فن چینی تنظیم بازار مسکن

دولت چین با اعمال سیاست منعطف و شناور در صندوق پسانداز مسکن، از ابزار «کف سپردهگذاری لازم برای پرداخت وام خرید» در جهت کنترل شوکهای بازار ملک بهره میبرد و به تناسب «جهش قیمت» یا «تعمیق رکود» حجم تقاضا را کم و زیاد میکند. سال 2015 رکود مسکن چین از طریق «کاهش میزان سپرده موردنیاز در صندوق به 20 درصد میزان تسهیلات» مهار شد و اکنون برای مهار رشد قیمت، کف سپرده افزایش یافته است.

بازار تسهیلات رهنی به همان اندازه که نیاز مالی خریداران مسکن را مرتفع میکند، در صورت بهکارگیری طرحهای درست اعتباری از جانب سیاستگذار پولی، میتواند به اهرم تنظیمکننده بازار ملک و دکمه کنترل قیمت مسکن تبدیل شود. در چین که یکی از بزرگترین بازارهای جهانی تسهیلات رهنی –وام خرید خانه- را در اختیار دارد، بانک مرکزی بدون اعمال روشهای متصلب و غیر منعطف در تسهیلاتدهی به متقاضیان خرید مسکن، به کمک یک مکانیزم «متغیر و منعطف» در کارکرد صندوق پسانداز مسکن، شرایط دسترسی تقاضا به وامهای این صندوق را در مواقع رکود یا رونق، «سهل» یا «سخت» میکند.

بررسیها در این باره نشان میدهد: در شهرهای بزرگ و کوچک چین، متناسب با شدت رونق معاملات مسکن و روند افزایش قیمت خانه، چنانچه وضعیت متلاطم شود، امکان دریافت تسهیلات خرید، از طریق اعمال افزایش کف سپردهگذاری در صندوق پسانداز، دشوار میشود تا بازار معاملات ملک برای مدتی، از بخشی از تقاضای مصرفی و سفتهبازی که میتواند در زمان رونق، تورمساز شود، در امان بماند. با افزایش میزان سپردهگذاری لازم در صندوق پسانداز، بخشی از تقاضای وام از بازار خارج میشود. انعطاف صندوق پسانداز مسکن در چین تنها به زمان رونق محدود نیست. اخیرا تحت تاثیر خروج کامل بازار مسکن چین از رکود و شروع رشد قیمت خانه، دولت به کمک بانک مرکزی، حداقل سپرده لازم در صندوق پسانداز مسکن را برای خانه دومیها با 20 واحد درصد افزایش به 60 درصد رسانده است. به این معنا که برای دریافت وام خرید مسکن باید معادل 60درصد آن، برای مدتی در موسسات مالی وامدهنده، سپردهگذاری شود. در چین بهطور متوسط تا 70درصد قیمت مسکن، تسهیلات داده میشود.

ناتوانی متقاضیان به تامین این میزان نقدینگی برای سپردهگذاری در صندوق پسانداز،به طور اتوماتیک به کاهش تقاضا و تعدیل حجم معاملات خرید منجر میشود که محصول آن خنثیسازی زمینه جهش قیمت خواهد بود. در فاصله سالهای 2014 تا 2015 که رکود عمیق در بازار مسکن چین، انبوهی از واحدهای فروش نرفته را روی دست سازندهها بار کرده بود، دولت به کمک بانک مرکزی شرط حداقل سپردهگذاری در صندوق پسانداز مسکن برای اعطای وام خرید را هم برای خانهاولیها و هم برای سایر متقاضیان دارای سابقه مالکیت، تعدیل کرد و آورده نقدی لازم برای ورود به این صندوق را برای خانهاولیها از 25 به 20 درصد و برای خانه دومیها نیز از 40 به 30 درصد کاهش داد.

اکنون اگر چه وام خرید مسکن در چین سهم بسزایی در رکودزدایی و رشد حجمی معاملات داشته، اما از آنجا که این تغییر فاز بازار مسکن اخیرا باعث رشد دو رقمی قیمت ملک در برخی شهرها شده، دولت هزینه دریافت وام مسکن در همان شهرها را مجددا به حالت قبل از رونق برگردانده و کف سپردهگذاری را افزایش داده است. تسهیلات خرید مسکن در چین 70 درصد قیمت را پوشش میدهد و بهصورت دورههای بازپرداخت 25 تا 30 ساله به متقاضیان پرداخت میشود. حد انعطاف شرایط پرداخت در صندوق پسانداز مسکن در چین به اندازهای است که طی یکسال، کف سپردهگذاری بعضا تا سه مرتبه تغییر میکند تا از این طریق، بازار مسکن نه تنها در بلندمدت که متناسب با شوکهای احتمالی، در کوتاهمدت نیز قابل تنظیم باشد. سیاستگذاران مالی مسکن همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن را نیز در صورت لزوم تغییر میدهند و از فرمول ثابت برای آن استفاده نمیکنند بهطوری که میزان کاهش یا افزایش آن رابطه مستقیمی با حجم معاملات خرید مسکن دارد. در زمان رونق شدید و افزایش قیمت مسکن، بانک مرکزی چین با اعمال نرخ سود بالا برای وام خرید مسکن، از شدت تقاضا میکاهد.البته اولویت اول دولت چین در تطبیق دادن شرایط وامدهی با اوضاع بازار مسکن، تغییر کف سپرده است و در نهایت، تغییر نرخ سود تسهیلات در دستور کار قرار میگیرد.

در ایران طی کمتر از دو سال فعالیت صندوق پسانداز مسکن «یکم»، نرخ سود این تسهیلات 3 بار کاهش پیدا کرد در حالی که شرط مربوط به «یکسال سپردهگذاری معادل نیمی از مبلغ تسهیلات»، به رغم مانع بزرگی که برای خانهاولیها بهوجود آورده، هیچ تغییری نکرده است. در این صندوق برای دریافت 160 میلیون تومان تسهیلات باید 80 میلیون تومان برای مدت یکسال سپردهگذاری انجام شود که چنین آورده نقدی برای خانهاولیها که عمده پسانداز آنها بابت رهن و اجاره آپارتمان فعلیشان مصرف شده است، سخت و تقریبا غیرممکن است. کاهش نرخ سود وام خرید مسکن، از آنجا که مبلغ قسط را حدود 10 تا 15 درصد سبک میکند، تاثیر چندانی در تسهیل شرایط استفاده از وام ندارد اما تعدیل کف سپردهگذاری میتواند موج تقاضای مصرفی و موثر را به سمت صندوق پسانداز برای ثبتنام برای دریافت تسهیلات خرید، ایجاد کند. ترفند دولت چین در تنظیم بازار مسکن با استفاده از اهرم صندوق پسانداز نشان میدهد: شرط لازم برای استفاده درست از این اهرم، اعمال سیاست متغیر برای مبلغ سپردهگذاری در موسسات پرداختکننده وام خرید مسکن است و در عین حال، اکتفا به دستکاری نرخ سود تسهیلات، کفایت نمیکند. با این حال با توجه به اینکه در پی تکرقمی شدن نرخ سود تسهیلات یکم از اوایل شهریور امسال، حجم ثبت نام در این صندوق 4 برابر شده و از روزانه 169 نفر در سال گذشته به 730 نفر در روزهای اخیر رسیده است، مسوولان بانکی بخش مسکن میتوانند با الگوگیری از تجربه چین، برای تعادل بخشی به منابع و مصارف این صندوق، از طریق تنظیم مجدد نرخ سود تسهیلات، اقدام کنند.رشد 300 درصدی تقاضای قطعی در این صندوق، در میان مدت میتواند پاسخگویی به وامگیرندهها را مشکلساز کند، چرا که ظرفیت اولیه تعریف شده برای این صندوق کمتر از 90 هزار فقره وام در سال بوده است که با وضع موجود، حجم تعهد صندوق به بالای 200 هزار فقره تسهیلات در سال تجاوز خواهد کرد.

راهحل چینی برای تعدیل قیمت مسکن

چین بهعنوان یکی از بزرگترین اقتصادهای جهان با پدیده تب قیمتها در بخش مسکن روبهرو است و رشد اقتصادی سریع آن تبعاتی همچون تورم بخش مسکن را برایش به همراه آورده است.به گزارش بلومبرگ، برای مقابله با این مشکل، دولت چین راهکارهایی را در پیش گرفته است. در شهر شیامن که بیشترین افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته را داشت، همچون تعدادی دیگر از شهرها، برخی خریداران مسکن از خرید خانه بازداشته شدند تا قیمت مسکن تعدیل شود. در وب سایت زمین، املاک و مستغلات این شهر بندری در شرق استان فوجیان به تازگی بیانیهای منتشر شده که در آن خرید خانه برای محلیهایی که دو خانه دارند به حال تعلیق درآمده است و همچنین کسانی که در آن شهر زندگی نمیکنند از خرید خانه دوم منع شدهاند. این محدودیتها از 5 سپتامبر اعمال شده و تا پایان سال 2017 ادامه خواهد داشت. در این بیانیه جدید اما، آنچه تازگی دارد این است که خرید ملک برای مالکان خانههای کوچکتر از 144 متر مربع نیز ممنوع شده است.

بر اساس قانونی که از 5 سپتامبر اعمال شده بود مالکان خانههای کوچکتر از 144 متر مربع مشمول این منع قانونی نمیشدند. در ماه ژوئیه قیمت ملک در شیامن 4/6 درصد ماهانه و در ماه پیش از آن 4/7 درصد –باز هم ماهانه- افزایش یافت که بیشترین رشد قیمت در بین 70 شهری بود که قیمت مسکن در آنها توسط دولت پیگیری میشد. درواقع قیمت ملک در این شهر 38 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. در ماه ژوئیه قیمت ملک در شانگهای 4/ 1 درصد افزایش یافت، همچنین قیمت مسکن در مرکز کسب وکار جنوب شنزن نیز 2 درصد رشد داشته است. این رشد بعد از شوکی بود که در ماه مارس به شهرهای چین وارد شده است. شوکی که به دلیل پردهبرداری از محدودیتهای خرید مسکن به بازار مسکن شهرهای چین وارد شد. اما درشهر شیامن شرایط سختتری پیش آمد زیرا دولت محلی پیشپرداخت اولیه وام مسکن را برای خانه دومیها از 40درصد به 60درصد افزایش داد. اوایل این ماه در نانجینگ مرکز استان جیانگسو و در سوژو که شهر صنعتی است، میزان پیش پرداخت اولیه مورد نیاز برای خانه دومیها نیز افزایش یافت. به اعتقاد یکی از محققان حوزه مسکن، اینها همه نشانههایی است دال بر این که سختگیریهای بیشتری در حوزه مسکن در راه است. شهرهای رده دوم در چین یعنی مراکز استانها یا شهرهای ساحلی، نه تنها محدودیتهای معمول را اعمال میکنند، بلکه در آستانه افزایش پیش پرداختهای اولیه و معرفی ممنوعیتهای خرید مسکن هستند.