مقایسه وضعیت و نوع نگاه به مسکن در ایران و اتحادیه اروپا

با در نظر گرفتن اینکه جایگاه مسکن در فرهنگ و اقتصاد هر کشور متفاوت است، نگاه به مسکن در کشورهای غربی با ایران نیز متمایز است. این تفاوت در مرحله اول بیشتر در حوزه نگاه اقتصادی به مسکن و در مرحله دوم به کیفیت مسکن باز میگردد.

مهمترین شاخص موثر در تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی به نوعی به سیاستهای دولت در این بخش مربوط میشود. طبق آخرین مطالعات انجام شده سهم تسهیلات بانکی در ایران نسبت به کشورهای غربی برای پوشش هزینههای یک واحد مسکونی، پایینتر و سود بانکی این تسهیلات بالاتر و به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجارهنشینی در ایران نسبت به کشورهای اروپایی کمتر است.

به توجه به شرایط اقتصادی ایران و تورم، رابطه معقولی بین حقوق سالانه یک فرد و هزینههای اساسی در جامعه ایران وجود ندارد. بنابراین بازنگری در سیاستهای حوزه مسکن و تامین رفاه اجتماعی نقشی اساسی در بازنویسی نوع نگاه فرهنگی و اقتصادی به مسکن در جامعه ایران دارد.

با در نظر گرفتن تفاوت ساختاری در کیفیت مسکن، مواد اولیه و پراکندگی مناطق مسکونی در ایران و کشورهای اروپایی این نتیجه حاصل میشود که مسئولان تامین خدمات شهری در کشورهای اتحادیه اروپا به نوعی با تبیین سیاستهای تولید مسکن ارزان، باکیفیت و با مواد طبیعی موجود در منطقه، نقشی اساسی در کنترل تورم در بخش مسکن داشتهاند.

اکثر کارشناسان مطالعات شهری و روستایی در ایران معتقدند که اولین تلاشها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامی و با برنامههایی همچون حسابپسانداز مسکن و  انبوهسازی آغاز شده است. این فعالیتها با هدف افزایش تعداد صاحبخانهها آغاز شده و تا حدی موفق عمل کرده است، اما ساختوسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است.

اخذ مالیاتهای سنگین برای خانههای خالی و افراد صاحب چند خانه در اروپا

این کارشناسان همچنین دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن میدانند. در واقع در سیاستگذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد صاحبخانه مثل رومانی با ۹۶ درصد و اسلواکی با ۹۰ درصد، هیچوقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالای سرمایهای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته نشده است. از دلایل اصلی این موفقیت کنترل دقیق و مستمر دولت بر روی ساختوسازها و اخذ مالیتهای سنگین برای خانههای خالی و افراد صاحب چند خانه است.

سیاستهای تامین مسکن در اروپا بانکها را موظف کرده که تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش ۶۰  تا ۷۰ درصدی کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی تامین کنند.  این در حالی است که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مسئله وامهای مسکن با سود بالا و  سهم پایین در قیمت کلی مسکن، نقشی اساسی در تغییر نگاه به بخش مسکن در ایران داشته است.

نگاه سرمایهای یکی از دلایل اصلی دامنزدن به بحران مسکن در ایران است

طبق آخرین آمار منتشر شده تعداد افراد صاحبخانه در ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی درصد بالایی دارد،  با اینکه حدود ۶۴  درصد جمعیت ایران صاحبخانه هستند، اما این رقم آنچنان خوشبینانه نیست، چرا که بیشتر صاحبخانهها در سالهای گذشته موفق به خرید مسکن شدهاند، یعنی دورانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز فاصله چندانی نداشته است.

در شرایط فعلی که اقتصاد ایران با مشکلات متعددی همراه است، متاسفانه بحران مسکن در ایران نیز همچنان در حال عرض اندام است.

یکی از دلایل اصلی دامنزدن به بحران مسکن ایران، توجه کمتر مسئولان اقتصادی در جلوگیری از شکلگیری نگاه سرمایهای به مسکن در ایران است. نگاه سرمایهای به بخش مسکن در خوشبینانهترین حالت باعث هجوم سرمایهگذاران شده و با سود سرسامآوری که در سالهای گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در  افزایش تورم شدید مسکن در ایران داشته است.

نتیجه سیاستهای نادرست در بخش سرمایهگذاری و تامین مسکن در ایران باعث بروز پدیده ناهنجار رشد غیرقابل کنترل حاشیهنشینی در شهرهای بزرگ شده است.

طبق آخرین آمار سازمانهای اجتماعی تا پایان سال ۲۰۱۱ میلادی بیش از ۷۱۰ مجموعه شهرک نامتعارف با مساحت کلی ۴۶ هزارهکتار و با جمعیت بیش ازپنج میلیون نفر در حاشیه ۶۰ شهر بزرگ ایران سرشماری و ثبت شده است. همچنین اطلاعات منتشر شده از سازمانهای انبوهسازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه در ایران است. این فاصله بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی است. به طوریکه یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تامین هزینه ۱۴ تا ۳۴ متر مربع خانه آپارتمانی در شهرهای بزرگ است.

معضل درآمد پایین و نگاه سرمایهای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد صاحب چندخانه در ایران شده است. با نگاه دقیقتر به این معضل میتوان فهمید که نگاه سرمایهای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایهگذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی متعدد ثروت سرشاری بدون پرداخت مالیات کسب کنند.

سوئیسیها خانههای اجارهای را ترجیح میدهند

با نگاه کلی به وضعیت مسکن در کشورهای اروپایی میتوان فهمید که حتی در ثروتمندترین کشورهای جهان بر اساس وضعیت رفاه اجتماعی مثل سوئیس تعداد صاحبخانهها حتی از ایران نیز کمتر است و بیشتر مردم زندگی در خانههای اجارهای را ترجیح میدهند. میزان افراد اجارهنشین در سوئیس ۵۶ درصد جمعیت این کشور را شامل میشود.

در تمام کشورهای اروپایی، شرایط و نرخهای پایه وامهای بانکی توسط اتحادیه اروپا تعیین و اعلام می شود. نرخ پایه سود وام مسکن در سال ۲۰۰۹ به حداقل ممکن  یعنی به یک درصد رسید، اما در ماههای میانی سال ۲۰۱۲ به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالا رفتن مالیاتها در کشورهای اتحادیه اروپا بهرههای بانکی به ۸.۵ درصد نیز رسیده است. 

دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا ۱۵ سال و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر ۲۵ سال است. اما وام مسکن در اروپا نیز دارای محدودیتهایی است بهطوریکه سن متقاضی  با در نظر گرفتن مدت اقساط نباید از ۷۰ سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نیز میتواند تا ۷۰ درصد ارزش ملک خریداری شده باشد. بازپرداخت وام مسکن نیز بر اساس توان مشتری به صورت ماهانه یا سه ماهه قابل تنظیم است.