعنوان یکی از روشهای موثر در تامین مالی مسکن به تصویب رساند.

یک مقام مسئول در وزارت مسکن درباره جزییات این مصوبه گفت: این موسسات در حقیقت در نقش بانکهای محلی برای تامین مالی ساخت وسازهای مسکونی در هر منطقه با اتکا به سپردههای متقاضیان ساخت یا خرید مسکن در همان منطقه تشکیل خواهند شد. همچنین سقف تسهیلاتی که از طریق این موسسات به متقاضیان تعلق میگیرد قرار است متناسب با منابع جذب شده و هزینه ساخت یا خرید مسکن در هر منطقه، بهصورت وام شناور پرداخت شود. عمده کاربرد این روش تامین مالی ساخت یا خرید آپارتمانهای ارزان قیمت و متناسب با الگوی مصرفی مسکن در هر منطقه تعریف شده که قرار است تسهیلات آن در قالب وام شناور به متقاضیان بومی همان منطقهای که موسسه در آن تشکیل شده است، تعلق بگیرد.

مهمترین تفاوت این موسسات نسبت به بانک مسکن، ارائه تسهیلات فقط در یک شعاع جغرافیایی خاص است، ضمن اینکه این موسسات میتوانند پروژههای بزرگ مقیاس و انبوه سازی از جمله سواحل مکران را تامین مالی کنند.

وی گفت: هدف از تصویب این مصوبه، تاسیس موسساتی منطقهای به منظور جذب سپرده و اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن در هر منطقه جغرافیایی است.

وی اظهارکرد: موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن تحت نظارت بانک مرکزی قراردارند و متناسب با شرایط آن منطقه ازجمله شرایط درآمدی، قیمت مسکن و فرآیندهای ویژه ساخت و ساز، تسهیلاتی را دراختیار مردم قرارمیدهند.

وی توضیح داد: بر اساس سیاست گذاری اولیه وزارت مسکن، این موسسات قرار است با جذب سرمایههای خرد متقاضیان خرید آپارتمان و سرمایهگذاران ساختمانی در قالب سهامداران موسسه، عملیات ساخت آپارتمانهای مسکونی در مقیاس انبوه را انجام دهند و پس از پایان مراحل ساخت، متناسب با عایدی به دست آمده، تسهیلات مسکن به متقاضیان بومی اعطا کنند.

وی اظهار کرد: ۲۰ درصد سهام این نهاد از طریق بانک مسکن و ۸۰ درصد آن از طریق پذیره نویسی عام توسط آحاد مردم تامین می شود و این نهاد در یک منطقه جغرافیایی خاص فعالیت میکند و سهامدارانی که در آن سپرده گذاری میکنند علاوه بر اینکه از منفعت سپرده گذاری بهرهمند میشوند، میتوانند از منفعت سهامداری خود نیز استفاده کنند. اجرای پروژههای بزرگ با توجه به سیاستهای توسعهای کشور و تاکید بر توسعه سواحل مکران و احیای بافت فرسوده در مناطق خاص نیز می تواند از طریق این موسسات، تامین مالی شوند.

این مقام مسوول تصریح کرد: بر اساس دستورالعمل تشکیل این موسسات، بر خلاف روال فعلی پرداخت وام از طرف سیستم بانکی، این موسسات تعهدی بابت میزان و زمان دقیق پرداخت تسهیلات به سپردهگذاران و متقاضیان ندارند و متناسب با عایدی موسسه در پایان پروژه ساختمانی، سقف و زمان پرداخت تسهیلات شناور خواهد بود.

به گفته او، سابقه فعالیت موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای به حدود ۴ دهه قبل بازمیگردد و معروفترین شکل ساخت و ساز انبوه مسکن با اتکا به منابع این موسسات هماکنون در شهرکهای اکباتان و آپادانا در شهر تهران قابل مشاهده است.

این مقام مسوول ادامه داد: قرار است اولویت تشکیل این موسسات در بافتهای فرسوده با هدف جذب سرمایههای خرد مردم و سرمایهگذاران ساختمانی به منظور نوسازی محلات فرسوده تعریف شود.

وی گفت: در متن پیشنویس طرح تاسیس موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای، حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت این موسسات در شهر تهران ۵۰ میلیارد تومان، در سایر کلانشهرها ۳۵ میلیارد تومان، سایر مراکز استانها ۲۵ میلیارد تومان و سایر شهرها ۱۰ میلیارد تومان تعیین شده است.

وی اظهار کرد: در نسخه پیشنهادی ضوابط راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای همچنین ۱۸ ماموریت عمده برای این موسسات تعریف شده است. از میان این موارد، ۱۰ ماموریت مربوط به «تجهیز منابع» و مابقی مربوط به «تخصیص منابع» یا ارائه خدمات تعریف شده در چارچوب فعالیت موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای است.

این مقام مسئول در پاسخ به این سوال که بانک مرکزی در حالی که سیاست تعیین دستوری نرخ سود را در مورد بانکها و موسسات اعتباری اعمال میکند چگونه میخواهد این موسسات را در تعیین نرخ سود آزاد بگذارد، گفت :این موسسات تحت نظارت بانک مرکزی قراردارند و بانک مرکزی نیز باتوجه به سیاستهایش و با حفظ تعادل منابع و مصارف میتواند نرخ سود را کاهش دهد بنابراین این موسسات نیز میتوانند ازاین ویژگی استفاده کنند.

وی ادامه داد: نظام پرداخت تسهیلات بانکی تاکنون یک جانبه بوده است و باید منعطف شود، در کشورهای دیگر در یک بانک، مشتریان مختلف یک نوع تسهیلات، نرخ سودهای متفاوتی را براساس میزان ریسک باید پرداخت کنند؛ یعنی مشتری کم ریسک تر نرخ سود کمتر و مشتری پرریسک تر نرخ سود بالاتری پرداخت میکند.

امتیازات ویژه پرداخت وام منطقهای

این مقام مسئول افزود: یکی دیگر از اهداف تاسیس این موسسات، آگاه سازی مردم درباره اهمیت پس انداز و اتکا به درآمدهای آتی است؛ ضمن اینکه با فعالیت موسسات پس انداز و تسهیلات، تصمیمات به صورت منطقهای اعمال میشود و به تبع آن، احتمال شناسایی ریسک و سیاستگذاری های مربوط به آن منطقه هم بیشتر میشود.

به گفته وی، اگر درمناطقی، واحدهای مسکونی سند نداشته باشند یا مشکل دیگری داشته باشند، موسسات پس انداز میتوانند در مورد منطقه خود تصمیم ویژهای را اعمال کرده و حتی این امکان وجود دارد که نرخ سود و اقساط را متناسب با شرایط منطقه تنظیم کنند.

این مقام مسئول درپاسخ به این سوال که آیا با تاسیس و توسعه موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن، فعالیت بانک مسکن در اعطای وام مسکن تغییری خواهد کرد یا خیر،  اظهارکرد: اگرچه زمینه فعالیت موسسات پس انداز و تسهیلات و همچنین بانک مسکن مشابه است اما شیوه کار آنها متفاوت است،  ضمن اینکه میتوان مدیریت صندوق پس انداز مسکن هر منطقه را به این موسسات واگذارکرد.

وی گفت: با توجه به تفاوتهای موجود در منابع بانکی بخش مسکن درمناطق مختلف کشور، تصویب چنین مصوبهای واقعا لازم بود؛ به عنوان نمونه ممکن است تامین منابع صندوق پس انداز مسکن یکم در تهران با مازاد مواجه شود اما در شهرستانها با کسری، اما الان چون سیاست گذاری در مورد صندوق پس انداز مسکن یکم بصورت متمرکز و ملی انجام میشود، نمیتوان از این ظرفیتها استفاده بهتری انجام داد.

این مقام مسئول تصریح کرد: باتوجه به آنکه فعالیت صندوق پس انداز مسکن یکم به تفکیک شهر و استان است، پس از تصویب این مصوبه، میتوان این فعالیتها را به موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن واگذار کرد.

تاسیس موسسات پس انداز مسکن؛ از ایده تا تصویب

وی درباره فرآیندی که این مصوبه از مرحله طرح تا تصویب طی کرده،  گفت: طرح تاسیس موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن حدود دوسال پیش از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مسکن پیشنهاد شد و بانک مسکن یک طرح اولیه درباره سازوکار اجرایی این موسسات را در اختیار بانک مرکزی قرارداد و پس از برگزاری حدود ۴۰ تا ۵۰ جلسه، دستورالعمل نهایی شد.

این مقام مسئول اظهارکرد: پیش ازانقلاب نیز بانک رهنی خدماتی مشابه با این موسسات ارایه می داد و بخاطر فعالیت بانک رهنی،  الزام و اجباری وجود نداشت که یک تصمیم گیری کلی برای تسهیلات خرید و فروش و ساخت مسکن برای تمام مناطق کشور گرفته شود و این امکان وجود داشت که براساس نیاز هرمنطقه، تصمیمات ویژه ای برای همان منطقه اعمال شود.

وی در پاسخ به سوال دیگر مبنی بر اینکه آیا موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن،  از نظر سیاستگذاری و مدیریت به بانک مسکن وابسته هستند، گفت: این موسسات از نظر سیاست گذاری و مدیریت به بانک مسکن وابسته هستند اما در اصل مجری سیاستهای توسعهای دولت خواهند بود.

اثرگذاری بر بازار مسکن

همچنین محمدرضا فرهادی پور، عضو هیئت علمی موسسه عالی آموزش بانکداری ایران در مورد اثرات فعالیت این موسسات بر تحریک تقاضا و بازار مسکن  گفت: تعیین سازو کار اجرایی این موسسات زمان بر است و تاسیس و آغاز فعالیت آنها نیز ماهها به طول میانجامد، اما در مجموع باید گفت که راه اندازی این موسسات در کوتاه مدت بر بازار مسکن اثری ندارد اما در بلند مدت میتواند با تحریک طرف تقاضا، بازار را تحت تاثیر قرار دهد.

گفتنی است که مصوبه تاسیس موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن با هدف کمک به تأمین مالی بخش مسکن از طریق جذب پساندازهای خرد و اعطای تسهیلات و با استناد به آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، مصوب هیئت وزیران، سه شنبه گذشته در شورای پول و اعتبار به تصویب رسید.