حامی نامرئی خریداران مسکن

ریزنوسان 3 درصدی قیمت پیشنهادی فروشندهها در مقایسه با رشد 7 درصدی قیمت آپارتمانهای فروش رفته، بیانگر عزم سمت عرضه به فروش با قیمت پارسال است که این اقدام در نقش حامی نامرئی خریداران باعث رشد 30 درصدی حجم معاملات شده است. با این حال سبقت نرخ رشد قیمت قطعی آن هم با شیب دو برابری نسبت به نرخ رشد قیمت پیشنهادی، به تغییر کیفیت خریدها – شیفت معاملات به مناطق بالا و آپارتمانهای میانمتراژ- برمیگردد.

فایلهای فروش آپارتمان در تهران براساس آخرین سطح «پیشقیمت» مسکن -به رغم رشد تقاضای موثر و افزایش دست کم 30 درصدی معاملات خرید ملک- همچنان با نرخ تابستان 94 قیمتگذاری و به بازار عرضه میشود. گزارشها از وضعیت «قیمت پیشنهادی» فروشندههای ملک در 9 منطقه تهران که محل 60 درصد معاملات مسکن پایتخت به حساب میآید، حاکی است: میانگین «پیشقیمت» فقط 3 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته در حالی که، متوسط «قیمت قطعی» آپارتمان در این مناطق طی همین مدت، 7 درصد رشد کرده است. شیب نزدیک به صفر در منحنی تغییرات پیشقیمت یا همان قیمت پیشنهادی مسکن که کمتر از نصف شیب نوسان قیمت قطعی است، نشان میدهد: در حال حاضر عوامل فروش آپارتمانها در تهران بدون آنکه از ناحیه پیشرونق معاملات هیجانزده شوند و قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند، عملا به حامی نامرئی تقاضای مصرفی تبدیل شدهاند. اما با این حال، سبقت نرخ رشد قیمت قطعی از نرخ رشد قیمت پیشنهادی، چهار سیگنال دیگر به بازار مخابره میکند که حکایت از شیفت معاملات به سمت آپارتمانهایی با کیفیت بالا و در نتیجه، قیمت بالا دارد.

متوسط پیشقیمت مسکن در 9 منطقه تهران –مناطق یک تا هشت و منطقه 13- براساس دادههای دریافتی از سامانه ایران فایل، طی نیمه اول تابستان امسال به مترمربعی 6 میلیون و 510 هزار تومان رسید. این مبلغ با استناد به قیمت پیشنهادی فروشندهها و دلالان ملک که از طریق این سامانه، فایلهای خود را بهصورت الکترونیکی به متقاضیان عرضه میکنند، محاسبه شده است. میانگین پیشقیمت مسکن در این مناطق طی نیمه اول تابستان 94 متر مربعی 6 میلیون و 340 هزار تومان بود.

قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی است به این معنا که خریدار و فروشنده آپارتمان همواره به توافقی پایینتر از آنچه در ابتدای بازاریابی، تحت عنوان مظنه قیمت اعلام میشود، دست پیدا میکنند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن –سامانهای که جزئیات آپارتمانهای فروش رفته در آن ثبت میشود- مشخص میکند: نیمه اول تابستان امسال، متوسط قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه پایتخت، با 7 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال 94 از مترمربعی 5 میلیون و 480 هزار تومان به 5 میلیون و 850 هزار تومان افزایش پیدا کرد.

به این ترتیب، شکاف بین پیشقیمت و قیمت قطعی مسکن از 14 درصد سال گذشته به 10 درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش فاصله بین سطح بالای قیمت پیشنهادی و سطح پایین قیمت قطعی آن هم با لحاظ ثبات نسبی قیمت پیشنهادی، از نقش عواملی غیر از فروشندهها، در رشد قیمت قطعی، حکایت دارد. بررسیها در این باره نشان میدهد: آنچه در ماههای اخیر باعث اختلاف در نرخ رشد پیشقیمت و قیمت قطعی مسکن شد و در نهایت افزایش 7 درصدی قیمتها در مناطق پرفروش بازار مسکن پایتخت را دامن زد، «تحول شکلی معاملات» بوده است. در قالب این تحول، «سهم آپارتمانهای با مساحت بالاتر از ریزمتراژ» از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. این موضوع بهعنوان دومین سیگنال از تغییرات پیشقیمت، بعد از «همراهی فروشندهها با خریداران» بهعنوان سیگنال اول، مطرح است.

تابستان امسال حجم فروش آپارتمانهای کوچک و متوسط متراژ، 5 واحد درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد و در مقابل، سهم واحدهای ریزمتراژ در معاملات مسکن، حدود 2 واحد درصد کم شد. در نتیجه، اگر چه میانگین پیشقیمت تغییر آنچنانی نداشته اما شیفت معاملات به سمت آپارتمانهای با مساحت بیشتر، بهصورت خودکار باعث افزایش قیمت قطعی شده است. سیگنال سوم از پیشقیمت مسکن را میتوان در تغییرات منطقهای معاملات رصد کرد. طی ماههای اخیر، تقویت قدرت خرید مسکن ناشی از تسهیلات بانکی، بخش قابل توجهی از تقاضا را به سمت مناطق بالاتر در تهران هدایت کرده و باعث شده حجم معاملات مسکن در چهار تا پنج منطقه اول پایتخت، بیش از سایر مناطق افزایش پیدا کند.دو ماه اول تابستان امسال، خرید و فروش آپارتمان در کل شهر تهران 30 تا 35 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در مناطق یک تا 5، حجم معاملات با رشد 60 تا 80 درصدی روبهرو شد.

با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران براساس وزن هر منطقه در معاملات محاسبه میشود، رشد حجم خرید آپارتمان در نیمه شمالی شهر میتواند میانگین قیمت کل شهر را افزایش دهد. به این ترتیب، بخشی از رشد 7 درصدی قیمت اسمی آپارتمان در مناطق یک تا 8 و 9، ناشی از گرمتر شدن تنور معاملات در این مناطق میتواند باشد. اما چهارمین سیگنال از سطح فعلی پیشقیمت مسکن آن است که وضعیت بازار ملک برای متقاضیان آپارتمانهای کممتراژ و همچنین متقاضیان خرید در مناطق پایین شهر، مساعد است. نیمه اول تابستان امسال اگر چه متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه تهران یعنی مناطق یک تا 8 و منطقه 13، رقم جزئی 3 درصد افزایش یافت اما در منطقه 13، قیمت پیشنهادی نهتنها افزایش نیافت که 2 درصد نیز کاهش پیدا کرد. حتی در مناطق 4 و 5 که بخش مصرفی و به نوعی، مرکزی بازار مسکن پایتخت محسوب میشوند، سطح قیمتهای پیشنهادی نسبت به سال گذشته حدود یکدرصد افت کرده است. بنابراین، افزایش قیمت در کارنامه معاملات مسکن، بیش از آنکه ناشی از تحریک قیمت پیشنهادی باشد، به بهبود کیفیت خرید متقاضیان از بابت افزایش مساحت و انتقال به مناطق بالاتر شهر ارتباط دارد. در نتیجه، متقاضیان خرید مسکن در سایر مناطق شهر با توجه به ثبات قیمت پیشنهادی، میتوانند آپارتمانهای مدنظر خود را تقریبا با قیمتهای سال گذشته خریداری کنند.

گزارشها از آخرین سیگنال بدست آمده از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: کم شدن فاصله بین قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی (نزدیک شدن قیمت فروش به پیشقیمت) میتواند تا حدودی هر چند جزئی، به افت فشار چانهزنی خریداران مربوط باشد. این در حالی است که دلالان ملک پیشتر از عدم مقاومت فروشندهها در برابر خواسته بازار و آمادگی آنها برای تخفیف روی قیمت پیشنهادی خبر داده بودند. این دوگانگی مشخص میکند، فاصله 10درصدی بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی، میتواند به نفع خریداران، بیشتر شود.

با توجه به کاهش یک درصدی قیمت مسکن در مرداد ماه امسال نسبت به تیر و همچنین عدم نوسان قیمت در هفتههای گذشته از شهریور نسبت به ماه مرداد، به نظر میرسد انتظار برای افزایش شکاف بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی در پایان تابستان هر چند بهصورت جزئی، محقق شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت آپارتمانهای فروش رفته در دو هفته اول شهریور امسال در سطح متری 4/5 میلیون تومان مرداد ماه متوقف ماند. این عدم تغییر میتواند ناشی از افزایش حجم فروش آپارتمانهای کم متراژ دارای قیمت پیشنهادی پایینتر از سطح میانگین پیشقیمت، باشد. کارشناسان معتقدند: در صورتی که پیشقیمت مسکن طی ماههای اخیر از ثبات نسبی و ریزنوسان 3 درصدی خارج میشد و با وسوسه فروشندهها، بهصورت چشمگیر افزایش پیدا میکرد، مسیر معاملات مسکن در تابستان 95 به یکی از دو سناریوی ممکن، برخورد میکرد. در سناریوی اول، احتمال داشت معاملات خرید از فاز پیشرونق بازگشت کند و مجددا به رکود رود و در سناریوی دوم ممکن بود با پذیرش قیمت پیشنهادی، نرخ رشد قیمت قطعی از تورم عمومی –حدود 10درصد- فراتر رود و باعث مثبت شدن شیب قیمت واقعی ملک شود.